龙湖滟澜山杭州下沙项目策略提报共168页文档

产品楼书基本框架封面：LOGO+案名+ Follow Your Heart 心逸物享人生序言：Follow Your Heart 心逸物享人生（2P）曾经，以智识驰骋资本疆场，进而抱负人生，退而梅妻稚子和融。

殷家富业，从容而不桎梏于社会樊篱。

人生优雅的格调，飞扬脱凡的自由与舒缓浪漫而又珉然于众。

龙湖·滟澜山，借鉴国际成熟人文,用浪漫理性精神，营造的闲适逸致，在开满蔷薇花与玫瑰花的缓丘坡地间，浸染平日每一个不经意的瞬间。

在这里，快乐，不用太多的刻意，只需要眼睛与心灵的体会。

龙湖·滟澜山——Follow Your Heart，心逸物享人生。

目录Contents1、品牌缘起Origin of Branda．凝聚气质相合人群的地中海风情别墅区Villa Zone with Mediterranean life style combining with temperament and confluenceb．别墅中的艺术品The art of villa—Li Xuesong2、中央别墅区 Central Villa Districta．一个新城市中心的未来The future of a new urban centerb、新城市别墅生活家Life in new urban villa3、山谷庭园Valley Gardena．园林是建筑的外立面Garden is the external facade of the buildingb．山谷庭园解读valley Garden Interpretation4、地中海风情别墅Mediterranean Villaa．创造经典度假式生活方式creating classical holiday life styleb、人性尺度考量的Family空间Family Space measuring for humanity scalec、别墅解读Villa Interpretationd、动步公园、国际会所Green Walking Park、 International clubs5、善待你一生Treat Your Lifea、创见性优质服务，善待一生。

龙湖滟澜山艺墅这是一个怎样的项目？总用地面积144495.5㎡总建筑面积：213728㎡地上建筑面积：144495㎡（其中住宅143295㎡，公建1200㎡）容积率：1.0建筑密度≦30% 绿地率≧35%物业类型：叠加别墅、联排别墅、双拼别墅她为什么备受关注？1、龙湖滟澜山艺墅是重庆龙湖在上海开发的第一个项目；2、该项目地块是重庆龙湖在2007年末，以10672元/㎡这一令人咋舌的楼板价竞得的；3、龙湖以对产品细节与品质的坚持和优质的物业管理著称。

先来看一下几组数据：龙湖滟澜山及周边别墅的价格看了以上的数据，不由会产生一些疑问：1、龙湖的产品究竟怎样消化奇高的地价呢？2、龙湖究竟用怎样的产品来展现自身的优势，同时弱化地块带来的问题呢？让我们带着问题走进龙湖滟澜山……关注点1价格从价格上来看，滟澜山的整体报价都要高于同类产品，双拼的价格达到了其他别墅区独栋的售价。

如此高价格产品，在目前的市场中，可能存在一定的风险，但龙湖却交出了一份令人信服的成绩单。

自2008年11月8日正式开盘，11月15日正式成交以来，已成交82户，总销金额达2.6亿。

这样的业绩带动了下半年整体别墅市场的成交量，也使她成为今年别墅类产品销售冠军。

龙湖拥有如此惊人的楼板价，但在短短一个月中却取得了如此骄人的业绩，她是如何来规避价格风险的呢？我们回过头来帮龙湖算比帐：按照别墅类项目的建筑成本来计算，本项目的建安成本在3000元/㎡左右，再加上整体抬高和景观打造的造价，以及超高的楼板价10672元/㎡，项目的最终成本大约在15000元/㎡；而滟澜山的叠加产品的成交均价则只为14600-16600元/㎡。

