2009年土地估价师考试真题与答案[1]

2009年土地估价师《土地估价案例与报告》真题总分：100分及格：60分考试时间：120分共2题.每题20分,共40分,请阅读,并根据有关条件综合分析回答问题.(1)<A href="javascript:;"></A><A href="javascript:;"></A>(2)<Ahref="javascript:;"></A>共3题,分别是15分,15分,30分,共60分.第一题和第二题为土地估价报告及土地估价技术报告片段,根据提问回答.第三题为一个完整的土地估价技术报告,其中存在很多错误,请阅读后指出并说明原因.(1)<A href="javascript:;"></A><A href="javascript:;"></A>(2)<A href="javascript:;"></A><A href="javascript:;"></A>(3)<A href="javascript:;"></A><A href="javascript:;"></A><Ahref="javascript:;"></A><Ahref="javascript:;"></A><Ahref="javascript:;"></A><Ahref="javascript:;"></A><Ahref="javascript:;"></A><Ahref="javascript:;"></A><Ahref="javascript:;"></A><Ahref="javascript:;"></A><Ahref="javascript:;"></A><Ahref="javascript:;"></A><Ahref="javascript:;"></A><Ahref="javascript:;"></A><Ahref="javascript:;"></A><Ahref="javascript:;"></A><Ahref="javascript:;"></A>答案和解析共2题.每题20分,共40分,请阅读,并根据有关条件综合分析回答问题.(1) :(2) :共3题,分别是15分,15分,30分,共60分.第一题和第二题为土地估价报告及土地估价技术报告片段,根据提问回答.第三题为一个完整的土地估价技术报告,其中存在很多错误,请阅读后指出并说明原因.(1) :<STRONG>问题1</STRONG><STRONG>问题2问题3问题4</STRONG>(2) :<STRONG>问题1</STRONG><STRONG>问题2</STRONG><STRONG>问题3</STRONG><STRONG>问题4</STRONG>(3) :<A ></A><A ></A>。

2009年土地估价师土地估价理论与方法考试真题一、单选题（本大题45小题．每题1.0分，共45.0分。

请从以下每一道考题下面备选答案中选择一个最佳答案，并在答题卡上将相应题号的相应字母所属的方框涂黑。

）第1题在土地估价中，需要将影响土地价格的因素条件修正到估价期日的水平，是依据土地估价的( )进行的。

A 替代原则B 供需原则C 变动原则D 预期收益原则【正确答案】：C【本题分数】：1.0分【答案解析】第2题根据马克思地租理论，土地价格存在的根源是( )。

A 垄断地租B 级差地租C 绝对地租D 农业地租【正确答案】：C【本题分数】：1.0分【答案解析】第3题在城镇土地分等中，假设某因子对应指标与土地利用效益呈正相关，某参评对象对应指标值为500，评价对象中该指标的最高值为800，最低值为300，则采用极值标准化法计算参评对象的指标得分为( )。

A 40B 60C 62.5D 66.7【正确答案】：A【本题分数】：1.0分【答案解析】第4题以下关于中心地职能的说法不正确的是( )。

A 中心地提供的商品和服务称为中心地职能B 中心地职能以商业、服务业为主C 中心地职能包括社会、文化方面的内容D 中心地职能包括制造业活动【正确答案】：D【本题分数】：1.0分【答案解析】第5题路线价法中确定标准深度时，应采用临街各宗地的( )。

A 平均深度B 深度的中位数C 深度的众数D 城市统一确定的某一深度【正确答案】：C【本题分数】：1.0分【答案解析】第6题。

2009年土地估价师《案例与报告》考试真题2009年土地估价师土地估价案例与报告考试真题一、案例分析题(2题，每题20分，共40分。

请阅读，并根据有关条件综合分析回答问题)(一)A房地产开发公司于2007年12月31日以挂牌方式取得了位于某市二环路附近的一宗住宅用途的国有建设用地使用权，全额支付了出让金及相关税费，并于2008年1月31日办理了土地登记手续，领取了国有土地使用证。

因后续资金问题，A公司拟与B公司合资成立c公司，其中B公司以现金出资，拟占C公司25%的股份，A公司以该宗地的建设用地使用权作价出资，拟占C公司75%的股份，土地价值量以2009年9月30日作为审计时间点。

