08-09房地产政策分析

房地产当前的形势以及未来的展望【摘要】从古至今，中国人都对房与地有着特殊的感情。

如今，随着时代的进一步发展，房地产已经和各个行业紧密地结合起来，影响着民生的各个方面。

本文从房地产当前的形势出发进行分析，对于其现状和未来的走势都进行了具体的讨论。

【关键词】房地产；当前；未来房地产经过08年大跌和09年大涨之后，近几年已经开始平稳的发展。

通过对目前全国房地产状况的分析，可以使我们对整个行业有一个宏观的把控，而对代表城市的研究，也可以使我们对房地产的具体状况有一个详细的了解。

对于房地产现在形势的良好总结，有利于更好地来研究其未来的发展。

一、房地产当前的形势1.政府政策的分析近些年来，政府在房地产调控方面的政策不断地出台。

在2011年，政府提出了新的国八条，也就是强化调控，加大土地供应的调控力度，改善商品房的结构，进行严格的土地管理。

加强普通商品的住宅房与经济适用房的价格调控，以此来保证中低价位和中小户型房产的供应。

完善城镇的廉价租房制度，来保障低收入家庭的基本住房需要。

通过税收等手段来调控房地产的市场，特别是加大房地产交易的调节力度。

加强金融方面的监管。

切实规范与整顿市场的秩序。

加强市场的监测，完善市场等的信息披露。

通过新的国八条我们可以看出，政府下定了让房地产市场转入正常市场机制的决心。

新购政策的扩大、二手房交易的营业税进行全额征收、两套房的首付比例提高到60%，这些都直接的影响到了楼市的变化。

从2011年到今天，国家通过增加土地供应的调控力度与减少新的楼盘的批售来对二级市场供应进行控制。

通过对二手房征收全额交易营业税来减少三级市场的相关供应力度。

同时，利用限购限贷政策，提高了贷款利率，减少了投资需求与投机需求。

2012年，政府层多次地提出房地产的调控政策。

在2月的中旬，发改委发出通知，要求在2012年，加大保障房的建设基金支持。

中央政治局则提出了继续推行积极的财政政策与稳健的货币政策。

同时，国土资源部表示，要坚决地贯彻中央的调控政策。

房地产政策与房地产市场的探析发表时间：2020-09-16T11:10:45.837Z 来源：《城镇建设》2020年15期作者：李冲香[导读] 房地产政策是我国为保障不动产安全与稳定而制定的一系列政策李冲香山东省临沂市沂南县沂南县住房保障中心山东沂南 276300摘要：房地产政策是我国为保障不动产安全与稳定而制定的一系列政策。

本文阐述了房地产政策的回顾以及房地产市场存在的主要问题，对基于房地产政策下的房地产发展趋势以及加强房地产政策革新及房地产市场发展的措施进行了探讨分析。

关键词：房地产政策；回顾；房地产市场；问题；发展趋势；措施一、房地产政策的回顾分析房地产政策在保障人民合法住房权益、维护房地产市场正常运营秩序、促进房地产行业平稳运行以及推动我国市场经济繁荣发展等方面有着不可忽视的作用。

但同时，尽管有政策的规范与指导，一线二线城市房价过高，普通白领买不起房，“地王”频现等问题却始终存在。

基于此，十九大报告中明确提出，房子是用来住的，不是用来炒的，以期为房地产行业的发展提供更明确的政策指引。

回顾梳理我国房地产政策的发展脉络，自从2005年出台“国八条”，首次将房地产价格调控上升到政治高度后，房地产调控政策就成为保障我国房地产行业健康平稳发展的重要举措。

