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专题七房产税法城镇土地使用税土地增值税法考情分析·近几年本章无考点·以前年度曾出过房产税考点，并请考生适当关注土地增值税·2019大纲要求掌握以下考点1.房产税税率、计税依据和应纳税额的计算、税收优惠和征管2.城镇土地使用税税率、计税依据和应纳税额的计算3.土地增值税纳税义务人与征税范围、税率、应税收入与扣除项目、应纳税额的计算、房地产开发企业土地增值税清算、土地增值税税收优惠和征收管理【考点1】房产税税率、计税依据和应纳税额的计算一、房产税税率（需记忆）1.从价计征：1.2%（年税率、需折算为月税率）2.从租计征：12%3.个人出租住房，不区分用途，按4%计征房产税二、房产税的计税依据（一）“从价计征”的计税依据房产原值一次减除10%～30%后的余值计缴，各地扣除比例由省级人民政府确定。
1.房产原值包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用。
宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
【历年考题】20×2年初，A公司以200万元的价格购入一块土地并开工建设一座办公楼。
20×3年初，该办公楼建造完工并投入使用，办公楼总造价（含土地使用权）为1000万元，A公司将其中的200万元土地使用权确认为无形资产，并确认固定资产800万元。
在申报20×3年度房产税时，A公司对该办公楼按固定资产原值800万元一次减除30%（减除比例由当地政府确定）的余值和1.2%的房产税税率计算并申报缴纳20×3年的房产税。
『正确答案』 A 公司的税务处理不恰当。
处理意见：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包括地价。
2.房产原值包括与房屋不可分割的附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。
（1）暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸汽、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电信、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等；（2）房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起；电灯网，照明线从进线盒联接管算起。
【考点五】房产税纳税义务发生时间1.纳税人自行新建房屋用于生产经营，自建成之次月起缴纳房产税；2.纳税人委托施工企业建房的，从办理验收手续之次月起缴纳房产税；3.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳房产税；（城镇土地使用税规定与其相同）4.纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税；（城镇土地使用税规定与其相同）【例题·多选题】某公司2011年4月购进一处存量房产，5月办理房屋产权证书，6月份开始装修，10月份投入使用。
2012年5月1日用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期3年，当年取得固定收入160万元。
该房产原值3000万元，当地政府规定的减除幅度为30%。
该公司上述业务税务处理正确的有（）。
A.该公司应于2011年6月开始缴纳房产税B.该公司应于2011年10月开始缴纳房产税C.2012年该公司将房产投资联营，应按照房产余值计税D.该公司应缴纳房产税27.6万元【答案】AD【解析】纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税。
投资联营房产，若不承担投资风险，而是收取固定收益，应按租金收入计征房产税。
应缴纳的房产税=160×12%+3000×（1-30%）×1.2%×4/12=19.2+8.4=27.6（万元）。
5.纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起缴纳房产税；6.房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起缴纳房产税；【例题·单选题】某企业2012年1月1日的房产原值为3000万元，4月1日将其中原值为1000万元的临街房出租给某连锁商店，从4月起每月收取租金5万元。
当地政府规定允许按房产原值减除20%后的余值计税。
该企业当年应缴纳房产税（）。
第八章房产税法、城镇土地使用税法、契税法和耕地占用税法本章考情分析本章是由以往第九章的房产税、城镇土地使用税、耕地占用税，加入原第十一章中的契税合并而成。
近三年本章的四个税种平均分值大约8~9分。
本章涉及到的税种均属于CPA考试的小税种，易出单选、多选题型，本章税种税收优惠政策较多，经常性考点往往出自税收优惠和税额计算结合，也常与所得税等税种混合出计算题或综合题型。
2013年教材的主要变化1.将房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税合并为一章；2.恢复房产税、城镇土地使用税、契税和耕地占用税基本原理、作用的内容；3.增加对专门经营农产品的农产品批发市场、农贸市场使用的房产，暂免征收房产税和城镇土地使用税的规定；4.增加对物流企业自有的（包括自用和出租）大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税的规定；5.增加关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的6项规定。
第一节房产税法房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。