对比来说，基本属于不盈利的。

同时，我们还发现，叠加别墅所占的比例为57%，是主力产品。

所以，龙湖已经认清了自身的产品价值创造点，把主要盈利的产品放在双拼和联排上。

其中，联排的均价在22000元/㎡，双拼的则是28000-30000元/㎡。

果就是他们不但不会购买，同时也会影响周边的朋友 不会购买，成为了一个恶性的口碑传播者。 • 因此我们建议今年的营销推广工作中，放弃“纯独栋”表 达方式。
• 东北人买别墅除了要面子之外还有另外一方面心理要求， 那就是占便宜。
• 目前沈阳成功的别墅产品，大多都有超大面积的赠送，一 般都是首层（或者地下一层）面积全部赠送，基本都在百 平以上，充分地满足了东北人爱占便宜的心理。
2010.6.24 辽沈晚报整版
2010.7.1 华商晨报整版
2010.7.15 辽沈整版
2010.7.16 华商晨报整版
推广主题总结
时间 媒体
版式
广告语
主题
6.10 沈阳日报 整版硬广 一样龙湖两样墅享
龙湖地产双盘联动
花墅双盘 一墅倾城
6.10 沈阳日报 整版类软
一墅醉山
龙湖地产双盘联动
实景体验区开放
7.16 华商晨报 整版硬广
百闻不如一见
实景体验区开放
• 龙湖的营销推广工作，最开始在说龙湖在沈阳的双盘联动， 但是并没有强势的品牌营销阶段。
• 接下来是滟澜山的亮相，但是“辉山下 溪谷畔 一墅醉一生” 的定位单纯来说项目的地段特色，并没有把滟澜山的核心 产品优势表现出来。
• 下一个阶段说景观特色，但是表达得并不清晰，最突出的 景观优势并没有表达得充分，远远没有达到让消费者向往 的程度。
• 其实这也是所有高端项目业主的一个共同特点，也 是大多数高端地产项目都需要具备和彰显的。
• 而龙湖滟澜山在第一年的营销推广工作中却忽略了这一点， 整个项目没有一种鲜明的精神主张。
• 虽然龙湖地产一直在强调“善待你一生”的精神诉求，但是 这只是整个集团的主张，不是沈阳滟澜山项目所独有的， 不是专属的。

中国文化地产经典案例一、龙湖·滟澜山楼盘简介龙湖〃滟澜山，位居杭州市政府重点打造的杭州东部中心金沙湖CBD板块核心位臵；距离杭州市中心仅17公里，地铁1号线下沙中心站就在家门口，零距离36万㎡的碧波金沙湖；与金沙湖创意产业集群、艺术中心、商业大世界、摩登时尚中心、商务群、大型卫生医疗机构为一体；紧临15所高校组成的杭州大学城，4所小学，3所中学，2所甲级幼儿园，学区氛围浓郁，生活配套一应俱全。

龙湖滟澜山[1]作为杭州首个“第三代都市豪宅”，在“商业+住宅+物业服务”的全驱动模式之下，重新整合交通资源，自然资源、城市生活消费资源、发展资源，四重资源并举，以打造杭州最宜居的世界城市生活体之下的全新主流生活模式！龙湖滟澜山，零距离地铁下沙中心站，20万㎡天街（FAMILYMALL）和国际五星级洲际酒店，是为滟澜山家庭提供一种“全家庭型”的私属高端配套，打造“3分钟生活圈”，真正实现：3分钟到IMAX影院欣赏大片，3分钟到冰场体验冰上芭蕾的乐趣，3分钟到shoppingmall尽享时尚，3分钟到金沙湖公园漫步，3分钟下楼喝杯咖啡买份报纸，3分钟到地铁站通达全城；这是一种全新的生活方式，提前享受国际化城市的生活模式。

其中2013年龙湖天街将华丽启航，2014年洲际酒店正式运营。

楼盘数据周围交通：地铁1号线：地铁1号线下沙中心站出口即为本案；德胜快速路：市中心经德胜快速下右转至新业北路直抵本案；艮山路：从武林广场经艮山西路、艮山东路、下沙路至新业北路畅达本案；沿江大道：从钱江新城走沿江大道至新业北路到达本案；快速公交：B1、B1区间。

