物业管理方案及应急措施

金

茂

物

业

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州

分

公

司

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程

部

应

急

预

案

一、住宅楼突然断水、断电的应急措施

二、写字楼突然断水、断电的应急措施

三、雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施

四、电梯突然停运或机电故障的应急措施

五、发生火警时的应急措施

六、接报刑事、治安事件处事程序

七、其他突发事件的应急处理程序

（一）公共卫生突发事件

（二）高空坠物

（三）交通事故

（四）噪音

（五）热带风暴/台风袭击

（六）防盗报警系统误报、误操作

八、遇燃气泄漏、触电事故处理程序

物业管理的应急预案

一、住宅楼突然断水、断电的应急措施

1、若电力公司、自来水公司、煤气公司预先通知物业暂时停电、停水应立即将详情通知业主、使用人。

2、若是业主、使用人自用部位个案停水、停电、物业接报修后，应按急修程序立即到现场。

3、维修人员到现场察看，可立即解决的维修，应做好维修工作，属于难以修理的，专业抢修人员不得擅自处理。

4、秩序维护部加强停电、停水期间业主、使用人的秩序维护工作，防止偷盗和其他安全事故。

5、事后应将业主自用部位重大停水、停电突发事件详情记录于物业日常管理记录薄内。

二、写字楼突然断水、断电的应急措施

1、若电力公司、自来水公司、煤气公司预先通知物业暂时停电、停水应立即将详情和有关文件呈交工程领班。

2、工程领班应立即报告管理经理并准备值班人员。

3、业户服务部发生有关停电、停水的通知，告知业户并将停电、停水通知预先张贴在明显处。

4、当供电、供水恢复时，设备领班必须与水电工检查所有水阀、水泵、配电开关的正常运作情况，如有损坏，须立即报告主管，安排修理。

5、物业管理人员应清楚地知道物业配电房和水泵房的位置，同时需要确保物业的备用发电机组经常保持良好待用状态，可在应急情况下随时开动。服务处必须随时准备手电筒和其他照明物品，以便晚间突然发生停电时使用。

