开发回迁房按成本价核定计税解析-财税法规解读获奖文档

天津市地方税务局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告文章属性•【制定机关】天津市地方税务局•【公布日期】2014.03.13•【字号】天津市地方税务局公告2014年第3号•【施行日期】2014.03.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】税务综合规定正文天津市地方税务局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告（天津市地方税务局公告2014年第3号）根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第2号，以下简称《公告》）的有关规定，现就纳税人开发回迁安置房有关营业税问题公告如下：一、《公告》规定的纳税人无偿转让回迁安置房所有权行为，应按下列公式确定营业额：营业额＝无偿转让回迁安置房建筑面积×回迁安置房单位工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）公式中的成本利润率，我市暂定为3%。

二、纳税人无偿转让回迁安置房，其纳税义务发生时间为回迁安置房所有权转移的当天。

三、以下两种情况不属于《公告》所称无偿转让回迁安置房所有权的行为，应按规定确定营业额：1.按工程进度取得拨款或采取回购模式建设并转让的，以取得的拨款或回购款作为营业额。

2.回迁安置协议或房屋买卖协议列明价款的，以回迁安置协议或房屋买卖协议列明的价款作为营业额。

纳税人按照上述方式转让回迁安置房所有权的行为，其纳税义务发生时间为纳税人收讫款项（含预收款）的当天，或者书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为回迁安置房所有权转移的当天。

四、本公告自2014年3月1日起施行。

特此公告。

2014年3月13日。

拆迁偿还等面积安置房也应按成本价核定计征营业税-财税法规解读获奖文档案情简介：近期，某税务机关对一家政府投资的房地产企业实施纳税评估时发现：该单位主要从事拆迁安置房建设和销售业务，企业按照当地政府要求，与被拆迁人签订《房屋拆迁补偿安置协议》，以产权调换方式为主并结合按质作价、互找差价、作价补偿等方法，安置规划区内被拆迁户。

该企业在申报缴纳销售不动产营业税时以向被拆迁户实际收取价款为计税依据。

主管税务机关核实企业相关业务后，以同类住宅房屋成本价为计税依据重新核定产权调换等面积部分的营业税，以同类住宅房屋的市场价重新核定超过拆迁面积部分的营业税，并补缴营业税26716750.4元、城建税1870172.53元、教育费附加801502.51元、地方教育附加503685.21元。

税法分析：拆迁安置房的建设与销售大多是政府成立的房地产企业操作的，因拆迁安置房情况复杂、企业财务人员业务水平参差不齐、对拆迁安置房税收政策掌握不清，大多数从事拆迁安置房建设的房地产企业都是按向被拆迁人实际收取的补价作为计税依据缴纳营业税及附加，对拆迁偿还等面积安置房部分未缴纳营业税。

国税函[2007]768号文件明确了房地产企业对被拆迁户实施房屋产权调换时如何缴纳营业税的问题：房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益交换，房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给被拆迁户，并获得相应的经济利益，应按销售不动产税目缴纳营业税。

由于产权调换没有现金交易，涉及营业税计税营业额的确认问题，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税;对偿还面积超过拆迁面积的部分，应当按照市场价作为营业税计税依据。

结语：税务筹划做为企业集团的一项重要战略组成部分，已被越来越多的企业和财务人员所认可并应用。

在实际操作中要考虑的因素还很多，远不止本文上面所提到的内容，因此，在具体的实务操作中我们一定要培养正确的纳税意识，树立合法税务筹划观念，深入研究税法规定，充分领会税法精神，做到合理筹划并纳税，以达到合理运用企业有限的资金，增加企业效益，促进企业稳定长远的发展。

旧城改造项目回迁房涉税政策汇编一、营业税1．国税函[2007]768号：房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。

房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税；被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另一处不动产所有权，该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。

2．国税函发[1995]549号：对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税；对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施(如居委会用房、车棚、托儿所等)，凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。

3．冀地税函[2000]93号：在旧城改造中，房地产开发企业拆除居民住房后，补偿给搬迁户的住房，应按照“销售不动产”税目征收营业税。

对偿还面积与拆迁面积相等的部分，由当地地税机关按同类住宅房屋的实际成本核定征收营业税，对超面积部分按取得的实际收入征收营业税。

二、土地增值税1．国税发[2010]220号第六条关于拆迁安置土地增值税计算问题（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