物业：重庆新龙湖物业服务有限公司杭州分公司建筑面积：80万平方米占地面积：18万平方米绿化率：30%容积率：2.8土地使用年限：70年小区配套会所、恒温游泳池、健身房、儿童游乐室、网球场周边配套[2]内部配套：五星级酒店、商业综合体学校：学林小学、星河小学、下沙第一小学、杭州实验外国语学校（中小学）、下沙中学（杭四中初中部）、育才东南中学（规划中）商业配套：物美超市、高沙农贸市场、湾南农贸市场、新城广场、世纪联华（规划中）幼儿园：星河幼儿园（浙师大附属）、下沙实验幼儿园（甲级）银行：杭州银行、交通银行、工商银行、建设银行、农业银行、民生银行邮政：杭州邮局下沙邮政支局医院：杭州市下沙医院(邵逸夫医院下沙院区建设中)、浙江省中医院下沙分院二、绿城御园楼盘介绍三山五园及大片绿化隔离带沿绿城御园[1]北、西、南三面环绕合围，四环路，五环路连通京城交通，正东向为中央警备局及中央六一幼儿园，居住人群构成将受到一定的限制，人群构成更显身份的独到与尊贵；居住环境是其它项目地域难以比拟。

PPT文档演模板
上海龙湖滟澜山地产市调报告
•地理区位
➢ 该项目地理位置相对来说不具有优势，周边生活配套尚不完善。
PPT文档演模板
上海龙湖滟澜山地产市调报告
•普罗旺斯之香
•浪漫规划
➢ 龙湖滟澜山截取1.6公里自然黄金水岸，纵横规划出浪漫的 “五轴五镇”； ➢ 整体地块南北向狭长、东西较窄，车行道路排布在整个地块 的最东面。因为东西向较窄，从而保证了消防车的可达范围， 从而节省了西侧的车行道，最大化的利用了东西向的间距。
PPT文档演模板
上海龙湖滟澜山地产市调报告
•立面风格
➢ 该项目双拼、联排、叠加产品的立面打造各不相同，外立面采用西班牙与托斯卡纳风格相结合的设计手法，浓郁 的地中海风情比较具有感召力，可以吸引客户比较迫切地希望进入室内一览究竟。
PPT文档演模板
上海龙湖滟澜山地产市调报告
•样板房实景
室内作为整个项目演绎浪漫的终端和重心，装修风格也延续着浪漫和温馨，规划布 局紧凑使用、讨巧且精致，尤其可以引起女性客户的购买冲动。
的楼面价高达10672元/平方米关系很大。
➢ 另外，沿河安全性和私密性、夏季滋生蚊虫等，也是业主购买时比较关心的问题。
PPT文档演模板
上海龙湖滟澜山地产市调报告
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
PPT文档演模板
2020/11/1
上海龙湖滟澜山地产市调报告
➢ 双拼A1户型：地上面积约290㎡，地下面积为112-121㎡，后期设计可获得一个额外的夹层和露台空间。赠送三重 花园与露台，赠送层高约4米的阳光地下层，新颖八角亭形客厅设计，客厅面宽较大，5.1米挑空。
PPT文档演模板
上海龙湖滟澜山地产市调报告

7. 商业平面L2
楼层
F2
商铺 面积 （套内）
10098.4
超市 （建面）
0
影院 （建面）
0
车库 （建面）
0
商业 后街 （套内）
2774.8
连廊 商业（套
内）
525
机电 设备 （建面）
357.3
其它 （建面）
装修面积 5397.3
不装修面 积
979.1
总建面 （M2）
20131.9
得房率 （%）
专卖
杭州·龙湖天街 4
2. 周边道路状况
•项目位于杭州首条1号地 铁线下沙中心站南北两侧， 金沙湖畔，比邻杭州东部 国际商务中心。 地铁下沙中心站将86号与 88号地商业在地下连为一 体，与地铁人流互动。 88号地下商业将在日后与 金沙湖地下商业街连通。
杭州·龙湖天街 5
3. 1. 项目总图及业态
87#龙湖滟澜山
城市未来规划：
1. 一主三副 （主城区；临平；下沙；江南城）
2. 十大新城 （之江；湘湖；滨江；钱江世纪； 钱江；城东；下沙；空港；江东； 临江）
1.1 区域概况：杭州东部新城—下沙 北部工业区
东北沿江公建居住区
本案
IBC中心居住区 人口数量：4万人
下沙大学城 人口数量：22万人（16万学生+6万教职工）
冰场在L4层 共1500平米
电影院在L5层 6100平米
溜冰场 L4 1500平方L5
L4
杭州·龙湖天街 10
6. 内外部人流动线
中央商务区
步行街
步行街
步行街
滟澜山 居住区
金沙湖生态公园
地铁站口
出租车落客区

