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某楼盘开盘活动推广案1. 引言本文档旨在为某楼盘开展开盘活动进行推广，以吸引潜在买家增加楼盘的曝光度和销售量。
本推广案包括目标群体分析、推广策略、活动内容和预算等方面的内容。
2. 目标群体分析在进行推广活动之前，需要先确定目标群体，以便有针对性地制定推广策略。
根据该楼盘的特点和定位，我们将目标群体划分为以下几个方面：2.1. 年龄段主要以年轻家庭为主，年龄在25岁到40岁之间。
2.2. 经济实力目标群体应具备一定的购房能力，收入水平较高或具备较高的购房资金。
2.3. 学历水平目标群体对学区房关注度较高，较注重孩子的教育问题。
2.4. 其他特点目标群体对于生活品质有一定追求，注重健康生活、环境优美、交通便利等因素。
3. 推广策略基于目标群体的分析，我们制定以下推广策略以吸引潜在买家的关注和参与。
3.1. 社交媒体推广利用现有的社交媒体平台，如微信公众号、微博、抖音等，通过发布楼盘信息、精美图片和户型介绍等内容，引发潜在买家的兴趣，积累关注度。
3.2. 线上活动开展线上互动活动，如线上抽奖、答题活动等，鼓励潜在买家参与，并通过活动吸引流量和增加曝光度。
3.3. 品牌合作推广与知名品牌合作推出联名活动，将楼盘与知名品牌进行有机结合，增加楼盘的知名度和口碑。
3.4. 户型推广重点推广楼盘的热门户型，通过展示户型的优势和特点，吸引潜在买家的关注和购买意愿。
举办地推活动，利用传单、展板等宣传材料，直接面对潜在买家，并提供现场咨询和解答疑问的机会。
4. 活动内容4.1. 开盘仪式在开盘日举办盛大的开盘仪式，邀请楼盘高管和知名嘉宾参加，增加开盘仪式的庄重和仪式感。
4.2. 市场调研开展市场调研活动，收集潜在买家的需求和意见，以便优化楼盘定位和户型设计。
4.3. VR体验提供VR虚拟现实体验，让潜在买家身临其境地感受楼盘的环境、户型和设施。
开展线下活动，如开发商论坛、楼盘讲座、购房顾问讲解会等，提供详细的购房指导和解答。
北京开盘活动推广案在竞争激烈的房地产市场中，一个成功的开盘活动对于楼盘的销售和品牌推广至关重要。
北京作为我国的首都，房地产市场一直备受关注，因此制定一个精心策划、独具特色的开盘活动推广案，是吸引潜在客户、提升楼盘知名度和美誉度的关键。
一、活动目标本次开盘活动的主要目标是：1、吸引大量潜在客户前来参观，增加楼盘的曝光度。
2、促进楼盘的销售，实现预定的销售目标。
3、树立良好的品牌形象，提升开发商的知名度和美誉度。
二、活动时间和地点1、时间：选择在周末或节假日，以便更多的人能够参与。
例如，具体日期。
2、地点：楼盘售楼处及周边场地。
三、活动主题“品质家园，梦想起航——楼盘名称盛大开盘”四、活动内容1、开盘仪式邀请知名主持人主持开盘仪式，邀请开发商领导、相关政府官员等出席并致辞。
安排精彩的舞龙舞狮表演，营造热闹喜庆的氛围。
2、楼盘展示在售楼处内设置多个展示区域，包括楼盘模型展示区、样板房展示区、户型图展示区等，安排专业的销售人员为客户进行详细的介绍和解答疑问。
3、互动体验设置一些有趣的互动体验区，如 VR 看房体验区，让客户通过虚拟现实技术身临其境地感受未来的家；亲子游乐区，为带孩子的家庭提供一个娱乐的场所；还有手工DIY 区，如制作微景观、手绘环保袋等，增加客户的参与度和停留时间。
4、美食供应在活动现场提供丰富的美食，包括甜品、水果、饮料等，让客户在参观的同时能够享受美食。
5、抽奖活动准备丰厚的奖品，如购房优惠券、家电、数码产品等，客户在签到时领取抽奖券，在活动的特定时间进行抽奖。
6、文艺表演安排精彩的文艺表演，如歌舞、杂技、魔术等，为活动增添欢乐的氛围。
