关于中国住房问题的思考

关于中国住房问题的思考

前言

(住房问题已经成为当前中国城市居民最关心的问题，主要原因是住宅的价格上涨太快，很多城市已经出现这样的情景：一边是大量的老百姓买不起房，一边是住房市场供不应求，价格不断上涨。显而易见，我国的住宅政策、房地产发展出现了一定的偏差。

住房是准公共产品，经济学理论告诉我们，市场竞争可以提高经济效率，但市场机制不能解决外部性、垄断、公共物品和收入分配提供等问题。住房是一种特殊商品，它不仅具有外部性，而且具有准公共物品的属性。住房是不动产，它不可能象电子产品一样可以按照同样的标准无限制地复制，这使得住房市场不可能是完全竞争的市场；另外，住房不仅是消费品，而且可以成为投资品，因此，住房市场不存在均衡点，该市场没有均衡价格，这是房地产市场经常产生泡沫的原因所在。那么，现在我们就来探讨一下中国的房市究竟怎么了。)

一、中国房市现状

1、住房供应结构矛盾突出

今年上半年，全国四十个重点城市上市预售的套均建筑面积一百一十五平方米，十五个城市套均建筑面积高于一百二十平方米，适合当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房供应不足。

2、部分城市房价上涨较快

今年六月份，七十个大中城市中，十九个城市月环比涨幅超过百分之一，预计全年新建商品住房平均价格同比涨幅约15%，明显超过我国的经济增长速度。

3、引导合理消费政策措施缺位

有关部门缺乏正确引导，部分居民存在超前消费、过度消费的现象。一些城市注重非本地居民购房供应，与当地居民，特别是中低收入家庭自住住房需求的政策区别不明确。

4、房地产开发、交易、中介等行为不规范问题严峻

由于我国在法律上、制度上尚未形成完善的住房管理体系，部分商家投机炒作，哄抬房价，操作市场等现象时有发生。

现在，我国有些城市的房价收入比已经超过12：1，这是个什么概念呢？这就是说，如果一个城市的人均年可支配收入为3万元，按一家三口人计，户均可支配收入为9万元，则该城市每套住房的平均销售价格约为108万元。买这样的一套房子，不吃不喝也得花十多年。

就拿广州来说，今年2月广州平均房价7729元/平方米，06年广州人均GDP接近60000元。那么现在就以房价8000元/平方米和人均年收入60000元计（假设模拟对象为两个大人一个小孩），一个三口之家年收入120000元，至少得住100平方米的房子（现在地产商都把公共面积、建筑面积算入住房面积，100平方的房子，实际可用面积不超过70平方），总计80万元。采用住房按揭贷款的方式，交了20%的首期后，按现在银行大约5%的贷款利率，分10年还清（十年后孩子长大，需更大的房子），那么每月须负担5667元“房债”，则夫妇两人的收入剩下4333元。此外再除去各种税、费，赡养老人的钱，储蓄作应急用的存款等，那还剩多少呢？在广州这个物价较高的大都市，这个收入水平实在有些拮据。

二、中国房市问题成因

高房价引发出的住房问题，至今还是社会议论的一个热点。舆论多集中在三个方面：一说是管理部门失责，调控不力；二说是地方本位主义，地方操弄地价，房地产商操弄房价，炒热了房市；三说是房地产商投机爆利所至。最近，社科院“蓝皮书”提示：近两年，平均每年近40条限令并未能阻挡房价继续攀升的步伐，专家指出是因为“房地产业垄断一直被忽视”。更有“统计失准”说，使我们难以作出正确的判断。在众说纷纭之下，应该直接触及一下住房问题的根源，在体制内来查找形成今天住房问题的成因和对策。首先，让我们先来看看两个方面的事实。