双方同意将该宗地的建设用地使用权过户至C公司后，以C公司的名义共同开发该项目。

为确定该建设用地使用权的入股价值，2009年9月10日，A公司和B公司共同委托某土地估价机构对该宗地进行估价。

土地估价师拿到了当时的土地出让合同(部分内容附后)及设计方案，并到现场进行勘察，得到以下信息，请阅读后回答有关问题。

使用权面积：50000平方米发证日期：2008年2月8日附：委托方提供的国有建设用地使用权出让合同部分内容(该合同为制式合有下划线的内容为填写内容，其余均为制式)。

“第四条出让人出让给受让人的宗地坐落于×省×市×区二环路25号;亲地平面及空间范围以1985年国家高程系统385米高程面为起算面，向上至离起算面48米的高程面为止，向下至离起算面- 10米的高程面为止，高差为58米;宗地编号为YT5 -6 -7 -l ，宗地总面积大写伍万平方米(小写50000. 00平方米)，其中出让宗地面积为大写伍万平方米(小写50000. 00乎方米)。

第五条本合同项下出让宗地的用途为住宅用地。

第七条出让人同意在2008年1月31 日将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第(一)款规定的土地条件：(一)达到场地平整和周围基础设施七通，即通上水、通下水、通电、通天然气、通电信、通暖、通路。

09年土地估价理论与方法精选试题（一）多选题:1、类似建筑物是在（）等方面与估价对象相同或相当的建筑物。

A、用途B、建筑结构C、权利性质D、区位状况标准答案：a, b, c, d解析：类似建筑物是在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质、区位状况等方面与估价对象相同或相当的建筑物。

2、房屋质量缺陷损失的评估方法有（）A、成本法B、资本化法C、价差法D、市场比较法标准答案：a, b, c, d3、商标权评估的特点有（）A、排他专用性B、转让性C、许可使用性D、继承性标准答案：a, b, c, d4、申请在中国土地估价师协会注册的土地估价中介机构，须具备下列条件，（）A、注册资金不低于30万元人民币B、5名以上(含5名)执业土地估价师C、具备在全国范围内执业的能力D、公司执&考试大&业超过1年标准答案：c, d解析：注册资金不低于50万元人民币，7名以上（含7名）执业土地估价师。

5、影响商品供给的主要因素有（）A、商品价格B、生产技术变动C、生产要素价格D、政府政策标准答案：a, b, c, d09年土地估价理论与方法精选试题（二）来源：考试大2009/1/24 【考试大：中国教育考试第一门户】模拟考场视频课程判断题:1、国际政治、经济状况直接对地价产生影响。

（）标准答案：错误解析：国际政治、经济状况对地价的影响是通过对国内的政治、经济状况的影响而间接反映出来的，国家之间关系良好，外交环境宽松、和谐，有利于投资者的越洋投资，从而致使土地需求和地价上涨。

2、按照马克思主义地租理论，根据地租产生的原因和条&考试大&件，可以把地租区分为级差地租、绝对地租两种基本形式。

（）标准答案：正确3、以阿兰索、密而斯等为代表的经济学家将边际分析方法应用于传统的地租理论中，导致了地租研究的深入，从而孕育出新古典主义城市地租理论。

（）标准答案：正确4、标定地价属于区域平均地价的一种，是目前我国最常见的区域平均地价形式。

一、判断题(20题，题号l一20，共10分。

请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，认为正确的涂“、/”，认为错误的涂“×”。

评分说明：每题0.5分)第1题：所谓名义GDP，是指用实际市场价格计算的一定时期内的国内生产总值。

( )【正确答案】：√第2题：某商品的需求价格弹性系数为0.9，则说明该商品的需求量对价格变化非常敏感。

( )【正确答案】：×第3题：按照我国税法有关规定，若通过继承、赠与方式转让房地产，转让人需要缴纳土地增值税。

( )【正确答案】：×第4题：工程图纸一般以室内首层地面绝对标高定为相对标高的零点，并以“±0.000”表示。

( )【正确答案】：√第5题：城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。

( )【正确答案】：√第6题：根据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，契税的纳税人是土地、房屋权属转移的承受方。

