房地产研究报告-2019商墅专题研究

武汉市别墅市场调研报告二零零八年三月十六日引言进入2019年，房地产行业由于政府的政策性引导，金融机构对相关资金的政策性限制，舆论导向的不断引导等影响，致使房地产市场降温迅速，引起整个房地产市场震荡加剧，具体表现在——首先，市场供应减少，开发企业纷纷减缓发售节奏，延长开发周期；其次，硬性降价和变相降价，开始最为有效的价格战，以求加快资金回笼，缓解资金压力；再次，消费者持币观望，受市场波动及舆论导向影响，放慢置业计划……大势动荡，小市不宁。

别墅市场在产品发展到顶峰的同时，市场遭遇到低谷。

目前，“会心馆”项目一阶段施工已经基本完成，将要面临问世，对此贵司与我司都十分重视，双方历时两周将武汉市典型别墅楼盘进行实地调研，在了解别墅市场状况的同时对“会心馆”项目进行分析，明晰项目的优势和不足，进行针对性的分析和建议，在项目营销前进行深刻思考和修正，以求保障“会心馆”项目顺利实现营销价值。

会心馆项目组2008-3-16第一部分武汉别墅市场研究一、市场简析纵观武汉房地产近十几年的发展史其实也就是一部别墅孕育史。

从近10年来别墅的发展历程来看，武汉别墅市场经历了三次热潮。

第一次热潮是上世纪90年代初的开发热，第二次是进入21世纪头两年多即2000-2019年少量别墅成功开发形成的热潮，第三次别墅开发的热潮是2019发起的山水别墅大盘化。

目前，武汉市别墅开发已形成明显的区域性武汉的别墅主要分布在五个区域“武汉最具规模的别墅区”——盘龙城盘龙城片区是近几年来武汉的一个新兴高档社区，其得天独厚的高山、坡地、汤仁海，通往天河机场的便捷交通以及盘龙文化的历史渊源，使别墅扎堆成了这一片区的独特景观。

天造山水、中式风格建筑的山水龙城；以小户型别墅冲击市场的巢nest；拥有2000多套不同风格的F·天下。

随着不断完善的交通配套，该片区到汉口城区将缩短到20-30分钟，成为富豪首选的高档别墅区。

这里是武汉别墅产品最为集中的舞台，建筑风格中式、法式、地中海、西班牙……应有尽有，自然景观丰富，山水元素充足，容积率普遍在0.6左右，也是近阶段唯一销售较好的区域，平均每个项目维持1套/月的消化量，在消化速度上去年平均80套/年，各个项目的销售周期在5年以上。