优点：
高附加值，客厅挑高 地下室附送面积达84-95平米；
缺点：
由于整体规划原因， 而使联排缺少了传统的中庭设计
龙湖·滟澜山 ——产品规划（户型）
户型：双拼262 ㎡
优点：
客厅挑空，高附加值 纵向拉伸了整个空间，使双拼有独栋的居住感；
缺点：楼层较高
由于双拼带有挑空，附有夹层、地下室及阁楼，导致楼层较高。 龙湖补缺措施：为客户准备了免费电梯。
龙湖·滟澜山 ——产品规划（户型）
户型总结——
产品附加值优越，最大化利用套内使用空间。 规划布局紧凑使用、讨巧且精致，尤其可以引起女性客户的购买冲动。
1、从户型中，我们可以发现，龙湖·滟澜山运用特别挑高处理，创造出大尺度的舒适效 果，而且拥有多处赠送空间，包括下沉式庭院、采光地下层、露台、阳台、阁楼等。 2、产品附加值优越，最大化利用套内使用空间，是龙湖为滟澜山所定制的；另外龙湖规 避了间距造成的影响，减少了公共集中绿地，而是较多采用入户花园和下沉式庭院来作为 业主的私家花园，这些“送”给购房者的私有空间，让客户愿意为之买单。
三房二厅二卫 128m2
双拼
联排
叠加
龙湖·滟澜山 ——产品规划（户型）
产品类型——双拼、联排、叠加。 产品特点——1、为确保容积率，叠加小户型占产品比重极大。叠加户型双产证。
产品形态 叠加别墅 联排别墅 双拼别墅
户型面积 180
220—250 260—280
套数 356 80 46
比例 73.9% 16.6% 9.5%
联排, 双拼, 叠加别墅
西班牙/意大利托斯卡纳 美国百盛年/拉古尼建筑设计和土地规划公司
所属版块 主力户型 车位比 上市日期 交房日期 目前进程

图1 项目地理位置图第二章、市场策划（一）2010年全国房地产市场运行情况图2-1 2008年1月至2010年12月房价走势图图2-2 2007年-2010年全国商品房和住宅销售面积以及销售额增长速度全国商品房销售面积15361 万平方米，同比增长35.8%，增速较2009 年全年回落6.3 个百分点。

商品房销售额7977 亿元，同比增长57.7%，增速较2009 年回落24.8 个百分点。

总体来看，受宏观调控政策预期以及房价连续上涨风险有所增加的影响，一季度房地产销售额和销售面积虽创下同期新高，但增速明显回落，部分城市如上海甚至出现销售面积负增长。

（二）杭州房地产市场概述随着政府强有力政策不断的出台，宽松的信贷环境将适度收紧，投资投机的需求将被遏制，2011年1月26日，国务院常务委员会再推要求强化差别化住房信贷政策（即新“国八条”），对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

表2-1表2-2由图表1-1、1-2、1-3可知，受限购政策的影响，杭州在此次房地产市场振动中受到一定影响，在春节后仅迎来短暂的回升，随后成交量止涨而跌，大幅下滑七成以上。

总而言之，2010年，杭州的房市呈现出冰火两重天的情况。

具体图1龙湖滟澜山的规划效果图（二）龙湖滟澜山的户型设计龙湖滟澜山的经典户型有MOCO约50㎡，70年产权的精装小户型， MOCO ㎡，70产权的精装小户LOFT，约90㎡二室二厅一卫观景公寓，约170㎡三室二厅二卫的观景公寓，约180㎡四室二厅三卫的观景公寓，以及170㎡的花园洋房。

我们本次做的主要的户型就是170㎡的花园洋房，其具有三重庭院、男女私密分区，买就送的优惠政策。

其户型如下图2。

图2 170㎡的花园洋房的-1层平面图图3 170㎡花园洋房的1层的平面图图4 龙湖的景观设计效果图（四）龙湖滟澜山的配套设施(1)行政机构：地方法院(2)文化体育：文体中心(3)娱乐设施：金沙湖旅游开发当中，游乐场也纳入了区域规划。