五、宣传推广1、线上宣传（1）建立官方网站和社交媒体账号，发布活动信息、楼盘介绍、户型图等内容，并定期更新。
（2）利用微信公众号、微博、抖音等社交媒体平台进行推广，发布活动海报、视频等，吸引用户的关注和分享。
（3）与房产网站、论坛合作，发布活动广告和软文，提高活动的曝光度。
2023《都荟名苑广告推广策略方案》•项目背景•广告推广策略•营销渠道选择•广告制作与执行目•广告效果评估与优化•时间表和预期效果录01项目背景通过市场调研了解都荟名苑所在地区的购房需求、价格区间、主流户型以及消费者对房地产市场的认知和接受程度。
竞品分析对竞争对手的广告推广策略、营销手段、产品特点等进行深入了解，以便制定有针对性的都荟名苑广告推广方案。
市场需求市场调研VS竞争态势品牌竞争了解当地主要竞争对手的品牌形象、口碑及市场占有率，制定相应的品牌策略。
营销手段分析竞争对手的营销手段，如价格策略、渠道策略、宣传方式等，以便在推广中避免与竞争对手正面竞争。
通过市场调研和竞品分析，确定都荟名苑的目标客户群体，如年龄、性别、职业、收入等特征。
了解目标客户对房地产产品的需求和偏好，以便制定符合客户需求的广告推广策略。
目标客户画像目标客户需求目标客户02广告推广策略都荟名苑定位于中高端住宅，针对有一定购房需求、购房能力的中产阶级和白领人群。
品牌定位目标人群都荟名苑的品牌形象为高品质、舒适、安全、宜居，以及具有投资价值的房产。
品牌形象都荟名苑的品牌承诺是为客户提供优质的居住环境和物业服务，让客户享受舒适、便捷、安全的居住体验。
品牌承诺广告形式采用多种广告形式，如电视、网络、户外广告等，针对不同渠道和目标人群进行精准投放。
创意理念以“都荟名苑，品质生活”为核心创意理念，通过多样化的手段展现都荟名苑的品质和特色。
创意表现通过具体的案例、实景拍摄等方式，展示都荟名苑的住宅品质、生活场景以及物业服务等优势。
创意策略1传播策略23通过多种传播渠道，如线上、线下活动，媒体合作等，扩大都荟名苑品牌的知名度和影响力。
传播渠道在房产市场旺季和节假日等关键节点加大广告投放力度，提高品牌曝光率。
时机选择运用故事营销、社群营销等方式，吸引目标人群的关注和认可，提高品牌美誉度和口碑效应。
内容营销03营销渠道选择通过在热门电视节目中播放广告，扩大品牌知名度。
都汇花园广告执行策略都汇花园广告执行策略作者：佚名时间：2009-1-9浏览量：一、广告目标在结合都汇花园一期定位基础上,塑造二期鲜明的个性及风格,达到吸引客户再次注意并让客户从好奇直至偏爱的目的。
、开盘初期确立项目风格,在客户心目中产生美好的联想及认可。
2、强销期增加项目独特性的介绍,从细节的阐述把本案优势充分展露。
3、延续期加深项目印象,扩大社会知名度,用社会舆论引导客房左的认同感。
二、广告推广的总体思想、独特的利益点集中本案众多的优势进行整合,提炼出与目标消费者的生活紧密相关的独特的利益点,使消费者能置身于此利益之上看都汇花园:A、价格平实B、户型优异c、社区环境良好D、优秀的物管E、实在的配套及建材设备F、充分的停车位2、形象区隔在广告设计表现中,使消费者感觉到本案与香榭名苑、潮蓉花园、天鹅星座等项目不同,形象风格也不同,如香榭是以欧式休闲风格为代表格林花园是以亲和力的名称让客户接受,本案则可立足于”现代、实际、清丽”的形象,在客户心中烙下痕迹。
3、统一风格在广告推广中,应尽量采用与本案风格与档次相适应的媒体方式,避免发生盲目曝光。
三、本案广告定位西延线上明星楼盘的有力续作-都汇花园二期,乘着干线的翅膀,在由汇厦、干道、宏亚三大超强实力组成的房地产”联合航母”的呵护之下,款款走来。
她不仅继承了一期全方位的优势,还拥有更优异的户型设计,更升级到物业管理,更多的新型建材,更清丽的建筑风格,更贴近客户所需的配套以及更物超所值的价格。