( )【正确答案】：√第7题：股票和债券一般不能在市场上直接流通，但可以在证券市场上交易。

( )【正确答案】：√第8题：在西方经济学生产论中，各种生产要素增加的比例大于产量增加的比例，称之为规模报酬递增。

( )【正确答案】：×第9题：商业银行是唯一能吸收活期存款的金融机构。

( )【正确答案】：√第10题：股份公司发行股票筹集的资金属于自有资金。

( )【正确答案】：√第11题：人民币兑美元汇率683.21为直接标价法，当升为684. 48时，说明本币贬值。

( )【正确答案】：√第12题：企业一般采用历史成本对会计要素进行计量。

( )【正确答案】：√第13题：在地籍图上量算土地面积，地籍图比例尺越大，则量算的精度越低。

( )【正确答案】：×第14题：建筑密集区和其他地区房产分幅图一般分别采用的比例尺为1:500和1:1000。

( )【正确答案】：√第15题：我国城镇基准地价评估中，以抽样调查法进行的样点地价调查，属于专门调查。

2009年土地估价师考试之土地估价实务第一部分计算题共3题，各题分别为30、30、40分。

要求列出算式、计算过程和计算结果，计算结果保留两位小数，地价单价的单位为“元/平方米”、总价单位为“万元”。

一、某企业2000年9月以有偿出让方式取得某地块40年使用权，面积1000平米，同时在其上以2000元/平米造价建成800平米商铺，建筑物耐用年限为50年，残值率为5%，目前重臵价格为2500元/平米，该商铺现全部优惠出租给企业内部下岗职工，每月租金30元/平米，同类商铺市场租金一般为每月50元/平米，土地还原率为4%，房屋还原率为5%，每年需支付税金20元/平米，管理费为同类租金的5%，年维修费和保险费分别为重臵价格的2%和0.2%。

请评估该宗地在2004年9月的价格。

二、某开发区土地总面积5000亩，已完成“七通一平”建设，公共设施和基础设施占地1000亩。

完成土地开发后需要评估出让土地的底价，出让土地使用年限为50年。

据测算，该开发区所在地征地费为15万元/亩；土地开发费为10万元/亩，土地开发周期为2年，第一年投资额占40%，各年内均匀投入，贷款季利率为2%；要求土地开发投资回报率和土地增值收益率均为20%，土地还原率确定为8%。

请评估该开发区出让土地的底价。

三、某公司于2001年8月通过出让方式取得一宗10000平方米土地使用权，出让年限为50年，该地块规划为综合，容积率为3。

该公司于2002年8月动工兴建一座综合楼。

2003年8月该公司拟将土地使用权向银行抵押贷款。

如以该宗土地使用权评估价的70%贷款，请问可贷多少款？项目其他资料如下：1、该大楼1-3层为商铺，建筑面积为5000平方米，上面为写字楼。

2、大楼开发周期预期为3年，第一年投入30%，第二年投入，第三年投入20%。

3、大楼建成后该公司计划自留5000平方米写字楼，另安排1000平方米商铺优惠出租给内部职工，月租金为150元/平方米。

2009年度全国土地估价师资格考试试卷一、案例分析题(2题，请阅读，并根据有关条件综合分析回答问题)(一)A房地产开发公司于2007年12月31日以挂牌方式取得了位于某市二环路附近的一宗住宅用途的国有建设用地使用权，全额支付了出让金及相关税费，并于2008年1月31日办理了土地登记手续，领取了国有土地使用证。

因后续资金问题，A公司拟与B公司合资成立C公司，其中B公司以现金出资，拟占C公司25%的股份，A公司以该宗地的建设用地使用权作价出资，拟占C公司75%的股份，土地价值量以2009年9月30日作为审计时间点。

双方同意将该宗地的建设用地使用权过户至C公司后，以C公司的名义共同开发该项目。

为确定该建设用地使用权的入股价值，2009年9月10日，A公司和B公司共同委托某土地估价机构对该宗地进行估价。

土地估价师拿到了当时的土地出让合同(部分内容附后)及设计方案，并到现场进行勘察，得到以下信息，请阅读后回答有关问题。

(1)该项目设计总建筑面积为20万m2，容积率为4.00，共建5栋16层相同住宅。

其他根据规划要求配置。

(2)该宗地目前为在建土地，场地内已全部拆迁完毕。

于2008年4月5日开始动工，先期建设的为西侧的1号住宅楼，设计建筑面积为40000m2，已投资2.5亿元，但2008年6月，由于A公司资金原因，该项目停工至今。

