什么是甲级写字楼
在我们工作当中，包括业界的包括和发展商跟我们谈过、咨询过，我们自己也查过资料。在市场上来说，包括我们查了一些政府相关部门的文件，。通过我公司在大厦经营过程中的经验及查阅北京2008年以后甲级办公楼评判标准的一些材料，我们总结了以下内容，这里面涉及到50到60多条。
首先，要开发展商的实力和背景，尤其是500强企业和跨国公司比较看重，包括跟业主的沟通和业主的经营方式和入驻之后跟业主的合作和配合，他会关注开发商背景。
还有，项目本身的位置。很多朋友也说，甲级写字楼被关注是因为它的硬件设施，其实地理位置也是很重要的。如果把国贸放在昌平，也不会那么受人关注。所以位置非常的重要。像香港纽约、香港中环的甲级写字楼，跟它的位置有关系。
还有，业权。国际上其他城市知名的产品，包括北京的写字楼，一些甲级写字楼和超甲级写字楼，只租不售。如果散卖，管理是很大问题，因为业权分散不能统一管理。很多业主出租房子的时候，价格会比较的混乱，对整体的客户品质有一个影响。
还有，管理。尤其是对长期持有的项目，客户的租期是有限的，要搬走的。如何让客户留下来或者让新客户进入到楼里面，物业管理是非常重要的。像CBD，甲级写字楼目前的租金最高是国贸和嘉里中心，这几个项目是8、9年前的项目，为什么租金那么高？这几年新的写字楼位置跟它差不多，但是租金超不过它，重要的是管理。很多客户进入这一个写字楼，两三年搬走了，为什么？因为它对管理不满意。对长期持有的项目来说，生命力所在就是后期的管理。对管理来说，尤其是你的目标客户是国际性的跨国公司或者是500强的公司，可能要请有国际管理背景的公司，合作方式可以很灵活，但是我们帮他们做租赁谈判的时候，他们对管理公司做很多调查，因为管理是他们天天会遇到的工作。对管理公司的资质、经验、背景，很多人是非常关注的。
还有，需要有品质的材料，外观也不错。
还有，总建筑面积至少在4万平方米以上。
还有，国际甲级写字楼平面楼层面积是1800平方米。最大的，有4000平方米。
还有，进深是15米到20米。
还有，楼层净高是2.7米。现在在市场上，有的超过了3米。现在
CBD有一些项目做完吊顶，层高是4米。在未来一年左右时间，净高标准会有大幅度的提升。有一些朋友去过香港国际金融中心二期，里面有一个交易楼层，非常高，是作为展厅办展览用的，它的净高是4米。未来半年左右，这样的项目在北京开始出现。
还有，网络系统。这是比较普通标准的配置。
还有，电梯和等候时间。电梯是很重要考察因素。目前有一些楼是虽然甲级写字楼，但是经常要等电梯，感觉到非常不舒服。国际上有一个标准，等候时间要少于30秒是国际甲级写字楼的标准。
还有，空调系统。像4-pipe和VAV是比较流行的系统。
这是一些图片。像国贸二期、嘉里中心都是具备国际甲级写字楼的标准，包括我们所在的凯晨，最近两年，北京的甲级写字楼越来越多，写字楼的市场越来越成熟。
近期一年我们做了一些项目，我们跟大家沟通一下目前我们感受的市场的状况。
从销售市场上来说，我们比较欣喜的看到，价格有上扬的趋势。从我们做的项目来说，大型的金融机构介入到整栋盘的交易当中。从去年年底到今年年初服务的几个项目，保险公司等大批量收购项目。在北京有6家保险公司都收购了非常大部分的项目。包括有一些是参与到前期的顾问，有一些是把项目购买下来做租赁代理。包括泰康购买了位于CBD的北京国际中心1号楼和金融街F2B。民生保险收购了北京国际中心的2号楼，世茂购买了位于CBD的华平国际大厦。中国人寿购买了位于金融街内的F1大厦写字楼，平安保险购买了位于燕莎地区美邦国际中心和硅谷亮城商业，华润基金购买第五广场，汇丰南方基金购买金融街1号，花旗银行购买西环广场。
我们做调查的时候感觉到，项目本身、发展商预期跟业主的预期是有一些差别的。在设计的时候，更多的关注产品本身，并没有关注客户需求和未来市场的需求。包括现在，我们做很多项目的时候，我们很多工作是不完全跟开发商合作，我们是跟设计师和建筑师沟通。对于建筑师来说，这一个项目是他的作品，很多人希望做标新立异和外观非常独特的东西。我们建议发展商从市场、客户的角度，因为这一个产品是一个商品，要在市场上体现价值。很多项目单纯追求建筑的效果丧失了很多使用功能。你在招租和销售的时候，尤其是基金和投资公司买下来是为了租赁。
