房地产估价师《案例分析》问答题解题技巧

房地产估价案例分析及解题思路1. 引言房地产估价是指通过对房地产市场的调研和分析，预测房地产的价值，并给出相应的估价报告。

在房地产投资、金融贷款、土地购买等领域，房地产估价被广泛应用。

本文将通过一个房地产估价案例，分析其解题思路，并展示Markdown文本格式的输出。

2. 案例分析假设我们要对一套位于某城市的二手房进行估价。

为了便于分析，我们先收集了以下信息：•房屋面积：120平米•城市区域：繁华商业区•地铁便利程度：距离最近地铁站步行5分钟•教育资源：附近有优质中小学和大学•社区环境：小区绿化率高，物业服务好•附近商业设施：周边有多家大型购物中心和超市•周边配套设施：有幼儿园、医院、银行等3. 解题思路房地产估价需要综合考虑多个因素，下面将介绍解题思路：3.1 收集数据首先，我们需要收集与房地产估价相关的数据。

这些数据可以包括房屋的面积、位置、朝向、楼层、装修情况、建筑年限等信息。

除了房屋本身的信息，还需要了解周边环境、交通便利程度、教育资源、商业设施等因素。

在这个案例中，我们已经收集到了大部分需要的信息。

3.2 进行市场调研通过对房地产市场的调研，了解当前市场的价格趋势和供求关系。

可以查看房地产中介网站、房地产交易平台等来源，获取类似房屋的售价信息，对比周边房屋的价格，并考虑市场的涨跌情况。

这些信息对估价的准确性有很大的影响。

3.3 确定估价方法房地产估价方法有多种，如市场比较法、收益法和成本法等。

在这个案例中，我们可以选择市场比较法，因为我们已经有类似房屋的售价信息。

使用市场比较法，需要选择一些相似的房屋作为参考对象，并对这些房屋的价格进行比较，最终得出目标房屋的估价。

3.4 建立估价模型在进行估价时，可以根据已有数据建立估价模型。

这个模型可以是简单的线性回归模型，也可以是更复杂的机器学习模型。

在这个案例中，我们可以使用线性回归模型，将房屋的面积、地理位置、周边配套设施等因素作为自变量，房屋的价格作为因变量。

房地产估价师考试案例分析解题思路房地产估价师考试案例分析中的题型有问答，单选，挑错，改错。

下面是小编分享的房地产估价师考试案例分析解题思路，欢迎大家阅读！一、问答及单选题答题技巧：1、解决的办法是：仔细研究正确答案是分哪几点分别回答的，)他的思路是怎样的。

顺着它的思路走，才能解决问题。

2、另外，问答题一般每题都有3~5个小点，在数量上也要有个底。

3、条理清楚，论点突出，明显4、结构清晰：二、挑错题答题技巧1、指错题指出的错误根本不只13处，……这样的情况下应该如何取舍?这是因为错误的严重程度不一样，有些错误是因为前面错了引起的连锁错误，有些是次要的错误，你要把自己觉得有把握的错误写在前面，否则，13个错误写完了，后面你再写得多也没分!2、揣摩评卷人的心理3、先理草稿，再答题三、改错题答题技巧(一) 阅读报告：1、先了解估价基本事项。

2、了解价值定义。

3、了解方法技术思路。

4、看估价依据全不全，假设限制条件，特殊说明。

5、测算过程。

6、估价结果(二) 错误类型1、不全面。

①缺有效期、价格内涵、资质等;②假设限制条件;③估价依据、基准地价、估价人员现场调查;④估价结果。

2、不规范。

①术语不规范;②表达方式不规范(带有感情色彩、模棱两可如可能大概);③错别字。

3、不充分。

(1)取值依据不充分(数据来源、资本化率取值);(2)推理说明不充分。

①时间修正未说明市场状况分析。

②比准价格的未说明理由。

如加权、平均。

③各种方法最后综合取值的理论依据。

4、不一致。

①结果报告与技术报告不一致;②两种方法之间参数不一致(基准地价、比较法中的年期修正、资本化率);③报告中有两个估价对象，分开评时参数不对应;④前面的因素分析和后而后面的取值计算不一致;⑤推理说明与结论不一致。