目前我国正处于住房制度改革的关键时期，2020年更是全面建成小康社会和“十三五”规划收官之年。

因此有必要对房地产政策进行系统的梳理与分析，反思当前房地产政策调控的不足之处，从而为将来进一步的政策完善补充工作提供借鉴，以期更好地促进房地产行业健康有序发展。

二、房地产市场存在的主要问题分析1、商品房住房空置率过高。

目前我国房地产市场中，一、二线城市供不应求的情况较为突出，而三、四线城市在相关政策的帮助下，高库存局面得到了缓解，但是有些地区的库存压力依旧比较大。

根据国家统计局公布的数据显示，三、四线城市的非核心城区住宅空置问题最为严重，一般都超过20%的空置率。

历年房地产调控政策一览表1978－1983年政策目标：修改十年规划指标，调整、改革、整顿；政策内容：允许私人建房，城市居民可以自购自建。

开始住房制度改革；调整产业结构，下放管理权；1984年政策目标：发展房地产业；政策内容：发布城建综合开发暂行办法，推行商品化试点；1985－1987年政策目标：防止盲目发展商品住宅；政策内容：加强商品房住宅计划管理，公有住房补贴出售；1988年政策目标：扩大房地产业发展，实现住房制度改革政策内容：修改《宪法》，允许土地批租；全国城镇分期分批推行住房制度改革；房地产市场；1989年政策目标：加强房地产市场管理；政策内容：发布《关于加强房地产市场管理的通知》，规范市场行为，整顿市场秩序；压缩固定资产规模，紧缩银根；1990年政策目标：加强治理整顿；推进土地使用制度改革；政策内容：治理整顿，大规模清理在建项目；颁布深化企业经营机制改革的通知；紧缩银根；发布《土地管理法实施条例》；1991年政策目标：规范产地产业发展：深化住房制度改革；政策内容：治理整顿；房地产市场建设全面起步；房改开始在全国范围内全面推行；1992年政策目标：加快房地产业发展；政策内容：引进外资；宣布“治理整顿”结束；房地产价格；扩大市场调控范围；下放权力；发放开发消费贷款；1993年政策目标：理顺房地产业，促进房地产业健康发展；政策内容：开始进行宏观调整；控制投资规模，调整投资结构，规范市场行为，调节房地产经营收益。

发布《关于加强房地产市场宏观管理，促进房地产业健康持续发展的意见》和《关于开展房地产开发经营机构全面检查的通知》；1994年政策目标：加强宏观调控，深化住房制度改革；政策内容：发布《国务院关于继续加强定资产投资宏观调控的通知》和《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》；进入调控、消化、稳定的发展阶段；开展房地产开发经营机构全面检查；整顿金融秩序；1995年政策目标：规范房地产市场；政策内容：加强房地产市场的宏观管理；颁布《房地产管理法》、《增值税法》；整顿金融秩序；开始实施安居工程；1996年全面推行住房公积金制度；租金改革和公有住房出售有了新的进展；政策性贷款制度开始建立；安居工程顺利推进；1997年实行适度从紧的财政政策和货币政策；1998年政策目标：促进房地产业发展；政策内容：发布《城市房地产开发经营管理条例》和《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，要求从1998年下半年起停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；同时调整住房投资结构，重点发展经济适用住房，建立以经济适用住房为主的住房供应体系；房地产开发资金结构得到调整；1999年实行积极财政政策，启动住房消费，深化落实住房分配货币化改革；鼓励个人换购住房，免个人所得税；调整房地产市场若干政策；启动房地产市场，免征产易营业税，契税减半；2000年启动住房消费，促进房地产业发展。

2009年西安商品房市场发展报告西安房地产信息网数据研究中心在国际国内形势发生重大变革的背景下，受多年来房地产政策的调控影响，2008年西安房地产市场首次呈现“价滞量跌”的运行态势，近十年的高歌猛进后，西安楼市进入了调整期。

而2009年，在国家出台各类救市政策和房企积极的促销让利措施这双重刺激下，购房者积蓄已久的购房热情得到充分释放。

在此情势下，从年初到年尾，西安楼市从冰天雪地走到火热盛世，09年西安房地产市场供应及销售也呈现出不同于往年的走势特征。

一、房地产市场运行背景1.1全国及西安经济运行情况分析1.1.1全国经济持续向好2009年，在宏观调控反危机四大政策“保增长、扩内需、调结构、促民生”推动下，中国经济走过了一条不平坦的复苏之路。

“保增长”取得明显成效，预计全年经济增长率略高于8%；“扩内需”对全年经济企稳回升起了关键作用，以“内”补“外”内需拉动经济增长功不可没；“调结构”启动了10个区域发展规划、11个产业振兴调整规划和7大战略性新兴产业，中国经济“升级换代”全面展开；“促民生”一年集中近7300亿元中央财力安排教育、医疗、社保、就业、保障性住房、文化方面与人民群众生活直接相关的民生支出。

可以说，面对世界主要经济体普遍衰退的大背景，“保增长、扩内需、调结构、促民生”在非常时期以空前力度完成了对中国经济的力挽狂澜之举。

1.1.2 西安经济运行回升向好2009年在中央政府在国家“保增长、扩内需、调结构”的经济发展战略指导下，西安固定资产投资快速增长，工业生产加快回升，消费市场持续旺盛，企业效益和财政收入逐步好转，经济形势总体回升向好，城市建设和发展突飞猛进，城市化进程不断加快，房地产市场发展迅速。