人以群分,’屋’以类聚---在西延线,选择都汇花园就是选择:信心、身份、现代和务实。
她无需”概念”的粉饰,也无需纯欧式或纯中式的包装,她仅仅是站在客户的立场尽心地做好每一细节的推敲。
以和客户同样务实的精神打造你看得着、摸得着的满意。
广告形象口号语:A、都汇花园,源自细节的不凡B、都汇花园,城市偏西处精心打造c、爱不完---选择都汇花园四、立体化市场推广策略1、广告目标市场策略:针对项目的目标消费群,依据其不同的生活习惯和工作环境及个性特点等,我们特制定了不同的广告诉求点和广告的表现形式,力求在目标市场上更全面的传递广告信息。
《都荟名苑》广告推广策略案太一广告策划中心本方案要解决四大问题：Where are we?我们在哪里？------对区域市场现状的回顾How is our product?我们的产品如何？------定位、主题与核心概念的提炼We want the direction where?我们要去向何处？------瞄准目标市场，锁定目标客户How do we arrive?我们如何到达？------策动销售与广告信息释放的解决之道Where are we? ----我们在哪里？第一部分、罗湖区市场□从2001年下半年开始，罗湖区销售面积增长，长期居高不下的空置率下降，由此可看出罗湖住宅物业仍保持较为强劲的销售势头，证明罗湖仍然是消费者置业的热点区域。
□罗湖区住宅价格走势2001年月1季度均价为6426元，2季度为6297元，3季度回升到6361元，4季度是6315元。
可见，房价走势比较平稳，呈现微幅上升态势，并对2002年的价格起到有力的支撑，区域价格得到普遍认同。
□新的罗湖区住宅开发格局渐渐形成罗湖区虽然做为城市政治、经济生活中心地位已经动摇，但就其本身条件来看，邻近关口，城市建设成熟，生活特别方便，交通极其使捷，高级写字楼云集，商贸气氛浓郁，在长远时间范围内，它仍将成为深圳最重要的商贸、金融活动的中心区域。
□罗湖区近年来所开发的住宅明显呈以下趋势：1、住宅开发两极化趋势一则在罗湖略为偏远而风景位置较佳的地方开发舒适的住宅小区，二则于繁华闹市开发中小户型为主的高楼大厦，抢占地域先机。
2、开发户型面积减小一则户型紧凑了，二则户型减小了。
60-70平方米左右可做到二房二厅、70-90平方米左右可做到三房二厅，二房、一房比例明显增多，而大户型的住宅明显减少。
3、罗湖区的客户流失严重问题也因为布心片区、桂园片区、洪湖片区、翠竹片区、深南大道口岸经济区这五个片区多个住宅小区的开发的拉动而有所缓和，价格稳中有升。
房地产行业某商务大厦广告与营销策略推广方案尊敬的各位投资者和商务人士，我们诚挚地向您介绍我们最新的商务大厦项目，致力于为您提供优质的商业空间及创新的营销策略。
作为房地产行业的领导者之一，我们正在不断努力为客户提供最佳的商业环境和服务。
通过本次广告与营销推广方案，我们希望能吸引更多的投资者并为他们提供一个无与伦比的商务体验。
广告目标：1. 吸引目标投资者：通过广告宣传的方式，吸引对商务房地产感兴趣的投资者，包括中小企业主、创业者和跨国公司。
2. 提高公司知名度：通过广告宣传增强公司的品牌形象和认知度。
3. 推广商务大厦的优势：强调商务大厦的便利优势和先进设施，使目标投资者意识到买入商务大厦的优势。
广告策略：1. 设计精美的广告宣传物料：制作高质量的宣传册、海报和手册，通过视觉和文字信息吸引目标投资者。
2. 广告投放在关键媒体上：将广告投放在主流报纸、商业杂志、行业网站和社交媒体平台上，以确保最大范围的传播。
3. 采用目标定向广告：通过使用数字营销工具，例如谷歌广告和社交媒体广告，将广告投放给符合我们目标客户画像的人群。
营销策略：1. 展示商务大厦的独特之处：通过展示商务大厦的各项优势，例如先进的设施、便利的交通和周边配套设施，吸引投资者注意。
