天安数码城调研报告
——福田、龙岗、番禺天安项目
深圳天安数码城
一、概况
1.概况
天安数码城是集科研、企业开发、金融服务、优良办公生活四位一体的高科技园区，历经10年的锤炼已经成长为国内大型产业园区，被科学技术部授予全国首家"国家级民营科技园区"荣誉称号，目前已经进驻了500余家高科技优质企业。
数码城自身生活设施、休闲设施应有俱全。区内银行、超市、邮电所、快递公司、航空公司、货运公司、食肆、快餐店、娱乐场所等商业服务设施配套完善。
2.发展历程及产业升级
二、园区建设
1.区位
深圳天安数码城，坐落于深圳福田中心区。 2.园区规划
占地：30万平方米
总建筑面积：80万平方米，包括标准厂房40万平方米、高级住宅 23万平方米、公寓 6万平方米、商业及配套设施 4万平方米。
是一座融科技开发、生产、高尚生活、商业服务为一体的多功能园区。 3.园区现状
现有建筑21栋。其中标准厂房6栋（24万平方米），高档住宅楼7栋（10万平方米）、公寓6栋，写字楼5栋（包括时代数码大厦、创新科技广场一期与二期、天安科技创业园）会所一栋，商场一栋。
在售项目：高档住宅6栋。
三、主要物业介绍
1.创新科技广场（一期、二期）
一期：创新科技广场的定位是高科技产业大厦，户型方正实用，实用率高达87％，开盘价仅为人民币每平方米4500
元，持续上扬至最高峰也不超过每平
方米人民币8000元，成交均价为每平方米五千余元，创新科技广场从使用功能及实在支付两方面吸引了大量的新型民营及高科技企业。该项目首批并只用了十个月完成了逾五亿元的销售额，实现100％的销售率。
二期：本开发商通过适当提高建筑标准，以满足新兴民营科技企业生产研发办公的实际使用需要，同时又把标准的提高控制在合理的范围内，使售价符合民营企业在起步阶段对固定资产一次性投资相对较小的特点。
（二期（2004年开盘）基本指标：
占地：2.7万平方米
建筑面积：8.5万平方米
绿地面积：7.6万平方米
分东/西两座，高二十层（不含地下停车场二层），呈东西向排列
主力户型：300平方米和600平方米之间，共计151个单元）
2.数码时代大厦
位于天安数码城北端入口，包括26层的办公主楼、8层的办公副楼及4层的商业裙楼。设计中把主、副楼作45°布置，巧妙地体现了作为园区入口和标志性建筑的特殊身份，同时充分利用了用地东侧的高尔夫球场及城市中心区景观，提升物业的价值。
（基本技术指标：
用地面积：23699.4平方米
建筑规模：地下2层，地上26层
功能：商业、办公。
结构形式：框剪结构，局部采用砼钢管柱
建筑面积：11万平方米
经营形式：全部销售。
目前出租价格：90元/㎡/月
开盘时间：2002.8.2）
3.福田天安科技创业园（2003年建成）
由福田区政府与天安数码城共同打造的高新技术创业中心。大厦分为A、B 座，楼层共为11层，已于2004年3月入伙。
首层及二层服务区：金融、银行、商务、法律、会计、管理咨询、餐饮等服务标准层孵化区：以150平方米单元为主，提供给初创型企业、研发型企业、留学生等科技人员创办的企业，促进从无到有的孵化。
（基本技术指标：
总占地面积8157.8平方米
总建筑面积35446平方米
配套服务设施4814平方米
培训中心5077平方米
科技企业孵化器20105平方米）
4.标准厂房
共6栋，是由过去的工业厂房改造而成的，目前已经是各类科技型企业的办公用地，价格约60-70元/平米/月，面积在500-2000平米之间，目前已经全部租完。
5.天安公寓
靠近滨河路，是天安数码城住宅配套，共6栋，全部为30-50平米之间小户型，简单装修，目前租金在1200-1600元之间。
6.天安数码城会所俱乐部
位于天安高尔夫花园内。
7.天安高尔夫海景花园
是深圳天安数码城之居家府邸，是高级科技人员、企业家、社会名流或成功人士的高尚住宅。
整个住宅分三期开发，第一批3栋于1994年建成，第二批4栋于2000年建成，目前在销售的6栋属2008年开盘的第三期高档住宅。
番禺天安节能科技园
