3、石家庄房地产住宅市场

第三部分石家庄房地产住宅市场为便于描述，现将石家庄住宅市场按行政区域进行划分，共分为裕华区、东开发区、长安区、桥东区、桥西区、新华区六个区域，并逐个进行市场描述和分析：（一）裕华区1、区域环境分析A、板块范围：——“裕华东路—京珠公路—南外环线—建设大街（汇通路）”B、区域环境——该区域为石家庄市城市发展重点区域，定位于城市副中心功能，道路交通条件十分优越，区域内的裕华路、槐安路都是连接桥东、桥西的市级主干道。

区域内的世纪公园是目前石家庄最大的综合性游乐公园，而且东南板块丁香园的投入使用和希望绿洲的远景规划都进一步提升了区域环境。

从城市发展来看，东南方向是石市规划的主导发展方向，因此政府对其开发建设的政策支持再加上居民对其未来前景的认同都使得东南片区成为目前城市建设热点地区。

——区域内集中了河北师大（东校区）、河北科技大学、建华医学院、石家庄经济学院、省邮电学院、城建学院、河北青管学院、河北行政学院等多家院校，高校林立，是石家庄市高校较为集中的区域。

文化底蕴相对深厚。

——生活配套相对齐全，拥有河北医大第一医院、市省儿童医院、市五医院、石家庄肿瘤医院、等医疗保健单位。

——区域内商业主要满足区域功能，中型商业配套极为发达，如新世隆广场、北国超市（原盛福祥）、裕东购物中心、保龙仓超市、联合利华（原万利福）、怀特家居城、怀特装饰材料市场、怀特国际商城等。

——区域内建成生活区众多，房龄普遍较短，比较成规模的有：金鹏花园、裕东小区、银通小区、尖岭小区、东苑小区、石府小区、石门小区、金马小区、青园小区、宾南花园、华脉新村、富强小区、电力小区、神兴小区、卓达书香园等，总建250万平米以上。

——近年区域商品房市场极为活跃，新增供应激增，目前已投入使用的项目有：神兴小区、卓达书香园、世纪花园、国际城、新天地·自然康城、海天·阳光园、九里庭院等，尚处于销售阶段的项目有：东方明珠、尚东绿洲、东方官邸、水云间蓝湾、众美凤凰城、顺弛蓝郡、芝兰明仕、摩咔小镇、碧水青园、美景东方、国际城3、大马庄园、万隆国际，还有经济适用房项目安苑小区也即将销售。

由此我们可以看出，现阶段商品房增量正由中心区域向二环转移。

即将销售的项目有：全城、新天地2期、丽日倾城、天维城、随圆等。

C、交通环境——裕华东路、槐安路、东岗路、建设南大街、青园街、育才街、建华南大街、体育南大街以及翟营大街是裕华区的纵横交通要道。

——区内东西走向道路大多较为宽敞，路边绿化较好。

南北走向道路众多，其中体育大街、建华大街为主要南北干道。

——区内有11条公交线路通达全市各地和火车站，出行方便。

2006年在售个案情况详列3、供应态势分析——2006年裕华区楼市热度不减，仍保持着较大供应量，但相对于前两年而言，今年新增项目的规模有所减小。

我们可以看到裕华区目前仍有较多闲置空地和等待拆迁的商业用地，主要集中在槐安东路以南区域。

——小高层、高层已经全面取代多层产品成为市场主流，多层产品供应已经明显萎缩，土地使用效率全面提高。

——在新增供应的小高层产品中，一梯两户的空间层面布局还是市场的主流，较受购房者欢迎，但随着“国六条细则”的出台，其中规定：新增住宅项目70%开发体量为90平方米以下套型。

细则出台后，至少导致一梯多户的产品比重会大幅提高。

——2006年裕华区住宅市场代表项目有东方明珠、顺驰蓝郡、东方官邸、众美凤凰城四个项目，其中东方明珠也成了东南核心地区在2006年下半年的最热点项目，不管它的“空中花园”系统是否能最后运营成功，它现在都是本市最具创新最吸引眼球的大盘之一。