城里人或可到乡下置业
《关于下达2009年部分中央廉租住房保 障专项补助资金的通知》
商品房开发资本金大限松动房贷风险总 体可控
国务院首次下调商品房项目资本金比例
《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得 税问题的通知》
进入09年来国家从资金、土地、税费、交易等多个环节为房地产行业的恢复发展提供政 策支撑，这些事实已经证明，房地产行业作为带动国民经济发展的重要产业，目前前景 总体向好。 但为防止再次出现行业危机，国家也在多个方面及重要环节对行业进行政策规范，所以
大华·西溪风情——户型设
计 概括：设立天井采光，强调户型的通透性；前三后四层加上双地下层设计，五层排屋户型尽量
增加居住的功能空间；层层露台设计，亲近自然，方便观景；宽大通透客厅，社交活动空间舒 适气派；一层客厅和餐厅形成错层落差，垫高入户门，树立登堂入室的尊贵感。
C户型： 共四层318㎡
点评：与A户型相比，此户型多出一层 地下室，功能更加丰富；加上此户型南 入户，直接进入客厅优于A户型，其他 与A户型情况类似。
大华·西溪风情——区位 卖
区域交通
点
由文一西路、文二西路延伸段（建设中）
、荆常大道、绕城高速、等纵横路网构成
了西溪风情周边相对便利的城市交通。规
划中的快速轨道8号线将为项目提供更为 方便的交通。
卖点提炼——西溪游艇排屋别墅大区 “西溪第一盘”
卖点一：第一家进驻西溪区域开发的楼盘
卖点二：第一大规模西溪纯排屋水景别墅
全国70个大中城市房屋销 售价格指从四月份开始数 持续回升，预示全国房地 产行业大趋势发展逐渐向 好。
注：数据来源国家发改委
全国房地产市场房价已经企稳回升，增长速率稳健，全国整体 房地产市场进入一个稳定发展期。

项目对亍下沙城区贡献不足！
滟澜山对下沙副城城市发展的积极意义有待提高。
15
现场“5有”模式：有时间，有服务，有细节，有品质、有亮点。
得
向滟澜山学习！
媒体整合策略：有重点的宣传
推盘通过报广等形式预热；不新浪网形成战略联盟；建立项目网站更好的展现滟澜山。
失
可以做得更好！
龙湖，突围成功了？
高端形象，高位定价，百强房企，金沙湖板块中，竞争激烈，选择余地大。
服务周到，创新不足！
现场销售和服务人员素质高，但产品上亮点 太少。
看房通道设计演示图
看房通道
看房通道
小区实景
11
现场营造
样板房
花园洋房
（组合式TOWNHOUSE)
会所
（会所CLUB)
花园洋房
（组合式TOWNHOUSE)
精品公寓
（高层LOFT公寓）
12
广告策略
项目官网
网站首页
网站主页
13 13
广告策略
滟澜山媒体组合策略
户外 地铁 报广 杂志 电视 电台 道旗、高炮 1号线 钱江晚报、都市快报等 （丌详） （丌详） （丌详）
项目概况小结 产品监测小结
25.广告创意
营销监测小结
PART 1
PART 2
PART 3
2
目录
Part 1 项目概况 Part 2 形象定位 Part 3 推售节奏及价格走势 Part 4 现场营造 Part 5 广告策略 Part 6 总结不启示
3
项目概况
基本概况：
区位 杭州经济开发区金沙湖板块 建筑类别 多层（花园洋房），高层
体验冰上芭蕾的乐趣，3分钟到shopping mall尽享时尚，3分钟到金沙湖公园漫步，3分钟下楼喝杯咖啡买