1、在公有住房与私有住房关系上过度向私有房倾斜

房改前，八六年全国住房普查时，全国城镇公有住房占 84％，私有住房仅占16％，而有重要调控作用的政府公有住房占9％，八七年，公有住房占92％，私有住房占8％，其中政府公有住房占14％。目前，公有住房下降到 18％，私有住房上升到82％，其中政府公有住房已下降到只占3．7％。而且公房继续在卖，而每年新增商品房住宅大规模上市，这种倾斜还在拉大。尤其重要的是，政府公有住宅正在“淡出”，除少量遗存公有住宅外，已经丧失了新增的来源和机制。在实行私有制和完全市场经济的各国和地区至今也并不排除公有住宅的存在，而且占有相当的比例。如美国、意大利等叫公共住宅，在日本叫公营住宅，德国叫大众化住宅，新加坡叫社会住宅，香港叫公屋等等。而我们却是向住房私有化的方向走的过快，过度倾斜了。

2、在商品房买卖和租赁关系上过度向销售市场倾斜

房改前，私人自建和销售商品房不到4％，95％以上都是租给职工和居民。目前，房地产市场中，存量住宅还有近18％的公有住宅，仍然以偏低的租价经租运营，租赁活力不大，而且还以平均每年近50余万平方米的速度减少，市场还在逐年萎缩。而在每年新增住宅中，用于补充租赁市场的商品住宅不到2％，98％以上都是投放于商品房销售市场。而在欧美等发达国家和地区，目前出租房在市场中还占有4成以上的份额。其中，每年还有公共性质的住宅源源上市出租。反观我们自己，租房市场却已经逐渐“虚”化了，有租无房已是不争的事实。中低收入者，在市场中能寻租到相应租价的住房的机会很少。显而易见市场失偏了。

从上述两个事实中，我们发现有一个共同点，就是背后少不了有政府部门的推动。若是没有官方的支持或暗中支持，上述两个事实根本就成不了事实。

诚然，我们党中央高度重视这关乎国计民生的住房问题，今年连下重手整治不规范的房市，可是个别地方政府免不了要阳奉阴违。对于一个城市发达与否，从感性认识上很大程度取决于此地高楼大厦的多少，一些官员为了有拿得出手的政绩，免不了要支持、至少不反对房地产的开发，某些负责人甚至借机大赚“灰色收入”。另一方面，国家长期要对百姓负责，地方上由于有轮岗制度，头头们没几年便拍拍屁股走人，普遍只注重“在位”期间的成就，至于房价超出了老百姓的负担水平，那是以后的事了。所以，在现有条件下，对房市的控制始终指标不治本，各级地方政府无法真正从根源上抑制房价的不正常增长。

三、房市虚旺的隐患

房地产成为中国经济快速增长的一大动因，但一些区域和地方的高房价已经成为宏观经济持续健康运行的隐忧。房价的虚高不仅将影响城市消费的稳定增长，而且将影响当地的长期竞争力。高房价带来的影响是：

1、给少数房地产开发商盈利创造了机会

最近房地产商中有一句挺流行的话：现在楼盘的利润率，已经高到让我们不好意思的程度了。房地产确实是暴利产业。根据福州市有关部门测算的当地部分地块商品房价格成本对照表，在所列的23个楼盘成本目录中，商品房开发成本从每平方米1636元至3094元不等；销售均价从每平方米2500元至5500元不等。经测算，开发商的利润率平均约50%，最低的约为20%，最高的超过90%.其中利润率超过50%的楼盘有10个，呈现出楼盘越高档，利润率越高的基本特点。短短一年间，一套54万元的房子就能上蹿到86万元，利润率高达60%.这样的“爆炸式增值”是件寻常事。近年来，全国各大中城市的房价纷纷持续上涨。

2、给第三产业如餐饮业、服务业等的中小企业生存增加了成本

不言而喻，房价的持续上涨必将带来各种商业铺位租金的提高。近一年来，广州商铺租金平均增长约10%，上海上涨甚至超过30%。对于本身资金并不雄厚的中小企业来说，这不啻是一场噩梦。