(3)该宗地南临市政主干道，宗地外市政基础设施配套已达到“通上水、通下水、通电、通信、通天然气”，目前集中供热管道尚未接通，但其管道已开始铺设，预计1年后可开通。

(4)委托方提供了该宗地的国有土地使用证，其主要内容摘抄如下：证书号：略土地使用权人：A房地产开发公司坐落：×省×市×区二环路25号地号：YT5—6—7—1 图号：100—125—75地类(用途)：住宅用地取得价格：20000万元使用权类型：国有出让终止日期：2078年1月31日使用权面积：50000m2发证日期：2008年2月8日附：委托方提供的国有建设用地使用权出让合同部分内容(该合同为制式合同，有下划线的内容为填写内容，其余均为制式)“第四条出让人出让给受让人的宗地坐落于×省×市×区二环路25号；宗地平面及空间范围以1985年国家高程系统385m高程面为起算面，向上至离起算面48m的高程面为止，向下至离起算面-10m的高程面为止，高差为58m；宗地编号为YT5—6—7—1，宗地总面积大写伍万m2(小写50000.00m2)，其中出让宗地面积为大写伍万m2(小写50000.00m2)。

2009年土地估价案例与报告经典题（1）A贸易公司因资金周转需要，以土地使用权向银行抵押贷款。

B土地评估公司受其委托，评估出该宗土地在2002年9月1日的价格为1200万元，银行据此贷款给A公司1000万元。

2004年3月1日，因A公司无力偿还贷款，银行申请经法院判决将该土地拍卖，拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上A公司已偿还给银行的部分本金和利息，A公司仍欠银行110万元。

为此，银行向法院提起诉讼，要求B评估公司赔偿该110万元损失。

而B评估公司认为自己没有责任。

请问B评估公司是否有责任，并解释其原因。

(1)银行按照估价值的83%贷款给业主，比例过高，对抵押风险考虑不够，而贷款比例的决定权在银行，而非评估公司。

(2)抵押估价时点为2002年9月1日，拍卖时间为2004年3月1日，时隔1.5年，由于时间变化，房地产的价值也会发生变化。

(3)土地拍卖属于短期(快速)和强制性变现因素，其成交价格可能低于公开市场价格。

(4)土地拍卖所得扣除各项税费后得款也可能低于公开市场价值。

(5)土地估价机构在其出具的土地估价报告有效期内，对估价报告内容承担责任;如果B 公司当时的估价结果是客观合理的，就没有赔偿责任。

2009年土地估价案例与报告经典题（2）某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高级酒店。

(1)作为代理开发商投标的估价人员，应做哪些具体工作?答：对土地的基本情况如土地的规划条件、用途、面积做全面了解;对市场情况调查，对当地高级酒店的供求趋势进行预测;利用适当的估价方法确定投标报价。

(2)可采取哪几种估价方法?答：假设开发法，市场比较法。

若通过招标方式获得了该国有土地使用权后，于2000年8月开始施工，2002年3月该公司寻找合作伙伴，委托评估机构对已完工部分进行评估，核定现状价值为合作提供依据。

1) 简述评估技术路线;假设开发法：求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以次估算估价对象的客观合理价格或价值。

2009年土地估价师（土地估价理论与方法）真题试卷及答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。

判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为零分。

1 随时保持供给与需求两者间的平衡，是市场经济的基本要求。

（A）正确（B）错误2 固定资产的特点是其价值在生产过程中逐渐损耗，并以折旧方式转移到产品中，通过产品的销售收回。

（A）正确（B）错误3 如果甲、乙两商业路段标准样点地价的平均差异程度分别为150元/平方米和300元/平方米，标准样点地价的平均值分别为860元/平方米和1650元/平方米。

