信托知识讲座
1、什么叫信托？
信托又称“相信委托”，它是以资财为核心、信任为基础、委托为方式的一种财产管理制度。有财产的人为了自己的或第三者的利益，把自己不能很好管理和运用的财产交给所信任的人去进行管理或处理。受托财产权的人要收取一定的费用。
金融信托产品是指一种为投资者提供了低风险、稳定收入回报的金融产品。信托投资作为一种风险和收益介于银行人民币理财产品和基金股票之间的理财方式，正凭借其较高且稳定的收益水平和高安全保障措施，受到广大机构和个人投资者的青睐。信托产品同储蓄、国债类似，一般有相对固定的期限，明确的收益率（信托为预计收益率）。投资者购买信托产品后，一般到期便可领取收益及本金，省时、省心。
2、信托产品分类
信托产品按投资方式分类主要有：
① 信托贷款类：将信托资金以受托人（信托公司）的名义给项目公司发放贷款。
② 权益投资类：将信托资金投资于能带来稳定现金流的权益。
③ 证券投资类：将信托资金投资于证券市场，包括一级市场，二级市场，定向增发等，证券投资类产品受托人一般会委托投资顾问进行管理。
④ 股权投资类：将信托资金以受托人的名义对项目公司进行股权投资，通过股权增值、分红或溢价回购等获得收益。
⑤ 组合运用类：受托人将信托资金以股权投资、权益投资、贷款等方式组合运用于项目公司。
3、什么是固定收益类信托？
固定收益信托产品是指由信托公司发行的，收益率和期限固定的信托产品。融资方通过信托公司向投资者募集资金，并通过将资产（股权）抵押（质押）给信托公司、以及第三方担保等措施，保证到期归还本金及收益。
4、固定收益类信托是否真的保本并保证收益？
任何投资都有风险，固定收益信托没有承诺保本或者保证收益。但是，固定收益信托产品拥有一套严密有效的风险防范机制，通过资产抵押、股权质押、担保公司、个人连带责任保证等，使投资风险降为最低。
宁夏省2015年上半年房地产估价师《相关知识》：金融信托投资业务试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、房产税采用比例税率，按房产租金收入计征的，税率为__。
A．1.2%
B．10%
C．12%
D．20%
2、判定一宗房地产是否为收益性生房地产，关键是看该房地产。
A：目前是否有经济收入
B：过去是否带来了经济收益
C：是否具有产生经济收益的能力
D：目前的收入是否大于运营费用
E：工业用地的监测点评估价格
3、房产分户图的比例尺一般为。
A：1：200
B：1：500
C：1：800
D：1：1000
E：执行层的组织协调
4、采用货币作为计量单位，记录和反映企业的生产经营活动，是指
A：会计主体
B：货币计量
C：会计分期
D：持续经营
E：执行层的组织协调
5、房地产权属登记管理必须坚持属地管理原则，即只能由__负责所辖区范围内的房地产产权管理工作。
A．国家房地产管理局
B．国家土地管理局
C．市、县土地管理部门
D．市、县房地产管理部门
6、已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20英尺，临街深度为75英尺。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30英尺，临街深度为125英尺。运用四三二一法则，地块乙的总地价为（）万元。
A．65.4
B．81.8
C．87.2
D．109.0 7、对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向、__申请确认。
A．土地管理局
B．房屋面积鉴定机构
C．城市规划行政主管部门
D．房产测绘单位
8、随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是__。
A．单独深度价格修正率
B．累计深度价格修正率
C．平均深度价格修正率
D．加权深度价格修正率
9、某写字楼的建筑面积为，可出租面积系数为80％，公用建筑面积系数为15％，则该写字楼出租单元内建筑面积是。
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工程咨询业务知识＝ｉ［并座（续）
第十九讲 投资项目的社会评价
一、社会评价的基本概念和主要内容