别墅价格的主要构成元素
价格构成
地段
园林
建筑
服务
居者
形态
花园
户型
结构
风格
• • • • •
地段——基础价值 园林——成本价值、时间价值、生命价值 建筑——即时价值 服务——成长价值 居者——决定价值
别墅价格的构成元素
价格构成
地段
①
形态
园林
③
建筑
⑤
服务
④
风格
居者
②
花园
户型
结构
重识滟澜山
• • • • • 地段——不可复制的别墅地段 居者——高度统一的同质客群 园林——首屈一指的成熟园林 服务——十年成就的服务口碑 建筑——高度差异的宜居空间
NO.4 营销核心策略
A. 差异区隔，绝对影响
– – – – 视觉系统 公关活动 销售道具 样板区
B. 户外领军，活动造势
– – – – 户外为推广主通路 定向路演 大客户策略 下渝州
C. 攘外安内，定向爆破
– 聚焦中央别墅区，建立红色根据地 – 诺曼底登陆——占领CBD、朝阳 公园城市公寓
项目网站表现
二、样板区氛围
——作战航母
视觉 Vision 触觉 Tactile 听觉 Hearing
直觉 Intuition
嗅觉 Smell
味觉 Taste
Follow Your Heart 用直觉感知滟澜山地道、纯粹的地中海风情
代表地中海风情的关键符号
薰衣草Lavender
普罗旺斯的天空蓝的通透明澈，空气像新鲜的冰镇柠檬水沁入 肺里，心底最深处如有清泉流过，直想歌啸。漫山遍野的薰衣 草让人狂喜不已，自行车上、牛头上、少女的裙边插满深紫浅 蓝的花束，整个山谷弥漫着熟透了的浓浓草香。

告别昔日“浓烟滚滚”的三高工业模式， 充分发挥产学研的带动及创新作用， “宜业、宜居、宜学“的现代化生态城 市正逐步形成。
下沙板块解读
人口研究
外来人口是主体（特别是学生）、“假日 效应”明显，本地居民比例偏低
下沙新城的功能定位是国际先进制造业基地、新世纪大学城和 花园式生态型的城市副中心，人口规模远期(2020年)60万（其中 常住人口约30万人、在校大学生及外来务工人员约30万人）， 远景(2050年)68万；
公建配套 按照中心区、沿江区、高教区、工业区四大商贸集聚区进行 空间布局。
利用沿江、三号大堤、湿地、大量水系等资源，科学规划12公里的沿 江大道景观带、1200亩生态湿地公园、高教园区景观带。
2006.6下沙十一五规划获得通过 下沙新城的建设目标：国际先进制造业基地、新世纪大学城、
花园式生态型城市副中心。 下沙新城的品质定位：国际化、现代化、人文化。 规划到2020年，下沙新城的人口规模达到60万-70万，建成
－临平城：以现代加工制造业为主，具有区 域物流中心功能的综合性工业城，具有 山水特色的生态型居住新城，余杭区的 政治、经济、文化中心。
－下沙城：“一个大学城，一个公共中心， 三个片区次中心，一个特色中心”。 次中心包括九堡片区。
下沙在距离上比临平近、建设上比滨江早。
杭州市城市总体规划图
临平城
主城
下沙城
下沙板块解读
居住、产业、公建分析
开发区产业—政府扶持对构建现代产业集群发挥了巨大作用
区域企业状况： 市级以上高新技术企业突破200家，国家重点支持的高新技术企业达到57家 。 政府对开发区产业的扶持主要体现在四方面
A
B
C
D
立足产业高端化

大连龙湖滟澜山项目方案设计说明书1设计总说明1.1工程概况项目名称: 大连龙湖滟澜山本次设计范围：用地范围内建方案筑设计，涵盖专业：总图，建筑，结构，给排水，暖通，电气。

不含人防、景观及室内精装修设计。

建设单位：大连龙湖西城置业有限公司基地位置：大连市甘井子区五岔营地块基地面积：237882.76平方米工程规模：本工程有A、B两个地块组成，总建筑面积为294687.60平方米，建筑容积率为1.01，其中地上建筑面积170515.40平方米，地下建筑面积124172.20平方米。