前11个月，西安固定资产投资快速增长，工业生产加快回升，消费市场持续旺盛，企业效益和财政收入逐步好转，经济形势总体回升向好。

1-11月，西安市规模以上工业企业实现增加值650.54亿元，同比增长15.5％，增幅比1－10月提高1.0个百分点，增幅逐月加快。

2009年两会：取消房屋预售呼声再起依照金融时报报道,近年来，房地产市场向来是两会代表、委员们关注的焦点。

与以往高房价备受瞩目有所别同的是，今年两会上传出更多的声音是关注房地产市场健康进展的声音，促房市进展成为会场上经常浮现的话语。

这与我国目前的房地产市场现状和全球金融危机有着紧密的关系。

健康平稳进展成关注焦点我国房市去年差不多全面进入调整期，房地产成交量萎缩，房地产开辟商面临资金压力，各种形为促销实则落价的行为，成为房市的写照。

全球金融危机的蔓延，关于早差不多进入调整期的房市来说，无疑是雪上加霜。

房地产作为宏观经济进展的支柱产业，它的健康平稳进展特别重要。

所以，我国政府及时采取了税收、信贷等各项措施，在加大保障性住房建设的并且，稳定商品房市场。

各地地点政府也纷纷出台一系列房产新政，给低迷的房地产市场增添了新的动力。

在各项政策的促进下，我国部分房市浮现了回暖的迹象，但是总体来说，房市的低迷状态还是持续中。

怎么促进房地产市场走向健康平稳的进展，成为参会代表、委员们关注的一件大事。

国务院总理温家宝在向大会作政府工作报告时指出，今年要采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序进展。

从一系列的措施中，我们能够看出，今年国家政策除在向廉租房等民生领域倾歪外，促进一般商品住房消费和供给也是关注的重点。

减少房屋交易环节税收推动房屋交易量上升的重要措施，去年我国出台了包括减少房屋交易税费在内的交易环节税收，以及第一套房贷方面等措施，取得了一些效果。

面对观望氛围仍然浓厚的市场，进一步的减少住房交易和转让环节的相关税收政策，和加大对中小套型、中低价位一般商品房建设的信贷支持，都会将有利于稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序进展。

取消房屋预售呼声再起商品房预售制度的建立，是基于当时房地产业进展别景气，需要鼓舞的思考。

但是，随着房价的别断攀升，实行了10多年的房屋预售制，能够说是备受人们诟病。

时间政策内容备注2008-01-07《关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3 号）通知指出：（1）优先开发利用空闲、废弃、闲置和低效利用的土地，努力提高建设用地利用效率。

（2）严格执行闲置土地处置政策，即土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。

对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。

通知还要求，2008年6月底前，各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。

（3）优化住宅用地结构。

合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。

确保不低于70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90 平方米以下中小套型普通商品房的建设，防止大套型商品房多占土地。

就执行层面来看，执行的条件，随着各银行金融机构制政策明确了经济适用住房开发贷款的定位、借贷主体资格，定或完善经济适用住房开发贷款管理操作细则后，2008-01-18 规范了贷款期限、利率管理，严格贷款资金管理要求，的效力将会逐步显现。

此政策为经济适用住房建设“保做到既明确金融支持政策，又注重防范金融风险，既注重政策连续性、稳定性，又为银行业务创新留下空间合理确定清查范围，将城乡结合部、占地面积大和用地情况不清楚的单位列为重点；对新纳入城镇土地使用税征税范围的外商投资企业和外国企业的占地情况要进行全面清查。

要继续严格执行“先税后证”的政策，没2008-1-23 有财税部门发放的契税和土地增值税完税凭证或免税凭证，国土资源部门一律不得办理土地登记手续。

各地要在2008 年 3 月31 日前制定下发本地区贯彻落实本通知的具体办法，并报国家税务总局、财政部和国土资源部2008-01-25 上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5 个百分点（从14.5%调整到15%）关于发布和实施《工业项目建设用地控制指标》的通知（国土资发〔2008〕24 号）开始实施《土地登记办法》土地调查条例（国务院令第518 号）土地调查成果是编制国民经济和社会发展规划以及从事国土资源规划、管理、保护和利用的重要依据。

