广州高档住宅和公寓之会所及商业配套功能
调研报告
N&D联合工作组•
2002-1-13
目录
第一部分调研结论 (4)
一、会所功能及服务特色对楼盘定位及销售的作用 (4)
二、配套设施的特色对楼盘定位及销售的作用 (5)
三、综合结论 (5)
第二部分商业配套建议方案 (6)
一、会所 (7)
二、住宅商业配套设施 (8)
第三部分项目概述 (8)
一、调查对象 (8)
二、调查方式和时间 (9)
三、调查内容 (9)
第四部分高档住宅和公寓之会所及商业配套功能个案分析 (11)
一、高档住宅 (11)
1、天誉花园 (12)
2、帝景苑 (13)
3、星汇园 (15)
4、碧海湾 (17)
5、中海锦苑 (18)
6、丽景湾 (19)
二、高档公寓 (21)
1、中信广场公寓 (21)
2、新大厦国际公寓 (22)
3、远洋明珠 (24)
第一部分调研结论
根据本次调查的结果，从配套与住宅产品的结合程度与房地产发展的状况对调研样本楼盘配套的特点从以下方面
进行归纳：
一、会所功能及服务特色对楼盘定位及销售的作用；
二、配套设施的特色对楼盘定位及销售的作用；
三、综合结论。
一、会所功能及服务特色对楼盘定位和销售的作用
本此所调查的9个楼盘的会所，呈现以下特点：
⏹会所面积呈两个层次，豪华会所面积近万平方米，普通会所面积在2000～5000㎡之间。
⏹会所建筑风格以欧美建筑风格为主，但风格特点不明显，差异性较小。
⏹会所多设置在楼层内，不单独设置，会所的功能较普通，不具备明显的主题特色，仅是生活配套的一个补
充，满足休闲生活的基本要求。
⏹会所的服务功能不够齐全，服务意识不够，且有些会所收费对业主较高，没能体现业主至上的精神。
⏹会所的经营方式分对内、对外经营，如中海锦苑采用会员制，出租方式经营，对内经营收费普遍较高，不
利于吸引客户消费。
⏹会所服务内容多以运动、休闲、饮食、娱乐为主，缺少针对楼盘定位的独特点的服务项目，对楼盘的客户
群的特殊需求满足不够，不具备个性化。
⏹会所的个性化不足对楼盘定位构不成有力支撑，因而在销售中的促进作用大大减少。
本次调查的楼盘多以有出租市场前景的公寓住宅为对象，会所所针对的客户群层次差别大，有个性，因而会所功能的设置、建筑风格、经营方式在吸引投资及租赁人士的兴趣上起到很大的作用。
会所的档次与服务内容代表业主生活的品味和品质，如果与目标客户群的自我定位取得一致，则会所楼盘的销售带来良好的促进作用，当然这也离不开楼盘，质素的高水平。
二、配套设施的特色对楼盘定位及销售的作用
⏹楼盘的配套设施除了与楼盘的主题定位相同外，还要迎合目标市场的需求，只有适合目标群的需求才能充
分发挥配套设施的最大效能，从而促进销售；
⏹本次调查所涉及的楼盘本身配套均不足，都是以周边配套设施相依托。样本楼盘基本上是以会所为主要配
套，其他设施则只是智能化设施如宽带网、一卡通等；
⏹楼盘周边配套相对较完善，楼盘本身配套设施较少，主要以住宅为主要功能，生活居家设施欠缺；
⏹本次调查楼盘中大部分作为投资用途，因而对生活配套设施的健全要求较高，出租率高的如中信广场、新
大厦等公寓则主要是周边配套设施的健全，因而销售、租赁较好；
⏹调查楼盘中多以生活便利型配套、健康休闲型配套为主，教育配套和休闲享受型配套则较少；
⏹楼盘的配套设施对目标市场的影响较大，特别是以投资客为目标市场的楼盘，因此配套设施的针对性和共
性要同时俱备；
⏹配套设施的目的是为了吸引目标客户，因而作为楼盘卖点之一，必须有现实而独特的支撑与楼盘卖点相吻
合，才能促进楼盘销售。
三、综合结论
通过调查，住宅公寓的会所及商业配套设施表现如下趋势与特点。
⏹为了推动楼盘的销售，提高楼盘的品质，楼盘的会所及商业配套功能越来越齐全，其规模也趋向于大型化
发展；
⏹根据楼盘主题和卖点，会所及商业配套设施在具备共性的基础上，将越发的体现出强烈的个性化，形成各
具特色的主题会所；
⏹小区越来越重视社区服务的作用，特别是配套设施不足的楼盘，都努力通过扩展服务内容及提高服务水平
来提高楼盘品质；
⏹商业配套要与楼盘周边的商业设施形成互补，形成差异性，以避免商业设施的重置，从而提高商业设施的
利用率；
⏹部分大发展商利用实力和旗下的多项目引入联合会所和一卡式服务，并且与市区的商业结成同盟，以无形
代替有形，为业主的外日常生活消费带来便利；
⏹会所及商业配套越来越受到发展商的重视，其在楼盘销售中的作用让发展商想尽办法去提高其功能和效
用，最大程度的满足消费者；
⏹总之，会所及商业配套已是房地产产品不可或缺的软件之一，充分利用其功效将成为发展商提高服务意识
和服务水平的标志之一。
第二部分商业配套建议方案
根据凯旋新世界的自身特点，及针对凯旋新世界的建设用地布局及所处地域——珠江新城的目前现状，提出针对
该项目的方案，建议会所及住宅商业内容如下：
一、会所
（一）会所分布设置：
根据四个不同分空间及首层架空空间划分为动静分离、居商分离、集中与泛会所分离的不同空间，分设商务主题会所、健身运动主题会所、文化娱乐主题会所、女士、儿童、老人主题会所、便利消费泛会所（首层架空与环境相融合，体现随意、方便、优雅）。
1、设置原则：
（1）概念新颖，且与楼盘地段及定位相称，以国际化为主题；
（2）功能齐全且有切合目标市场需要的会所，项目设置有效的击中目标购买者既要休闲娱乐又能促进自身发展的心理需求；
（3）各主题会所相互辉映，主题会所突出主题定位，泛会所以生活概念为主。
2、主题会所经营内容：
（1）主题会所：位置在城市广场，突出国际化、开放、全面主题。
（2）会所名称及内容
◆会所名称：国际商务联谊会所（暂定）