5、不正确。

①每一项描述不正确(评估目的);②推理分析不正确(与常理相悖);③方法选用不正确;④技术路线不正确(公式、价值内涵、时点、形成过程)以上几点是在房产估价师案例分析考试过程中的答题的几个小技巧，当然在答题的过程中各人也有各人的答题方式。

《案例分析》答题要点1、问答题：（字体要清楚，关键！时间掌握在40分钟）（1）每个小问题首先要分析考点在那里？然后从3-5个方面回答，抓住要点，要准，切记不要啰嗦；基本思路：首先看问答题的题目问的是什么。

其次找出估价对象、估价目的、估价方法、这样通过分析就能心中有说，比如：抵押-想到二个特殊情况-风险提示商业-想到估价方法-收益法、市场法划拨-想到特点-扣除土地出让金（2）回答技术路线，要分析价值内涵，即价格的形成过程，切中要害。

（3）不同估价目的价值内涵不一样。

比如：房地产损害补偿估价，其价值内涵是房地产损害前后的价值之差；保险赔偿估价，价值内涵是事故发生前后的价值之差；纠纷估价，发生纠纷时市场价值等等；（4）关于估价时点，一定要记住，房地产的价值是指估价时点的价值，历史价值不可比较；（5）关于合法性：任何估价应建立在合法的基础上，否则其价值为零；（6）关于最高最佳使用，记住在合法的基础上才能进行（7）关于受益年限，一定要分析土地使用年限的影响，加上出让合同的约定才行，到期是否赔偿由约定。

（8）关于折旧，折旧就是新建价值与现值之差，不管是什么类型的！（9）关于拍卖在建工程的优先受偿款问题，顺序：1、拍卖费用、处置费等2.国家税费3、工程款4、第一抵押人5、第二抵押人……以此类推，（10）关于抵押贷款评估中，要扣除的优先受偿款，是指房地产估价师应该知道的和抵押当事人提供的资料，其他的隐藏的可以不扣除。

很重要的2、、单选题（时间掌握在30分钟之内）（1）一定分析，不要太盲目答题。

一般有一个明显错误的，先排除，似是而非的排除；错误的排除，剩下的就是正确答案（2）计算题只有一个答案（3）不要在单选题上浪费太多时间3、指错题（时间掌握在50分钟之内）（1）一般工20-28个错误，指对其中十三个就行了（2）考前要把《房地产估价规范》掌握透彻，一定不要漏项（3）致委托人函中的要素，一个都不能少；（4）注册估价师声明中，一定要分析是那些估价师在做这个项目，那个实地察看了，那个没有看，与估价对象的关系等等（5）假设限制条件中，要限制那些，那些不能限制，哪些条件能假设，那些不能假设，比如合法性不能假设、规划条件不能假设等等（6）要学会错误合并。

问答题10年（一）2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限20年。

租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。

乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。

问：（1）拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？拆迁估价中的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素影响，故估价时不考虑租约的影响。

（2）拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？根据《城市房屋拆迁估价结果指导意见》规定：（1）被拆迁房屋的性质和面积一般应以房屋权属证书或登记簿的记载为准。

（2）各地被拆迁房屋的面积认定有特别规定的，从其规定。

（3）拆迁人与被拆迁人对拆迁房屋的性质和面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估（4）若对房屋性质不能协商一致的，应当想城市规划行政主管部门申请确认。

（5）对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。

（3）拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？被拆迁房屋内装饰装修的补偿金额由拆迁人与被拆迁人协商确定；协商不成的，可以委托评估确定。

或者：乙公司的装修补偿应与出租人协商解决。

或者：乙公司应得的装修补偿应为甲公司从拆迁人处得到的装修补偿款（或根据时点的装修现值）减去租赁期满后装修的残余价值。

（二）近期，某城市房地产市场发生较大变化，，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住在小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？答：在当前市场环境下，运用假设开发法时应特别注意：1.预测开发完成后的价值宜谨慎。