6、当发生突然停电、停水事故时，业户接待员应立即通知服务处经理及控制中心，安排工程人员维修，并通知业户有关事故情况，防止偷盗和其他安全事故。

1 商业/商场应急方案

（一）消防应急预案

1、目的

确保火警事故中的人身安全；

发现火警初期阶段在确保安全的前提下进行有效扑救；

发生严重火警时及时报警及引导商业项目内客人安全疏散。

2、消防安全委员会

2.1消防安全委员会委员组成：

监控员

秩序维护员（外保）

客户服务助理（内保）

秩序维护领班

设施设备维护员

设施设备维护领班

项目经理

2.2职能：

制定火警处理预案；

制定消防演习计划、培训及执行；

监督落实消防设备、灭火器材的检查与维修养护工作；

监督落实消防安全知识的宣传教育工作；

火警发生时消防安全委员会即为火灾应急处理领导小组。

3、火警的定义

火警共分为两级，即二级火警和一级火警。

3.1二级火警

发现烟雾及闻到焦味，烟雾（温度）感应探测器尚未报警，喷淋 2 系统尚未出水，或发现小范围明火且火势不大。

3.2一级火警

同一区域的两个以上烟雾（温度）感应探测器同时报警，或喷淋系统已出水，或发现大范围烟雾及较大明火。

4、处理程序

4.1二级火警处理程序

1、发现二级火警立即通报秩序维护中心；

2、秩序维护人员立即至火警现场及进行扑救；

3、现场秩序维护人员使用手提式灭火器实施灭火；

4、立即通报各级物业主管直至项目经理；

5、现场秩序维护人员通报相邻租户/顾客切勿惊慌，现场已经处于可控制状态，避免顾客围观，设置隔离区使顾客远离火警；

6、火警处理完毕后拍照记录并迅速清理现场；

7、清点损失并调查火警发生原因，如损失较大则报保险公司备案；

8、通报相关租户/顾客火警已经处理完毕；

9、填写事件报告。

4.2一级火警处理程序

1、发现一级火警立即通报秩序维护中心；

2、监控员立即安排秩序维护人员至火警现场及进行扑救；

3、立即通报各级物业主管直至项目经理；

4、项目经理立即至监控中心接手指挥，并向商业项目运营经理、总经理通报；

5、由项目经理视火势情况决定是否向消防局报警；

6、控制中心启动疏散广播并指挥秩序维护人员进行顾客安全疏 3 散；

物业管理应急方案

一、火警事故应急方案

1、中控室人员

1）自动报警人员系统显示火警信号或接到火情报告后，应立即通知保安人员前往火警现场观察；

2）火情确认后，向管理处经理报告，向主管部门通报；

3）向消防部门报警，向公司领导及安全主任报告；

4）启动相应的消火栓系统、喷淋系统、防排烟系统的设备（设施）；

5）打开消防电梯迫降开关，关闭所有客梯；

6）通过广播、警铃疏散业户；

7）做好火警记录。

2、工程部人员：

1）在设备主管领导下，负责应急电源设备的正常运行；

2）切断火灾现场电源，关闭空调机组；

3）保证消防设备的正常运行

3、保安队员和义务消防队队员

1）在保安经理（或主管）领导下，负责火场灭火；

2）接到火警信号后，保安队队员和义务消防对队员立即达到现场，如确认火情，按下报警掣并及时实施灭火；

3）保安经理（或主管）确定人员分配、铺设水带线和使用的灭火剂、灭火器材。

4、客户服务中心

1）在客户服务中心主管领导下，负责现场维护警戒；

2)维护公共秩序，保障通道畅通并协助消防队工作。

5、管理处全体人员：

1）负责现场群众的疏散、疏导工作，保障器材供应，协助消防队工作； 2）确定疏散人员物资安全出口、疏散路线，组织消防人员引导、护送业主有秩序地疏散至安全区；

3）逐层检查，核实疏散人员是否安全撤离火灾现场。

1-6管理处经理：

4）在消防队员到达之前，管理处经理担任小区灭火救人工作总指挥；

5）组织火情侦察，掌握火势发展情况，确定火场的主要方向，及时召集力量；

6）向管理处以下各级主管明确布置救人、疏散物资和灭火、检查执行情况；

7）消防队到达现场时，及时向消防队领导报告火情，服从统一领导，按照统一部署，带领员工执行；

8）扑灭火灾后，向公司提交火灾报告，分析着火原因，惩罚当事人，教育群众。

二、地下停车场消防应急处理

地下停车场，一旦发生火灾，除有爆炸危险、连锁反应、多车着火、疏散困难等外，还有毒烟浓雾，这对灭火、疏散工作不利。

物

业

服

务

应

急

预

案

一、住宅楼突然断水、断电的应急措施

二、写字楼突然断水、断电的应急措施

三、雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施

四、电梯突然停运或机电故障的应急措施

五、发生火警时的应急措施

六、接报刑事、治安事件处事程序

七、其他突发事件的应急处理程序

（一）公共卫生突发事件

（二）高空坠物

（三）交通事故

（四）噪音

（五）热带风暴/台风袭击

（六）防盗报警系统误报、误操作

八、遇燃气泄漏、触电事故处理程序

温馨呵护；无处不在3

东海东泰

物业管理的应急预案

一、住宅楼突然断水、断电的应急措施

1、若电力公司、自来水公司、煤气公司预先通知物业暂时停电、停水应立即将详情通知业主、使用人。

2、若是业主、使用人自用部位个案停水、停电、物业接报修后，应按急修程序立即到现场。

3、维修人员到现场察看，可立即解决的维修，应做好维修工作，属于难以修理的，专业抢修人员不得擅自处理。

4、秩序维护部加强停电、停水期间业主、使用人的秩序维护工作，防止偷盗和其他安全事故。

5、事后应将业主自用部位重大停水、停电突发事件详情记录于物业日常管理记录薄内。

二、写字楼突然断水、断电的应急措施

1、若电力公司、自来水公司、煤气公司预先通知物业暂时停电、停水应立即将详情和有关文件呈交工程领班。

2、工程领班应立即报告管理经理并准备值班人员。

3、业户服务部发生有关停电、停水的通知，告知业户并将停电、停水通知预先张贴在明显处。

4、当供电、供水恢复时，设备领班必须与水电工检查所有水阀、水泵、配电开关的正常运作情况，如有损坏，须立即报告主管，安排修理。

5、物业管理人员应清楚地知道物业配电房和水泵房的位置，同时需要确保物业的备用发电机组经常保持良好待用状态，可在应急情况下随时开动。服务处必须随时准备手电筒和其他照明物品，以便晚间突然发生停电时使用。

6、当发生突然停电、停水事故时，业户接待员应立即通知服务处经理及控制中心，安排工程人员维修，并通知业户有关事故情况，防止偷盗和其他安全事故。