2. 与当地商务组织合作：与当地商务组织建立合作关系，共同举办商务活动和论坛，以扩大公司的影响力和知名度。
3. 举办开放日活动：邀请潜在投资者参观商务大厦，并提供一对一咨询和讲座活动，让他们更多地了解我们的服务和优势。
总结：通过本次广告与营销推广方案，我们致力于吸引并留住优质的投资者，为他们提供创新的商业环境和服务。
我们相信通过我们的努力和专业，我们的商务大厦将成为一个繁荣和成功的商业中心。
谢谢您的关注和支持！此致，商务大厦项目团队为了实施我们的广告与营销推广方案，我们将采取一系列策略和措施来确保最佳的效果。
首先，我们将设计精美的广告宣传物料，包括宣传册、海报和手册。
目录第一部门：福田区客户群观察阐发（3）第二部门：新洲主要代表楼盘表面（11）第三部门：典范案例阐发（15）第四部门：项目阐发（21）第五部门：告白推广方案（25）第六部门：项目形象包装（31）第七部门：整合营销方案（35）第八部门：销售人员培训筹划（42）我们的筹谋观当今的市场可以说是瞬息万变，波烟云诡。
其入世在即，整个大陆市局面临着一次更新的考验。
市场里的任何一个环节均有可能牵一而动全身。
而作为龙头行业的房地产市场，更是处在经济浪潮的颠峰。
要想保持颠峰状态。
就必须比其它行业更敏锐，反响更迅速，在这个战场上没有绝对的胜者，也没有绝对的败者，要害在于时刻保持最冷静的头脑，密切地跟踪市场，了解掌握必备的信息，据此制定出最有效的计谋，并实行于谨密之下。
我们新业人凭的是专业素质，倚的是敬业精神，信心是我们做任何事的必备。
竭诚为客户提供最好的办事是我们的办事宗旨。
————新业地产照料凭据蔚海名苑所处区域的特殊情况，我司市场研究部针对福田区客户群进行了抽样观察，并做如下具体阐发。
第一部门：福田区客户需求阐发观察时间：2000年5月19日样本框：在深圳居住1年以上，家庭现时已有购房筹划，小我私家月收入3500元以上抽样要领：随机抽样观察要领：街访阐发要领：运用SPSS对数据进行频数统计、中位数盘算等描述性统计、并对数据进行交织阐发、相关阐发、假设查验等各项统计阐发。
一、筹划购置时间观察结果反应出，会合现象，选择在半年内．．．以后．．内的置业需求是比力大的。
二、购房用途他家人居住的比例甚少。
三、购置区域从购置区域阐发，福田区的潜在客户仍会选择继承在福田区置业，结果显示出罗湖区的潜在客户出现大部门的流失，主要流向福田区，造成福田区住宅物业的有效需求增加。
四、选择修建气势派头在修建气势派头的偏好上，潜在客户对欧陆式和岭南式的修建气势派头体现出较多的喜好，其中又以喜好欧陆式的修建气势派头居多，占到被访者的四成；而对其他的修建气势派头（主要是指具有中百姓族特色的修建气势派头）有一定水平的喜好，相比之下，对美式的修建气势派头的喜好水平最低。
康庭茗苑营销策划全案39p 康庭茗苑营销策划全案39p第 1 页共 45 页【康庭茗苑】营销策划全案宿迁【康庭茗苑】营销策划全案叁. 市场定位篇肆. 产品策划篇【目录】叁. 市场定位篇第一节. 项目定位的原则、战略与蓝图第二节. 项目总体定位肆. 产品策划篇第一节.小区整体布局规划具体分项建议叁. 【市场定位篇】“成功的营销应从好的产品开始”。
好的产品取决于其是否能有效地满足市场的需要，也取决于其是否倡导了一种符合人性的生活追求。
项目定位也就是为本案项目制订总体战略目标，并尽量详细地论证这样的立项“行”还是“不行”。
我们定位的基本思第 2 页共 45 页路具体分析如下。
第 3 页共 45 页第一节. 项目定位的原则、战略与蓝图一.基本原则一）.从消费者的心理谋求定位，而不是从生产或销售者的立场定位；二）.针对特定目标市场，而非整个市场；三）.充分考虑市场风险和市场潜力；四）.结合本项目区位特点，充分发挥规划可塑性优势；五）.走自己的路，走别人尚未走或不能走的路，寻求差异化的产品，创造出宿迁市的样板品牌。