共设停车位1383个，其中地下停车位1080个，地上停车位303个。

其中A地块用地面积为137180.87平方米，由48栋叠加低层住宅和29栋类独栋低层住宅组成。

另设一层集中地下室，作为停车，设备用房，半地下仓库等用途。

其中，地下停车位768个，车库面积42540.77平米，半地下公建3365.76平米，半地下仓库23043.08平米。

B地块用地面积为100701.89平方米，由20栋叠加低层住宅和47栋类独栋低层住宅组成。

另设一层集中地下室，作为停车，设备用房，半地下仓库用途。

其中，地下停车位312个，车库面积10009.30平米，半地下公建2262.10平米，半地下仓库16785.26平米。

1.2设计依据1.2.1国家相关规范、规程：建设单位提供的大连龙湖滟澜山项目设计任务书；建设单位提供的岔鞍五岔营地形图、市政道路、管网资料等；与甲方签订的设计合同；国家及大连市地区现行的相关规范、规程、标准；1.2.2气象地理条件辽东半岛大连市三面环海，背依东北及华北广阔腹地，属于温带季风型气候。

受海洋影响，气候适宜，雨量集中。

平均降水总量：658.7mm最大日降雨量：171.1mm最大小时降水量：67.8mm土壤标准冻深：700mm；最大冻深：930mm最大积雪深度：37mm年平均温度：10.4℃最热月平均最高温度：27.3℃最冷月平均最低温度：-8.2℃极端最高温度：35.3℃极端最低温度：-21.1℃最热月平均相对湿度：83%实用文档最冷月平均相对湿度：58%冬季平均风速： 5.9m/s夏季平均风速： 4.3m/s主导风向及频率: 一月N24；七月SSE17风荷载:基本风压75kg/m2雪荷载:基本雪压40kg/m2地理纬度：38°54ˊ大气压力：冬季pd=1013.8hpa室外计算干球温度：冬季供暖温度：tmn=-11℃冬季最多风向及频率：N 25%1.2.3公用设施利用和交通运输条件本项目西北面紧邻河道，河对岸即为联系大连与旅顺的旅顺中路，现状12米宽，规划将扩宽至20米。

龙湖·滟澜山 ——区块位置
大佘山板块，高品质别墅聚集区，别墅氛围浓厚。
◇ 区位——
青浦赵巷特色居住区（佘山板块）
佘山别墅圈 快速交通 （沪青平高速）
◇ 地块四至——
东至嘉松公路 南至规划道 西至崧塘河 北至淀浦河
◇ 与市区关系——
走沪青平高速直达市区： 距人民广场仅25公里； 距虹桥机场约15公里 沿嘉松中路南行便可到达佘山。
样板房示范区—— 慵懒、温馨、浪漫、独特
利用软装、细节，地下室、花园景观等营造慵懒、温馨、浪漫的风格。
新旧东西混搭，中西风格混搭，营造独特家居品味，简约而不简单。
龙湖·滟澜山 ——营销表现（样板房）
美式田园风格——浓郁的世外田园生活气息，清新自然。
美式田园风格
美式田园风格
美式田园风格
龙湖·滟澜山 ——营销表现（样板房）
五大景观主轴
横向有滟澜渡、紫香堤、银杏道、蔷薇谷、朗月溪五条色彩鲜明的景观轴线装 点社区，缔造出幽静浪漫的原生悠居生活。
纵向有莱蒙湖印象、普罗旺斯之香、托斯卡纳时光、波尔多往事、克里特传说 五个特色小镇，还原出奇幻瑰丽的地中海梦幻度假生活。
五种风情小镇
龙湖·滟澜山 —— 景观规划
五层垂直绿化
第一层：高7-8米、胸径20公分以上的大乔木； 第二层：4-5米高的小乔木、大灌木； 第三层：2-3米高的灌木； 第四层：花卉、小灌木； 第五层：草坪、地被。
会所的室外广场为下沉式罗马广场，配之各色 鲜艳夺目的植物，在入口处即营造出一份浪漫 田园的感觉，二层设计婚礼草坪，迎合主攻的 女性浪漫心理。
龙湖·滟澜山 ——配套规划（会所）
会所沿袭龙湖一贯风格，可实现快速复制。
龙湖所有售楼处（未来的会所）只有五种标准，在风格、 立面等方面不允许随意改变。