房地产开发企业拆迁还房的账务与税务处理及案例解析房地产企业在经营过程中,往往会发生“拆一还一”即拆迁还房的行为。

所谓的“拆一还一”是指拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权的一种实物补偿形式。

本文主要就拆迁还房行为的会计和税务处理进行详细的介绍，并给予案例分析。

一、房地产企业拆迁还房的账务处理一般来讲，如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本。

而房地产企业拆迁还房的实质是，被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本。

另外，对补偿的房屋应视同对外销售，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。

以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，适用《企业会计准则第7号——非货币资产交换》的规定，回迁房的非货币性资产交换，预计未来能带来更多现金流，一般情况下是具有商业实质，且公允价值能够可靠计量。

（一）在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理：借：开发成本———拆迁补偿费贷：应付账款———拆迁补偿费借：应付账款———拆迁补偿费贷：主营业务收入（二）房地产企业开具销售不动产发票，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据，结转成本的会计处理：借：主营业务成本——土地征用费及拆迁补偿费贷：开发产品二、房地产企业拆迁还房的税务处理房地产企业发生的拆迁还房的行为主要涉及到营业税、土地增值税和企业所得税的处理。

（一）营业税的处理《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函〔2007〕768号）规定，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益交换。

回迁房的计税收入按约定价格，还是权属转移时的市价？1这个问题在某些地方，主要出现在村集体回迁时产生的问题。

因为村集体属于集体资产，登记的价格太低了不行，集体资产存在一个保值增值的问题。

当然，对于村集体拿到的房产，也有可能不是真正的回迁房，而是合作建房的分房，或者是单主体项目公司以销售的方式卖给村集体的房子。

对村集体来说，无论是回迁，合作建房分房还是销售等形式，都会存在这个房屋定价的问题，通俗点说就是房产证的办证价格问题。

当然最近又出了一个新的情况，那就是对于房地产企业新建房的分证，或者合作建房分房给村里的分证，好像不动产权登记中心又没有登记价了。

这里又涉及到未来一个房产税如何交的问题，另外找时间单独写一篇文章。

写留言2本文标题的问题，可以先换个思路想一想。

假设是正常销售的房地产企业的新房，也存在一样的问题。

那就是3年前预售一套房产单价是2万，1年后交房赶上了房价大涨到5万的单价，而新房销售或者预售合同的价格依然是2万，计税的收入按哪个呢？如果是上述问题，我想大多数人可能会回答按2万，因为销售合同签的就是2万，未来房价涨了和计税收入没有关系，说不定未来房价还会跌呢，难不成房价跌了也要调低计税收入？如此来看，好像回迁房的计税价格也没什么争议，但是细想还是有点不一样，正常销售房产的纳税义务发生时间三个税种分别是：增值税按收款并且房产交付，企业所得税是收款并完工结转收入和成本；土地增值税是签订合同取得收入。

采取预售方式销售房地产的情况下，简化一下就是：增值税按房屋交付，企业所得税按完工，土地增值税按签订合同（新法征求意见稿）。

而回迁房属于视同销售，视同销售的三大税种收入的确认时间基本上都是按不动产权属发生转移的时间。

写留言3那问题就来了，从时间节点来说，包括：签订回迁房的时间、有收到钱的时间、有办证的时间、有房屋交付入伙的时间。

而不同的时间节点，这套房产的价值是不相同的。

假设：签订回迁房的时候房价是2万，而房屋权属发生转移的时候房价是5万，而三大税种的视同销售收入时间点也是5万这个价格的时间点。

房地产开发“回迁房”补偿财税处理难点探析回迁房补偿财税处理上存在许多会计准则和税法未明确的地方，导致财务人员在进行这类业务处理时无所适从。

基于此，梳理了回迁房补偿财税处理上存在的难点，对其进行分析，并通过案例加以说明，进而提出建议。

标签：回迁房；会计处理；税务处理doi：10.19311/ki.16723198.2017.10.055随着国家城镇化建设的推进，越来越多的房地产开发企业参与城市更新改造项目，拆迁补偿、回迁房安置是令开发商头痛的问题，而对回迁房补偿的财税处理更是财务人员的棘手问题。

关于回迁房补偿的会计和税务处理，现行会计准则和税法并没有明确的规定，这也使得财务人员在处理这类业务时无所适从。

本文梳理了回迁房补偿存在的难点，并对其进行分析，希望对面临类似业务的财务人员有所帮助。

1“回迁房”补偿会计处理的难点分析回迁房补偿是指房地产企业对被拆迁户采用实物补偿的方式。

会计处理上存在的难点主要是回迁房是否要确认收入？如果确认收入，是在什么时点、按照什么价格标准确认？目前较普遍地存在以下不同观点，这也说明了回迁房补偿处理的复杂性。

