房地产基础知识100问
房地产基础知识100问 (1)
1. 房地产 (3)
2. 房地产的三种存在形态 (3)
3. 房地产的特征 (3)
4.房地产一级市场 (3)
5.房地产二级市场 (3)
6.房地产三级市场 (4)
7. 房地产开发 (4)
8. 房屋的结构材质 (4)
9. 土地分类 (4)
10. 土地使用权的定义 (5)
11. 土地使用权出让 (5)
12. 土地使用权获得的方式 (5)
13. 土地使用年限 (5)
14. 土地使用年限几种情况 (5)
15. 土地使用年限到期后的处理方式 (5)
16. 土地产权 (5)
17. 地上权 (6)
18. 地役权 (6)
19. 抵押权 (6)
20. 租赁权 (6)
21. 土地国家所有权 (6)
22. 土地集体所有权 (6)
23. 商品房 (6)
24. 商品房预售制度：五证二书 (7)
25. 预售房条件 (7)
26. 三通一平 (7)
27. 七通一平 (7)
28. 住宅基础配置 (7)
29. 占地面积 (7)
30. 基地面积 (7)
31. 建筑面积 (7)
32. 建筑密度 (7)
33. 公摊面积 (7)
34. 公用建筑面积分摊系数 (7)
35. 得房率(公摊) (8)
36. 套内建筑面积 (8)
37. 容积率 (8)
38. 绿化率 (8)
40. 绿地率 (8)
41. 日照间距 (8)
42. 开间 (8)
43. 进深 (8)
44. 层高 (8)
45. 净高 (8)
46. 跃层式商品房 (8)
47. 复式楼 (8)
48. 错层 (8)
49. 房屋的耐用年限 (8)
50. 能源系统 (8)
51. 给水、排水系统 (8)
52. 承重墙 (9)
53. 非承重墙 (9)
54. 房型 (9)
55. 动线 (9)
56. 预置板 (9)
57. 现浇板 (9)
58. 烂尾楼 (9)
59. 楼花 (9)
60. 炒楼花 (9)
61. 板楼 (9)
62. 塔楼 (9)
63. 低层 (9)
64. 多层 (9)
65. 小高层 (9)
66. 高层 (9)
67. 超高层 (9)
68. 期房 (9)
69. 现房 (9)
70. 经济适用房 (10)
71. 二手房 (10)
72. 诚意金 (10)
73. 定金 (10)
74. 订金 (10)
75. 玄关 (10)
76. 纯办公楼 (10)
77. 综合楼 (10)
78. 商住住宅 (10)
79. SHOPPINGMALL (10)
80. 店面 (10)
81. 物业管理 (10)
82. 业主大会 (10)
84. 业主委员会 (10)
85. 一次性付款 (10)
86. 分期付款 (10)
87. 银行按揭 (11)
88. 公积金 (11)
89. 个人住房公积金贷款 (11)
90. 契税 (11)
91. 公共维修基金 (11)
92. 生地 (11)
93. 起价 (11)
94. 基价 (11)
95. 均价 (11)
96. 成本价 (11)
97. 办理银行按揭合同需出示 (11)
98. 办理银行按揭需交的费用 (12)
99. 公积金提取条件 (12)
100. 公积金贷款限额规定 (12)
1.房地产
指房产和地产的总称（又称不动产）。房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。
2.房地产的三种存在形态
单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体
3.房地产的特征
1）房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）；
2）房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）；
3）房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）；
4）房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）；
4.房地产一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）；
5.房地产二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给
需求者（新建商品房的买卖市场）；
6.房地产三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手房）；房地产市场结构善一览表：
7.房地产开发
在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施，房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。
1）土地开发：将生地（不具备使用条件的土地）开发成可供使用的土地。
2）房屋开发：由买得土地使用权的发展商，对土地进行平整，修路铺设上下水管道及热力网，然后建造各类房屋以及公共设施。
3）房地产二次开发：指先将生地开发成熟地（具备使用条件），然后再进行拍卖和出租，由买地者去建造房屋。
4）房地产一次开发：一次性边土地、房屋开发完成。
8.房屋的结构材质
钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他；或者砖混结构、框架结构、钢架结构
9.土地分类
1）开发利用：生地和熟地；
2）建筑功能：建筑用地和非建筑用地；
3）用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等；
10.土地使用权的定义
土地所有者根据土地分类依法对土地经营、利用和收益的权利。两种形式：集体所有制和国家所有制。集体所有制指农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；国家所有制指城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。
11.土地使用权出让
指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。出让交易双方是国家和用地单位或个人。
12.土地使用权获得的方式
划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议（如200-250万/亩）、招标（提出底价，根据使用用途和价格取得）、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）；
13.土地使用年限
土地使用年限（土地使用出让年限）是指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约定土地使用者可以使用的年限。
14.土地使用年限几种情况
几种情况：a、居住用地70年； b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；c、商业、旅游、娱乐用地40年；（PS：使用用途需转换的要补年限地价的差价，国家指定的则遵照执行；）
15.土地使用年限到期后的处理方式
a、国家有权无条件的收回该土地；
b、建筑主体经质控部门检验后不属危房；
c、项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。（PS：b、c条完全存在的情况下，以当时的地价购买使用年限，年限由政府规定，否则无条件收回；）
16.土地产权
土地产权包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租赁权。土地国家所有权的定义是什么？
土地所有权含有法律意义上和经济意义上的所有权双重含义。法律意义：土地所有者将土地当成自己的财产，并将其实行占有、垄断、拥有对土地支配的权利。经济意义：指土地所有者凭借对土地的垄断获得一定的经济收入的权利。
17.地上权
地上权：指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质就是土地使用权；
18.地役权
地役权：指利用他人土地供自己使用的权利；
19.抵押权
抵押权：指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利；
20.租赁权
租赁权：指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即取得该块土地的租赁权；
21.土地国家所有权
土地国家所有权：指作为土地所有者的国家，对自己所有的土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
22.土地集体所有权
土地集体所有权：指农村劳动群众集体经济组织，在法律规定范围内对自己所有土地享有占有、使用、收益和处分的权利。
23.商品房
商品房是指开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设，并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是在获取房产证后，可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。
24.商品房的预售制度：五证二书
五证：〈国有土地使用证〉、〈建设用地规划许可证〉、〈建设工程规划许可证〉、〈建设工程施工许可证〉、〈商品房预售许可证〉。二书：〈质量保证书〉、〈使用说明书〉、两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
25.预售房的条件
土地出让金已缴清，取得国有土地使用证；取得建设用地规划许可证；投入工程总建设资金达到20%以上（不含土地出让金）；施工进度已明确，交房日期已明确；竣工验收前；
26.三通一平:指在土地开发时进行的通水、通电、通路、土地平整。
27.七通一平:给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通和土地平整。
28.住宅的基础配置
1、水：一次供水，即自来水公司的统一正常供水；二次供水，即除正常供水渠道外，另设一独
立蓄水装置，以供使用。
2、排水：排水管路，包括厨房、厕所的排水管道及统一的排水装置。
3、通风管：多设在厨房或厕所。
4、电信设施：电话、电视。
5 、供电：220V和380V。
砖混结构：由砖和混凝土组成，承重墙（四面不能动，梁柱都不能动）。
框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，适合大规模工业化施工，效率较高，承重墙在梁柱，墙面可以自由打通。其次还有：砖木结构、钢筋混凝土、框简结构、钢体结构等。
29.占地面积:小区所占的所有土地面积,包括走廊,花园,红线内的面积.