另外，非常规销售的大马庄园（村里卖给村民“指标”，村民在转手给个人）约50万平米的体量，对东南楼市也多少有些冲击。

——除去上述项目外，2006年的裕华区还有一些项目值得关注：碧水青园、水云间蓝湾、尚东绿洲。

最值得期待的有全城、东王村城中村造项目、新天地2期、丽日倾城、万隆国际等。

２００6裕华区主要楼盘供应态势图(万平方米)20406080100东方明珠美景东方顺弛蓝郡国际城3期易居世家芝兰明仕豪景丽园众美凤凰城水云间蓝湾东方观邸尚乘绿洲碧水青园大马庄园——裕华区2006年潜在供应量巨大，除上述已售项目后续开发量外，还有至少38万平米的潜在体量，全年供应能力不低于200万平方米。

市场供求变化趋势评判——未来两到三年，裕华区仍会担当石家庄住宅市场领跑者的角色。

从近期项目开发和土地储备来看，未来2到3年，裕华区市场供应量将会保持一个较高的水平（80——100万平方米/年），这样一来，其区域需求已经不足以消化如此巨大、集中的供应量，区域外的有效需求十分重要，东南板块的经营进入全新阶段。

4、产品规划分析——东南板块一直以来就是房地产开发热点区域，土地价格也不断上涨，许多建设用地的利用效率也不断提高，小高层产品已经成为市场主流，高层产品比重还在加大。

——在产品规划方面，裕华区的产品规划水平在全市还是处于一个相对较高的区域，直接体现在社区规模、户型设计、景观配套、物业管理等方面。

房型评价：——从今年6月1日起，70%的商品房要求达到90㎡以下套型，一梯两户时代将被一梯多户取代成为市场的主流。

——房型变革时期已经渡过，许多产品户型基本成型，全明、错层、动静分区、飘窗、落地窗已经十分普遍，但在空间利用效率上，还有一定潜力可挖。

——目前石家庄所有项目的主力户型都是三室两厅两卫，面积落点130—150平米/套。

然而国家对房地产行业的调空政策的出台，使得房地产业面临重新“洗牌”的遭遇。

对户型产品面积落点的要求，又将回到了5、6年前，以两室两厅一卫，面积落点75-90平米/套为主的时代。

——面积呈现多样化，由小到大，户型较多。

还是以面积落点110-160的三房为主力户型。

——出现房型“大小通吃”的局面，现在市场上销售的楼盘，多数是在新政执行前就报批的，所以市场呈现出，开发商们既要多做大户型（攫取新政全面执行前最后一桶金），又要兼顾市场做小部分小户型。

当然以后向经济型房型转变的趋势不可改变。

——另，新政的全面实施，直接延缓了许多计划上市但又未报批的的项目，这部分体量将在2007年中集中爆发，面积落点全面趋小。

5、价格态势分析东方明珠美景东方顺弛蓝郡国际城3期易居世家芝兰明仕豪景丽园众美凤凰城水云间蓝湾东方观邸尚东绿洲碧水青园大马庄园——产品形态影响价格。

2004年以来，裕华区住宅产品正经历一个由多层向小高层、高层过渡的升级阶段。

产品形态呈现多层价格上涨原因是政府鼓励建小高层和高层产品，产品的稀有性致使多层价格有所上涨。

而小高层和高层产品价格较去年相比，略微有所涨幅，主要原因还是产品形态的升级。

——基于上述原因，东南板块住宅产品的价格水平还存在较大上升空间，而拉动此阶段价格上涨的主要原因将会是东南土地成本上涨、商业配套进一步完善所带来的价值反馈。

——2005年裕华区商品房均价在2900元/平米左右，而2006年商品房均价基本上没有低于3000元/平米的，整体上看均价为3500元/平米，涨幅达600元/平米。