房产税的作用1.筹集地方财政收入。
2.有利于加强房产管理。
一、纳税义务人与征税范围（一）纳税义务人房产税的纳税义务人是指房屋的产权所有人。
1.产权属于国家所有的，由经营管理单位缴纳；产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税；2.产权出典的由承典人缴纳；3.产权所有人、承典人不在房产所在地的，由房产代管人或者使用人纳税；4.产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳；5.无租使用其它单位房产的单位和个人，使用人代为缴纳房产税 (按照房产余值) 。
6.2009年1月1日，涉外企业、单位和个人也纳入了房产税的征收管理范围。
【例题·多选题】以下关于房产税纳税人的表述中，正确的有（）。
A.外籍个人不缴纳房产税B.房屋产权出典的，承典人为纳税人C.房屋产权属于集体所有的，集体单位为纳税人D.房屋产权未确定及租典纠纷未解决的，代管人或使用人为纳税人【答案】 BCD（二）征税范围1.房产税的征税对象是房产，即有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可提供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。
第九章 房产税、城镇土地使用税和耕地占用税法 第一节 房产税一、房产税基本原理（了解，能力等级1） （一）概念 房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。
（二）房产税的特点： 1．属于财产税中的个别财产税； 2．征税范围仅限于城镇的经营性房屋； 3．区别房屋的经营使用方式规定征税办法。
二、房产税的纳税义务人、征税对象（熟悉，能力等级２）（一）纳税义务人房产税的纳税义务人是指房屋的产权所有人。
１．产权属于国家所有的，由经营管理单位缴纳；产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税；２．产权出典的由承典人缴纳；３．产权所有人、承典人不在房产所在地的，由房产代管人或者使用人纳税； ４．产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳；５．无租使用其它单位房产的单位和个人，按照房产余值代缴房产税的规定。
（新变化）【特别提示】2009年，我国的房产税和城市房地产税实现了两税合并，涉外企业、单位和个人也纳入了房产税的征收管理范围。
【例题·多选题】下列各项中,符合房产税暂行条例规定的有( )。
A.将房屋产权出典的，承典人为纳税人B.将房屋产权出典的，产权所有人为纳税人C.房屋产权未确定的，房产代管人或使用人为纳税人D.产权所有人不在房产所在地的，房产代管人或使用人为纳税人【答案】ACD（二）征税对象房产税的征税对象是房产，即有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可提供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。
【提示】要注意房产不等于建筑物。
【例题·判断题】房产税的征税对象是房屋，由于房屋属于不动产，所以与房屋不可分割的各种附属设备也应作为房屋一并征税。
上述的“各种附属设备”包括独立于房屋之外的建筑物，如水塔、烟囱等。
（ ）（1998年）【答案】×三、 征税范围（熟悉，能力等级２）城市、县城、建制镇、工矿区。
第九章房产税法、城镇土地使用税法和耕地占用税法本章考情分析本章涉及到的税种均属于CPA考试的小税种，易出单选、多选题型，本税种税收优惠政策较多，经常性考点往往出自税收优惠和税额计算结合，也常与所得税等税种混合出计算题或综合题型。
最近3年题型题量分析2012年教材的主要变化1.删除房产税基本原理、城镇土地使用税基本原理和耕地占用税基本原理的内容；2.增加对国家天然林资源保护二期工程的专用房产的免税规定；3.增加高校学生公寓的房产税免税规定；4.增加商品储备业务房产的免税规定。
第一节房产税法一、房产税的纳税义务人与征税范围（熟悉，能力等级２）（一）纳税义务人房产税的纳税义务人是指房屋的产权所有人。
1.产权属于国家所有的，由经营管理单位缴纳；产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税；2.产权出典的由承典人缴纳；3.产权所有人、承典人不在房产所在地的，由房产代管人或者使用人纳税；4.产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳；5.无租使用其它单位房产的单位和个人，使用人按照房产余值代为缴纳房产税。
6．2009年1月1日起，涉外企业、单位和个人也纳入了房产税的征收管理范围。
【例题·多选题】下列各项中,符合房产税暂行条例规定的有( )。
A.将房屋产权出典的，承典人为纳税人B.将房屋产权出典的，产权所有人为纳税人C.房屋产权未确定的，房产代管人或使用人为纳税人D.产权所有人不在房产所在地的，房产代管人或使用人为纳税人【答案】ACD（二）征税范围1.房产税的征税对象是房产，即有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可提供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。
【提示】要注意房产不等于建筑物。
2.征税范围（熟悉，能力等级２）城市、县城、建制镇、工矿区。
与城镇土地使用税一样的征税范围。
二、税率、计税依据与应纳税额的计算（掌握，能力等级2和3）房产税采用比例税率，从价计征与从租计征。
第九章房产税、城镇土地使用税和耕地占用税法第一节房产税法房产税法是指国家制定的调整房产税征收与缴纳之间权利及义务关系的法律规范。
现行房产税的基本规范，是1986年9月15日国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》（以下简称《房产税暂行条例》）。