２０１９年房地产行业专题研究报告目录1房地产进入平稳发展新阶段，住房销售回归需求中枢 (5)1.1房地产进入提质降速的高质量发展新周期 (5)1.2“房住不炒”引导，销售回归自住需求中枢 (6)2全国：总量稳定，三大需求支撑下市场空间仍然巨大 (7)2.1支撑未来十年房地产市场空间的六大因素 (9)2.1.1城镇化：城镇化率持续提升 (9)2.1.2人口迁移：城市间人口迁移增加 (10)2.1.3住房消费升级：观念、区域和品牌三层次消费升级 (11)2.1.4住房质量：居住条件改善 (11)2.1.5经济增长：经济增长带动居民住房消费持续增加 (13)2.1.6家庭因素：家庭结构变化，家庭规模小型化 (15)2.2测算我国未来房地产市场空间 (17)2.2.16大因素支撑下的三类自住需求 (17)2.2.2方法与数据 (18)2.2.3测算结果：市场空间稳固十年以上 (19)3区域：区域分化，需求向一二线城市和主要城市群集中 (21)3.1需求向一二线城市集中 (21)3.1.1测算结果 (21)3.1.2区域分化成因 (22)3.2需求向主要城市群集中 (24)3.2.1测算结果 (24)3.2.2区域分化成因 (27)图表目录图表1：房地产开发投资增速放缓 (5)图表2：中国城镇套户比（1978-2018） (5)图表3：存量住房性质构成（2011-2017） (5)图表4：主力置业人口及增速（1970-2018） (6)图表5：主力置业人口中改善占比增加 (6)图表6：2014-2019年棚改货币化去库存测算 (6)图表7：2016年以来历次中央政治局会议关于房地产的政策精神 (7)图表8：我国未来房地产市场的3大需求及其6个支撑因素 (9)图表9：2020-2050年中国城镇化率空间 (9)图表10：2018年全世界所有国家地区城镇化率整体分布及主要国家城镇化率列示 (10)图表11：2018年我国39个一二线城市常住人口城镇化率和人均GDP相关关系 (10)图表12：2018年我国31个省、自治区和直辖市常住人口城镇化率和人均GDP相关关系 (10)图表13：我国居民购房观念升级进程图 (11)图表14：2015年城镇家庭户按建筑年代存量住房构成 (12)图表15：典型城市90-140平户型占比持续提升 (12)图表16：中国未来人口预测-恒大研究院 (12)图表17：中国未来人口预测-联合国 (12)图表18：2020-2050年城镇主力置业人口数量及年龄结构 (13)图表19：1960-2008年美国GDP增速和个人住房消费支出增速变化 (14)图表20：2005-2018年GDP和居民居住消费增速 (14)图表21：1985-2018年城镇居民消费支出结构 (14)图表22：1978-2018年中国GDP水平 (15)图表23：中国经济增速处于世界前列 (15)图表24：我国户均人数呈下降趋势，二人户逐渐超过三人户家庭 (16)图表25：不同国家家庭平均规模 (16)图表26：不同国家家庭构成 (16)图表27：日本平均家庭规模随城镇化进程而下降 (17)图表28：我国近年来结婚率下降、离婚率上升 (17)图表29：未来商品住房需求测算方法 (19)图表30：商品住房市场空间预测 (19)图表31：城镇常住人口增加、城市更新改造、居住条件改善年均需求预测 (20)图表32：商品住房市场三大需求趋势变化 (20)图表33：一线、二线和三四线城市未来住房市场空间预测 (21)图表34：重点城市住房需求总量及占比 (22)图表35：2013年以来一线城市与全国人均收入水平 (23)图表36：分线城市经济-人口比 (23)图表37：二线城市相对于所在省份的经济-人口比值 (24)图表38：2019-2030年全国不同区域的住房需求地图 (25)图表39：2019-2030年19大城市群所在省份年均商品住房需求预测 (26)图表40：2018年各省经济-人口比 (27)图表41：2017年各省乡村常住人口 (28)图表42：2017年不同省份的城镇套户比 (28)1 房地产进入平稳发展新阶段，住房销售回归需求中枢1.1 房地产进入提质降速的高质量发展新周期我国房地产市场已过总量持续快速扩张的高增长阶段，进入提质降速、平稳发展的新阶段。

