物业早期介入、前期管理工作内容

物业管理的早期介入和前期管理一、物业管理的早期介入（一）物业管理早期介入的涵义所谓物业管理的早期介入，是指物业服务公司在接管物业之前，就参与物业的策划、规划设计和建设，从业主、使用人及物业管理的角度提出意见和建议，以便物业建成后能满足业主、使用人的需求，方便物业管理。

（二）物业管理早期介入的意义1.完善物业的规划设计和使用功能2.保证施工质量3.为验收接管夯实基础4.便于日后对物业的管理（1）方便日后维修保养计划的制定；（2）方便日后检修，缩短检修时间；（3）易保证维修质量；（4）方便后期改建改造。

（三）早期介入的形式与工作内容物业管理在物业建设与使用中按时间顺序如图所示：1.项目可行性研究阶段（1）介入形式向物业建设单位及其聘请的专业机构提供专业咨询意见（选址、投资额、目标市场、市场定位等），同时，对未来的物业管理进行总体规划。

（2）主要工作内容①根据物业建设成本及目标客户群的定位确定物业管理模式；②根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容；③根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；④根据物业管理成本初步确定物业管理费的收费标准；⑤设计物业管理框架性方案。

2.规划阶段（1）介入形式参与各项规划设计的讨论会，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议，从而更好地满足购房者的需求，降低开发风险；减少后续的更改和调整，为建设单位节约资金。

（2）主要工作内容①就物业的结构布局、功能方面提出改进建议；②就物业环境设计，配套设施的合理性、适应性及细节提出意见及建议；③提供设备、设施的设置、选型及服务方面的改进意见；④就物业管理用房等公共配套建筑、场地的设置、要求等提出意见。

3.建设阶段（1）介入形式主要是派出工程技术人员进驻到现场，对建设中的物业进行观察、了解、记录，并就有关问题提出意见和建议。

（2）主要工作内容①就施工中发现的问题与建设单位和施工单位共同磋商，及时提出并落实整改方案；②配合设备安装，现场进行监督，确保安全和质量；③对室内外装修方式、布局、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；④熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线铺设走向等。

物业早期介入、前期管理工作内容(总5页)-本页仅作为预览文档封面，使用时请删除本页-工作内容物业管理企业在物业早期介入、前期物业管理主要涉及以下几个阶段的工作内容：一、早期介入1、立项决策阶段在对项目的市场定位、业主群的构成等进行严谨调研分析的基础上，可做出以下主要工作内容。

1）根据物业建设和目标客户群的定位确定物业管理模式；2）根据规划和配套情况确定物业管理服务的基本内容；3）根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；4）根据物业服务成本初步确定物业公共服务费的收费标准。

2、规划设计阶段要求物业企业根据以往的管理经验和日后方便物业管理的需求提出合理建议。

1）对物业的结构布局及功能定位提出合理建议；项目的整体构思、布局、楼间距的合理性，项目区域内人车分流，物业的采光、通风状况等问题，根据物业性质和项目定位提出合理建议；2）就物业环境、配套设施的合理性提出意见或建议；项目区域内的道路交通布置、环境的和谐美化，社区文化活动与文体设施的配置，停车区域的布局、车位数目等问题提出意见或建议；3）提供设施设备的设置、选型及服务方面提出合理建议；物业企业根据自身管理经验，对项目中央空调、电梯的选型与配置，建筑的智能系统（如：红外自动报警系统、门禁系统、停车场智能管理系统、电子巡更管理系统、消防联动系统等）的设置内容，配电房的设置位置及配电方案是否合理，供水系统是否采用变频技术，水电气的供应容量、集水井、污水井水泵使用功率是否合理，是否设置双电路、电路接口的数量、位置是否方便检修，开关、插座的高度、数量及具体的位置是否适当，是否方便以后使用等内容提出合理化建议；4）其它问题：在规划设计中易忽略的，如：物业服务用房、社区服务场所、垃圾通道及垃圾房的设置等公共配套设施、场地提出合理建议。

3、施工建设阶段在这一阶段中物业管理的介入，是加强工程监理的力量，保证建筑移交和日后管理的连续性。

1）与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同协商，及时向建设单位提出并落实整改方案。

早期介入及前期物业管理服务内容早期介入及前期物业管理服务的具体内容可参照相关章节。

在制订此部分内容的方案时，需要依据物业的实际情况和工程进度、存在的隐患或问题进行编制,并对工作计划进行合理安排，使方案能够全面真实地反映物业管理在早期介人和前期物业管理中起到的重要作用。