1.1不同观点评析观点一：不确认收入。

该观点认为房地产开发企业配建回迁房的目的不是为了销售回迁房，回迁房的销售对象、补偿面积、交付时间等相关信息在签订拆迁补偿协议时就已被约定，企业参与回迁房建设的目的是为了取得项目的开发权，是为了取得容积率增加部分的收益而承担的义务，是项目开发的必要成本。

因此企业配建回迁房的成本扣除收到的补价，应该计入土地成本，在项目对外可售面积中分摊，而不应该确认销售收入。

但是这一观点最大的问题是：房地产开发企业从与被拆迁户签订拆迁协议、收取旧房、到拆除旧房、再到建造完工后移交新房，整个过程在财务上均没有得到反映。

观点二：根据建造合同确认建造收入。

该观点认为实质是被拆迁户委托房地产开发公司将旧房拆除，重新规划，重新建设而成的新房屋，是固定资产的翻建，被拆迁户的所有权的收益和风险并未转移。

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深度解析回迁房涉税疑难问题-财税法规解读获奖文档
回迁房或拆迁安置房涉及税收政策较多，本文将对房地产开发企业回迁业务中各税种政策适用做详细解析。

一、增值税问题解析
（一）回迁房营业税政策借鉴
营改增后并没有对回迁房有专门的定义和国家层面的税收政策，但营改增后的增值税政策大多延续了营业税时代的政策，不妨梳理一下营业税有关回迁房的政策。

政策内容文号简析纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。

国税函[2008]277号征地补偿费不征税一、《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008]277号）中关于县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。

二、纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照建筑业税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于服务业代理业行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减。

关于回迁房的会计处理与税务成本的分析以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，尽管其行为具有特殊性，但笔者认为其会计处理适用《企业会计准则第7号——非货币资产交换》的规定，且开发产品的会计成本与计税成本有共同之处。

例：JN房地产开发公司开发项目占地100000平方米，土地成本已发生并向当地国土局支付土地出让金7500万元；另外，在本项目中需要按照1：2的面积比例，与拆迁户兑现回迁房800套（回迁房150平方米/套）。

开发项目分三期进行建设。

一期项目占地面积30000平方米，二期项目占地面积30000平方米，三期项目占地面积40000平方米。

2010年5月，完成一期6栋900套共135000平方米的楼房建设，建安成本实际支出27000万元（基础设施费、公共配套设施费等暂不计），一期有回迁房500套，剩余的300套回迁房分别在二、三期待建。

假设一期商品房对外售价为4000元／平方米。

请确定第一期完工开发产品的会计成本和计税成本（本例不考虑补价与相关税费）。

（一）第一期完工开发产品的会计成本的确定1.支付土地出让金与发生的建安支出（单位：万元，下同）借：开发成本——土地征用费及拆迁补偿费 7500贷：银行存款 7500借：开发成本——建筑安装工程费 27000贷：银行存款 270002.第一期回迁房500套与土地成本的账务处理JN公司与被拆迁户的房产拆迁补偿行为符合《企业会计准则第7号——非货币资产交换》规定，假设该交换具有商业实质，且换入换出资产的公允价值能够可靠计量，则“应当以换出资产的公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本”，即：“换出资产”指JN公司建造的商品房：“换出资产的公允价值和应支付的相关税费”指JN 公司建造的商品房的市场价值：“换入资产”指被拆迁户的房产，即土地征用及拆迁补偿需要支出的费用。

在交付该500套商品房给被拆迁户时，可做如下会计处理：借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费 3000000贷：主营业务收入 30000注：30000＝500×150×40003.为完整反映开发成本，按照第一期项目销售单价预提二、三期项目土地成本借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费 18000贷：其他应付款——土地征用及拆迁补偿费 18000注：18000＝300×150×40004.土地成本合计：7500＋30000＋18000＝55500（万元）第一期项目应分配土地成本＝第一期项目占地面积÷总土地面积×总土地成本＝30000÷100000×55500＝16650（万元）；可售建筑面积单位工程成本＝成本对象总成本÷成本对象总可售面积＝（16650＋27000）÷135000≈3233（元／平方米）。

房地产开发企业向被拆迁业主交付回迁房如何计税问题
房地产开发企业以自己名义立项，开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的行为，按照《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定，视同销售不动产征收增值税。

分以下两种情形：
（一）房地产开发企业在承担土地出让价款的土地上开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的，其销售额按下列方法和顺序确定：
1、按照本企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。

2、按照其他房地产企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。

房地产开发企业在不承担土地出让价款的土地上开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的，其销售额按组成计税价格确定。