2019年房地产行业研究报告目录1. 经济中国：每一轮经济面临下行，都借助房地产来“稳增长” (5)1.1. 房地产对国民经济的直接和间接拉动效应一直在增强 (5)1.1.1. 房地产整体对国民经济的直接贡献能达到42.3% (6)1.1.2. 考虑间接拉动，房地产拉动经济增长的效果更显著 (7)1.1.2.1. 2015 年，重点城市土地抵押净增加1.8 万亿元 (8)1.1.2.2. 2017 年，土地出让金创5 万亿元新高 (9)1.1.2.3. 2017 年土地信贷创历史新高 (10)1.2. 房地产的产业关联效应呈上升态势，且对服务和消费型产业带动效应增大.......................................................................1.2.1. 房地产的产业关联效应呈上升态势 (10)1.2.2. 经济发展从“数量扩张”向“质量提升”阶段转变 (11)1.3. 未来土地信贷派生将减弱，房地产对国民经济拉动率被削弱132. 信贷中国：三重信贷融资，多层派生推进 (15)2.1. 地产与信贷派生：资本要素是经济增长的强大驱动引擎 (15)2.2. 影子银行是地产信贷派生的重要途径 (16)2.2.1. 影子银行撬动了社会各个部门参与信贷派生 (17)2.2.2. 影子银行相对于传统表内信贷有多重优势 (17)2.3. 影子银行敏感性测试 ..........................................................2.4. 金融严监管将打断地产的信贷派生作用 (20)2.5. 新派生方式：产业先导，地产后行 (2)3. 效率中国：城镇化第二阶段，生产效率反向筛选 (25)3.1. 地产在过去完成了提升经济效率的前半段 (25)3.2. 城镇化的第二阶段：重新引导城市效率提升，地产让位绝对主导地位273.2.1. 回归经济，生产型企业参与城市土地分配，提高城市经济密度283.2.2. 以公共交通主导城市开发优化通勤效率，提升城市结构密度284. 投资建议 (30)图表目录图1：每一轮经济面临下行，都借助于房地产来“稳增长” (6)图2：土地抵押融资风险传导路径图 (8)图3：土地净增抵押金额继续创新高，增速放缓 (9)图4：2017 年国有土地使用权出让金创新高 (9)图5：2017 年房地产开发企业土地购置费创新高 (9)图6：2017 年土地出让金收入占地方财政收入55%，2016 年房地产税占地方财政收入25% (10)图7：依据预测，2017 年土地信贷依然在高位 (10)图8：08 年金融危机后，房地产的产业关联系数大幅提升 (11)图9：房地产带动最大的产业是金融行业 (12)图10：房地产需求拉动前四产业 (13)图11：房地产供给推动前四产业 (13)图12：土地信贷派生的效应从2018 年开始降低 (13)图13：房地产对GDP 的影响力在减弱 (13)图14：房地产周期其实是金融周期 (16)图15：个人按揭贷款余额占比18%，房地产开发贷款余额稳定在7% (16)图16：影子银行将土地信贷派生的效应进一步放大 (17)图17：影子银行可以叠加多重杠杆 (17)图18：影子银行不受准备金率限制，可以无限放大杠杆 (18)图19：拿地必须股权资金，使影子银行为拿地端融资提供了环境（红色为受到本次周期中受到管制的渠道） (19)图20：当投资回报率下降到一定程度，最简单的方式是提升杠杆 (20)图21：本轮周期表外融资与表内开发贷及居民信贷走势出现分化 (21)图22：影子银行严监管下，本轮土地对信贷派生的作用下降 (22)图23：在土地端长效机制下，产业发展以及城镇化将走向正反馈的循环中 (22)图24：在城镇化提升的过程中，全社会的生产效率得到了提升 (26)图25：以百城为例，经济密度越大，房价越高 (27)图26：经济的效率和密度还没有到达同期国际其他城市的水平 (27)图27：九龙机铁站顶层建筑以住宅为主（60%） (29)图28：顶层商业业态包括地标环球贸易广场 (29)图29：轨道沿线成为了新东京圈建设中的人口密集区 (30)表1: 我国房地产业增加值在GDP 的比重比较小，房地产业效率不高 (5)表2: 历轮周期证明，房地产拉动经济增长的短期效果明显 (7)表3: 我国房地产业对其他产业的总带动效应呈大幅上升态势 (11)表4：二线城市以出台人才引入政策的方式绕过限购 (23)表5：中心区位地铁沿线土地开发强度更大，容积率更高 (29)论经济，地产首当其冲，但若只论地产对经济的贡献，则其功过就会被歪曲。

2019年房地产市场调研报告4篇南京房地产开发投资额仍在增长，销竣比显示供需仍不平衡。

20xx年南京房地产开发累计投资额亿元，同比增长27% 20xx 年12月房地产开发完成投资额亿元，同比增长41% xx年以来平均销竣比为，xx年全年呈现供不应求的局面，但是xx年前两个月销售面积跟不上竣工面积，主要原因可能是受市场”拐点论”的影响。

xx年南京商品房销售均价平稳增长，xx年初售价同比增长%环比略有下降。

20xx年，南京市商品房全年销售均价为元/平方米。

xx年12月份商品房销售均价为5331元，同比xx年2 月份增长%相比xx年全年销售均价增长%但是比较xx年末的销售均价略有下降。

xx年12月份南京市商品房成交量显著放大，XX年前两个月成交量较少，相比xx年12月份同比减少60%多。

xx年前4个月南京住宅市场成交量表现比较平稳，较xx年同比有所减少。

xx年3月份累计成交面积约40万平方米，同比减少17%左右，4月份截至到4月22日累计成交万平方米，有望超过3月份的成交量，但同比xx年4月仍有缩减。

南京未来两年的住房建设计划将提高响应政策号召，土地供应不会对房地产市场过度限制。

未来两年南京的住房建设计划将逐步落实"90/70"政策，增加中低价位、中小户型商品房的供应量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比较多，XX年土地供应相比xx年减少135万平方米左右，但是XX年将在XX年的基础上增加200万平方米的土地供应，因此未来两年南京房地产市场不会受到土地供应的限制。