则表明两商业路段平均样点地价的代表性甲高于乙。

（A）正确（B）错误4 递延资产是指不能全部计人当年损益，应在以后年度内分期摊销的各种费用。

（A）正确（B）错误5 在建设项目中，建筑工程定额就是在正常的施工条件下，为完成一定计量单位的合格产品所必需的劳动力、机械台班、材料和管理费用的数量标准。

（A）正确（B）错误6 我国现行会计制度规定，房地产开发过程中所发生的各项间接费用不可计人产品成本，应直接列人当期损益。

（A）正确（B）错误7 城市分区规划的主要任务是为详细规划和规划管理提供依据。

（A）正确（B）错误8 建设工程概算是建设工程设计预算和施工图概算的总称。

（A）正确（B）错误9 大量观察法是统计研究中的一种基本方法。

（A）正确（B）错误10 已知某市2001年商品房价格的逐月增长率，可采用几何平均数求取该年的月平均增长率。

（A）正确（B）错误11 在物价持续上涨时期，企业发出存货采用后进先出法计价，体现了会计核算中的稳健原则。

（A）正确（B）错误12 某市2001年商品房价格平均每月递增0．5%，则全年总计上涨6．0%. （A）正确（B）错误13 企业整体资产的转让价格通常不等于各单项资产价格之和.（A）正确（B）错误14 固定资产的功能性贬值是因维修保养不当而导致的价值贬损。

（A）正确（B）错误15 现代市场经济是政府宏观调控下的市场经济。

2009年土地估价师土地估价实务基础考试真题一、单项选择题(30题，题号1—30，共15分。

每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有一个最符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。

评分说明：每题0.5分，选错不得分，不倒扣分)1.城市地价动态监测中，监测点必须采集的信息是( )。

A.土地实际利用状况B.设定内涵条件下的评估地价C.现状条件下的评估地价D.评估时间2.土地估价行为是( )的一种。

A.房地产经济B.房地产证券C.房地产金融D.房地产中介3.判断土地是否为最有效使用状态时，不需要考虑的因素是( )。

A.该地块的最佳利用方式B.该地块的收益是否均衡C.最有效使用方式可以持续多久D.目前利用方式是否为最有效4.下列城市规划因素中，影响土地价格的个别因素是( )。

A.人口密度控制、用地结构B.建筑物密度、容积率C.区域交通管制、用地结构D.公用设施条件、容积率5.在全国范围内，按照标准耕作制度，在自然质量条件下划分出的农用地等别是( )。

A.农用地等别B.农用地利用等别C.农用地自然等别D.农用地定级等别6.在土地定级中，某评价单元受到市级商服中心、区级商服中心影响，其中市级商服中心的市级、区级、小区级商服功能对其影响分值分别为15、10、20，区级商服中心的区级、小区级商服功能对其影响分值分别为12、21，则其商服繁华度作用分值为( )。

A.33B.45C.48D.787.在土地估价实务中，经常会涉及划拨土地使用权价格与承租土地使用权价格评估问题。

下列关于二者关系的观点正确的是( )。

A.划拨土地使用权属于物权，承租土地使用权属于债权B.二者在土地使用权性质上不同，但价格水平相当C.二者在土地使用权性质上不同，价格也不同，二者的价格差等于土地出让金D.由于权利性质不同，二者不可能在同一土地市场中交易8.经批准，某宗已出让国有土地的用途由工业变更为居住，按规定应补交土地差价，该差价可用批准时居住用地出让年期的市场价格扣减( )求得。

土地估价师土地估价案例与报告考试真题：2009年试题2009年试题一、案例分析题：1．A房地产开发公司于2007年12月31日以挂牌方式取得了位于某市二环路附近的一宗住宅用途的国有建设用地使用权，全额支付了出让金及相关税费，并于2008年1月31日办理了土地登记手续，领取了国有土地使用证。

因后续资金问题，A公司拟与B公司合资成立C公司，其中B公司以现金出资，拟占C公司25％的股份，A公司以该宗地的建设用地使用权作价出资，拟占C公司75％的股份，土地价值量以2009年9月30日作为审计时间点。

