国内外著名工业园区开发模式研究(世联)2011-157页

第二章 工业园区理论及概念辨析第一节国内外工业园区理论研究和实践发展一、国外工业园区理论研究与实践发展（一）国外工业园区发展理论1．产业区及新产业区理论产业区理论是以马歇尔的新古典经济学产业集聚理论为基础的，马歇尔在《经济学原理》（1890）中将大量种类相似的中小企业在特定地区的集中现象，叫作“产业区”。

马歇尔探讨了产业集群的经济效益和动力机制，他强调通过企业在地理上的集中引起的外部性导致整个产业平均成本下降，他将产业区的集聚归结为企业追求外部经济规模，即企业层面的规模报酬不变，社会层面的规模报酬递增。

这种规模效应主要体现在市场、劳动力等方面。

在此基础上，马歇尔的最大贡献是重点强调了产业区内产业集群特性，发现了产业集群带来的“新鲜的产业空气”。

遗憾的是,以外部经济性为基础的产业区理论由于缺少严格的数理表达方法,而被主流的新古典经济学派所忽略,直到20世纪30年代末，胡佛将聚集经济分解为内部规模经济、地方化经济和城市化经济,产业区理论才再次引起学者们的注意,而此时美国“硅谷”、英国剑桥科学园、法国的索菲亚·安蒂波利斯科技城、加拿大的“北硅谷”、日本的筑波科学城等园区的成功也为产业区经济理论的发展提供了更为广阔的实验场地。

随着新技术革命的兴起，人类进入了20世纪70年代，在传统的工业化地区遭受世界经济危机打击出现衰退的时候，在意大利东北部经济却呈现增长势头。

这些地区企业以中小企业为主；产业结构以新兴手工业为主，具有较高的技术含量；企业之间由于互相信任使有稳定协作关系的网络十分发达。

由于这个地区有数量众多的工业小区，且每个都有与马歇尔产业区类似的特征，又由于这些地区为新兴产业区，故又被称为新产业区。

1977年,意大利社会学家Bagnasco首次对新产业区现象进行了研究,随后意大利另一学者Bacat-tini于1978年明确提出了新产业区的概念。

定义为:“新产业区是具有共同社会背景的人们和企业在一定自然地域上形成的社会地域生产综合体。

产业园区开发模式产业园区开发模式提要：工业园区开模式，是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体产业园区开发模式根据国内外工业地产开发建设的经验，工业地产开发常见的四种模式有4种，即工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。

1•工业园区开发模式工业园区开模式，是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。

因为工业园区开发并不属于简单意义上的工业地产开发，而更多的是基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置的。

各类工业园区作为本地区国内外经济的交汇点，是我国价值链中具备良好的辐射、示范和带动作用的重要环节，是促进区域经济发展的强有力的推动方器。

其主要特性表现为此类工业地产开发都是在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。

这类的案例可以参照中国各省市各级政府下所建立的各种各样的大大小小的工业园区项目。

2•主体企业引导模式主体企业引导模式，一般是指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。

当然很多时候，此类主体企业为所在地政府的引导与支撑从而进行相应地工业地产开发。

如上海金山的上海石化工业园区，其即为在上海石化龙头企业的带动下，做大做强石化企业，同时进行相关行业延申及细化，进而达到整个产业链的完善与发展，为实现整个金山“大石化战略”发展目标奠定坚实的基础。

3•工业地产商模式工业地产商模式是指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开利润。

工业园区开发与盈利模式研究报告第一篇：工业园区开发与盈利模式研究报告工业园区开发与盈利模式研究报告一、工业园区开发模式（一）工业地产商开发模式简单流程：政府供地→开发商→开发项目→招商入驻工业地产商模式是指房地产开发企业在工业集中发展区内获得土地资源后，以政府为支撑，与政府共同出资成立项目公司，进行项目内部的道路、绿化、商业娱乐等基础配套设施及办公场所的建设，然后以租赁、出售等方式进行项目的经营管理，然后获取利润。

例如成都置信，成都较早也较为专业的工业地产开发商，目前主要操作的项目青羊工业总部基地，位于青羊工业集中发展区的核心区域，占地933亩，建筑形态以工业总部大楼为主，辅以灵活分割的小总部工业空间，已经成功引进了包括招商银行、葛洲坝集团等在内的76家优秀企业。

而其另外一个项目青羊税源总部基地也已经亮相，近期将开始招商。

（二）政府独立开发模式简单流程：政府→投资公司→开发项目→招商入驻此种模式，是指各级政府基于本区域的经济建设、社会发展和市民就业等综合因素考虑，直接成立投资公司，打造特定类型的总部经济基地，独立进行建设、招商等运作，吸引税收，推动区域经济的发展。

