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上海城市更新的问题及对策研究—以虹口区北外滩街道为例摘要城市发展的不同阶段由城市更新串联，随着城市化进程的不断推进，从最初的异地搬迁到货币实物安置并举再到城市更新，推动城市更新的因素逐渐增加，其辐射范围也越来越广。
目前，土地资源被框定在一定范围内，如何实现城市发展的新目标，是多数城市突破传统的增量模式，在有限土地资源中寻求发展过程中的一大难题。
本文对城市更新项目进行探究，且以上海虹口区北外滩街道为例，探究城市更新中存在的问题，并提出相应的策略。
关键词：城市更新;城市规划;房屋改造;房屋征收;更新策略AbstractThe different stages of urban development are connected by urban renewal. With the continuous advancement of urbanization, from the initial relocation to housing collection to urban renewal, the factors that promote urban renewal are gradually increasing, and the radiation range is also wider. At present, land resources are framed within a certain range. How to achieve the new goal of urban development is the incremental mode in which most cities break through the tradition and seek to find a major problem in the development process of limited land resources. This paper explores the issue of urban renewal, and takes the North Bund Street in Hongkou District of Shanghai as an example to explore the problems in urban renewal and propose corresponding strategies.Key words：Urban renewal; urban planning;housing renovation;housing resettlement;renewal strategy目录一绪论 (1)（一）研究背景、目的及意义 (1)1、研究背景 (1)2、研究目的 (2)3、研究意义 (2)4.研究方法 (3)（三）研究特色 (3)二上海市城市更新历程和政策演变 (3)（一）房屋拆迁阶段 (4)（三）城市更新阶段 (5)（四）城市更新政策演变 (6)5、城市更新改造政策 (8)三虹口区北外滩街道城市更新现状 (9)（一）虹口区北外滩街道概况 (9)（二）虹口区北外滩街道房屋征收典型案例分析 (9)“从房屋安置到货币安置”全市首个旧改新政调整的试点基地 (9)——虹口区117街坊房屋征收案例 (9)（三）房屋征收过程中存在的主要问题及原因 (11)2、改造更新时间冗长 (12)4、法律保障缺乏 (13)四国内外城市更新经验借鉴 (13)（一）国外城市更新经验借鉴 (13)1、英国“社区建筑”城市更新研究 (13)（二）国内城市更新经验借鉴 (14)1、深圳市城市更新单元的制度创新 (14)五上海城市更新对策建议 (16)（一）合理制定城市更新总体规划 (16)（二）加快整体更新改造推动进度 (17)（三）积极推动相关法律法规规范 (17)（三）加大推进社区规划师制度 (18)结语 (19)尾注 (20)一绪论（一）研究背景、目的及意义1、研究背景我国城市的历史悠长，城市建设也历经许久。