3、给广大群众住房选购带来了困难

房屋供不应求，房价上涨，让老百姓刚鼓起来的钱包又瘪了下去，这点众所周知，毋庸赘述。

4、给宏观经济发展提高了风险

国家发展与改革委员会研究所的一份报告警告，中国的房地产泡沫已经面临破灭了。该报告说，现在全国房地产投资30%的增长速度已经超过了国内生产总值7-8%增长率的几倍。狂投资的后面是高房价。其中，杭州的房地产价格更是已经飙升到香港房地产的水平。这绝对不正常。因为，一个地方的房价应该与当地的经济发展相适应的。目前增长的幅度太离谱了。有关部门再不采取适当措施，把房地产热潮冷却下来，当泡沫破裂后，整个中国的经济都要受到冲击。如90年代的日本，房地产一出现问题，整个经济很快进入衰退期，而且十多年都无法振兴。如果国内房地产业不调整，也可能孕育更大的金融风险。就目前国内房地产业的情况来看，基本上把整个风险都归结在国内银行体系上，无论是房地产企业还是个人消费信贷都是如此。如果让国内房地产泡沫任意吹大，泡沫的破灭不可避免，而最后承担的只能是国内各银行。还有，拆迁和房价过高，几乎是当前社会除了腐败以外，民众最不满的主要问题。如果这些房地产问题处理不好，可能成为今后整个中国社会经济动荡乃至政治动荡的根源。

四、房市调控的意义

2001年以来，我国的房地产行业连续六年出现高速增长的势头，不仅房地产投资大幅度增长，而且销售形势也非常喜人，在价格不断攀升的同时，很多城市出现销售面积大于竣工面积，空置率下降。但部分城市（主要包括上海、南京、杭州、温州、北京等）房地产市场的价格明显脱离了一般城市居民的收入水平，这些城市的房地产业的高速增长难以持续，需要政府积极的干预。

对于某一产业是否过热，既不能简单地以该产业的投资或销售指标来衡量，也不能用即期供给与需求间的缺口来衡量，甚至不能用产业效益来衡量，因为与一般商品不同，房地产销售往往结合了巨额信贷投入，当期销售与效益并不意味着最终效益实现，却可能转变为大量的银行呆账。因此，考察房地产行业的发展，应该和居民的可支配收入联系起来，比较两者之间的增长速度是否匹配，如果增长速度不匹配，则可能使房地产增长不能持续，或居民用于房地产的支出挤占其他消费支出。

有关资料显示，2000-2003年，城镇居民人均可支配收入的增长速度平均不到10%。而住宅销售的增长却超过20%，增速最低的2002年也达到23.1%。2003年，城镇居民可支配收入总数为42360亿元，住宅销售额占总收入的比重为16.7%，已经超过1999年美国的水平。

2004年，部分城市的房价收入比超过了15倍，超过1997年的香港，严重抑制了有效需求的持续增长。在这些城市的住房市场，已经形成了一个典型的二元结构：一边是普通的市民，他们的收入水平低，已经失去购买住房的能力；另外一边是高收入群体，对于他们来说，只是具有投资购房的需求。这样的二元结构市场是一个极度危险的。

之所以出现上述现象，除了房地产市场自身的波动因素外，很重要的原因是现阶段我国的住房市场处于特殊的时期。2004年中国城市人口为5.23亿，人口城市化率达到40.53%，城市化比例每年增加1个百分点，城市人口每年增加一千多万。城市人口的急剧增长带来了巨大的住房需求。从政策导向看，国家曾经明确提出要把房地产培育成支柱产业、把住宅产业培育成国民经济新的增长点，并出台了一系列的扶持政策，也刺激着住宅产业的增长。

城市化和住房制度改革这两个因素的叠加必然使住房市场出现“超常规”的繁荣，如果国家不实行强有力的调控，会导致一些大城市出现严重的房地产泡沫。过高的房价会使城市中新增加人口的生活条件恶化，同时也扭曲了国民经济的结构。政府应该采取更有效的手段调控房地产市场。

五;中国房市的特殊性

中国的住房情况与发达国家和市场经济国家完全不同，重要的原因在于长达50年的住房福利性实物分配制度和以限定租金标准的公房出租为主导的非市场化供给制度的基础。