组成计税价格公式为：
组成计税价格=成本×（1+成本利润率）
成本利润率在国家税务总局未发布之前，暂按照《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发【2009】31号）中有关房地产开发企业视同销售成本利润率的相关规定，开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由各市国税局确定。

公式中成本不包含土地成本。

房地产开发拆迁就地安置的营业税、土地增值税及企业所得税计算的案例分析开发商从事拆迁建房，目的是取得旧房所在地的土地资源，被拆迁户的旧房实际包含了土地价值，开发商新建的商品房同样包含地价款，否则双方没法协商一致完成拆迁。

被拆迁方考虑重新购置房屋所需要的代价，开发商考虑新建商品房的成本、利润及税金等问题，最终形成双方都可以接受的对价，完成拆迁合同的签订和兑现。

因此按照公允价值计量是符合交易、会计核算和税收处理的一般原则的，但是考虑到拆迁等等因素，税收有不同规定。

开发商拆迁安置方式从事房地产开发业务，对拆迁房和回迁房应该分解为两个税收业务处理，一是被拆迁户将被拆迁的房屋转让给开发商，二是被拆迁户重新购置房产。

拆迁补偿常见有三种方式：即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿（互补差价）相结合。

这里讨论“拆一还一，就地安置，互补差价”的涉税处理。

这里从开发商方面涉税情况进行分析。

具体就是,开发商对拆迁还房如何确定营业税计税依据及纳税金额？如何确定将来清算土地增值税的收入和扣除项目金额？如何确定企业所得税应税收入？开发商以自己建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，实际上是房地产公司以自己的开发产品抵偿债务或者换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，按照税法规定，应申报缴纳营业税，土地增值税及企业所得税。

一、关于营业税计税依据的规定。

内资企业可以参照《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发[1995]549号）规定：“对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。

”那么成本价确定之后，具体如何核定营业税的计税营业额呢？视同发生应税行为而无营业额的，根据《营业税暂行条例实施细则》第二十条第三款核定营业额的规定，核定公式是，营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率），公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。

房地产企业回迁房的税务处理
2009-6-29 14:25
【问题】
房地产企业开发建造过程中有给个人的回迁、也有给部队的回迁，回迁不足50平方米的，给50平方米；超过50平方米不足70平方米，给予每平方米500元的价格，请问：在这种情况下，缴纳什么税金？发票如何开具？
【解答】
流转税：房地产开发企业建造的回迁楼安置动迁居民的行为，按现行税法规定，应属于营业税征税范围，应按销售不动产税目征收营业税。

房地产开发企业安置回迁行为按税法规定计税依据应按同期销售同类不动产的市场价格缴纳营业税。

财产与行为税：经请示国家税务总局，土地增值税应当由税务机关参照房地产评估价格确定为回迁户建造的房地产的销售收入，没有评估价格的，按以下顺序确定：按照销售同类房地产的平均销售价格确定；按本企业当期的平均销售价格确定；按同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。

企业所得税：依据税法规定，房地产开发企业应按其开发的同类商品房同期对外销售价格确定回迁标准面积内的回迁房屋销售收入和成
本，对超出回迁标准面积的部分，应按规定结转房屋销售收入和成本费用，计算缴纳企业所得税。

票证处理：按实际发生额据实开具相应的发票。

摘要：在处理回迁房户主补偿问题的过程中，会涉及到税收的问题，这是房地产企业拆迁业务需要重点关注的环节。

房地产企业参与城市更新改造项目，处理回迁房户主补偿方面的问题，不仅应当做好回迁房会计处理工作，还要做好纳税工作。

本论文着重于研究回迁房的会计处理与税务成本。

关键词：回迁房；会计处理；税务成本当前的回迁房管理工作中，如果税收工作不到位，必然会对国家税务事业造成一定的影响[1]。

所以，企业需要对回迁房户主补偿采用恰当的核算方法，简便操作，将各项工作做到位，使得会计核算更加准确，并提高税款核算的准确性。

一、回迁房户主补偿问题回迁房户主在付出的同时应获得补偿，享受到房地产企业赋予的补偿待遇。

回迁房户主为企业的拆迁提供便利，同时获得一定的补偿，这方面国家已经出台了相关的规定，企业应按照规定执行，支付给回迁房户主相应的补偿，以资金的形式或者住房的形式提供，当然，还包括一些福利待遇，比如，回迁房户主要求享受租房待遇，企业支付一定的租房金，帮助回迁房户主缓解压力，保证安置工作顺利展开。

