调控放松 静等买房时机
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楼市调控已放松做好买房准备
张胜波 2011年我国陆续实施了史上最严厉的楼市调控政策，主要包括限购和限贷，先推行限购，抑制住房投机，7月份后实施限贷，抑制刚需需求，导致购房成交量持续低迷，房价出现下跌。
2011年2月初，中央提出新“国八条”，实施限购令，规定有2套房以上家庭，以及有1套房以上的外地户籍家庭被禁止购房，全国已有46个城市限购，此后限购城市的成交量显著下滑，而非限购城市的成交量持续上升，不过5月份后，住房成交量又出现上升，而且二、三线城市的房价持续上涨，房价调控效果不理想，反映出刚需的旺盛。
7月份后，在限购令的基础上，中央又开始实施限贷，首套房贷款利率从8.5折提到1.1倍，月供增加15%左右，同时获取房贷的难度大幅增加，购房成本不断攀升，刚需受到极大地抑制，此后住房成交量持续下滑，10月份后房价也出现了明显的下降。
由此可见，中央调控房价的手段不仅包括抑制住房投机，而且也包括抑制刚需，为了把房价调下来，不惜牺牲首套房购买者的利益。
图1：限购与非限购城市成交量走势图
中央态度非常明确，这决定2012年地产调控不可能大幅放松。
首先，12月份召开的中央政治局会议和中央经济工作会议，都明确表示出2012年的地产调控不会放松，部分地方也明确表示地产调控不放松。
其次，2012年是温总理在任的最后一年，出于上任两届以来“抑房价”的承诺，在卸任的最后时间内，自然会下定决心要把先前未能做到的事情给办到，留下一个好的结局，房价调控自然难以显著放松。
最后，无论在何种场合，温总理和李克强副总理都明确表态，表示地产调控不放松，特别是在2月12日的座谈会上，温总理发言，表示地产调控有两个目标，一是促使房价合理回归不动摇，二是促进地产市场长期、稳定、健康发展，并且强调12年是本届政府任期的最后一年，各项工作一定要善始善终。
从近几个月的高层态度来看，中央已经达成一致观点，12年仍坚持地产调控政策，在这种大基调的背景下，指望地产大幅放松如同幻想，基本上难以实现。
虽然楼市政策难以大幅放松，但中央已经从去年的抑制刚需转变
为鼓励刚需。
“稳刚需”成为了今年的指导方针，楼市调控的重要政策之一“限贷”被取消，实质上相当于楼市调控出现了适度微调，地产调控见了底部。
2月初，央行提出“支持普通商品住房建设、满足首次购房家庭的贷款需求”，意味着中央由抑制刚需的态度转变到鼓励刚需，从资金方面来满足首套房购买者的需求，贷款利率已经从1.1倍下降到基准利率，部分优质客户还享有优惠利率，同时获取贷款的难度大幅下降，贷款审批时间从过去的两个月或更长时间，缩减到目前的一两周。
由于新需求群体对贷款依赖大，所以在银行放松贷款的条件下，住房的刚需得到恢复，所以近一两个月来住房成交量出现回升。
除了在资金方面稳定“刚需”之外，部分地方政府也开始在契税、公积金方面来鼓励首套房的购买，例如北京、武汉等城市减免首套房的税费，南京、常州等城市提供自住房的资金优惠。
2月8日，芜湖出台楼市新政，对于在芜湖购买自住普通商品房可获契税补助、购房补贴等多项优惠，2月12日，芜湖政府宣布新政暂缓执行，当然这显示出中央不放松地产调控的态度，但是这并不意味着中央一丝都不放松，而是由于芜湖新政对于住房的刺激需求力度太大，同时对首套房的界定也不是很清晰，所以新政才夭折。
今年初以来，管理层考虑到上半年经济的困难，已经明确提出适度微调，温总理在近几日也明确强调“政策要从一季度开始微调”，虽然没有提到对楼市的微调，但从近期央行以及各地政府的政策来看，“稳刚需”成为了今年楼市调控的指导方针，不仅出于稳定住房成交量的目的，更是为了稳定经济的增长，地产调控已经有所放松。
图2：地方政府对于楼市的“稳刚需”政策
今年上半年我国经济很可能加快下滑，在稳经济的背景下，中央可能在今年年中之后明显放松地产调控，房价得以触底回升。
中央和地方政府都有着放松楼市调控的内在动机，只不过双方在放松的时机上有所差别：首先，地方政府最先遭受地产调控的损失，因为土地市场对楼市最为敏感，地产调控能够迅速影响到土地市场，土地成交低迷，这对于卖地收入占财政收入50%以上的地方政府来讲，财政压力巨大，所以地方政府从开始就比较抵制调控，2011年上半年到现在，先后有武汉、三亚、佛山等地方政府不断挑战中央的调控政策。
其次，地产调控对经济增长的影响要滞后的多，地产调控先需要影响到房价，房价再需要影响到地产投资，地产投资再影响到上下游的相关产业，最终才影响到国内的经济增长，中间链较长，只有等到经济显著下滑、超过管理层容忍范围之后，中央才会决定放松地产调控。
所以中央和地方政府在地产调控带来的负面影响上，时间有先后之分，这决定中央放松地产调控的时机会与地方政府有所冲突。
在国内大规模去库存、经济衰退的叠加效应下，再加上欧美经济的冲击，今年上半年我国经济很可能会出现快速的下滑，这将倒逼中央在二季度底、三季度初的放松政策，地产调控会出现明显放松。
不过在政治大基调的
背景下，管理层肯定不会像2009年初那样大幅放松地产调控，更不会大手笔地刺激房地产，而是在已经取消“限贷”的基础上，有所放松“限购”，例如允许外地人购买二套房。
图3：2011年，12城市可售面积飙升
图4：2010年下半年到2011年上半年，地产信托密集发行
在地产库存持续飙升、地产商面临偿还信托的背景下，上半年房价仍会下降，不过在中央已经“稳刚需”的环境下，下跌幅度将放缓，
预计再下跌10%左右，今年年中后，楼市将出现明显放松，房价触底回升。
由于2011年管理层的地产调控过于苛刻，所以楼市成交极其低迷，导致地产商的库存持续攀升，如图3所示，11年12城市的可售面积比10年竟多出了70%左右，今年上半年库存仍会保持上升，我国的楼市步入了去库存期，持续时间在一年半左右。
同时在国家收紧信贷的背景下，2010年下半年房地产信托开始密集发行，2011年发行的更多，按照一年半的期限来讲，今年上半年房地产信托开始兑现，但较差的楼市成交量让地产商感受到较大的财务压力，所以可能会被迫降价销售。
不过整体上来讲，中央对楼市的态度已经从过去的抑制刚需转变为鼓励刚需，从资金层面上来支持楼市，而且在城市化快速进程中的中国，刚需非常旺盛，所以楼市的成交量会出现回升，能够在较大程度上缓解地产商的资金压力。
不过由于上半年经济较差，所以房价仍可能会因经济而下降，到年中后，中央进一步放松地产，部分投机资金开始涌入，刚需得到彻底释放，这个时候，房价触底回升。