30.基地面积:建筑物整体在地面的正投影面积.
31.建筑面积:指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下
室、室外楼梯等。
32.建筑密度:基底面积之和/总占地面积*100%
33.公摊面积:指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积，由两部分组
成：一）室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室，建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等；二）套单元与公用建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积。
34.公用建筑面积分摊系数:公用建筑面积/套内建筑面积之和。
35.得房率(公摊):套内使用面积与建筑面积比.
36.套内建筑面积:指商品房套内各部分建筑面积的总和。套内建筑面积=套内使用面积+套内
墙体面积+阳台建筑面积=套内使用面积/标准层的使用面积系数
37.容积率:总建筑面积/总用地面积（多层容积率大致为3，高层为5，超高层为7，别墅为0.3-0.45
左右、容积率越低，居家环境越好、单价高、品质高；容积率越高，单价低、品质低）
38.绿化率:绿化面积在占地面积中所占的百分比（指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建
设用地面积之比）。公式：植被垂直面积/占地面积*100%
39.绿地面积：指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆盖土小于2平方米的
土地。
40.绿地率：所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例。新区建设中不应低于30%，旧区改
造时不宜低于25%（不包括屋顶、晒台的人工绿地）。绿化覆盖率＞绿化率（绿化所占面积）＞绿地率
41.日照间距:建筑物与建筑物之间的距离,他要满足一个比例的要求.
42.开间：住宅房子的横向宽度。
43.进深：住宅的实际长度。
44.层高：指下层地板面到上层楼面的高度，包括楼板厚度，以米为单位。标准层高为2.8米.
45.净高：指层高减去楼板厚度的净剩值，即楼板上表面至上层楼板下表面的距离。净高+楼板厚度
=层高.
46.跃层式商品房：上、下两层楼，客厅为两层高，没有封。
47.复式楼：楼梯连接两层，客厅只有一层高。
48.错层：房内高度不一至，一米以内分离。
49.房屋的耐用年限：指房屋能够维持正常使用的年限，与设计的标准、建筑的材料、施工质量、
使用状况、维护保养相关。钢筋结构：60-80年砖混结构：40-60年砖木结构：30-50年其他：15年以下
50.能源系统：包括供电、供热、供气（煤气、天然气、石油液化气）等设施。
51.给水、排水系统：包括取水工程、输水工程、净水工程、配水管网（上下水道），排水管网
（下水道）、污水处理、排放工程。
52.承重墙:指支撑着上部楼层重量的墙体,户型改造时，承重墙不可打掉。
53.非承重墙:指不支撑着上部楼层重量的墙体,只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用,在工
程图上为中空墙体,对建筑结构没什么大的影响.
54.房型:指几房几厅几卫几阳台.
55.动线:进门后,各个功能房之间的活动距离,动静分开,干湿分开,厅与卧室不在一条直线上.
56.预置板:指预先按照尺寸统一制作的楼板,到时候再直接铺上去,这样可以使施工速度加快,造价
低,但整体抗震性和抗渗性较差,厨、卫一定不能用。
57.现浇板：指在施工现场直接用水泥浇铸的楼板。
58.烂尾楼：指未能完成施工中途停建的楼盘。造成楼盘烂尾的原因主要有资金不足、设计、施工
存在严重质量问题，非常建设等。
59.楼花：指已经动工建造，但尚未建成的楼宇、房屋。即指图纸上的楼宇，处于建筑施工的最初
阶段，离交房时间长，价格优惠，买了后又可转卖，赚差价。
60.炒楼花：买卖尚未建筑好的房屋。
61.板楼：是对建筑结构的构筑物的称呼，和塔楼相对应。板楼一般建筑层数不会超过12层。板
楼的平面图上，长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。
62.塔楼：是对不同建筑结构的构筑物的称呼，塔楼一般是指高层建筑。从楼房的平面图上理解塔
楼和板楼。塔楼的平面图特点是：若干户，一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同。
63.低层：1—3F的建筑称为低层建筑。
64.多层：7F以下的建筑称为多层建筑（包括6层复7层）。
65.小高层：7—11F的建筑称为小高层（包括11层复12层）。
66.高层：12—30F的建筑称为超高层。
67.超高层：30F以上的建筑称为超高层。
68.期房：指具备预售条件，尚未竣工交付使用的商品房。（价格低、选择空间大、户型齐全、可监
督建筑材料、质量）
69.现房：指已经工程质量监督部门验收，并取得质量合格证明文件，可以交付使用的商品房（即
买即入住、价格高、户型过时、选择空间不大）。
70.经济适用房：指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房（带有社会保障性质的商品住宅，
是有经济性和适用性）。不是人人可以买到，必须符合当地政府所规定的条件，经过排号购买。
长沙房口，25岁以上，65㎡以内以经济价购买，65㎡以外以商品房价购买，5年后才能转卖）。
71.二手房：办好产权证，进行再次转让的房屋。其他如：公房、私房、集资房、廉租房、安置房
等福利房。
72.诚意金：指商品房在未取得预售证之前，开发商收取客户的可退回的款项（一般可以获得开发
商的折扣承诺）。
73.定金：指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的一定数额的货币（能担保债权人的
作用）不能返还。
74.订金：不能担保债权人的作用，能返还。
75.玄关：登堂入室的第一张门进去的地方，开门区域。
76.纯办公楼：专为各类公司日常运作提供办公活动的大楼。
77.综合楼：居家、办公、商场、集合一体的大楼。
78.商住住宅：SOHO，居家，办公于一体。
79.SHOPPINGMALL：一站式购物，集购物、娱乐、休闲为一体的这么一个商业区域，起源于美
国（也称第六商业业态）。
80.店面：又称门市房，用作商业，多为一楼，沿街。
81.物业管理：指专业公司或机构，接受业主（或使用人）的委托，对房屋及其附属设备管理、维
修；对房屋区域内的清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路等实施管理；向业主提供其他综合性或特约的服务等。物业管理属社区管理范畴。
82.业主大会：指由物业管理区域内全体业主组成的，对本区域内物业管理具有决定权的组织形式。
83.业主代表大会：由物业管理区域内业主代表组成的对本区域内物业管理具有决定权的组织。
84.业主委员会：由物业管理区域内业主代表组成，代表全体业主对物业实施自治管理的组织，
由业主代表大会或业主代表选举产生。
85.一次性付款：指购房户在购买商品房时，在没有享受政策性贷款的情况下，将全部买房款一
次性付给售房单位的付款方式。
86.分期付款：购房者签约后，将购房款分成若干比例，按时间段或按施工进度分批交纳房款（针
对期房），交房时，款项全部付清。
87.银行按揭：指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式。即购房者在购房时，向银行
提出担保的质押文件，在银行审核通过后，取得房屋总价的部分贷款，依抵押约定，按期按时间段向银行偿还贷款本息，并提供房地产作为偿还贷款的担保（一般的购房合同和产权证作为抵押，住房：七成二十年；门面：五成十年或六年十年）。
88.公积金：“全称住房公积金”，指城镇住房制度改革中，国家机关、国有企业、城镇集体企业、
外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的，专项用于住房消费的资金（门面不行）。缴存比例：均不得低于职工上一年度月平均工资的5%，有条件的城市，可以适当提高缴存比例；缴存方式：一是由职工个人缴存；二是由职工所在单位缴存；
89.个人住房公积金贷款：指参加了住房公积金制度的职工，在购买、建筑、翻建和大修自住
住房时，因资金不足愿以新购或其他住房产权作抵押而向住房公积金管理中心申请的贷款。
90.契税：指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约，按房价的一定比例，向产权承受人征收
的一次性税收（普通住宅：2%、非普通住宅：4%）。
91.公共维修基金：指住宅、楼房的公共部位和公共设施设备的维修养护基金（普通住宅：2%；
电梯房、门面：3%）。
92.生地：指未经开发，尚未开成建设用地条件的农地或荒地。