二.战略构想在宿迁市房地产业领先半步或一步，以超出当地标准的规划设计和施工水平，建成宿迁市西部板块首家综合环境质素一流的中档大社区，为宿迁市人民倾心打造一个梦想的幸福家园。
将该项目建成宿迁市甚至国家建设部康居或优秀住宅示范小区，第 4 页共 45 页使之成为宿迁市精品康居住宅典范和开发商的标志性项目，并以此树立起宿迁市甚至江苏省开发商地产知名品牌，有利地带动其它项目的开发和营销。
一）.竞争战略1.差异化（differentiation）集中化（focus）结合战略即努力塑造特殊产品，以创造更高的利润又可针对某些非主流顾客专设产品，以避开与其他产品的竞争。
理由：由于本案主要集中在新城区和南部板块内竞争，因此在新城区板块内项目地段、配套、规模、密度及建筑形态出现“同质化”的前提下，本案必须在产品力与形象力上实现差异性创新，以个性化差异实现与板块内项目的“错位”式竞争；2.“后发制人”竞争战略第 5 页共 45 页由于本案主要竞争对手推出，有充分的条件借鉴竞争对手在产品力与形象力上的经验教训，寻找市场空隙与切入点，以“后发制人”的竞争手法实现项目的突围而出。
“城开·玉桥新都”广告整合推广策略案前言：我们的推广是实效的营销推广，通过形象塑造，使城开·玉桥新都项目走上品牌之路，帮助实现项目销售的最大化，为项目建立市场知名度，使项目品牌与开发商品牌获得双赢。
通过正确、彻底的市场竞争分析，树立符合目标客户深层次心理需求的品牌形象，利用广告与客户实现最有效率的沟通，在市场中建立一个独特的、鲜明的形象，使品牌价值显性化，建立独有的“识别符号”，从而获得更有效率的宣广。
整个过程中尽可能在考虑凝聚、整合推广信息的前提下，充分在对抗中获胜，即战略定势中谋取权变，在兼顾大局下“寸土必争”。
在分析项目时，我们从项目品牌的价值力、形象力和执行力三个方面去分析、整合资源，制定推广目标，用实效的营销推广完成推广任务。
一、品牌——价值力1、项目分析1.1、项目概况本项目位于武汉市武昌区积玉桥地段，总用地面积为46326平方米，总建筑面积102947平方米，建筑密度23.74%，容积率2.82，绿化率50.5%，四栋23层点式高层，得房率80%~85%，五栋11层板式小高层，得房率85%，总户数838。
地处城市内环线，西临长江、东靠沙湖，规划建设中的地铁新干线和过江隧道都通过本项目，土地开发价值潜力巨大，城开·玉桥新都是集商业、住宅为一体的10平方米花园社区。
1.2、项目分析本地块位于武汉市武昌区积玉桥地段●有利条件a.地域方面：基地地处内环线，西侧临近长江，随着“江滩”品牌的辐射效应，本地段增值空间较大b.公共配套方面：小区周边市政配套齐全，附近多为年代已久的居民区。
居民众多，有一定的商业需求量。
c.交通条件：基地周边交通便捷，数条公交线路交汇于此，规划建设中的地铁新干线和过江隧道在不久的将来会大幅的减少区域交通的时间成本。
●存在问题a.周边竞争激烈，同档次楼盘同质化严重，在竞争中难以凸现优势。
b.公共资源共享，目标客群分流严重。
●项目特点品牌：城开公司——二十多年运营城市；五十个多个地产项目，100亿建设投资；以品质筑建城市，以理念改变城市建筑：德国技术全保温节能材料，高级钢塑管规划：国家一级设计院及园艺公司精心规划社区：10万平米花园社区，地上地下停车位规划园林：50％绿化率，地下、地面、空中三重绿化户型：16－30平米入户花园，南北朝向配套：5000平米绿化休闲广场2、竞争对手分析2.1、对手分析梦湖水岸：沙湖正北岸，审美性、健康生态性兼备——沙湖华润·凤凰城：艺术馆、纯板式高层——艺术水岸星城：沙湖畔，65