二，xx年以来南京商品房销售情况20xx年，南京市商品房全年销售额为亿元，销售面积万平方米，销售均价为元/平方米，其中住宅全年销售额亿元，销售面积为万平方米，销售均价为5011元/平方米，现房全年销售额为亿元，销售面积为万平方米，销售均价为4xx7元/平方米，期房全年销售额为亿元，销售面积为万平方米，销售均价为5214元/平方米。

２０１９年房地产行业专题研究报告目录1.行业进入总量高位，增速低位时代 (6)1.1房地产行业销售总量影响因素分析 (6)1.2人口需求总量进入高增长低增速阶段 (7)2.行业调控方式转变，发展方式换挡 (8)2.1行业主要指标周期波动幅度减弱 (8)2.2区域分化，城市周期兴起 (10)2.3房企竞争方式转换，从行业红利转向企业红利 (10)3.重点50城基本面分析 (11)3.1分线城市总量分析 (11)3.2人口流入情况分析 (16)3.3分线城市经济特征 (18)3.4分线城市综合因素排名 (19)4.总结 (21)图目录图1房地产行业销售总量影响因素分解简示 (6)图21999-2018年房地产销售金额及同比增速 (7)图31999-2018年房地产销售面积及同比增速 (7)图41999-2018年中国总人口年增长 (8)图51999-2018年房地产销售单价及同比增速 (8)图61999-2018城镇人口增速逐步放缓 (8)图71999-2018中国城镇化率不断提升，变化速率降低 (8)图8房地产行业主要数据指标月度累计同比数据——销售端 (9)图9房地产行业主要数据指标月度累计同比数据——投资端 (9)图10房地产行业主要数据指标月度累计同比数据——房价 (9)图11影响房企核心要素简析图 (11)图122018年31个省市GDP占比较1999年变化 (11)图131999-2018年常住人口年复合增速与GDP占比相关性 (11)图14样本城市GDP及全国占比 (12)图15样本城市常住人口及全国占比 (12)图1650个样本城市2018年常住人口数量比较 (13)图1750个样本城市近十年GDP均值比较 (14)图18分线城市GDP逐年同比变化率 (14)图1950个样本城市近十年城镇人均可支配收入均值比较 (15)图20分线城市城镇人均可支配收入逐年同比变化率 (15)图2150个样本城市“辐射城市GDP/样本城市与辐射城市距离”比较 (16)图2250个样本城市近十年常住人口绝对变化 (16)图2350个样本城市近十年常住人口相对变化 (17)图24分线城市常住人口逐年同比变化率 (17)图25分线城市常住人口三年移动平均复合增速 (18)图26样本城市GDP对近十年常住人口相对变化率 (18)图27样本城市GDP对近十年常住人口绝对变化 (18)图28样本城市城镇人均可支配收入对近十年常住人口变化率 (19)图29样本城市城镇人均可支配收入对近十年常住人口变化 (19)图30辐射城市GDP/城市间距离对近十年常住人口变化率 (19)图31辐射城市GDP/城市间距离对近十年常住人口变化 (19)表目录表1房地产行业销售端数据和人口分段增速均值 (7)表250个样本城市名单 (12)表3采取2018年样本城市指标值进行筛选时的前14个城市 (20)表4采取未来三年样本城市指标预测均值进行筛选时的前14个城市 (20)1. 行业进入总量高位，增速低位时代1.1 房地产行业销售总量影响因素分析1980年代中国逐步探索和推行住房制度改革以来，中国房地产市场总量持续增长。