93.起价：即“起步价”是指物业所有房源中的最低销售价格（一般指户型、朝向、格局不好的楼
房价格，各层的差价几十~几百元）。
94.基价：即“基础价”指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。是针对房地产定价方法
而言的，与起步价没有关系（楼层、朝向不同价格也不同）。
95.均价：即物业的平均销售价格，将本物业各套房子的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面
积的和数，即可得出成本价。
96.成本价：指住房制度改革中，出售公有住房时按照建筑公有住宅的平均成本测定的价格。包括：
A、征地和拆迁补偿费；
B、勘察设计和前期工程费；
C、建安工程费；
D、住宅小区基础设施建
设费；E、管理费；F、贷款利息；G、税金；
97.办理银行按揭合同需出示：
1）个人身份证及复印件各3份，结婚证或流动人口未婚证明；
2）首期购房款（不低于30%，二次购房者首付不低于40%）购房人已付购房款收据原件及复印件；
3）购房者或配偶单位的工资收入证明；
4）与开发商签订的购房合同；
5）开户银行开户的活期存折并含有3个月的按揭款；
6）个人住房借款合同，借款借据；
7）委托银行扣收购房房款协议书；
8）住房抵押承诺书；
9）贷款申请书。
98.办理银行按揭需交的费用：
1）保险费（保险费率1-10年0.5‰、11-20年0.45‰贷款额）（交保险公司）；
2）抵押费，贷款额3‰（交房地产局）；
3）律师见证费，贷款额1.8‰（交律师事务所）；
4）备案登记手续费，每份合同20元（交房地产局）；
5）印花税，每份合同10元（交房地产局）；
6）按揭资料费，每份合同40元（交银行）；
99.公积金提取条件：
符合以下条件的可以一次性提取本人住房公积金帐户内的存储余额。
1）职工购买、建造、翻修、大修自住住房；
2）职工离、退休时；
3）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；
4）户口迁出所在的市、县或者出境定居的；
5）偿还购房贷款本息的；
6）房租超出家庭工资收入的规定比例的。
100.公积金贷款限额规定：
1）贷款额不能超过25万元的最高上限；
2）贷款额不能超出你住房公积帐户储存余额的5倍；
3）贷款额不能超出总房款的70%；
以上房地产名词解释供参考。欢迎纠错、补充、完善。
［总编室新房］2010-7-14
房地产基础知识200问 1、房产 是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。 2、地产 是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。 3、房地产 是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利(所有权、管理权、转让权等)。 4、房地产业 是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。 5、房地产开发 是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。 6、土地开发 是将“生地”开发成可供使用的土地。 7、土地所有制 现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制(即国家所有)和劳动群众集体制(即集体所有)两种形式。其中，城市市区的土地全部属于国家所有;农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于集体所有;矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自
然资源，属于国家所有，由法律规定属于集体所有，森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。但地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位和个人所有。因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。 8、集体土地 是指农村集体所有的土地。 9、征用土地 指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。 10、土地的使用年限是如何确定的, 凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即:居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。 11、房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办, 房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围 /潜/学/乃/智/ 16、土地使用权划拨 是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须经政府及土地管理部门同意，交补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。 17、什么是地籍,什么是产籍, 我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概念。它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与登记，包括了土地产权的登记和土地分类面积等/潜/学/乃/智/ 类公房称之为房改房。
物业中介新员工培训手册(一) 第一章房地产基本知识介绍 从今天起，你的一言一行不单单只代表你自己，你所展现在客户或同行面前的是整个物业和本公司的形象，所以你要以一个房地产高素质专业人员来要求自己，特别对一个新进入行的新人来讲，专业知识的学习由其重要，了解专业常识是你成为专家的第一步。 第一节专业名词术语 1、房地产可分为： (1)一级市场指被国家垄断的土地市场，发展商从国家手中取得的土地，称之为一级市场。 (2)二级市场：发展商在所取得土地上盖起的房子，第一次出售、出租，称之为二级市场。 (3) 三级市场：卖给个人后的再次转卖、出租及抵押。 2、生地，只是一块土地，未达到可盖房的要求（水、电、煤都没有）。 3、熟地，达到三通一平的称为熟地，三通一平只是达到施工要求。 4、何为“三通一平”
“三通”指通电、通水、通路，“一平”指土地平整。 *5、何为“七通一平” 达到了人口居住的要求，“七通”是指通电、通水、通煤气、通电讯、通下水、通上水、通道路，“一平”指土地平整。 6、什么是内销房、外销房、平价房 内销房、外销房的根本区别在于土地的特质。 (1)外销房的土地是批租或出让的，是按照容积率来计算楼面价的，针对的客源是外籍人士、港澳台或本地人，土地是有年限的。 (2)内销房的土地是没有所限的，针对的客源是本地人或外地人。从98年开始内销房也实行土地批租，一般来讲批租的住宅土地年限为70年，内销房的类型有外资内销、内资内销、高标准内销（侨汇房）。 *(3)平价房，土地便宜，价格便宜，政府用来解决特困户，五年不准上市交易。 上述三类住宅房2001年8月1日起统一土地年限为70年并取消内外销等交易对象限制。 7、计算公式： 容积率：总建筑面积/土地面积 建筑密度：建筑占地面积/土地面积× 100% 绿化率：总绿化面积/土地面积×100% 集中绿化率：集中绿化面积/土地面积×100% 得房率：套内建筑面积/建筑面积×100%
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房地产基础知识 1. 房地产 房地产又称不动产，是房产和地产的总称，具体地是指土地及其附着物。房产总是以地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。 2. 房地产产权 是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。 3. 土地使用权 是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用。 4. 房地产市场 主要包括房地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场：一级市场是指国家土地管理部门（长春市国土管理局）按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其他用地者的市场。 二级市场是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位和个人的市场。