万平米大盘——沙湖锦江国际城：长江第一排，临江瞰景——长江●在地段方面，与竞争对手共有，共享积玉桥片区未来的辉煌前景●在艺术气质方面，华润凤凰城先声夺人，抢占先机，本项目缺乏类似艺术馆的硬件基础●在景观方面，梦湖水岸、水岸星城、锦江国际城具有先天的地利优势，本项目缺乏湖景、江景资源，如果用景观来吸引客户，在竞争上必定会处于劣势●在建筑方面，直接竞争者华润凤凰城的纯板式高层比本项目的板式和塔式具有优势●在品牌方面，华润、福星惠誉均属于实力雄厚的大型地产开发机构，在业界均享有盛誉。
《都荟名苑》广告推广策略案太一广告策划中心本方案要解决四大问题：Where are we?我们在哪里？------对区域市场现状的回顾How is our product?我们的产品如何？------定位、主题与核心概念的提炼We want the direction where?我们要去向何处？------瞄准目标市场，锁定目标客户How do we arrive?我们如何到达？------策动销售与广告信息释放的解决之道Where are we? ----我们在哪里？第一部分、罗湖区市场□从2001年下半年开始，罗湖区销售面积增长，长期居高不下的空置率下降，由此可看出罗湖住宅物业仍保持较为强劲的销售势头，证明罗湖仍然是消费者置业的热点区域。
□罗湖区住宅价格走势2001年月1季度均价为6426元，2季度为6297元，3季度回升到6361元，4季度是6315元。
可见，房价走势比较平稳，呈现微幅上升态势，并对2002年的价格起到有力的支撑，区域价格得到普遍认同。
□新的罗湖区住宅开发格局渐渐形成罗湖区虽然做为城市政治、经济生活中心地位已经动摇，但就其本身条件来看，邻近关口，城市建设成熟，生活特别方便，交通极其使捷，高级写字楼云集，商贸气氛浓郁，在长远时间范围内，它仍将成为深圳最重要的商贸、金融活动的中心区域。
□罗湖区近年来所开发的住宅明显呈以下趋势：1、住宅开发两极化趋势一则在罗湖略为偏远而风景位置较佳的地方开发舒适的住宅小区，二则于繁华闹市开发中小户型为主的高楼大厦，抢占地域先机。
2、开发户型面积减小一则户型紧凑了，二则户型减小了。
60-70平方米左右可做到二房二厅、70-90平方米左右可做到三房二厅，二房、一房比例明显增多，而大户型的住宅明显减少。
3、罗湖区的客户流失严重问题也因为布心片区、桂园片区、洪湖片区、翠竹片区、深南大道口岸经济区这五个片区多个住宅小区的开发的拉动而有所缓和，价格稳中有升。
4、酒店式服务及会所设施的普及化。
5、闹市住宅商住化功能逐渐形成趋势。
□罗湖区客户需求分析一、购房用途现时购房的用途主要是自用为主，其次为投资。
在自用的细分方面，仍以满足自己的居住需求占主导，其次是作为商务用途，再次为购房给家人居住，再次为放租。
二、户型及面积的选择基本要求是单位内应有两个厅，两个卫生间和两个阳台。
相反，对工人房的需求程度就不太高，对客厅主阳台面积希望在3-5平方米之间。
在单位面积的选择上，潜在客户主要选择三房单位为主，其次是二房单位和四房单位，对于面积细小的一房单位和面积较大的五房有意选择的客户较少。
对于不同的户型，二房单位主要选择面积在60-70平方米和70-80平方米的中小或中等实用户型为主，整体选择户型面积在78平方米，三房主要选择91-100，仍有部分选择81-90平方米的中等偏小三房户型和101-120中型偏大三房户型，整体平均数是 mo =96平方米，而对四房的选择单位比较平均，110平方米的四房，与150-170平方米的四房差异不大，平均数是MO=119M2三、智能化需求程度对住宅智能化的要求程度比较高，对智能化住宅功能要求集中在住宅的安全防范功能上，排列前三位的主要功能是：家居自动报警、外围红外线保安、可视对讲。