双方同意将该宗地的建设用地使用权过户至C公司后，以C公司的名义共同开发该项目。

为确定该建设用地使用权的入股价值，2009年9月10日，A公司和B公司共同委托某土地估价机构对该宗地进行估价。

土地估价师拿到了当时的土地出让合同(部分内容附后)及设计方案，并到现场进行勘察，得到以下信息，请阅读后回答有关问题。

(1)该项目设计总建筑面积为20万m，容积率为4．00，共建5栋16层相同住宅。

其他根据规划要求配置。

(2)该宗地目前为在建土地，场地内已全部拆迁完毕。

于2008年4月5日开始动工，先期建设的为西侧的1号住宅楼，设计建筑面积为40000m，已投资2．5亿元，但2008年6月，由于A公司资金原因，该项目停工至今。

(3)该宗地南临市政主干道，宗地外市政基础设施配套已达到“通上水、通下水、通电、通信、通天然气”，目前集中供热管道尚未接通，但其管道已开始铺设，预计1年后可开通。

(4)委托方提供了该宗地的国有土地使用证，其主要内容摘抄如下。

证书号：略土地使用权人：A 房地产开发公司坐落：×省×市×区二环路25号地号：YT5-6-7-1 图号：100-125-75地类(用途)：住宅用地取得价格：20000万元使用权类型：国有出让终止日期：2078年1月31日使用权面积：50000m发证日期：2008年2月8日附：委托方提供的国有建设用地使用权出让合同部分内容(该合同为制式合同，有下划线的内容为填写内容，其余均为制式)“第四条出让人出让给受让人的宗地坐落于×省×市×区二环路25号：宗地平面及空间范围以1985年国家高程系统385m高程面为起算面，向上至离起算面48m的高程面为止，向下至离起算面-10m的高程面为止，高差为58m；宗地编号为YT5-6-7-1，宗地总面积大写伍万平方米(小写50000．00m其中出让宗地面积为大写五万平方米(小写50000．00m)。

土地估价理论与方法真题2009年模拟试题与答案一、判断题 A对 B错1. 估价期日是进行估价资料调查、分析和价格评估工作的日期。

答案：B2. 容积率越大，意味着单位面积土地上可以建设的建筑面积越大。

因此，当其他条件相同时，容积率与楼面地价成反比关系。

( ) 答案：A3. 一些因素对土地价格的影响难以用数学模型度量或难以量化，在估价中可以不予考虑。

答案：B4. 地价是土地权利的价格或价值，但是，土地估价结果中可以包括地上物和其他相关权利的价值。

答案：A5. 基准地价、标定地价是我国地价体系的核心。

答案：A6. 宗地甲的单位面积地价为650元/m2，土地使用权年限为25年；宗地乙的单位面积地价为700元/m2，土地使用权年限为30年。

当土地还原率为8%时，实际上宗地甲的单位面积地价高于宗地乙。

( )答案：B7. 承租土地使用权与出让土地使用权相比，在投资风险和收益水平方面都存在差异，一般在采用收益还原法评估承租土地使用权价格时，所确定的还原率应高于评估出让土地使用权的还原率。

( )答案：A8. 建筑物现值是建筑物的原始购建价格扣除使用过程中的折旧(价值减损)后的余额。

答案：B9. 地价是指地上权利的价格，地下空间按照构筑物进行估价。

答案：B10. 在某新建成住宅的估价中发现，其平面设计采用的是20世纪80年代的布局，则采用成本法和市场比较法进行评估，确定结果时，需要计算并扣减折旧。

答案：A二、单项选择题(每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有1个最符合题意。

)1. 在土地估价中，需要将影响土地价格的因素条件修正到估价期日的水平，是依据土地估价的( )进行的。

A.替代原则B.供需原则C.变动原则D.预期收益原则答案：C2. 根据马克思地租理论，土地价格存在的根源是。

A.垄断地租B.级差地租C.绝对地租D.农业地租答案：C3. 在城镇土地分等中，假设某因子对应指标与土地利用效益呈正相关，某参评对象对应指标值为500，评价对象中该指标的最高值为800，最低值为300，则采用极值标准化法计算参评对象的指标得分为( )。

2009年土地估价师土地估价理论与方法考试真题(总分：100.00，做题时间：90分钟)一、判断题(10题，题号1-10，共10分。

请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“√”，错误涂“×”。

评分说明：每题1分，判断错误不得分并倒扣1分，最多扣至判断题总分为0)(总题数：10，分数：10.00)1.估价期日是进行估价资料调查、分析和价格评估工作的日期。