三级市场是指单位、个人之间的房地产权转让、抵押、租赁的市场，它是在二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。 5. 土地类型 土地按其使用性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施及自由集资、微利房用地。 6. 三通一平 是指在发展基础上的水通、电通、路通及场地平整。 7. 七通一平 是指上、下水通，排污通、排水通、路通、通讯通、煤气通、电通及场地平整。 8. 土地管理局 代表国家行使土地所有者的权利，以及对房地产市场、房地产行业管理的政府部门。 9. 公证处 是国家的证明机关，是提供法律公证的机构。 10.国土局产权登记处 是专门办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门。。。 11.房地产证 是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证。12.商品房
房地产基础知识 1、房产：房屋产权的简称。 2、地产：是指土地财产。 3、房地产：是房产和地产的总称。 4、房地产业：从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的综合性产业。 5、房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设 施、房屋建筑的活动。 6、土地开发：是将“生地”开发成可供使用的土地。 7、集体土地：是指农村集体所有的土地。 8、征用土地：指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。 9、土地所有权：是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、 收益和处分的权能。 10、土地使用权的出让：指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内 出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 11、土地使用权转让：是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用 权再转移的行为。 12、地籍、产籍：是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过 整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。 13、生地：不具备开发条件的土地。 14、熟地：指已完成三通一平或七通一平，具备开发条件的土地。 15、宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。 16、宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。 包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。 17、证书附图：即房地产后面的附图，主要反映房地产情况及房地产所在宗地情况。 18、物业管理：泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。 19、业主委员会：是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。是代表物业 全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。 20、业主委员会的产生：由业主大会从全体业主中选举产生。 21、住房补贴：住房补贴是国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助。 22、房屋的所有权：是指对房屋全面支配的权利。
5.房地产基础知识讲义
房地产基础知识讲义（一） 第一天： 今天，我们正式进入到房地产基础知识的授课阶段。这一个版块的知识包括了五个章节的内容：第一章是房地产的基本概念；第二章是房地产相关的一些常用术语，这是作为一名房地产开发企业的员工所必须了解和掌握的知识；第三章涉及房地产的一些基本制度和法律问题，多与法律程序和民法有关；第四章介绍的是房地产的开发流程，包括了如何取得国有土地使用权的内容；第五章也是最后一章是物业管理的基本知识。 首先，对于房地产的概念，应该从两个方面来理解：房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。法律意义上的房地产本质是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。不动产是指依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。包括物质实体和依托于物质实体上的权益。不动产是财产划分的一种形态。因不动产对人们生活影响重大，且具有耐久性、稀缺性、不可隐匿性和不可移动性等特点，故许多国家法律对其均有特殊规定。在民事实体法上，不动产权利的变化，如以不动产为买卖或设立抵押权的标的物时，必须经一定登记的公示手续，否则不发生效力。国际上并不是单纯地把是否能移动及如移动是否造成价值的贬损作为界定动产与不动产的唯一标准，而是综合考虑物的价值大小、物权变动的法定要件等因素。例如，飞机、船只等，国际上通行将其界定为不动产。因为其价值较大、办理物权变动时要到行政机关进行登记等。我们国家对不动产登记实行实质审查主义，赋予不动产登记以公信力。依公示公信原则，只要无异议登记，即使登记所记载的权利与真实的权利状态不符，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保护。 房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。房地产业主要包括以下一些内容：
房地产基础知识问答题 房地产基础知识问答题 一、住宅的结构有哪些形式？ 商品住宅的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为：“砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构”，三种形式情况如下： (1)砖混结构住宅 砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。 (2)砖木结构住宅 砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。 (3)钢筋混凝土结构住宅 钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用。 二、什么是使用率？什么是实用率？ 住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在72%至75%之间，板楼在78%至80%之间，而实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引买房人。 三、怎样计算房屋的使用率？ 房屋使用率是指房屋的使用面积与建筑面积的比例，是衡量物业使用效率的重要标准，目前物业市场上出售的房屋大多以建筑面积表示，但对客户来说最具有实际使用意义的是使用面积。二者在数值上差距越大使用率越低，效用也越低。 在使用率计算方法的选择上，有些发展商采用轴线面积法。这种方法是以房间内外墙的中线为边界计算使用面积，这样计算出来的使用面积包括了外墙的一半面积和全部内墙所占的面积，数值上显得较高，不能完全反映房产实际的使用面积情况。比较确切地计算方法是在建筑面积的基础上减去外墙和内墙所占的面积后得出的使用面积，这种方法计算出来的使用面积也形象地称为“地毯面积”。它反映了一个物业的真实使用率，这种计算方法是对客户负责任的方法。 从一般情况来看，高层塔楼的真实使用率方面较多层住宅略差，主要是因为高层要求有防火楼梯，电梯间面积也较大，一梯多户设计也加大了通道的面积，每户平均分摊的面积也多。而多层住宅基本不存在上述问题，即便有些多层住宅有电梯，其电梯间面积也小于高层，如果采用电梯外挂等新型设计布局其使用率还可进一步提高。 此外，建筑面积还包括各单元应分摊的配套用房共用建筑面积，如锅炉房、配电室、高压水泵房等。 四、什么是住宅的开间、进深、层高和净高？ (1)住宅的开间 住宅的开间就住宅的宽度。在1987年颁布的《住宅建筑模数协调标准》中，对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。 (2)住宅的进深 住宅的进深就是指住宅的实际长度。在1987年实施的《住宅建筑模数协调标准》中，