四、交楼标准在交楼标准的选择上，基本装修的交楼标准比较受欢迎，其次是毛坏房和清水房，豪华装修并不十分受欢迎。
比如说嘉多利花园。
五、整体价格承受力罗湖区各个片区由于本身素质、土地位置、交通状况、周边环境、项目定位、内外包装等方面的不同，所实现的均价也不相同，因此在价格承受能力上，罗湖区客户的价格承受能力主要集中在 5500元-6500元/平方米之间和6500-7500元/平方米，而东门片各楼盘的均价则在6100----8000元之间，整体价格水平MO=6130元/平方米。
六、付款方式潜在客户购房过程中，对银行的依赖仍相当大，有超过六成的客户选择以银行按揭的方式支付房款，有近二成的客户在力所能及的情况下选择一次性付款方式。
选择银行按揭的客户支付首期的成数，仅有三成多会支付三成首期，接近六成的客户选择支付首期低三成，其中更有三成多选择免首期的付款方式。
七、月供额罗湖区客户的月供款额主要在2001-3000元/月之间，整体月供数是M0=2850元/月，整体月供能力是比较高的。
八、职业构成现时罗湖主要购房客户的职业是一般职员、中层管理人员和个体业主，三者占到总数的七成，公务员占有一定的比例，港人主要是生意人和来往深港两地商旅人士，而一般认为价格承受能力较高的私营企业主和高层管理人员所占比例较低。
九、居住状况罗湖区的主要客户大多数现时居住在自有住宅中，潜在客户的主要目的是用于改善居住环境，并不是为了简单满足于居住的要求。
而现时租用他人的住宅和单位宿舍的客户这二部分人在深是首次置业，住宅能满足其居住要求既可。
其中自有住宅的占60%；单位宿舍的11%；租用他人住宅的占29%。
十、罗湖外销市场深圳住宅外销市场的统计数据显示：罗湖区占整个外销市场份额的40%；福田占35%；布吉占15%；宝安、南山各占4%，其他区域占2%。
据统计数据显示，近几年外销市场的份额占深圳商品房销售总量的10%左右，70%的发展商特别是罗湖区内开发的楼盘，都想挤进外销市场，并期望获得好成绩。
但由于香港经济的下滑和广深铁路沿线市镇如东莞、樟木头、石龙等对香港市场份额的瓜分和分流，致使外销市场始终不能放量。
第二部分：东门片区概况□东门商圈的发展五、六十年代东门被称为墟，是早期集市贸易的起源地。
建市以后的整个八十年代至九十年代中期，是东门现代商业发展的初级阶段。
自九十年代中期开始，受到国贸商圈、华强商圈、南山商圈和冲击，东门商圈大规模、高档次的商业大厦不断涌现，南海中心、大世界商城、华佳广场、潮流新地带、深圳百货广场等先后兴建，追求购物环境和产品档次成为东门商家的经营潮流，这是东门向商业中心发展的现状。
90年代末期东门老街开始进行商业街改造，新一代住宅开始兴起，以彩园和南海中心、芳邻为代表的新一代住宅为老城区添上居住的浓重氛围。
许多商场的上部和高层均设计为住宅和商住楼，使现在的东门成为一个繁荣昌盛的商住共荣圈。
□本案所处位置本项目属于罗湖区东门片区，位于商业极为繁华的老城区的中心地段。
南临晒布中路，是东门中路与人民北路的截流段，紧邻万科彩园、芳邻，区域成熟，城市新老住宅密布，居住条件成熟。
□地缘价值本案是目前唯一处在东门步行街范围内的物业住宅，地段具有珍稀性和唯一性，因此地缘价值较高；□中心城区配套齐备，出行四通八达，坐拥商圈之心，投资升值潜力不言而喻。
□小区处在闹市之中，绿化率低、栋距窄，空间面积小，完全居家氛围不够。