上海市北外滩地区地下空间控制性详细规划上海市北外滩地区地下空间控制性详细规划规划方案纲要:一、现状背景分析二、规划总则三、需求预测四、总体布局五、专项规划六、地下空间竖向控制规划七、节点详细规划八、规划实施措施九、附则区位条件北外滩区域，地处上海市城区的中心部位，位于虹口区的东南部，与外滩地区接壤，并与浦东陆家嘴地区遥相呼应。
与外滩、浦东陆家嘴CBD地区形成上海的“黄金三角”，是虹口区最具景观资源和商业、办公、经济较为发达区域，也是虹口重点发展两翼的重要组成部分。
一、现状资源及背景分析规划范围北外滩地下空间规划范围东起大连路、秦皇岛路，西至吴淞路，南起黄浦江、苏州河，北邻东长治路、长阳路，东西长约23>.5公里，南北宽约400米，规划用地面积约134公顷，岸线长度约为3公里。
一、现状资源及背景分析本规划中，东起大连路、秦皇岛路，西至河南北路，南起黄浦江、苏州河，北邻周家嘴路做为研究范围，针对人防做了细致的分析。
重点地区集中国客中心和白玉兰地块以及公平路公交综合体，主要以航运商业为主，结合本区内4个轨道交通站点开发配合地下商业开发。
地下利用重点区域一、现状资源及背景分析一、现状资源及背景分析土地使用现状地下空间现状分布一、现状资源及背景分析一、现状资源及背景分析公交现状分析客流主要集中在东西向的长治路、长阳路、大名路、杨树浦路等道路上，上下班高峰时段形成拥挤 .一、现状资源及背景分析人防现状分析一、现状资源及背景分析道路系统规划一、现状资源及背景分析存在问题道路交通地区内道路宽度小，且畸形交叉口比较多，道路通行不畅，影响了路网功能的发挥;道路网功能不完善，迫使大量的交通集中在干路上，造成干路上交通压力巨大，高峰小时道路上交通堵塞严重;另外由于地形因素，通向市中心的过境交通主要集中于长治路、大名路这两条东西线道路上，形成较大的道路流量，从而造成高峰时段交通阻塞;本地区与周边地区交通联系不便捷，交通手段单一，道路上早晚交通“潮汐”现象严重，苏州河桥梁成为交通“蜂腰”。
某某年上海虹口区住宅项目策划建议书虹口的经济以繁荣的商贸业驰名中外，著名商业街四川北路，万商云集，名店汇聚。
以箱包、服装、与高科技产品为代表的城市型工业迅速进展，大柏树工贸中心辐射全国，吴淞路、四平路外贸商务金融功能已具规模，全区综合经济实力明显增加。
房地产业异军突起，曲阳、凉城、丰镇、广粤等一批新型住宅区如雨后春笋拔地而起，园林绿地星罗棋布。
虹口区部分地区操纵性全面规划简介一、同心地区规划同心地区规划总用地172.7公顷。
将调整用地布局，增加商业、文化设施，充分发挥土地级差效益。
操纵工业用地，调整工业布局，引导工厂企业置换。
保留的工业用地，要求企业改进工艺，对污染进行治理，规划为一类工业用地，即对环境无污染的工厂企业，规划工业用地从现状67.8公顷调整为21.2公顷，建筑面积34.8万平方米。
将改善城市环境质量，增加公共绿地，建成以市场为主，工业为辅，并有相当数量住宅的综合功能区。
二、四川北路地区规划四川北路处于中心商业区的范畴，与上海的CBD地区毗邻，规划可建面积300—360万平方米。
其中，商业、服务、文化、娱乐96万平方米，办公贸易信息80万平方米，住宅150万平方米。
地区性质：四川北路是上海市中心要紧闹市之一，是上海第三条商业大街，通过规划使四川北路逐步改造为具有专业特色的大、中型的商业中心，并兼顾文化娱乐。
该地区应强化商业设施，合理布局公共建筑，充分发挥土地的级差效益。
规划调整一部分居住、工业等用地性质，增加公共建筑用地，从而完善、强化高级商业、文化设施。
地区结构：城市商业中心应满足不一致城市活动的需要。
规划中以四川北路主轴，向东西两侧街坊纵深进展。
整个地区在综合开发的前提下，分为三个功能各有侧重的区段，同时形成五个商业购物活动中心，在各个中心安排一定规模的商场，带动整个四川北路地区的繁荣三、北外滩地区规划北外滩，以吴淞路为界，南临黄浦江、北至唐山路、东到大连路、秦皇岛路，规划用地2.4平方公里。