一、房地产基础专业知识 1、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。 2、房地产的三种存在形态： 单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体 3、房地产的特征： a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）； b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）； c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）； d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）； 4、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。 5、房屋分类： a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）； b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他； c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房； 6、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。 7、土地分类： a、开发利用：生地和熟地； b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地； c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等； 8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括： a、土地开发； b、房屋建设、维修、管理； c、土地使用权的有偿划拔、转让； d、房屋所有权的买卖、租赁； e、房地产抵押贷款； f、房地产市场； 9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。 土地使用获得的方式： 划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；
专业知识200问 1.房产 是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。 2.地产 是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。 3.房地产 是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。 4.房地产业 是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。 5.房地产开发 是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。 6.土地开发 是将“生地”开发成可供使用的土地。 7.土地所有制 现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体制（即集体所有）两种形式。其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有；矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，由法律规定属于集体所有，森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。但地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位和个人所有。因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。 8集体土地 是指农村集体所有的土地。 9.征用土地 指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。 10.土地的使用年限是如何确定的？ 凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。 11.房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？ 房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该
一、房地产基础专业知识 1、房地产:指房产与地产的总称(又称不动产)。 2、房地产的三种存在形态: 单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体 3、房地产的特征: a、房地产位置的固定性(土地不可移,房屋也不可动); b、房地产地域的差别性(每宗房地产的价值都不同); c、房地产的高值、耐久性(价格贵、土地永久的); d、房地产的保值、增值性(货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值); 4、房产:就是房屋及其权利的总称(占有、使用、收益、处分等权利)。 5、房屋分类: a、功能用途:居住用房(小区、高品住宅)、工业用房(厂房、仓库)、商业用房(门面、商场)、办公用房(写字楼)、行政用房(军事、学校等单位用房及城市); b、建筑结构:钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构与其她; c、所有权归属:公房(直管公房与自管公房等)与私房; 6、地产:就是土地及其权利的总称(使用、收益、转让等权利)。 7、土地分类: a、开发利用:生地与熟地; b、建筑功能:建筑用地与非建筑用地; c、用途:居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等; 8、房地产业:指从事房产开发、经营、管理与服务的行业。包括: a、土地开发; b、房屋建设、维修、管理; c、土地使用权的有偿划拔、转让; d、房屋所有权的买卖、租赁; e、房地产抵押贷款; f、房地产市场; 9、土地使用权:就就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利(指依法对土地经营、利用与收益的权利)。土地公有制采取了两种形式:即集体所有制与国家所有制。a)农村土地采用了集体所有制,属于农民集体所有;b)城市土地采取国家所有制的形式,属于全民所有;任何个人不能取得土地的所有权。 土地使用获得的方式: 划拔:无偿使用,如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程;
房地产基础知识(300 问)
基础知识考试试题 1、什么是房产：房屋产权的简称。 2、什么是地产：是指土地财产。 3、什么是房地产：是房产和地产的总称。 4、什么是房地产业：从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的综 合性产业。 5、什么是房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行 基础设施、房屋建筑的活动。 6、什么是土地开发：是将“生地”开发成可供使用的土地。 7、集体土地是指：农村集体所有的土地。 8、征用土地是指：国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行 征用。 9、什么是土地所有权：是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占 有、使用、收益和处分的权能。 10、什么是土地使用权的出让：指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权 在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 11、什么是土地使用权转让：是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方 式将土地使用权再转移的行为。 12、什么是地籍、产籍：是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登 记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。 13、生地是指：不具备开发条件的土地。