如在物业项目的管理方案中,早期介入及前期管理方案的内容主要包括物业管理前期介人工作流程、施工期物业管理工作、设施设备调试期物业管理、项目竣工验收及接管验收期物业管理、其他前期准备工作、人驻准备预案、二次装修管理、物业接管工作进度计划、后续工程的前期介入管理等.8．常规物业管理服务综述在编制常规物业管理服务综述中需要把握的重点是将各项管理服务内容的工作要求、重点、运行管理及应急方案、计划等进行详细阐述，对于招标人或招标物业有特殊性服务需求的要进行突出的描述.如某物业项目，招标人在招标文件中要求投标企业将常规物业管理服务需求内容中房屋及共用设施管理、机电设施设备管理、安全管理、绿化管理、清洁管理进行分项阐述，并对重大活动等项目列出详细的实施方案。

在此项目的物业管理方案中，房屋及公用设施的管理包括管理重点和维护养护范围、标准、计划、实施细则等内容；机电设施设备管理包括前期介入管理、日常运行维护管理措施及运作程序、紧急故障的处理等内容;安全管理包括交通及车辆的管理、消防管理、保密管理、安全维护管理、紧急事件的处理等内容；重大活动的实施方案等内容。

早期介入的内容(一)可行性研究阶段1．内容（1)根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式；(2)根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容；(3）根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准;(4）根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准;（5）设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案。

2．方法和要点（1）组织物业管理专业人员向建设单位提供专业咨询意见，同时对未来的物业管理进行总体策划。

属填海区，易发生不均匀沉降，导致此处的埋地管网发生断裂，因此建议重新施工。

(5)安排机电技术人员全程跟踪机电设施设备的安装，累计提出了200余项改进意见。

(6)提请建设单位留下一部分特殊的装饰材料(彩色地砖、镀膜玻璃、涂料等)，以便于将来的维修和更换。

(7)为前期物业管理做准备工作。

陆续招聘物业管理企业员工并进行培训，组织编写各类管理服务文件和规章制度，准备业主入住资料等。

(8)协助建设单位同供电公司、自来水公司、煤气公司等城市公共事业单位协商移交相应设施设备事宜，暂不能移交的则事先确定委托管理方式及收费标准。

(四)销售阶段1．内容(1)完成物业管理方案及实施进度表；(2)拟定物业管理的公共管理制度；(3)拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续；(4)对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训；(5)派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务；(6)将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归入物业管理档案。

2．方法和要点(1)准确全面展示未来物业管理服务内容。

有关物业管理的宣传及承诺，包括各类公共管理制度，一定要符合法规，同时要实事求是。

在销售物业时应根据物业管理的整体策划和方案进行，不应为了促销而夸大其辞，更不能作出不切实际的承诺。

(2)征询业主对物业管理服务需求意见，并进行整理，以此作为前期物业管理服务方案的制订和修正依据。

【案例】物业项目的基本情况同上例。

其在销售阶段的介入内容为：(1)在销售前，整理并全面完成物业管理方案，将各项应使购房业主了解的内容，以书面文件的形式纳入有关《公约》、《协议》中；(2)在销售前对售楼人员进行物业管理培训，使他们对物业管理的基本概念和基本知识有所了解，对将来该小区的物业管理内容和模式有统一的理解；(3)在售楼现场安排专职的物业管理咨询人员，接受购房者的咨询；(4)为使业主或未来业主对物业管理有所了解，在销售时，就在售楼处、样板房等处展开规范的物业管理工作(如清洁、绿化、安全保护等)，使业主对物业管理有良好的印象。

物业前期介入期间岗位职责
在物业前期介入期间，岗位职责主要包括：
1. 完成物业项目的尽职调查和市场调研，进行项目可行性分析和评估；
2. 参与制定物业开发规划和设计方案，并对规划和设计进行审查和评估；
3. 协助物业项目的立项工作，包括方案论证、筹备工作等；
4. 参与编制物业项目的预算和费用管控，并与相关部门进行沟通协调；
5. 协助进行招投标工作，包括编制招标文件、评标、合同洽谈等工作；
6. 参与物业项目的风险评估和控制，及时发现并解决项目实施中的问题；
7. 协助进行相关政府部门的协调和沟通工作，确保物业项目的顺利推进；
8. 协助物业项目的融资工作，包括与金融机构的洽谈、资金筹集等工作。