此种模式最大的优点就是相关的产业政策支持和税收优惠等是直接与政府挂钩洽谈，弹性空间较大。

例如西部智谷，由武侯区成立成都武侯工业园投资开发有限公司开发建设，定位为知名企业区域经济总部聚集区、技术研发及服务外包中心、IT软件动漫创意产业园、中小企业创业基地，主要针对高科技类型的企业进行招商。

（三）综合开发模式简单流程：政府→投资公司（管委会）①→开发项目→招商入驻②→开发商→开发项目→招商入驻综合运作模式是指对集中工业园区开发模式进行综合运用的工业地产开发模式。

由于工业地产项目具有建设规模大、招商范围广、资金要求大等特点，既要求在土地出让、税收优惠等政策方面得到政府的有力支持，又需要在资金投入方面有保障，能跟上建设开发的进度，还最好有运营工业地产项目的经验保证。

国外工业园区的发展概况一、国外工业园区发展概况人类自诞生以来，经历了原始文明、农业文明和工业文明等不同的发展时期。

在人类社会不断进步的漫长历史中，人类通过生产活动与生活活动及自然环境发生物质和能量的交换，这些活动不断地改变着自然环境，并对全球环境系统产生不同程度的扰动。

特别是进入18世纪后，随着工业革命的不断推进，人类逐步建立了庞大的社会经济系统，作为工业集中地的工业园区也逐渐发展起来。

工业园区起源于二战后的西方发达国家。

在战后的经济复兴和城市重建过程中，人们更加注重依靠城市规划和区域规划理论来指导城市建设，强调城市功能的合理布局，特别是高速公路和先进运输设备的发展，使适度远离城市的工业园区得到了发展。

1、起步阶段(1950年代——l970年代)1950年代末，出口加工区在一些发展中国家和地区兴起，工业园区作为一种发展手段被广泛采用。

1959年爱尔兰兴建香农国际机场自由贸易区，贸易区既可进行转口贸易、储存，又可进行加工，区企业享受财政上的优惠政策，这种产业区形式的出现标志着出口加工区的正式诞生。

是亚洲最早兴办出口加工区的，而且在1965年制定了《出口加工区设置管理条例》，高雄、新竹、台中等分别建立了出口加工区，而且均业绩斐然，成为早期工业园区的典。

国、新加坡等国纷纷效仿，广泛通过工业园区(又称工业团地)的形式发展各类制造业。

随着欧美日等国产业结构的升级，一些劳动密集型和处于成熟期的技术密集型产业被逐渐转移到亚太地区的发展中国家，这进一步带动了这些国家的工业园区的建设，从而使一些发展中国家完成了向工业化国家的转型，成为新兴工业化国家。

2、转型阶段(1970年代——1980年代)到1970年代后期，随着能源危机和全球竞争局势的影响，以及高新技术产业的发展，大多数国家和地区迫切需要进行产业结构调整，因此，一些经过精心规划、环境优美、区位良好、以充分的绿色空间为特征的高新技术工业园区在城市郊区发展起来。

国内外开发区模式比较及经验典型案例研究------------------------------------------作者xxxx------------------------------------------日期xxxx“国家综合配套改革试验”专题国内外开发区模式比较及经验:典型案例研究设置开发区是促进区域发展的一种方式,有利于带动区域经济的发展,形成辐射作用,并带动其他区域的发展.从国内外开发区的形成和发展来看，一些典型开发区具有不同的发展模式,市场和政府在开发区中的作用也因为区域经济发展的不同阶段、市场经济的成熟程度而有所差别。

通过比较研究国内外开发区模式，总结其成功经验，可以为目前国家综合配套改革试验区的改革提供有益启示。

一、国外开发区模式ﻫ (一)美国硅谷１、硅谷概况ﻫ硅谷位于美国加利福尼亚州旧金山以南,包括圣塔克拉拉郡及其与圣·蒙特尔、阿拉米达、圣塔克鲁兹等郡邻近的部分，总面积约388０平方公里,人口243万(200５年)。

硅谷是世界一流园区的典型代表,是世界其他国家和地区进行高技术开发所效仿的对象。

ﻫ20世纪５0年代初到60年代末是硅谷崛起和初步发展时期.硅谷的发展模式，即“学术－工业综合体”，以及风险资本与创新公司的初步结合基本定型.2０世纪70年代初到８0年代中期，是硅谷的大发展时期.19７１年微处理器的发明使生产微机成为可能。