14、熟地是指：已完成三通一平(水、电、道路，土地平整)或七通一平，具备开 发条件的土地。 15、什么是宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。 16、什么是宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地 的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。 17、证书附图是指：房地产后面的附图，主要反映房地产情况及房地产所在宗地 情况。 18、什么是物业管理：泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售 后服务。 19、什么是业主委员会：是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组 织。是代表物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。 20、业主委员会是如何产生的：由业主大会从全体业主中选举产生。 21、住房补贴是指：国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助。 22、房屋的所有权是指：对房屋全面支配的权利。 23、房地产交易的两种主要形式是：地产交易形式与房产交易形式。 24、建筑物是指：人工建造而成的房屋和构筑物。 25、构筑物是指：建筑物中除房屋以外的东西。 26、什么是期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房。 27、期房是如何介定的：房地产开发商拿到商品房预售许可证开始至取得房地产 权证大产证（或竣工验收合格可以直接入住使用）为止。 28、什么是预售合同：消费者在购买期房时签定的销售合同。
房地产专业知识200问 1、 房产 是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。 2、 地产 是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。 3、 房地产 是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。 4、 房地产业 是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。 5、 房地产开发 是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。 6、 土地开发 是将“生地”开发成可供使用的土地。 7、 土地所有制 现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体制（即集体所有）两种形式。其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有；矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，由法律规定属于集体所有，森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。但地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位和个人所
有。因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。 8、 集体土地 是指农村集体所有的土地。 9、 征用土地 指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。 10、 土地的使用年限是如何确定的？ 凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。 11、 房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么 办？ 房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为50—70年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。 12、 合作建房 是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。 13、 土地所有权 土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。
房地产专业基础知识 房地产基础知识及常用名词 1、房地产： 是指土地、建筑物及其他地上定着物的统称，包括物质实体和依托于物质实体上的权益，房地产与建筑物密不可分。 上述定义中的地上定着物，是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性，地上定着物包括为提高房地产的使用价 值而种植在土地上的花草、树木或人工建造的庭院、花园、假山，为 提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的水、暖、电、卫生、通 风、通讯、电梯、消防等设备。 2、土地的所有权种类： 国有土地，集体土地。 3、土地使用权的获取方式： 征用、划拨、出让。 其中，以出让方式获取土地使用权，目前已经实行?°招拍挂?±的方式 进行，即以招标、拍卖、挂牌的方式进行出让，协议出让已经停止。 4、生地与熟地： 熟地是指已经拆迁完毕，达到?°三通一平?±施工条件的土地。 生地则是相对应熟地而言的，是指尚未具备上述施工条件的土地。 三通一平：水通、电通、路通，场地平整。 七通一平：给水通、排水通、电通、路通、燃气通、通讯通、供热 通，场地平整。 5、房地产按用途划分的类型: a.居住房地产（普通住宅，高级公寓，别墅等）； b.商业房地产（写字楼，旅馆，商店，影剧院等） c.旅游房地产（公园，风景名胜，历史古迹，沙滩等） d.工业房地产（厂房，仓库，） e.农业房地产（农场，林场，牧场，果园） f.特殊房地产（学校，教堂，政府机关办公楼等） 6、土地使用权出让的使用年限： 居住用地70年； 工业用地50年； 教育，科技，文化卫生，体育用地50年； 商业，旅游，娱乐用地40年； 综合或其他用地50年； 7、拆迁补偿的方式： 货币补偿、实物补偿（回迁、搬迁）。 目前较多采用货币补偿方式。
最全最新房地产基础知识及常用名词 1、房地产： 是指土地、建筑物及其他地上定着物的统称，包括物质实体和依托于物质实体上的权益，房地产与建筑物密不可分。 上述定义中的地上定着物，是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性，地上定着物包括为提高房地产的使用价 值而种植在土地上的花草、树木或人工建造的庭院、花园、假山，为 提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的水、暖、电、卫生、通 风、通讯、电梯、消防等设备。 2、土地的所有权种类： 国有土地，集体土地。 3、土地使用权的获取方式： 征用、划拨、出让。 其中，以出让方式获取土地使用权，目前已经实行“招拍挂”的方式 进行，即以招标、拍卖、挂牌的方式进行出让，协议出让已经停止。 4、生地与熟地： 熟地是指已经拆迁完毕，达到“三通一平”施工条件的土地。 生地则是相对应熟地而言的，是指尚未具备上述施工条件的土地。 三通一平：水通、电通、路通，场地平整。 七通一平：给水通、排水通、电通、路通、燃气通、通讯通、供热 通，场地平整。
5、房地产按用途划分的类型: a.居住房地产（普通住宅，高级公寓，别墅等）； b.商业房地产（写字楼，旅馆，商店，影剧院等） c.旅游房地产（公园，风景名胜，历史古迹，沙滩等） d.工业房地产（厂房，仓库，） e.农业房地产（农场，林场，牧场，果园） f.特殊房地产（学校，教堂，政府机关办公楼等） 6、土地使用权出让的使用年限： 居住用地70年； 工业用地50年； 教育，科技，文化卫生，体育用地50年； 商业，旅游，娱乐用地40年； 综合或其他用地50年； 7、拆迁补偿的方式： 货币补偿、实物补偿（回迁、搬迁）。 目前较多采用货币补偿方式。 8、在什么情况下，国家可以收回有限制出让的土地使用权： a.土地使用届满（如果在土地使用权届满以后，再重新交纳规定金额的土地出让金，出让金视该地段标的收取，就可以继续使用） b.根据社会公共利益的需要依照法律程序提前收回 c. 因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回 9、土地出让金：
房地产专业知识200问 1、房产 是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。 2、地产 是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。 3、房地产 是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。 4、房地产业 是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。 5、房地产开发 是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。 6、土地开发 是将“生地”开发成可供使用的土地。 7、土地所有制 现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体制（即集体所有）两种形式。其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有；矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，由法律规定属于集体所有，森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。但地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位和个人所有。因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。 8、集体土地 是指农村集体所有的土地。 9、征用土地 指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。 10、土地的使用年限是如何确定的？ 凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。 11、房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？ 房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为50—70年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。 12、合作建房