１社会评价的基本概念 关于投资项目社会评价．有四种不同的理解， 一足以经济学为基础的社会费用效益分析方法中 的社会评价；二是以社会学、人类学为基础的社会 分析；三是社会影响评价；四是在上述 ｉ种方法的 基础上结合国情制定的社会评价方法。 社会费用效益分析通常包括效益分析和公平 分配分析两部分内容，其中效益分析相当于我罔的 回民经济评价，而公平分配分析则被认为是一砷社 会评价 这种社会评价是一种经济学意义』 理解的 社会评价 社会分析方法是用社会学和人类学的方法来 解释社会和文化因素埘项目成败的影响程度 这种 方法的应用首先要求项目针对明确的社会发展目 标及项目既定的目的进行分析 而判断项目成败的 标准则是这些目标或目的的实现程度这种社会评 价方法已被大多数国际组织所采纳，如世界银行、 亚卅Ｉ开发银行、英国海外开发署等。不过这些国际 组织在进行社会评价时所涉及的发展目标卫并不 相同，有的追 公平、参与投减贫．有的则注重妇女 地位、机构的发展及社区的参与。各个机构社会评 价的内容与步骤也不尽相同，有的包括陕速社会评 价与社会设计研究，有的则包括社会分析、社会设 汁等， 之社会分析被认为是一种社会评价．但其内 容则因各单位的目标不同而有所差异一 礼会影响评价的内容包括项目对个人、组织和 杜区的影响：对个人的影响主要关注的是对个人生 活质量的影响。对组织的社会影响包括鼍个疗而： 项目带来的变化是否有助于或有碍于组织达到其 目标？是否危及组织的生存？是否影响了组织的自 主权？而社区影响分析则用两种方式来进行， 种 是将社区影响分割为对个人、团体和组织的影响； 另一种方式是将社区作为社会单位对待 闻此，社 医的社会影响可以依据投人、结构、活动和产 米 榆验 产出是指个人和家庭的生活条件质量的影 响，缸对住宅、健康保护、教育、就业、交通的影响 等＝ 社会评价则是总结丁国内已有的经验，借鉴、 吸收了国外社会费用效益分析、社会影响评价与社 会分析三种方法的经验设计的。它包括杜会效益与 影响评价和项目与社会两相适应的分析 既分析项 目对社会的贡献与影响，又分析项目对杜会政策贯 彻的效用，研究项目与社会的相互适应性，揭示防 止社会风险，从项目的社会可行性方面为项目决策 提供科学分析依据。 ２．项目的社会效益与影响评价 社会效益与影响是吼各项社会政策为基础针 对国家与地方各项社会发展目标而进行的分析评 价＝其内容可分为网个方面、：＝个层次一即项目对社 会环境、自然与生态环境、自然资源 及社会经济 四个方面的效益与影响评价，对国家、地区、项目三 个层次的分析。一般项目对国家与地区（省、市）的分 析可视为项目的宏观影响分析，项目与社区的相互 影响分析可视为项目的微观影响分析。 （１）社会环境影响方面：这是效益与影响评价 的重点，包括项目对社会政治、安全、人口、文化教 育等方面的影响。 （２）对自然与生态环境影响方面：鉴于项目的 社会影响与项目对自然环境的影响关系十分紧密。 人们对项目的反应与意见，有不少是由项目对自然 环境的影响而引起的。因此项目社会评价应包括项 目对自然与生态环境的影响分析。这可在国家已有 的环境影响评价的基础上分析评价项目采取环保 措施后的环境质量状况，各项污染物治理情况，以 及有无近期或长远的自然与生态环境影响导致人 雎对项目的不满。 （３）对自然资源的影响方面 主要是分析评价 项目对自然资源合理利用、综合利用、节约使用等 政策目标的效用， （４）社会经济方面的影响：项目社会评价中的 社会经济影响主要是从宏观经济角度分析项目对 国家、地区（省、市）的经济影响。 ３项目与社会相互适应ｌ眭分析 这部分以分析项目与当地社区的相互适应性 为主 但大中型项目则还有适应国家、地方（省、市） 筮展重点的问题：这部分适应性分析的目的是：使
信托知识讲座（二）
22、信托财产的独立性
信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权交给受托人，由受托人按委托人的意愿，以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。其中，委托人是受益人的，称为自益信托，不是受益人的，为他益信托。信托成立后，无论是自益信托还是他益信托，受益人享有委托人原享有的一切权利。
根据信托法的规定，信托财产的独立性表现为三个方面：第一、它区别于委托人未设立信托的其他财产;第二，它区别于属于受托人所有的财产(又简称为固有的财产);第三，区别于受益人的财产。具有遗产排除、破产排除、强制执行排除、抵消排除和混同排除等几个方面的权能。也就是说，不能因为委托人、受托人或者受益人死亡、破产、被法院执行、或者与第三者之间存在债务关系，而将信托财产与委托人或者受托人、受益人的财产相混同，而被继承、清算处置、或者被法院扣划、或者被第三人用以抵消原有的债权。 信托财产独立的法律要件。信托财产享有独立性的前提条件有两个：一个是转移所有权，另一个是区别管理，两者相辅相成，构成信托财产独立的充分必要条件。一方面，通过信托财产所有权的转移而区别于委托人没有设立信托的财产，区别于受托人的固有财产和受益人的其他财产;另一方面，除了不动产的登记外，还要将信托财产与受托人的固有财产或者其他信托财产分别管理、分别记账。
信托财产所有权转移的条件，则因信托标的种类不同而不同，信托也因不同的标的而分为资金信托、财产信托和不动产信托。资金与财产中的动产所有权转移的条件相同，但不同于财产中的不动产。前者以交付或者约定作为所有权转移的条件，而后者则以登记取得所有权证书为取得和改变所有权的条件。保险资金通过信托的方式投资基础设施建设项目，则既涉及到资金信托，又涉及到不动产信托。因此标的物的种类不同，独立性的法律要件也不同，信托成立的条件也不一样。