２０１９年房地产行业深度研究报告目录1.经济中国：每一轮经济面临下行，都借助房地产来“稳增长” (5)1.1.房地产对国民经济的直接和间接拉动效应一直在增强 (5)1.1.1.房地产整体对国民经济的直接贡献能达到42.3% (6)1.1.2.考虑间接拉动，房地产拉动经济增长的效果更显著 (7)1.1.2.1.2015年，重点城市土地抵押净增加1.8万亿元 (8)1.1.2.2.2017年，土地出让金创5万亿元新高 (9)1.1.2.3.2017年土地信贷创历史新高 (10)1.2.房地产的产业关联效应呈上升态势，且对服务和消费型产业带动效应增大 (10)1.2.1.房地产的产业关联效应呈上升态势 (10)1.2.2.经济发展从“数量扩张”向“质量提升”阶段转变 (11)1.3.未来土地信贷派生将减弱，房地产对国民经济拉动率被削弱 132.信贷中国：三重信贷融资，多层派生推进 (15)2.1.地产与信贷派生：资本要素是经济增长的强大驱动引擎 (15)2.2.影子银行是地产信贷派生的重要途径 (16)2.2.1.影子银行撬动了社会各个部门参与信贷派生 (17)2.2.2.影子银行相对于传统表内信贷有多重优势 (17)2.3.影子银行敏感性测试 (19)2.4.金融严监管将打断地产的信贷派生作用 (20)2.5.新派生方式：产业先导，地产后行 (22)3.效率中国：城镇化第二阶段，生产效率反向筛选 (25)3.1.地产在过去完成了提升经济效率的前半段 (25)3.2.城镇化的第二阶段：重新引导城市效率提升，地产让位绝对主导地位273.2.1.回归经济，生产型企业参与城市土地分配，提高城市经济密度283.2.2.以公共交通主导城市开发优化通勤效率，提升城市结构密度284.投资建议 (30)图表目录图1：每一轮经济面临下行，都借助于房地产来“稳增长” (6)图2：土地抵押融资风险传导路径图 (8)图3：土地净增抵押金额继续创新高，增速放缓 (9)图4：2017年国有土地使用权出让金创新高 (9)图5：2017年房地产开发企业土地购置费创新高 (9)图6：2017年土地出让金收入占地方财政收入55%，2016年房地产税占地方财政收入25% (10)图7：依据预测，2017年土地信贷依然在高位 (10)图8：08年金融危机后，房地产的产业关联系数大幅提升 (11)图9：房地产带动最大的产业是金融行业 (12)图10：房地产需求拉动前四产业 (13)图11：房地产供给推动前四产业 (13)图12：土地信贷派生的效应从2018年开始降低 (13)图13：房地产对GDP的影响力在减弱 (13)图14：房地产周期其实是金融周期 (16)图15：个人按揭贷款余额占比18%，房地产开发贷款余额稳定在7% (16)图16：影子银行将土地信贷派生的效应进一步放大 (17)图17：影子银行可以叠加多重杠杆 (17)图18：影子银行不受准备金率限制，可以无限放大杠杆 (18)图19：拿地必须股权资金，使影子银行为拿地端融资提供了环境（红色为受到本次周期中受到管制的渠道） (19)图20：当投资回报率下降到一定程度，最简单的方式是提升杠杆 (20)图21：本轮周期表外融资与表内开发贷及居民信贷走势出现分化 (21)图22：影子银行严监管下，本轮土地对信贷派生的作用下降 (22)图23：在土地端长效机制下，产业发展以及城镇化将走向正反馈的循环中 (22)图24：在城镇化提升的过程中，全社会的生产效率得到了提升 (26)图25：以百城为例，经济密度越大，房价越高 (27)图26：经济的效率和密度还没有到达同期国际其他城市的水平 (27)图27：九龙机铁站顶层建筑以住宅为主（60%） (29)图28：顶层商业业态包括地标环球贸易广场 (29)图29：轨道沿线成为了新东京圈建设中的人口密集区 (30)表1: 我国房地产业增加值在GDP的比重比较小，房地产业效率不高 (5)表2: 历轮周期证明，房地产拉动经济增长的短期效果明显 (7)表3: 我国房地产业对其他产业的总带动效应呈大幅上升态势 (11)表4：二线城市以出台人才引入政策的方式绕过限购 (23)表5：中心区位地铁沿线土地开发强度更大，容积率更高 (29)论经济，地产首当其冲，但若只论地产对经济的贡献，则其功过就会被歪曲。