天安·广州番禺节能科技园坐落于广州新城市的中心；园区占地50万㎡，规划总建筑面积76万㎡，总投资50亿。规划中有总部发展中心、创业中心、研发中心、培训中心、服务中心、科技产业带、白领公寓等功能组团。
一、天安科技创业中心（一期）
园区一期工程，是为适应后工业化时代及创新科技领域发展而专门设计的科技产业大厦。融工业、智能与现代建筑特点设计于一体，配备五部进口优质电梯。 总建筑面积 22800平方米，层数六层，停车位100个，峻工时间2004年8月，入住企业 36家。
二、天安科技创新大厦（二期） 园区二期工程，由著名的澳洲DEM 及ZEX 建筑师事务所规划设计，6米高的大堂。总建筑面积53000平方米，层数10层，停车位128个，峻工时间 2005年12月，入住企业 110家。
四期：天安科技发展大厦
五期：总部大厦
创新大厦实景
三、天安科技产业大厦和天安科技交流中心（三期）
园区三期组团，由澳洲著名的ZENX 建筑事务所规划设计。建筑本身融工业设计、LOFT 建筑特点于一体。其中产业大厦主要是适应企业的研发、调试、轻型生产、检测、科技产品储存和流通职能，以管理、对外交往、形象及产品展示职能为辅。天安科技交流中心配备多功能国际会议中心，入园企业可享受同声传译、同步演示等高级商务会议服务。科技产业大厦建筑面积 62000
㎡，户数 210家，停车位 282个，峻工时间2006年12月份。科技交流中心建筑面积 30836㎡，层数 9层，停车位 33个，峻工时间2007年3月份，套数 78套。
三、天安科技发展大厦和天安菁华公寓（四期） 天安科技发展大厦总建筑面积71340 平方米，层高共11层，天安菁华公寓总建筑面积共55317平方米，三栋公寓层高为19-21层。天安科技发展大厦共有188套单元，其中以105平方米左右为主力户型，每户均预留洗手间上下水位，规划设计车位353个。天安菁华公寓共有741套单
元，其中以40-45平方米左右为主力户型，规划设计车位 229个。
发展大厦实景
产业大厦实景
四期项目天安菁华公寓处于销售阶段，价格在6000元/㎡左右。
龙岗天安数码新城
天安龙岗数码新城位于龙岗中心城西区，东临黄阁北路，南接清林中路，紧邻规划建设中的大运新城，西靠留学生创业园，北接龙平西路。
作为龙岗首个大型综合高新科技产业园区，天安龙岗数码新城总占地面近12万㎡，总建面近36万㎡，集合了创新科技产业、创意产业、金融服务业以及高端专业服务等，总投资约15亿。
项目包括7栋科技产业大厦和3栋大型商业和配套综合建筑，为进驻企业提供包括金融、担保、评估以及风险投资等方面的服务；主要吸引国际、国内知名品牌企业及民营科技企业，预计建成后将能容纳约达1000家上述企业进驻，
而园区每年的产值也有望超过200亿元，年上缴利税可达10多亿元。
一期创新科技大厦实景
一期 二期 三-期
目前，项目一期创新科技大厦已建成并投入使用，销售逾9成，已有100多家民营高科技企业入驻，企业入驻率达7成以上，3号线地铁公司的总部就在这里办公。
20万平方米的二期四栋科技产业大厦已进入建设阶段，现正进行桩基础建设，预计2010年底可以完工。
园区引进了KFC（肯德基）、711便利店、海上皇澳葡街酒楼、嘉旺快餐、北京银行等品牌商家。其中711、海上皇澳葡街酒楼、嘉旺快餐、北京银行已开业。建筑设计单位：澳洲哲思建筑设计，景观设计单位：泛亚国际有限公司。
（一期概况：
占地面积： 16347平方米 容 积 率： 3
建筑面积： 50168平方米 绿 化 率： 30%
总 户 数： 120 停 车 位：290个
楼层状况： 16层 结构： 框架
电梯： 富士达 卫生间： 每户独立
外墙： 玻璃幕墙采用中空节能LOW-E玻璃 ）
2008年项目一期共推出90多套单位供选择，因为享受特殊的税收政策，对于购买的客户有一定要求，要求以高科技的企业为主，以个人名义购买成功的机率比较小。
一期5-15层每层平面面积约为3300㎡,分隔为8间，每间面积307.81㎡到487.02㎡之间，均价在7500㎡/元-8000㎡/元左右。一期的1-3层商业面积,只租不售，统一进行招商。