2.开发费用可能发生变化。

3.开发周期可能延长。

房地产估价案例与分析应试技巧一、综述：1、问答：考估价的基本领项，估价目的、对象、时点（市场变化对估价结果的影响），价值内涵，技术路线，方法运用过程中应注意的问题（如参数应选取客观值，计算折旧时应用有效通过年数和经济寿命）等。

2、单选：考合用法律、合用方法、估价时点、价值内涵。

3、挑错：考对估价的一般规定，对报告的熟悉限度，基本原理的一般应用，估价方法掌握。

4、改错：考估价方法在应用中的难点。

第一节：问答及单选题:问答题答题技巧：1、解决的办法是：仔细研究对的答案是分哪几点分别回答的，他的思绪是如何的。

顺着它的思绪走，才干解决问题。

2、此外，问答题一般每题都有3~5个小点，在数量上也要有个底。

3、条理清楚，论点突出，明显4、结构清楚：1房地产估价的技术路线：拟定房地产价格内涵和价格形成过程。

1、什么是技术路线？路线的三个方面2价格内涵，由目的拟定3估价思绪，由原则原理拟定4估价方法，由估价对象房地产的类型、估价方法的合用条件及所搜集资料的数量和质量决定。

2、技术路线与估价规定事项的关系？①与估价方法：每种方法都体现了一种技术路线（p6）②与估价对象：估价技术路线反映了估价对象房地产的价格形成过程。

③与估价目的：目的决定内涵，从而决定路线。

对估价依据、估价所考虑的因素、采用的价值标准及估价方法均有影响。

※ a、估价对象实体、权利状况、区位与价值内涵有密切关系。

b、不同类型房地产合用不同的估价方法，有不同技术路线。

d、估价对象状况（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、旧建〉④房地、未来状况的房地产要在未来状况规划状况或是最佳运用下评估⑤具有其它资产的房地产）④与估价时点：估价结论具有很强的时间相关性和时效性。

估价对象在不同的时点状态是不同的。

⑤与估价原则：技术路线反映价格形成过程，估价原则体现了价格形成原理，因而制定路线要遵守估价原则。

⑥以上各项在拟定技术路线时要全面考虑相关事项。

3、估价路线的拟定过程：1拟定估价的基本领项（对象、目的、时点）；《规范》4.0.2条2拟定价格内涵（一定要先说清楚）；3选择适宜方法、途径4方法应用要点或者需要特殊解决的地方二、价格解释对价格有争议、疑惑1（对两种对的结果分别解释）哪些是影响价格的因素？2 从影响价格的因素入手3目的不同，价格类型不同；4时点不同，价格不同。

四大估价方法的相关内容（容易出问答题)一、四大估价方法的适用对象和条件1。

比较法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第六章）（1）适用对象:具有交易性的房地产.即经常发生交易的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。

而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，就难以采用市场（比较）法估价.（2)适用条件：同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易.有健全的房地产市场，便于掌握充足的交易实例资料。

一般来说，合适的交易实例要选取3个以上才能满足要求。

如果交易实例太少，可能引起较大偏差。

另外，房地产交易资料也要完整、真实，这是提高估价精确度的基本保证.2.收益法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第七章)（1)适用对象：收益法适用的对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产,如住宅（特别是公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库(用于出租的)、农地等。

它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。

例如,估价对象目前为自用或空闲的住宅，虽然没有实际收益，但却具有潜在收益，因为类似住宅以出租方式获取收益的情形很多,因此可将该住宅设想为出租的情况下来运用收益法估价，即先根据同一市场上有出租收益的类似住宅的有关资料，采用类似于市场法的方法求出该住宅的净收益或租赁收入、运营费用等，再利用收益法来估价.但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法一般不适用。