物业前期介入工作计划书
一、项目概况
本项目是某小区物业前期介入工作计划书，旨在合理规划和安排物业前期工作，提高小区居民的生活质量。

二、项目目标
1、完善小区设施，提升小区品质；
2、加强与业主的沟通与合作，增进业主对物业的信任度；
3、提高物业管理效率，提供更优质的服务。

三、前期工作安排
1、了解小区现状，调查业主需求；
2、制定物业改善计划，包括设施更新、绿化美化等；
3、加强与相关部门的合作，争取支持与资源。

四、计划实施
1、组织业主大会，介绍改善计划并听取意见；
2、整合相关资源，开始设施更新和绿化工作；
3、加强物业人员培训，提高管理水平。

五、风险控制
1、合理预算，避免超支；
2、与相关部门保持沟通，规避可能的法律风险；
3、根据实际情况调整计划，防患于未然。

六、预期效果
1、小区环境得到改善，居民生活质量提升；
2、业主满意度提高，对物业的信任度增加；
3、物业管理运行更加高效，居民满意度提升。

物业服务早期介入服务内容随着城市化进程的加快，物业服务的需求越来越大。

在早期介入物业服务中，服务内容主要包括以下几个方面：1.建筑物维护与保养：物业服务公司可以对建筑物进行定期维护与保养，包括墙体、屋顶、门窗、电梯、管道等各个方面。

保持建筑物的良好状态，确保居民的安全和舒适。

2.公共区域清洁：物业服务公司负责公共区域的清洁工作，包括走廊、楼梯间、电梯、垃圾处理区等。

保持公共区域的整洁，提升居民的生活品质。

3.绿化维护：物业服务公司负责小区的绿化维护工作，包括草坪修剪、花卉养护、树木修剪等。

保持小区的绿化环境优美，营造良好的生活氛围。

4.小区安全管理：物业服务公司负责小区的安全管理工作，包括安保人员的配备、监控设备的安装和维护、出入口的管理等。

确保小区的安全，防止不法侵入和犯罪事件的发生。

5.设备设施维修：物业服务公司负责小区内设备设施的维修与保养工作，包括电梯、供水、供电、给排水、空调、消防设备等各种设备。

及时发现问题并进行维修，确保设备设施的正常运行。

6.居民服务管理：物业服务公司负责小区居民的服务管理工作，包括接待、业主意见反馈、报修，以及小区活动的组织和协调等。

提供热情周到的服务，解决居民的问题和需求。

7.社区活动组织：物业服务公司可以组织各种社区活动，如节日庆祝、文艺演出、运动比赛等。

通过活动增进居民之间的互动和交流，加强社区凝聚力。

8.各类证照的办理：物业服务公司协助业主办理小区各类证照，如租赁合同、房屋产权证、装修许可证等。

为业主提供便利和专业的服务。

9.投诉处理：物业服务公司负责处理小区居民的投诉和纠纷，公正、高效地解决各类问题，维护良好的社区秩序。

在早期介入物业服务中，物业服务公司应根据小区的实际情况和居民的需求，提供全方位的服务。

通过专业化的管理，提升小区的管理水平和服务质量，为居民创造一个安全、舒适、和谐的生活环境。

物业项目早期介入的工作内容（重点、难点）物业项目早期介入的工作内容（重点、难点）物业项目可行性研究阶段的早期介入（一）介入形式物业服务企业在项目立项阶段获取项目信息，组织相关人员对项目的整体设想和建设思路、周边情况、项目定位等进行分析、评估，就项目的物业服务进行总体策划。

（二）工作内容及要点（1）了解项目的周边环境。

（2）协助建设单位评估项目所需相关配套设施。

（3）向建设单位提供专业咨询意见和可行性研究报告建议。

（4）设计与客户目标相一致并具备合理性价格比的物业服务框架性方案。

（5）推选知识面广、综合素质高、策划能力强的管理人员承担项目早期介入工作。

（6）可行性研究是项目开发建设的前提，物业服务企业就项目定位、物业管理的基本思路和框架、物业管理运作模式提供专业意见，帮助建设单位更准确地进行市场定位，提高项目的性价比。