龙湖体系案名
龙湖·滟澜山
龙湖风格主推广告语
地中海的柔软时光
广告语释义
地中海，明确传达了项目的意大利、西班牙 、托斯卡纳三重建筑风格，让人联想到阳光 明媚、悠然自得的生活情调；
柔软时光，“柔软”比喻放松惬意、温暖闲 适的生活，这正是本案被花海、丛林萦绕的
龙湖风格主推案名
龙湖·溪岸留香
案名释义
而这一切历史的演变，又都凝 聚在了
“洪庄”
运河岸上的无名小渔村 神秘的兵工厂制造基地 城市蜕变后的改革破产 2009年地王级关注地块
从1970年伊始，千年运河见证了她的喧闹、辉 煌、落寞与孤寂，跟常州的发展脉络如出一
洪庄，
一个曾经是常州工业化时代排头兵的龙头企业， 装载着常州人对于光荣年代一切骄傲的因素， 随着时代的变迁，逐渐退出了历史的舞台， 龙湖的进驻给了洪庄重生的希望， 以“对接世界，同步国际”的方式“复兴当下，展现
不知道有没有州不能造的交通工具？
3、长三角腾飞的落寞
伴随着改革开放，长三角的经济迅速腾飞， 苏锡常经济圈就是长三角经济发展的重要支 柱之一。
但新经济时代常州却被苏州、无锡赶超，且 拉开了不小的差距，对于曾经的八邑名都、
城市造就常州人这样的个性：
八邑名都的文化自豪感 工业情结骨子里的骄傲 渴望城市复兴的落寞感
常州龙湖·滟澜山项目营销策划提报
我们发现了通往成功的小秘密
地脉炒与地段文化 而这一切还要从2500岁的常州和历经沧桑的洪庄机械厂说起
1
龙城印象&洪庄记忆
1、2500年古城的辉煌
常州是一座有着2500多年文字记载历史的文化古城，底蕴深厚，素有“三吴重镇 、八邑名都”之称，别称“龙城”。
常州是运河文明时期的“漕运”重镇，有“三湖襟带之邦，百越舟东之会”之称 ，经济繁荣，人民生活富庶。

常州某地产滟澜山项目营销策划提报项目背景常州某地产滟澜山项目是一项中高端住宅项目，位于常州市中心地带，周边交通便利，配套设施完善。

项目总建筑面积约为20万平方米，分为多个楼栋，预计将于2023年底竣工交付。

为了确保项目的销售和市场表现，我们制定了以下营销策划方案。

目标市场我们的目标市场主要是常州市年轻夫妇和有稳定收入的中等阶层。

这一群体对住宅环境和社区设施要求较高，追求高品质的生活方式。

通过定位于中高端市场，我们希望吸引这一目标市场的注意并促成购房交易。

品牌建设在项目营销前期，我们将重点进行品牌建设。

我们将利用以下方式来提升项目的品牌知名度：1.品牌标识设计：为滟澜山项目设计一个独特而符合目标市场口味的品牌标识，包括标志、色彩和字体等元素。

2.宣传物料设计：设计宣传册、海报和户外广告等宣传物料，突出项目的特点和优势。

3.社交媒体推广：利用微博、微信和知乎等社交平台，通过发布优质内容和与用户互动，增加用户对项目的关注和认知。

4.建立网站和手机APP：建立一个专属的项目官方网站和手机APP，提供项目介绍、户型展示、购房流程等信息，便于用户了解和获取最新资讯。

销售策略为了提高滟澜山项目的销售量和市场份额，我们将采取以下销售策略：1.价格优势：针对目标市场的购房预算和消费能力，制定合理的价格策略，确保项目具有一定的价格竞争力。

2.网上销售平台：与知名的房产销售平台合作，将项目的信息和户型展示等发布在各大网站上，提高曝光度和线上转化率。

3.举办销售活动：策划购房咨询会、开放日和样板房参观活动等，让潜在购房者亲身体验项目的品质和特点，增加购买欲望。

4.多渠道推广：利用传统媒体如电视广告、户外广告和报纸等进行项目的推广，同时加大网络广告和社交媒体推广的力度，综合使用多种渠道提高项目知名度。

地推活动为了加强项目的宣传和推广，我们计划进行一系列地推活动，包括但不限于以下方式：1.社区推广：在附近小区和社区分发宣传册，并组织项目的讲座和咨询会，吸引潜在购房者前来了解和参与。