( )（分数：1.00）A.正确B.错误√解析：2.容积率越大，意味着单位面积土地上可以建设的建筑面积越大。

因此，当其他条件相同时，容积率与楼面地价成反比关系。

( )（分数：1.00）A.正确√B.错误解析：3.一些因素对土地价格的影响难以用数学模型度量或难以量化，在估价中可以不予考虑。

( )（分数：1.00）A.正确B.错误√解析：4.地价是土地权利的价格或价值，但是，土地估价结果中可以包括地上物和其他相关权利的价值。

( ) （分数：1.00）A.正确√B.错误解析：5.基准地价、标定地价是我国地价体系的核心。

( )（分数：1.00）A.正确√B.错误解析：6.宗地甲的单位面积地价为650元/平方米，土地使用权年限为25年;宗地乙的单位面积地价为700元/平方米，土地使用权年限为30年。

当土地还原率为8%时，实际上宗地甲的单位面积地价高于宗地乙。

( ) （分数：1.00）A.正确B.错误√解析：7.承租土地使用权与出让土地使用权相比，在投资风险和收益水平方面都存在差异，一般在采用收益还原法评估承租土地使用权价格时，所确定的还原率应高于评估出让土地使用权的还原率。

( )（分数：1.00）A.正确√B.错误解析：8.建筑物现值是建筑物的原始购建价格扣除使用过程中的折旧(价值减损)后的余额。

( )（分数：1.00）A.正确B.错误√解析：9.地价是指地上权利的价格，地下空间按照构筑物进行估价。

( )（分数：1.00）A.正确B.错误√解析：10.在某新建成住宅的估价中发现，其平面设计采用的是20世纪80年代的布局，则采用成本法和市场比较法进行评估，确定结果时，需要计算并扣减折旧。

2009年土地估价师考试土地估价实务基础真题（推荐）第一篇：2009年土地估价师考试土地估价实务基础真题（推荐）2009年土地估价师考试土地估价实务基础真题1.城市地价动态监测中，监测点必须采集的信息是()。

A.土地实际利用状况B.设定内涵条件下的评估地价C.现状条件下的评估地价D.评估时间2.土地估价行为是()的一种。

A.房地产经济B.房地产证券C.房地产金融D.房地产中介3.判断土地是否为最有效使用状态时，不需要考虑的因素是()。

A.该地块的最佳利用方式B.该地块的收益是否均衡C.最有效使用方式可以持续多久D.目前利用方式是否为最有效4.下列城市规划因素中，影响土地价格的个别因素是()。

A.人口密度控制、用地结构B.建筑物密度、容积率C.区域交通管制、用地结构D.公用设施条件、容积率5.在全国范围内，按照标准耕作制度，在自然质量条件下划分出的农用地等别是()。

A.农用地等别B.农用地利用等别C.农用地自然等别D.农用地定级等别6.在土地定级中，某评价单元受到市级商服中心、区级商服中心影响，其中市级商服中心的市级、区级、小区级商服功能对其影响分值分别为15、10、20，区级商服中心的区级、小区级商服功能对其影响分值分别为12、21，则其商服繁华度作用分值为()。

A.33B.45C.48D.78 7.在土地估价实务中，经常会涉及划拨土地使用权价格与承租土地使用权价格评估问题。

下列关于二者关系的观点正确的是()。

A.划拨土地使用权属于物权，承租土地使用权属于债权B.二者在土地使用权性质上不同，但价格水平相当C.二者在土地使用权性质上不同，价格也不同，二者的价格差等于土地出让金D.由于权利性质不同，二者不可能在同一土地市场中交易8.经批准，某宗已出让国有土地的用途由工业变更为居住，按规定应补交土地差价，该差价可用批准时居住用地出让年期的市场价格扣减()求得。

A.批准时工业用地法定最高使用年期的市场价格B.原取得工业用地国有土地使用权时实际支付的价格C.批准时工业用地剩余土地使用年期的市场价格D.批准时居住用地的土地使用权出让金9.评估商业店铺地价时，不宜采用的估价方法是()o A.市场比较法 B.成本逼近法C.收益还原法D.基准地价系数修正法10.采用收益还原法进行地价评估时，不属于经营费用的是()。