上海国际旅游度假区北片区规划与设计规划设计说明2016.01.20基地现况 – 东侧植被茂盛，水系清晰拆迁平整地适宜开发五灶港现状大水系可保留， 唯过于平直，景观价值待提升沿高速路绿廊景观资源较好 值得保留川展路路树茂密，结合景观设计进行保留基地现况 – 中段多为拆迁后素地，水系逐渐遭阻断拆迁平整地适宜开发五灶港可保留现状大水系， 唯过于平直，景观价值待提升围场河具景观价值，唯过于平直，景观价值待提升基地现况–北侧生态廊道部分遭劫断，小水系及植被茂盛可拆除建筑生态景观+高压电塔可保留大水系基地现况–西段仍有田园景致，水系已完全阻断拆迁平整地适宜开发可保留现状大水系可保留农林景观可保留湿地景观沿高速路绿廊景观资源较好值得保留基地现况–西北角系统交流道及大型高压电走廊，环境条件不佳湿地景致，可结合景观设计进行保留沿高速路绿廊景观资源较好值得保留田园景致，结合景观设计进行保留围场河具景观价值，唯过于平直，景观价值待提升基地现况–向南虽有著名迪斯尼天际线，唯设备用房造成视觉干扰可保留生态湿地/农林景观绿化带不足以遮挡对岸视线管理设备用房景观面为视觉不利因素城市自然公园北片区发展关键字精致休闲时尚引领生态优先传统实践议题 1 重建场地生态体系议题 2创造东西场地景深议题 3优化内外交通动线议题 4构建弹性发展结构议题 5调适视觉不利因素基地设计议题Design Issues▪沿北侧构建完整的外环林带，发展集中于五灶港南侧原有建设用地，保育现有生态及林地▪保留骨架水系，保证区域性水系结构，骨架水系与设计水系互相联系，相对独立▪贯通水系，增加水循环和水动力，局部连通林地内湿地体系，提升水质 ▪西侧堆山造景，隔绝噪音及废气，改善片区环境品质设计策略设计议题1 重建场地生态体系Design Issue1: To Rebuild the Eco-system of the Site骨架水系净化湿地骨架水系净化湿地设计水系骨架水系 水系净化方向湿地 景观水系 建议开发地块外环绿地近郊绿环外环绿地近郊绿环设计议题2 创造东西场地景深Design Issue2: To Create A Depth of Field in the East-West Direction on the Site 设计策略▪利用借景手法及视觉引导，打造东西向景深，创造场所的尺度感▪创造内部景观体系，利用设计手法引导视线，屏蔽不佳景观视野▪视觉焦点作为未来重点项目的布置点，展现场地的空间层次及秩序▪充分尊重场地地形特色，进行合理的规划设计设计议题3 优化内外交通动线Design Issue3: To Optimized the Internal and External Circulation设计策略▪沿基地北侧建立内部东西向串连动线系统，并与西片区支路网衔接▪建立600-800米的单元模矩，划分基地为三个功能板块，创造有效服务动线体系▪建立与核心区连结的公共交通体系，减少度假区内部小汽车出行比例功能区 1 功能区 2 功能区 3 生态廊道复育区 ▪基地基本分为南北两大片区，北侧为外环生态廊道复育区，南侧为功能区 ▪考虑运营分期及交通可达性，公共性功能靠基地东侧布置；私密性功能尽量靠基地西侧设计策略动-公共性静-私密性生态农庄美术馆 主题花园 精品酒店 度假酒店 水疗SPA 亲子沙滩特色餐饮设计议题4 构建弹性发展结构Design Issue4: To Create A Flexible Structure of DevelopmentI 未来可控视野III 未来不可控视野II 未来可能可控视野▪基地北侧利用微地形，对高压线走廊的视觉屏蔽及引导▪依据核心区辅助用房的建置，划分南向视野等级，对应未来功能区布置设计策略 设计议题5 控制及调适视觉不利因素Design Issue5: To Control and Adjust the Unfavorable Visual Factors空间意象Imagescape景观改善策略Landscape Improvement Strategies •改善目标•视线及环境缓和策略•景观特色改善目标Objectives保留及提升最大限度的保留现有树木，为新的森林及花园提供一个茂盛的林荫道及背景树林。