（2)适用条件：收益法适用的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化。

对未来的预期通常是基于过去的经验和对现实的认识做出的，必须以广泛、深入的市场调查和市场分析为基础.3.成本法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第八章)（1）适用对象:成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价,如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的房地产,以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。

2011年房地产估价师考试案例分析答题方法1.问答题问答题一共有3个小题，每题10分，共30分，问答题所涉及的内容为房地产估价的形体、估价的原则、估价的目的、估价对象的介定以及其特点、估价事件的确定、价值内涵（价值定义）、估价的技术路径、估价方法的显用、估价实算过程，估价方法应用时关键参数的选取市场变化对估价的影响，拆迁估价或解压特定问题以及不同用途房地产估价一系列相关问题。

这些问题涉及都是对我们估价案例分析的问答题、单选题所涉及的内容，针对问答题所注意的问题：（1）理清思络；（2）找出依据；（3）答出要理。

2.单项选择题共10题，每题2分，共20分，单项选择题涉及的考试内容主要有房地产估价的依据及使用的法律（法规、条例、规范、估价指导意见）、估价的目的、估价的原则、估价方法的显用、估价时点的确定、价值内涵（价值定义）、估价对象的介定以及其特点、估价的技术路线、房地产估价方法的显用，以及估价测算的过程，估价方法在任用过程中应注意的问题以及估价方法在运用过程中关键参数的显用，市场变化对估价结构的影响、拆迁估价、解压估价一系列特定的问题，还包括房地产估价的一系列问题的处理，针对单项选择题所注意的问题：（1）首先找出依据；（2）只能选择出一个最佳答案；3.指错题要求：估价结果报告或估价技术报告存在多处报告，每指出一项错误得3分，指出13处得全分40分，提醒本题答题处只有13处错误，指明每一个错误要求写在对应的序号后，如果未将指明的错误内容写在序号后面则按空格处理。

涉及的内容：房地产估价相关法律法规条例、房地产估价规范、房地主拆迁房屋指导意见、房地产抵押指导意见、房地产估价理论方法。

针对指错题所注意的问题：仔细阅读报告，然后对错误项的错误程度进行排序和依次填予1～13空格处，值得注意的是很多考生做指错题并不是指不出错误，而是因为大体方法不正确。

表现在：（1）考生虽然指出了许多错误，其中有很多都是正确答案，甚至有的考生在所做的答案中也包括的13个正确答案，但因为在13个序号后面的有效答案中存在较多的不正确答案导致得分较低。

房地产估价师测试《案例和分析》解题思路分析经验之谈4成本法1成本应为社会平均成本,即客观成本2注意各种物业的价格构成（及商品房，农地征用，拆迁房屋）3注意保险估价不计地价，评估抵押价值时的土地价值考虑是否正确,看是直接还是间接损失,如不可修复,应有说明4销售税费的依据是销售收入不是成本，税费的构成是否正确5入股的估价应说明入股后的用途6注意计税方式是否正确，如房产税要减去原值得10-30%，个人按市场价格出租居民用房4%，营业税3% 7折旧计算是否正确(包括年限和项目,公式)8用成本计算而非成本价9长寿命的折旧要减去短寿命的重置价格假设法1预期的价值应减去管理费销售费税和购入土地的税费2察看项目是否齐全3看传统方法和现金流法的注意事项，现金流不计利润和利息，传统不折现4注意项目必须是有投资开发和在开发潜力的房地产 5其未来的用途应该合法和符合使用原则6、开发利用方式的确定、分析是否充分；7、估算开发总价值若用比较法确定，比较过程中应有相当的说明，若用收益法要注意收益法中常见的问题；七) 估价结果确定（详细说明估价结果及其确定的理由）再仔细看看以下：1对照估价规范看估价报告案例是否符合规范格式，内容描述项目是否完全、合适，书写方式，用词称呼、符号、序号、术语、大写、错别字等是否准确。