2009年土地估价理论与方法考试真题答案一、判断题1-5 ×√×√√ 6-10 ×√××√二、单项选择题11.C l2.C l3.A 14.D l5.C 16.C 17.D l8.C 19.D20.C 21.A 22.B 23.C 24.A 25.C 26.C 27.D 28.D29.D 30.C 31.B 32.B 33.B 34.A 35.C 36.C 37.B38.C 39.A 40.C 41.C 42.D 43.B 44.D 45.A 46.D47.C 48.B 49.B 50.D 51.D 52.A 53.C 54.A 55.C三、多项选择题56. BCE 57. CE 58. AB 59. BCE 60. AE 61. ACD62. BC 63. BC 64. ADE 65. ACD 66. BD 67. CD68. BDE 69. BCD 70. ABCE四、情景分析题71.A 72.C 73.A 74.D 75. AC 76. CD77. ABD 78. ABD 79. ACD 80. AB 81.D 82.D83.C 84. AB 85.C2009年土地管理基础与法规参考答案一、判断题1．√ 2．√ 3．√ 4．× 5．× 6．√ 7．× 8．√ 9．√ 10．×二、单项选择题11． C 12． B 13． A 14． B 15． D 16． C 17． A 18． D 19． B 20． C 21．D 22． D 23． C 24． C 25． B 26． B 27． B 28． C 29． A 30． C 31． D 32． D 33． D 34． B 35． C 36． B 37． A 38． B 39． C 40． A 41． A 42． A 43． D 44． A 45． B 46． D 47．C 48．D 49．B 50． B三、多项选择题51． BCDE 52． ABE 53． ABC 54． BDE 55． CDE 56． ABE 57． AB 58． ABD 59． AB 60． ABCD 61． ABC 62． AB 63． ACDE 64． ABC 65． AD四、情景分析题66． A 67． BD 68． C 69． A 70． D 71． A 72． A 73． D 74． C 75． AB1.答案：√解析：《土地基本术语》（GB/T19231—2003）规定，土地是地球陆地表面具有一定范围的地段，包含垂直于它上下的生物圈的所有属性，是由近地表气候、地貌、表层地质、水文、土壤、动植物以及过去和现在人类活动的结果相互作用而形成的物质系统。

2009土地估价师土地管理基础经典试题(七) 46.根据国土资源部颁布的《全国土地分类(试行)》，耕地可分为灌溉水田，( )，水浇地，旱地和菜地等三级地类。

A.望天田B.苗圃C.牧草地D.茶园47.H公司所使用的一宗国有出让土地，其土地使用权出让合同约定的使用年限到期的时间是2004年11月25日，出于经营的需要，公司拟继续使用该宗地，根据法律规定，公司应当至迟于( )申请续期。

A.2003年5月24日B.2004年8月24日C.2004年5月24日D.2003年11月24日48.某房地产公司1999年10月以2000万元取得一宗出让土地使用权进行房地产开发，到2005年5月尚未按照出让合同规定的土地用途动工开发。

按照《城市房地产开发经营管理条例》的规定，应征收( )以下土地闲置费。

A.500万元B.700万元C.400万元D.600万元49.王某自有门面房二间，租赁给李某经营时装店，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，该二间门面房的租金应( )A.执行政府规定的租金标准B.执行法定的租金标准C.由李某和王某共同协商议定D.由价格评估机构确定50. 在我国，大城市是指( )在50万以上的城市。

A.市区非农业人口B.市区总人口C.市区常住人口D.市区和近郊区非农业人口2009土地估价师土地管理基础经典试题(六) 41.已办理审批手续的非农业建设占用耕地，连续两年未使用的，经原批准机关批准，可以由( )无偿收回用地单位的土地使用权。

A.县级以上土地行政主管部门B.县级以上人民政府C.原农村集体经济组织D.用地单位的上级主管部门42.某市因城市建设需要征用郊区农村集体土地，经调查确认，被征地前三年平均年产值为700元/亩。

按照标准，每一个需要安置的农业人口的安置补助费应为( )。

A.4200~7000 元B.1400~2800元C.2800~4200元D.4200~5600元43.1999年1月1日起施行的《中华人民共和国土地管理法》明确了土地管理的基本国策，其准确的表述是：( )A.十分珍惜，合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策B.保护和开发土地资源，切实保护耕地是我国的基本国策C.合理利用每寸土地和切实保护耕地是我国的基本国策D.合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展是我国的基本国策。