微处理器使硅谷从而也使整个美国进入了微电子时代.２0世纪８0年代到９0年代中期,硅谷由低潮重新走向高潮,软件业的崛起很快使硅谷度过了危机,硅谷的非物质化进程，使硅谷率先进入了“信息社会"。

２0世纪90年代中期到现在，硅谷大规模进入网络时代，网络时代又带来了软件业的昌盛。

这是软件业和网络业同时大发展时期，也是硅谷的社会文化和人们的思维领域发生根本变化的时期。

ﻫ 2、硅谷的发展模式硅谷成功的原因得益于大学、政府的作用和风险资本投资、战争政治环境以及创新企业家的革新等,但从发展模式看，主要有以下三种:(1)从机制上讲，硅谷首创了一种科、技、产三位一体的发展模式，其中政府起重要的中介力量.这种“硅谷现象"是科技发展的一种新的社会形态，也是整个高科技产业发展的最大特色。

国内外园区开发的几种模式我国各地区在进行产业园区开发时，借鉴了欧美、日本、韩国、台湾地区等建设的经验，并结合本地区的社会制度、文化制度、经济实力等现实条件，形成了多种符合我国国情、促进本地区发展的产业园区开发模式，这些开发模式可以归纳为三类：企业主导模式：不改变原行政管理体制，委托企业进行园区开发管理，如上海漕河泾、闵行和虹桥开发区。

这一开发模式适用于功能定位比较单一的小规模开发，但难于适应跨行政区划的综合开发要求。

政府主导模式：管委会兼具管理者与开发商的双重功能，两块牌子一套班子，如上海青浦工业园区、上海宝山工业园区。

这一开发模式具备集中统一、权威性高、规划性强、办事效率高的特点，在开发初期管理者的能动作用较大。

但也有缺乏灵活性和创造性、活力不够的缺点，容易导致机构膨胀，政企不分。

政企混合模式：管委会只负责行政管理事务，园区开发由独立的开发公司承担，如苏州工业园区，管委会负责制定规划和政策、提供公共服务，开发由中新合资开发公司承担。

这一开发模式既发挥了政府的作用，同时也发挥了市场的作用，权责明确，有利于引入多元投资主体实施综合性、大规模成片开发，总体效果好。

但在政企关系协调上要求较高。

对比三类开发模式的优劣势，结合地区的经济实力、政治制度环境、市场发育程度、市场中介组织体系，以及集聚区的特点和开发要求，选择建立高效灵活、贴近市场的开发体制。

具体步骤为：在当地市政府领导下，由市政府部分领导成员组成产业园区领导小组，负责园区的纲领性、政策性工作。

在园区领导小组下，成立园区管委会，具体负责园区的各项工作，包括制定园区整体规划、落实开发政策、组建各部门、招商引资和日常管理等。

在集聚区领导小组之外，成立由关键政府部门领导、核心行业专家、关键驻商代表组成的顾问委员会，顾问委员会与集聚区领导小组共同对园区管委会的工作给予指导、建议。

园区管委会下设管理办公室、园区开发公司，引进现场办公政府部门，组建民事办公室。

目前工业园的开发模式和国家政策一：开发模式1.1工业园区开发模式此类工业地产开发都是在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。

1.2主体企业引导模式指在某个产业领域具有强大综合实力的企业，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。

1.3工业地产商模式工业地产商模式是指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开利润。

1.4综合运作模式由于工业地产项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备工业项目的经营运作能力的保证，因此，会对以上各种开发模式综合使用。

二河北省（福建）第一中小企业工业园项目开发模式建议2.1现时转让。

从目前本工业园土地成交的价格来看，目前的成交价位在8万/亩左右。

如果现时能以这种价位成交，虽然不能实现利润最大化，但是可以减少政策的加紧而带来的风险。

2.2立项，做好规划后转让项目。

不过此方式的成功的可能性不大。

2.3两手准备。

分多期规划，前期做工业规划，在工业地产开发几年后，项目周边环境成熟，相关政策允许的情况下，把预留用地转为住宅用地，再进行房地产开发。

2.4立项、规划后再和政府合作招商。

这种方式是一种长期运作的模式，也是摆脱目前政府催促加快开工的方法。

先把整个地块立项规划为科技园，做好项目规划，在完成七通一平后，由红苹果公司作为进驻的龙头企业，利用红苹果公司和河北福建商会的影响力和自身资源对外招商。