一、房产税基本原理（一）房产税的概念房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收人，向产权所有人征收的一种财产税。
房产税在我国是一个古老的税种，最早始于周代。
新中国成立后，中央人民政府政务院颁布的《全国税政实施要则》中，把房产税列为全国开征的一个独立税种。
1973 年进行税制改革，在简化税制的原则下，把试行工商税的企业缴纳的城市房地产税并入了工商税，但保留城市房地产税这一税种，只对居民个人和房产管理部门以及外侨的房屋继续征收。
1984年进行工商税制全面改革，重新恢复对房产征税。
1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10 月 1 日开始施行。
各省、自治区、直辖市人民政府根据暂行条例规定，先后制定了施行细则。
至此，房产税又在全国范围内全面征收。
（二）房产税的特点1．房产税属于财产税中的个别财产税。
财产税按征收方式分类，可分为一般财产税与个别财产税。
一般财产税也称综合财产税，是对纳税人拥有的财产综合课征的税收。
个别财产税，也称特种财产税，是对纳税人所有的土地、房屋、资本或其他财产分别课征的税收。
我国现行房产税属于个别财产税。
2．征税范围限于城镇的经营性房屋。
房产税的征税范围是在城市、县城、建制镇和工矿区，不涉及农村。
农村的房屋，大部分是农民居住用房，为了不增加农民负担，对农村的房屋没有纳入征税范围。
另外，对某些拥有房屋但自身没有纳税能力的单位，如国家拨付行政经费、事业经费和国防经费的单位自用的房产，税法也通过免税的方式将这类房屋排除在征税范围之外。
因为这些单位本身没有经营收入，若对其征税，就要相应增加财政拨款，征税也就失去意义。
土地增值税的征税范围（1）转让国有土地使用权；（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。
【解释】土地增值税的征税范围具有“国有”、“转让”、“取得收入”三个关键特征。
土地增值税税率（掌握，能力等级2）土地增值税采用四级超率累进税率。
这是我国唯一一个采用超率累进税率的税种。
土地增值税应税收入的确定【关键点：扣除项目的确定（重点）】土地增值税应纳税额的计算（注意有无印花税）第一步，判断可以扣除的项目第二步，土地增值额=转让房地产收入-规定扣除项目金额第三步，计算增值额与扣除项目之间的比例，以确定使用税率的档次和速算扣除系数第四步，套用公式计算税额。
公式为：应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数取得土地使用权未开发（不可扣）销售和视同销售所支付的金额已售出（可扣）无偿移交给政府已开发已完工产权属全体业主所有建造总支出未售出（不可扣）建造成本未完工（不可扣）扣除项目金额=扣除项目的总金额×转让比例房地产开发企业土地增值税清算（掌握，能力等级2）土地增值税税收优惠（能力等级2）1.建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免税。
普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
各省可允许单套建筑面积和价格标准浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。
2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
3.个人因工作调动或改善居住条件转让原自用住房的，依原房产使用时间长短确定免税或减半征税。
土地增值税纳税申报及纳税地点（熟悉，能力等级1）合同签订后7日内向房地产所在地主管税务机关申报纳税，并向税务机关提供相关合同资料。
按房地产所在地申报。
房产税计税依据与税率（掌握，能力等级２）房产税的计税依据的几个特殊规定：1.对投资联营的房产的规定对以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税；对只收取固定收入，不承担联营风险的，应按租金收入计征房产税。
注册会计师税法（房产税法、城镇土地使用税法和耕地占用税法）历年真题试卷汇编1(题后含答案及解析)全部题型 2. 单项选择题3. 多项选择题5. 计算题单项选择题每题只有一个正确答案，请从每题的备选答案中选出一个你认为最正确的答案，在答题卡相应位置上用2B铅笔填涂相应的答案代码。
答案写在试题卷上无效。
1．列各项中，应作为融资租赁房屋房产税计税依据是( )(2011年) A．房产售价B．房产余值C．房产原值D．房产租金正确答案：B解析：融资租赁实质上是一种变相的分期付款购买固定资产的形式，计征房产税时应以房产余值为计税依据。
答案为B。
知识模块：计税依据和税率2．某公司2008年购进一处房产，2009年5月1日用于投资联营(收取固定收入，不承担联营风险)，投资期3年，当年取得固定收入160万元。
该房产原值3000万元，当地政府规定的减除幅度为30％，该公司2009年应缴纳的房产税为( )万元。
(2010年)A．21．2B．27．6C．29．7D．44．4正确答案：B解析：应税房产有4个月按照房产余值纳税，其余按租金纳税。
应纳房产税=160×12％+3000×(1—30％)×4／12×1．2％=27．6(万元)。
知识模块：应纳税额计算3．某供热企业2008年度拥有生产用房原值3000万元，当年取得供热收入2000万元，某中直接向居民供热的收入500万元，房产所在地规定计算房产余值的扣除比例为20％。
该企业2008年应缴纳的房产税为( )万元。
(2009年新制度)A．7．2B．21．6C．27D．28．8正确答案：B解析：向居民供热所使用的厂房免税房产税，对既向居民供热．又向非居民供热的企业，可按向居民供热收取的收入占其总供热收入的比例划分征免税界限。
应纳税的房产税=3000×(1—20％)×1．2％×(2000—500)÷2000=21．6(万元)。