、填空题 1、1亩约等于（）平方米。【填空题】 667 2、1公顷等于（）平方米，约等于15亩。 10000 3、现在最常用的付款方式有一次性付款，，分期付款，三种。 按揭贷款 4、按用途房地产的类型可划分为以下5种：居住房地产、商业房地产、旅游房地产，工业房地产，农业房地产 5、七通一平：是指暖气通，水通，排污通，通讯通，路通，电通，天然气通，场地平整。 6、房地产又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括土地，建筑物及地上附着物，房地产附带的各种权利。 7、商品房五证包含： 国有土地使用证； 建设用地规划许可证； 建设工程规划许可证； 建设工程开工证； 商品房预售许可证。 8商品房两书包含： 商品房质量说明书； 商品房使用说明书； 9、客户首次购房，首付需付几成？ 20%|2成|两成 10、做销售，一个中心是：；二个能力是：应变能力、协调能力； 以客户为中心 11、客户买房三个重要原因：认可地段；认可（）；认可价格。 产品 12、介绍产品着重：地段环境交通配套设施价格/价值房屋设计主要建材。
、判断题 1、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。（V） 2、净高是下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。（X） 3、一级市场是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场。（X） 4、三通一平时指水通、电通、路通、道路平整（X） 5、得房率是买房比较重要的一个指标，一般来说得房率越高越好。（V） 6、业主是指物业的所有人，即房屋所有权人和土地使用权人，是拥有物业的主人。（V） 7、层高小于或等于 2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室不算建筑面积。（V ） 8中国工商银行规定，贷款年限最长可以贷 30年，贷款人年龄不得超过 60岁。（V） 9、房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场。（V） 10、进深指一间房屋两条横向轴之间的距离。（G） 11、客户心理变化 5个过程：注意-兴趣-欲望-决心-行动。（V） 三、选择题 一、单项选择题（每题1分，共10分） 1、房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，包括（D）和依托于之上的各种权益。 A、土地 B、房屋C房地产D、物质实体 2、建筑物包括房屋和（C）两大类。 A、其他地上定着物 B、建筑配件 C、构筑物 D、建筑设备 3、房地产的独一无二性是由（B）派生出来的。 A、易受限制性 B、不可移动性 C、供给有限性 D、价值量大 4、不动产物权中最主要、最核心的权利是（B） A、使用权 B、所有权C物权D、抵押权 5、设定房地产抵押权、典权等权利时，权利人应申请（D）登记。 A、注销 B、转移C变更D、他项权利 6、下列不属于土地使用权出让方式的是（C）。 A、招标 B、拍卖C划拨D、协议 7、正式宣布将实行住宅商品化的政策是在（C）年
、房地产：（房产和地产地统称） 土地及其地上定着物地统称.房地产与建筑物密不可分. 、土地地所有权种类： 国有土地，集体土地. 、土地使用权地获取方式： 征用、划拨、出让. 、生地与熟地： 熟地是指已经拆迁完毕，达到“三通一平”施工条件地土地. 生地则是相对应熟地而言地，是指尚未具备上述施工条件地土地.（城市中尚待拆迁地土地又叫做毛地） 三通一平：水通、电通、路通，场地平整. 七通一平：给水通、排水通、电通、路通、燃气通、通讯通、供热通，场地平整. 、拆迁补偿地方式： 货币补偿、实物补偿（回迁、搬迁）. 目前较多采用货币补偿方式 、土地地使用年限： 住宅用地：年；商业用地：年；工业用地：年. 、土地成本地构成： 土地出让金拆迁补偿费用. 、土地出让金： 指市县级人民政府土地行政主管部门将土地使用权出让给土地使用者，并由土地使用者按规定地标准向国家缴纳地土地出让地全部价款.文档来自于网络搜索 、产权及房产种类： 房产证可分为商品房、房改房、村民自建房三种形式. 房产证实行两证分离，即将房产与地产分离办证，房产所有者持有“房屋所有权证”、“土地使用权证”两种证件.文档来自于网络搜索 房屋产权：指房产地所有者按照国家法律规定所享有地权利，也就是房屋各项权益地总和.即房屋所有者对该房屋财产地占有、使用、收益和处分地权利.文档来自于网络搜索公房：也称公有住房、国有住宅，指由国家及国有企业、事业单位投资兴建销售地住宅，在住宅未出售之前，住宅地产权归国家所有.文档来自于网络搜索 使用权房：由国家及国有企业事业单位投资兴建地住宅，政府以规定地租金标准出租给居民地公房. 共有房产：两个或两个以上地人对同一项房产共同享有所有权. 现房：指开发商已办妥房地产权证（大证）地商品房. 期房：指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大证）为止地期间.外销房：由房地产开发企业建设地，取得了外销商品房预（销）售许可证地房屋，外销商品房可销售给国内外（含港澳台）地企业、其他组织和个人.文档来自于网络搜索 内销房：由房地产开发企业建设地，取得了商品房预（销）售许可证地房屋，内销商品房可出售给当地企事业单位和居民.文档来自于网络搜索 准现房：指房屋主体已基本封顶完工，小区内地楼宇及设施地大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段地房屋.文档来自于网络搜索 、价格：价格地种类很多，如均价、起价、开盘价、清盘价等 均价：指各单位地销售价格相加之后地和除以单位建筑面积和.可以反映一个楼盘整体价格
房地产业务基础知识 100问答
房地产业务基础知识100问答 余源鹏房地产大讲堂 作者介绍 余源鹏，中国房地产实操型理论研究大师，近百本房地产图书主编，房地产综合服务门户网站总裁，广州市智南投资咨询有限公司总经理。1978年出生于广东省潮州市饶平县黄冈镇，本科毕业于哈尔滨工业大学土木工程学院建筑工程专业，结业于中山大学企业管理（营销管理方向）研究生进修班。房地产基础知识课程主要包括以下四个部分的内容： （1）房地产及其产权基础知识 该部分主要包括房地产概论、地产基础知识、房产基础知识、产权及登记基础知识、商业地产基础知识和其他地产基础知识等内容。 （2）房地产开发全过程基础知识 该部分的内容主要讲述房地产开发经营概论、房地产开发项目的立项和可行性研究、国有土地使用权的取得和国有土地使用权证的办理、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的办理、施工招标与建筑工程施工许可证的获取、商品房预售与商品房预售许可证的办理、竣工验收与交付使用、房地产证的办理、物业管理与房屋修缮等内容。 （3）房地产交易与营销基础知识
该部分的内容主要讲述房地产销售、商品房买卖合同、房地产转让、房地产抵押、房地产抵押贷款、房地产交易的相关税费、房地产中介服务、房屋租赁、房地产价格、房地产市场营销等内容。（4）房地产规划与建筑工程基础知识 该部分的内容主要讲述房地产规划、房屋建筑学、房屋面积计算、建筑材料与设备等内容。 26、共有建筑面积的组成？ 答：共有建筑面积分为应分摊的共有建筑面积和不应分摊的共有建筑面积。 应分摊的共有建筑面积：1、共有建筑面积的一般内容：幢内的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变配电室、设备房、公共门厅、过道、地下室公共设施用房、值班警卫室等，以及在其它功能上为整幢、某一层或某几个单元服务的为基本生产或生活必需的公共用房和管理用房的建筑面积。2、共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。 不应分摊的共有建筑面积：1）、独立使用的地下室或为多幢服务的地下室（地下车位、车库、仓库、自行车或摩托车集中停放部位等）、地上杂物间、车棚、车库、为他幢和多幢服务的警卫室、管理用房、公共设施用房等。2）、作为人防工程（含平战两用）的地下室、避难层（室）以及分期建筑工程中的跨期服务的公共设备用房和管理用房等。3）、按规划批建层高建设的层高大于2.20米的技术（结构）转换层、避难层、室内"空中花园" 以及底层架空用作