物业项目规划设计阶段的早期介入（一）介入形式组织结构、设备专业人员参与项目规划设计沟通会．从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议。

（二）工作内容及要点（1）获取项目规划资料。

（2）就项目的结构布局、功能方面提出建议。

（3）就项目环境及配套规划的合理性、适用性提出建议。

（4）就项目设备设施的设置、选型及运营、维护等方面提供改进建议。

（5）就物业管理用房、社区活动场所、公建配套等公共配套建筑、设施、场地的设置和要求等提出意见。

（6）收集对建设单位规划设计的建议，整理成项目建议书并跟进落实。

（7）所提出意见和建议应体现专业性，并符合有关法律、法规及技术规范的要求。

（8）从确定的目标客户的角度考虑问题。

在设计上，比较物业建设、使用、维护的成本与目标客户的需求及经济承受力，使业主、建设单位与物业服务企业的目标利益相统一。

（9）要贯彻可行性研究阶段所确定的物业服务总体设计规划的内容和思路，保证总体思路的一致性、连贯性和持续性。

物业项目施工建设阶段的早期介入（一）介入形式此阶段主要是安排工程技术人员驻场，对施工中的项目进行巡查、了解、记录，并就有关问题提出建议。

一、前言为了确保住宅物业项目在建设过程中的顺利进行，提高物业管理的质量和效率，降低管理成本，现将住宅物业早期介入工作计划如下：一、工作目标1. 优化设计：从物业管理的角度，对住宅物业项目的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之符合物业管理要求，满足业主需求。

2. 减少问题：协助建设单位及时发现和处理建设、销售过程中存在的问题，从源头上避免或减少问题发生，减少纠纷。

3. 降低成本：通过早期介入，提高项目质量，降低后期维修、更换设备的成本。

二、工作内容1. 早期介入人员安排（1）组长：由物业项目负责人担任。

（2）副组长：由物业工程部经理担任。

（3）成员：包括物业工程部、客服部、财务部等相关专业人员。

2. 工作方式（1）定期召开项目协调会议，对项目进度、质量、成本等方面进行讨论和决策。

（2）对项目设计方案、施工图纸、设备选型等方面进行审核，提出合理化意见和建议。

（3）对施工现场进行巡查，确保施工质量和进度。

（4）与建设单位、施工单位、监理单位等保持密切沟通，协调各方关系。

3. 具体工作内容（1）规划设计阶段- 对住宅物业项目的总体布局、功能分区、绿化设计等方面提出建议。

- 对建筑外观、户型设计、公共区域设置等方面进行优化。

- 对配套设施、设备选型、材料选用等方面提出合理化意见。

（2）施工阶段- 对施工图纸、施工方案进行审核，确保施工质量和进度。

- 对施工现场进行巡查，发现并及时解决施工过程中出现的问题。

- 对施工单位进行监督管理，确保施工质量和安全。

（3）销售阶段- 参与销售策略制定，为业主提供优质的服务。

- 协助建设单位处理销售过程中出现的问题。

三、工作进度安排1. 第1-3个月：完成规划设计阶段的工作，提出合理化意见和建议。

2. 第4-6个月：完成施工阶段的工作，确保施工质量和进度。

3. 第7-9个月：完成销售阶段的工作，为业主提供优质的服务。

4. 第10-12个月：总结经验，对项目进行评估，为后续物业管理提供参考。

物业主管前期介入工作计划
根据项目需求，在开工前物业主管需要做好以下工作计划：
1. 确定项目需求和预算
2. 招募和培训物业管理团队
3. 确定项目进度和工作安排
4. 确定供应商和合作伙伴
5. 确保项目的法律合规性
6. 确保安全和环保措施
7. 确保施工和维护设备的准备工作
8. 与业主和业主委员会沟通交流，听取建议和意见
9. 安排开工前的现场考察和检查
10. 确保工程施工方案和文件完备
11. 确保施工许可和相关手续办理完成
12. 确保员工的安全培训和交底工作完成
13. 确保相关人员的岗前培训和工作责任认识
以上工作计划将有助于物业主管在开工前充分准备，并确保项目的顺利进行。