第三部分、本项目分析1、地理位置本项目东北至东南方向：鹏运酒店、鹏运广场、百变电子城，东南至西南方向：百变电子城、晒布路人行天桥、老住宅区；西南至西北方向：人民小学、老式住宅区、晒布路；西北至东北方向：深运酒店、万科彩园、鸿基集团；2、项目周边配套商场：沃尔玛购物中心、茂业百货、万佳百货、东门商业街、太阳广场等；医院：市人民医院、罗湖医院学校：机关第三幼儿园、爱心幼儿园、财贸幼儿园、深圳中学、翠园中学、深圳小学银行：中国银行、商业银行、广东发展银行、深圳发展银行公园：人民公园、儿童公园、洪湖公园宾馆：迎宾馆、新安酒店等步行街：发廊、洗脚屋、茶楼、店铺、麦当劳、必胜客3、项目S.W.O.T.分析项目优势【S】□地处黄金商圈核心，商业环境极为成熟，社会大配套极为完善，交通极为便利。
□本区域住宅市场以中小型户型为主（港人青睐65-75㎡户型、投资客喜欢30-45㎡户型），因此，对以中小户型为主力户型的本项目市场承接力较强，销售压力不会太大；□街区价值的提升，彩园、南海中心等高档住宅的良好形象使地段品质得以提升；□港人对该区投资和居住的认同感和接受度都很高；□交通极为方便，路网交错，多路公交大中巴通过；项目劣势【W】□由于本项目为单体楼，使得楼盘难以营造大社区以及完善的自身配套，因此增加了楼盘定位和营销的难度；□项目位于老住宅区，人居与人流密度都大，低层景观较差、环境驳杂；□位处闹市，居住不安静；人员较杂，安全感不高；□24楼以下有的单位缺生活阳台；部分住宅没有阳台；□三楼停车有尾气污染；离晒布路和东门路近，交通及城市噪音较大；□到达本项目须过天桥，出入交通稍有不便；项目机会【O】□周边商务氛围浓厚，临近东门老街，为本项目定位提供重要依据；□周边同质化竞争楼盘较少，销售上不构成太大威胁和压力；□地铁站口距本项目较近，便于深港往来；□24小时通关在即，为外销迎来机遇；项目威胁【T】周边竞争性楼盘和口岸物业较多，会对本项目的客户带来分流情况和争夺有效购买力：《金众经典家园》------销售率达50%，距本项目稍远，但与本项目档次和户型相当，具有一定威胁；《嘉宝田花园》---------销售率达30%，距本项目较近，档次和户型相当，具有较大威胁；《旺业豪苑》------------销售率达70，距本项目最近，档次和户型相当，但已接近尾盘，不存在威胁；《帝锦豪苑》------------销售率达45%，距本项目稍远，属外销盘，有一定威胁；《今日家园》------------销售率达50%，距本项目较远，不属于同一档次，因此威胁不大；《沁芳名苑》------------预计今年8月开盘，距本项目较近，档次和户型近似，具威胁。
《星光名庭》----------今年9月下旬开盘，距本项目较近，但不属于同一档次，基本不具威胁。
从目前来看，本片区竞争并不激烈，但从今年下半年开始，翠竹片区将有大批项目面市，项目周边的鹏运广场，翠竹片区的太阳豪庭、翠拥华庭二期、源兴居二期、凤凰路五号等项目均有可能在下半年面市，对本项目造成一定冲击与危胁，并会分流客户，干扰销售进程。
因此，对本项目应密切关注周边竞争对手的销售进度和上市动态，掌握工程及销售进度，走出一条差异化路线。
应对策略：1、差异化定位，瞄准客户的心理需求，锁定客户的特殊生存状态、行为方式和思维模式；2、宣传推广中充分利用和彰显本项目的独特地理位置；3、紧紧围绕本项目的中小户型的特点进行市场攻击；4、对于项目本身的一些先天性问题，如安装隔音玻璃减噪，用植物净化空气；交通道路不便可加强导示引导等弥补措施；5、抢先入市，占据战略上的主动权；6、利用各阶段的促销活动弱化本项目的一些不利之处。
We want the direction where? ----我们要去向何处？瞄准目标市场，锁定目标客户1、目标市场：罗湖区市场香港市场辅射区域：福田、布吉2、目标客户：主要为区域客和本地客，可细分为：中高级白领、企事业单位的中级管理者罗湖人（罗湖原住民、罗湖新生代、早期移民）商人（经商人士和潮汕籍的小商小贩）港人（与本地有血缘、亲缘或工作缘关系的香港客户；深港家庭、退休返乡之港老年人）3、置业目的：根据研判，项目的主力客户群约分为两大类：自用型和投资型。