我国房地产业政策存在问题及原因近年来房价出现了价格过高，上涨过快等现象，如果不加强控制，会严重影响社会和谐稳定。

本文中从房地产业政策存在的问题和我国房地产政策漏洞产生的主要原因两个方面进行了分析，以供参考。

标签：房地产；政策问题；原因一、我国房地产业政策存在的问题（一）征地补偿政策存在漏洞随着我国城市化进程的加快，用来建房的土地征收在不断扩大。

当然失地居民会相应得到一笔补偿金。

很多地方在制定征收办法时，比较人性化，为了考虑到家庭的实际情况，对征地安置人员提供房屋。

标准很多地方是按人头数来制定的，即使离婚，也可以照样享受优惠待遇。

有的地方，结婚还可以享受更加优惠。

如重庆人和镇的居民只要离婚就可以有两套房屋，多出来的面积可以以低价购买；再婚后，还可以以更低的价格再购买一套房屋。

（二）房屋限购政策存在漏洞我国2010年颁布了”国十条实施细则”，根据此细则，每户只能新购买一套商品房。

面对限购令，国人为了多占房子，想尽了办法，认为“假离婚”是应对限购的最好办法。

于是很多人假离婚，把现有房产转给一方，另一方再购买新房，购房后复婚。

2013年我国又出台了”新国五条”，根据规定，房屋转让要按售房差价征收20%个人所得税。

假设一个有两套房夫妻家庭，根据婚姻法或协议离婚，每人可拥有一套，超过规定年限，再把房子卖出，就不用缴纳20%的个人所得税。

另外，很多人们为避税、规避政策还以自己孩子或父母或亲属的名义购房，待房价上涨，就把房卖出获取利益，以合法的形式掩盖违规所得。

（三）税收政策存在漏洞我国绝大部分地方长期以来没有开征房产税，而是按营业税、所得税、土地增值税等来调节房地产市场。

营业税不适用房地产股权转让，在现实中以股权转让方式逃避税收的行为越来越多。

房地产开发商为了规避税收，财务会计制度不规范，特别是股东分红在账务看不到，作为高收入的股东个人所得税未交。

《土地增值税暂行条例》自1994年实施以来，基本上没有得到很好地执行。

房地产政策出台背景房地产政策盘点云南省房地产政策盘点房地产政策小结国家宏观政策研究/房地产政策出台背景2008年中国房地产市场全面萎缩房地产交易量价齐跌企业面临困境.。

2008年初全国商品房交易开始萎缩至8月起开始出现环比价格下跌全年总计商品房销售面积下跌19.7销售额下跌20.1十年来首次出现年度房价下跌。

深圳、北京、上海一些地区房价一度比2007年最高点下跌了30以上其中房地产业收缩的主要原因是政策调控和国际金融危机影响。

2009年刚性需求释放带劢房地产业复苏量价齐升地产商再度活跃。

分为三个阶段年初——贯彻房地产优惠政策刺激房市年中——加大土地供给整顿市场秩序年末——防范泡沫扩大遏制房价过快上涨。

2010年由亍09年地王频出、通胀明显、各地成交量持续攀升造成房地产的市场价格上涨过快贩房恐慌市场丌稳定等情况采叏遏制房价上涨过快减少投资投机性贩房进一步稳定房地产市场减少房地产市场泡沫等措施。

房地产市场从08年至今以来由萎缩转向上涨反映了从金融危机影响房地产到目前抑制房地产市场泡沫化促进市场稳定的一个过程其中国家宏观调控政策是影响这一过程的重要因素国家宏观政策研究/房地产政策/2008年政策盘点土地政策时间措施要点2008.01.03 国务院促进节约集约用地闲置土地特别是闲置房地产用地要征收缴增值地价2008.02.04国务院収布土地调查条例根据土地管理工作的需要每年进行土地发更调查加强土地的所有权和使用权管理2008.05.29违反土地管理觃定行为处分办法土资源行政主管部门依法查处土地违法违觃行为08年土地政策对房地产市场的影响由亍我国土地稀缺性非常明显加之城市进程加快外来人口的迅速增加带劢了大量针对房地产的刚性需求土地政策的集约用地加强促使土地管理秩序保持了总体稳定、趋向好转的态势。

但土地管理形势依然严峻仍有违法用地、滥占耕地等违法违纨现象国家对土地管理力度加大。

对闲置土地进行觃范打击囤地炒地的行为促进房地产健康収展。