福建省房地产估价师《制度与政策》：商品房预售合同主要内容考试试题

福建省房地产估价师《制度与政策》：商品房预售合同主要内容考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分別为1800万元、2400万元和1900万元，年均价格上涨率为5％，则该项目建设期涨价预备费约为万元。

A：305

B：463

C：636

D：961

E：执行层的组织协调

2、人防工程的地下室面积建筑面积。

A：属不应分摊的共有

B：属分摊的共有

C：不属共有

D：属物业公司所有

E：执行层的组织协调

3、张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60％，其余为银行提供的年利率为7.5％，期限为10年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30％，则在贷款期内的税前现金回报率是。

A：8.17％

B：13.62％

C：14.00％

D：23.33％

E：借款合同

4、既有项目法人的资本金筹措渠道不包括__。

A．政府政策性资金

B．社会团体和个人入股的资金

C．国内外企业法人入股的资金

D．资产变现资金

5、全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图是__。

A．宗地图

B．房产分幅图

C．房产分丘图

D．房产分户图

6、下列关于城市总体规划与其他相关规划的关系，表述不正确的是。

A：城市总体规划是区域规划的重要依据

B：国民经济和社会发展规划是城市总体规划的依据

C：城市总体规划、镇总体规划以及乡规划和村庄规划的编制，应当依据国民经济和社会发展规划，并与土地利用总体规划相衔接

D：区域规划是城市总体规划的重要依据

E：执行层的组织协调

7、下列关于目前我国征收土地批准权限规定，说法错误的是。

A：征收土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府

B：征收农地，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续

C：基本农田由国务院审批

D：基本农田以外的耕地未超过35公顷的由国务院审批

E：房地产估价机构必须加盖公章

8、某宗房地产的土地总面积为1 000㎡，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为1 8万元／亩，现时重新取得该类土地需要花费620 元／㎡；地上建筑物总建筑面积2 000 ㎡，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元／㎡，建筑面积，现时建造类似建筑物的建筑造价为1 200元／㎡建筑面积，估计该建筑物有八成新。该宗房地产的现时单一价为元／㎡。

A：1 200

B：1 250

C：1 270

D：1 800

E：工业用地的监测点评估价格

9、在共有建筑面积计算中，不应分摊的是。(2009年试题)

A：用作公共休憩的架空层

B：本幢公共使用的电梯井

C：本幢的公共门厅

D：本幢的公共过道

E：执行层的组织协调

10、下列关于“抵押权设立后抵押房屋出租”，表述错误的是。

A：该租赁关系可以对抗已登记的抵押权

B：抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力

C：抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人未书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任

D：抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失由承租人自己承担

E：执行层的组织协调

11、在区段地价计算的基础上作适当调整后的地价为__。

A．基准地价

B．标定地价

C．标准地价

D．路线价

12、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7%，则评估该项目续建完成时的总价值为__万元。

A．3758.57

B．394203 C．3966.10

D．4769.85

13、标准深度是道路对地价影响的转折点．由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价。

A：逐渐降低

B：逐渐升高

C：可视为基本不变

D：为零

E：工业用地的监测点评估价格

14、现有一套总售价为11万元的住宅，八成15年按揭，按年贷款利率6%计，月还款额为__。

A．439元

B．1230元

C．743元

D．928元

15、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起日內给予答复。

A：5

B：7

C：10

D：15

E：房地产估价机构必须加盖公章

16、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为（）万元（收益可视为无限年）。

A．30

B．40

C．50

D．60

17、集体土地上的拆迁行为，按照__执行。

A．《城市房屋拆迁管理条例》

B．参照《城市房屋拆迁管理条例》

C．《土地管理法》等有关法律、法规

D．其他法律、法规

18、已知某房地产价格为900元/m2，需求量为100万m2，当价格为1000元/m2时，需求量为90万m2，则需求价格弹性为（）。

A．10

B．9

C．1

D．0.9

19、确定估价对象及其范围和内容时，应根据，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。

A：估价原则

B：估价目的 C：估价方法

D：估价程序

E：工业用地的监测点评估价格

20、a．规划设计条件通知书、b．建设用地规划许可证、c．选址规划意见通知书和d．建设工程规划许可证，它们在房地产开发过程中的核发顺序为__。

A．abcd

B．acdb

C．cadb

D．cbad

21、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是（）。

A．生活方式

B．受教育程度

C．购买动机

D．自我形象

22、预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为20万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长8%，运营费用增长5%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为（）万元。

A．2500

B．400

C．2100

D．2900

23、房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及（）。

A．相应配套的基础设施

B．土地的形状

C．组合完成的功能

D．立体空间

24、在保证职工住房公积金提取和贷款的前提下，经住房公积金管理委员会批准，住房公积金管理中心也可将住房公积金余额。

A：用于购买股票

B：用于购买国债

C：用于商业投资

D：为单位或个人提供担保

E：执行层的组织协调

25、自年以后，城镇住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一轮房改热潮。

A：1978

B：1982

C：1986

D：1987

E：房地产估价机构必须加盖公章

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、房地产市场是一个地区性市场，主要体现在它的__。 A．独一无二

B．不可移动

C．流动性差

D．易受限制

2、关于收益性物业管理中的经营费用说法错误的是__。

A．大多数收益性物业费用由于物业类型、规模以及物业管理委托合同的不同而有所差别

B．收益性物业管理的收入包括租金收入和其他收入

C．收益性物业管理中收入包含保证金和准备金

D．经营费用的数量和类型依物业类型和规模及所处的地区而有所不同，但还是存在着房地产管理行业公认的通用费用项目

3、房地产估价鉴定组成员应当回避的情况不包含__。

A．与原估价机构有利害关系

B．本人就是当事人

C．由拆迁当事人亲自委托

D．与拆迁当事人有利害关系

4、《土地管理法》规定：“中华人民共和国实行土地的__，即全民所有制和劳动群众集体所有制。”

A．公有制

B．私有制

C．社会主义公有制

D．集体所有制

5、目前我国房地产开发投资企业纳税的税种有。

A：经营税金及附加

B：城镇土地使用税

C：房地产税

D：物业税

E：企业所得税

6、A房地产开发公司在z省A市征收基本农田以外的耕地180亩，应由__审批。

A．国务院

B．国土资源部

C．Z省人民政府

D．A市人民政府

7、下列关于价格弹性的表述中，正确的有__。

A．供给价格弹性一般为正值

B．当供给价格弹性为无穷时，称供给完全无弹性

C．需求价格弹性永远为负值

D．当需求价格弹性为无穷时，称需求有完全弹性

E．一般来说，时间越长，需求和供给都越有弹性

8、盈亏平衡分析中，产品成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系的假设条件有。

A：产品总成本不随产销量变化

B：产品销售量等于生产量

C：单位产品变动成本不随产销量变化