主要原因是市场需求依然旺盛，新政对投机和投资者的打击并未波及到石家庄这样一个主要以自住为主的城市，本市房价会以稳中有升态势健康发展。

考虑到区域内生活配套有待提升，因此伴随着配套的完善，可以预见2007年裕华区住宅价格还会有相当的上升空间，幅度大概为400-500元/平米。

——相比石家庄其他区域的住宅产品，裕华区的产品附加值属于比较高的，譬如目前的东方明珠项目，其巨大的商业体量和热带雨林配套，都是创了石家庄房地产市场附加值投入的先河，直接带动了周边区域内房地产的价值，这也是东南房价不断上涨的主要原因之一，今后住宅产品的附加值在房价增幅中的比重将会不断加大，市场竞争更趋激烈。

6、营销态势分析——住宅市场营销水平突飞猛进，销控水平进步很大，大多数项目在推广节奏、价格策略、销售管理方面都已经达到了一定高度。

——售楼处的布置向更加个性和豪华两个方面发展，现在每个项目的样板房的建设也是必不可少，有的甚至做近20个样板间（如东方明珠）。

营销手段也不断创新，除了在报广上做文章，还有请名人助阵的、借公益造势的。

总之开发商更加重视推广。

——营销推广由以往主要依靠报纸广告、户外看板、派报等常规方式，向新闻造势、公关活动、事件营造与媒介载体相结合的整合营销转型。

7、销售绩效分析——整体销售业绩良好，在求大于供的市场背景下，各项目几乎都是“清一色”开门红，而且有部分楼盘在没有预售证的情况下，以团购形式就去化了相当量体（如尚东绿洲、水云间蓝湾等），市场需求之旺盛，可见一斑。

随着新政的进一步执行，未来的项目会以全新的面目入世，70%，90平米以下产品会充斥着市场，诚宇预测明年会是一个供需两旺的市场，即：有了小户型产品的大量供应，必然会导致市场需求的更大放量（原来没钱买房的人会贷款买小户型）；而大户型则被放置到了稀有的位置，成为有钱人争相投资的对象。

——由于开发商们推盘手段多会采取先先拿不好卖的推，再拿好卖的推，短期内价格上涨较快，促使购房者争相购买，从营销上把握购房者买涨心理，从而价格走势上趋于开盘一两个月，频涨、快涨，而后趋缓。

8、客源状况分析 A 、客源分布裕华区客源区域分布图购买动机示意图20%——从客源分布来看，主要还是来自于裕华区内的区域客，但其比重有不断下降趋势，外区域购房比重已接近4成，直接反映出该区域的全市型板块的形成。

——从购买动机来看，换房置业还是主力，值得关注的是该区域的投资置业比重比较大，达1/5强，明显高于其他几个区域，反映出该区域住宅市场被广泛看好，还存在较大升值空间。

B、客源阶层分布年龄层次分布图70%职业分布图客源家庭年收入——中高收入国企干部、公务员、高知分子占其客户构成的主体，大约占到本区域购房者的80%。

——购房者以中年人为主。

其中，30-45岁的购房者约占全体购房者的70%，45岁以上的约占15%，而30岁以下的购房者大约占15%。

未来需求潜力巨大。

（二）东开发区1、区域环境分析A、板块范围：——东二环以东区域B、区域环境——石家庄高新技术产业开发区是1991年经国务院批准设立的首批国家级开发区。

其政策区面积18平方公里，分为东区、西区、良村园区。

我们所说的东开发区就是石家庄高新技术产业开发区东区，它位于石家庄市东部，规划面积9.8平方公里，区内道路纵横，基础设施完善，环境优美。

区域内的长江大道（连裕华东路）、黄河大道（连接中山东路）、珠峰大街等都是市级干道，综合环境优越。

——东开发区是集商贸、科研、文教为一体的现代化新城区。

其中包括医药、化工、微电子、生物、光电一体化等产业。

例如：卓达服装产业园，卓达服装大厦等；宝石电气硝子玻璃有限公司；维生药业；石家庄化纤有限责任公司；华药金坦的生物制药；冀岱棉公司；石家庄学院等高校。