企业与回迁房户主签订合同之后，各项工作就按照合同的内容执行，而且具有法律效力[2]。

在这个过程中，会涉及到各种名目的资金，需要针对回迁房做好会计处理工作，控制好税务成本，以提高企业的经济利益[3]。

二、回迁房户主补偿的会计处理回迁房户主在为企业提供开发条件的时候，企业应支付给回迁房户主一定的补偿。

对于企业而言，如果在对回迁房户主予以安置的过程中产生负债，应采用恰当的处理方式，将这部分计入到产品成本中，作为企业成本。

企业对回迁户提供的补偿,无论是住房的补偿，还是资金的补偿，都应计入到存货成本当中。

如果在这方面的处理过程中存在非常的消耗，回迁房户主还需要享受额外的补偿待遇[4]。

比如，回迁房户主要求的住房面积没有原来的住房面积大，就应由企业对多出来的住房面积以资金的方式予以补偿。

如果回迁的住房存在一些问题，比如，下水管损坏，或者暖气漏水，或者窗户破损等等现象，在回迁房户主入住之前都需企业派专人处理，对于这部分消消耗应计入到当期损益中。

【tips】本文由梁志飞老师精心收编整理，同学们学习财税会计定要踏踏实实把基本功练好！
财税实务开发回迁安置房计税依据如何定
情形一：产权调换、土地不作价、互不补房款
产权调换、土地不作价、互不补房款，指开发商在不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的一种安置形式。

计税营业额的确定：依据《国家税务总局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第2号）和营业税暂行条例实施细则第二十条第一款第（三）项核定。

计税营业额＝工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率），公式中的工程成本不包含回迁安置房所处地块的土地成本。

需要注意的是，采取该方法核定计税营业额必须符合下列3个条件：
1.开发商必须以自己的名义立项；
2.开发商必须在不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房；
3.开发商必须是无偿地向原居民转让回迁安置房的所有权。

情形二：产权调换、互不补价
产权调换、互不补价，指开发商与被拆迁人之间按照“拆一还一”原则，在回迁房面积与拆迁房面积相等的情况下，互相均不收取房屋价款的一种安置形式。

计税营业额的确定：依据《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函〔1995〕549号）规定，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定。

计税营业额＝工程成本÷（1－营业税税率），公式中的工程成本。

公司开发回迁安置房在税收政策有没有优惠一、回迁房税收问题回迁房或拆迁安置房，是指按照城市危旧房改造的政策，将危改区内的私房或承租的公房拆除，然后按照回迁或安置的政策标准，被拆迁人回迁，取得改造后新建的房屋。

具体来说，开发商发生房屋回迁业务应纳税种主要有以下几种。

1.契税。

《契税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。

第八条规定，契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

国家对房地产企业发生的房屋回迁业务并没有规定相关的减免政策，因此，开发商在取得土地等不动产时，需要按全额计算契税，不可以扣除回迁业务中相当于拆迁补偿的部分。

2.营业税。

国家税务总局《关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函〔2007〕768号）规定，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。

房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。

开发商发生房屋回迁业务，开发商应在交付回迁房屋或被拆迁户全部支付差价的时候缴纳。

如果不需要支付差价的，以成本价格作为计税依据；如果有差价的，不需要支付部分按成本价格计税，差价部分按实际计税。

3.印花税。

《印花税暂行条例施行细则》第五条规定，条例所说的产权转移书据，是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。

房屋回迁合同，是指房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，与被拆迁户签订的按被拆迁人房屋原面积拆一还一给予同面积房屋回迁安置的合同，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换，即特殊形式的房屋销售合同。

可见，房屋回迁合同属于一种交换式的产权转移书据。

另外，财政部、国家税务总局《关于印花税若干政策的通知》（财税〔2006〕162号）第四条规定，对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。

旧城改造过程中，回迁安置房涉税解析！
在旧城改造过程中，房地产开发企业时常面临拆迁安置住房的税务处理问题。

根据《国家税务总局公告2014年第2号国家税务总局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》，“回迁安置房是指按照城市危旧房改造的政策，拆迁人或开发商将危改区内的私房或承租的公房拆除，然后按照回迁安置的政策标准以及事先签订的拆迁协议，被拆迁人回迁，取得改造后新建的房屋。

”
下面让我们来看一看实操中有哪些常见的针对回迁安置房的税务处理。

一、土地增值税
根据国税函[2010]220号，如果房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

如果开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

二、增值税
营改增后，目前国税总局还未出台相关政策明确回迁安置房的税务处理方式。

考虑到营改增后许多增值税政策沿用营业税时期的税务处理规定，让我们先来回顾一下营业税时代，回迁安置房是如何进行税务处理的。