第一章房地产基础知识 一、房地产的概念 房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物包括物质实体和依托于物质实体上的各种权益。 1、房产：是指建筑在地面上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库、商业、服务、文化、教育、办公房等、 2、地产：是土地和地下各种基础设施的总称，包括供水、供热、供电、排水、排污等地下管线以及地面道 路等。 二、房地产开发 1、房地产开发的概念： 房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设的行为。 2、房地产开发的原则： 房地产开发必须遵循以下原则： A、严格执行城市规划的原则； B、讲求效益的原则。房地产开发应当将经济效益、社会效益、环境效益有机的结合起来； C、全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。 3、土地征用的审批权限： 征收下列土地，由国务院批准： A、基本农田； B、基本农田以外的耕地超过35公顷的； C、其他土地超过70公顷的。 征用条款规定以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。 三、房地产投资 1、概念： 地产投资是指投资者将资本投入到房地产业，以期在将来获得不确定的收益，就是将资金用于房地产开发经营中的行为。 2、特点： A、投资成本高 B、投资回收期长 C、投资风险大 D、收益性好
3、储蓄和投资的比较： 4、不同类型房地产销售收益不同，影响因素也不同： A、花园公寓影响因素；销售时机 B、写字楼影响因素：地段、商圈、价格等 C、商业：商圈、楼层、临街状态等 D、住宅：质量、户型、朝向、设备、配套、环境、交通、人文、价格等 E、酒店：地段、价格、配套、服务等 四、房地产开发程序 1.企业注册：有1000万以上的注册资本； 2.立项审批； 3.工程建议书批准之后，向城市规划经管部门申请建设用地选址； 4.在向计委、建委报可行性研究报告之前，需与市供电局、市政工程局共同确定“四源”（供水、供电、供 气、排污）供应的可行性； 5.在办理建设用地选址的同时，向计委、建委申请可行性研究如报告审批。同时提交工程建议书及批准文 件； 6.建设用地选址批准之后，向城市规划部门申请办理建设用地规划许可证（市规委）； 7.向土地经管部门办理建设建设用地批准书； 8.申请建设用地批准书的同时，向城市规划部门申请建设工程规划设计条件，并预交50%的建设工程规划 许可证执照费； 9.依法取得土地使用权，领取国有土地使用证（国土资源局）； 10.领取房地产开发手册。房地产开发企业应将有关内容如实填入手册，每半年按工程各实施阶段送主管部 门验核； 11.领取拆迁、办理拆迁工作； 12.向城市规划经管部门申请审定规划设计技术方案； 13.向城市规划经管部门办理建设工程规划许可证（规委），交纳执照费； 14.与四源程序工业主管部门签订提出供四源的协议； 15.到建委办理建设工程开工手续领取开工证（建委）； 16.持开工证到市政有关部门交纳四源建设费和其他费用； 17.到招投标办公室办理建设工程施工招投标手续； 18.申请办理商品房销（预）售许可证（建委）； 19.工程竣工验收：工程验收、质量验收（市质量监督站）； 20.取得竣工验收备案表。 五、五证、两书、一表 1、五证 A、国有土地使用证：
房地产基础知识100问 1.房地产 指房产和地产的总称（又称不动产）。房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。 2.房地产的三种存在形态 单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体 在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施，房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。 1）土地开发：将生地（不具备使用条件的土地）开发成可供使用的土地。 2）房屋开发：由买得土地使用权的发展商，对土地进行平整，修路铺设上下水管道及热力网，然后建造各类房屋以及公共设施。 3）房地产二次开发：指先将生地开发成熟地（具备使用条件），然后再进行拍卖和出租，由买地者去建造房屋。 4）房地产一次开发：一次性边土地、房屋开发完成。 8.房屋的结构材质 钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他；或者砖混结构、框架结构、钢架结构 9.土地分类 1）开发利用：生地和熟地； 2）建筑功能：建筑用地和非建筑用地； 3）用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等；
10.土地使用权的定义 土地所有者根据土地分类依法对土地经营、利用和收益的权利。两种形式：集体所有制和国家所有制。集体所有制指农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；国家所有制指城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。 11.土地使用权出让 指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。出让交易双方是国家和用地单位或个人。12.土地使用权获得的方式 划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议（如200-250万/亩）、招标（提出底价，根据使用用途和价格取得）、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）； 13.土地使用年限 土地使用年限（土地使用出让年限）是指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约定土地使用者可以使用的年限。 14.土地使用年限几种情况 几种情况：a、居住用地70年；b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年； c、商业、旅游、娱乐用地40年；（PS：使用用途需转换的要补年限地价的差价，国家指定的则遵照执行；） 15.土地使用年限到期后的处理方式 a、国家有权无条件的收回该土地； b、建筑主体经质控部门检验后不属危房； c、项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。（PS：b、c条完全存在的情况下，以当时的地价购买使用年限，年限由政府规定，否则无条件收回；） 16.土地产权 土地产权包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租赁权。土地国家所有权的定义是什么？土地所有权含有法律意义上和经济意义上的所有权双重含义。法律意义：土地所有者将土地当成自己的财产，并将其实行占有、垄断、拥有对土地支配的权利。经济意义：指土地所有者凭借对土地的垄断获得一定的经济收入的权利。 17.地上权 地上权：指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质就是土地使用权； 18.地役权 地役权：指利用他人土地供自己使用的权利； 19.抵押权 抵押权：指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利；20.租赁权 租赁权：指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即取得该块土地的租赁权； 21.土地国家所有权 土地国家所有权：指作为土地所有者的国家，对自己所有的土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 22.土地集体所有权 土地集体所有权：指农村劳动群众集体经济组织，在法律规定范围内对自己所有土地享有占有、使用、收益和处分的权利。 23.商品房 商品房是指开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设，并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是在获取房产证后，可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。