2察看估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术路线是否正确3估价时点是否准确4修正年限是否正确5检查计算是否正确，前后数据是否照应一致6对采用的方法是否有合理的说明和理由7任何一项数据都应有来源依据，必要时说明8注意利息的计算方式，期限9报告有效期应以报告完成之日为准10现实用途和法定用途相符11注意对价格的称谓是否错误（比准，收益，积算）。

《房地产估价案例与分析》指错题答题通关宝典《房地产估价案例与分析》该门考试的指错题是大家相对容易、也是大家必须要拿分的题型，现将指错题的答题技巧整理如下，供各位学员参考学习，要根据该答题技巧，反复练习：一、拿到试卷以后，建议首先做指错题，建议将估价报告中的错误先在草稿上列出，根据错误的严重程度进行排序，将严重的、有把握的，特别是以前考试中出现过的错误排在前面。

二、拿到指错题试卷以后:首先要看报告的8个组成部分是否缺项：（1.封面；2.录；3.致估价委托人函；4.估价师声明；5.估价的假设和限制条件；6.估价结果报告；7.估价技术报告；8.附件。

）如无理由缺项，算错。

其次要看估价目的：●如估价目的是抵押评估，该类报告的特有错误有：①抵押估价报告的报告名称必须写成：“房地产抵押估价报告”，而不是简单写成“房地产估价报告”。

②价值类型应为：房地产抵押价值为假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。

如描述不全，算错。

③估价依据是否缺“房地产抵押估价指导意见”，如缺算错。

④结果报告是否缺“变现能力分析”和“市场风险分析”，如缺算错。

⑤估价原则如缺“谨慎原则”，算错。

⑥“结果报告和技术报告”中的估价结果，“假定未设定优先受偿权利下的市场价值”、“法定优先受偿款”、“抵押价值”要分别交代。

如结果报告和技术报告都没有分别交代，算错；但要注意的是，如果结果报告中的估价结果已经分别交代，但技术报告中的估价结果没有分别交代，可暂不算错，错误顺序往后排，如果挑不出其他错误，再把该项错误挑出。

⑦若价值时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在价值时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，未做该假定算错。

⑧若估价对象已设定抵押，且价值时点他项权利尚未注销，要在“估价的假设和限制条件”中提示本次估价已考虑估价对象设定的抵押，并考虑该他项权利对抵押价值的影响，如未考虑该他项权利对抵押价值的影响，算错。

《房地产估价案例与分析》　问答题题型分析及答题技巧（三）－各种估价技术路线选择与估价方法应用及房地产强制拍卖目的估价一、各种估价技术路线选择与估价方法应用例题讲解估价技术路线是评估估价对象价值所应遵循的基本途径，是指导整个估价过程的技术思路。

估价技术路线中包含估价方法如何具体运用。

（一）2004年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。

现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。

（2006年试题）请问：1．该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例？为什么？2．确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么？3．确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么？答：1．（满分3分）（1）要看这些交易实例是否符合估价对象类似房地产的相关要求。

如占地、房屋、经营规模、设备装修等档次、建筑结构、楼层层数与层高、朝向、临街宽度、深度、宽深比等方面是否相同或相当。

（2）要看这些交易实例的交易类型是否与估价目的相吻合。

（3）要看这些交易实例的成交日期是否与估价时点接近，“近期”一般应距估价时点在一年之内。

2．确定出租部分潜在毛收入时应注意：（满分4分）（1）租赁期内按租约计，租赁期外按正常客观的市场租金计，另外，还要考虑租约租金与市场租金的差异程度，如差距过大则毁约的可能性很大（2分）（2）应考虑租赁保证金或押金的利息收入，或应考虑是否存在归属于房地产本身的无形收益。

（2分）（说明：只写出潜在毛收入定义，给1分。

）3．确定自营部分净收益时应注意：（满分3分）（1）测算正常客观的净经营（营业）收入。

（1分）（2）应扣除正常商业利润。

（2分）或：要准确界定由商业房地产本身带来的净收益，不要在净收益中混入由于经营或其他资本等非房地产本身要素所产生的收益。

（3分）或：应根据经营资料测算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。