(完整版)房地产项目开发流程(完整版)

房地产项目开发流程（完好版）

第一部分，房地产开发企业的准备工作

在报行政机关审批以前， 房地产开发企业应办理好土地出让手续， 拜托有资质的勘探设计院对待建项目进行研究并制作报告书 , 应附有详细的规划设计参数和成效图，并落实足够的开发资本。

第二部分，行政审批部分

依据我国当前法律、法例、规章，房地产建设项目的行政允许程序一般共分六个阶段：

1）选址定点； 2）规划总图审察及确立规划设计条件；

3）初步设计及施工图审察；

4）规划报建图审察；

5）施工报建；

6）建设工程完工综合查收存案。

一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：

1、计委审察可行性研究报告和进行项目立项。

2、国土资源局进行土地利用整体规划和土地供应方式的审察。 3、建委办理投资开发项目建设条件建议书。

4、环保局办理生产性项目环保建议书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审察。

6、规划部门办理项目选址建议书。

二、规划总图审察及确立规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审察。

2、国土资源局办理土地预审。

3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对

建设工程相关专业内容和范围进行审察。

4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划允许证》。 5、规划部门确立建设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审察，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审察。

2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审察。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审察。

4、人防办对初步设计的人防设计进行审察。

5、国土资源局进行用地预审。

6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审察。

7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计同意文件的要求进行审察。

8、建委对施工图设计文件进行政策性审察，依据业主单位建议，核发技术性审察拜托通知

单。 9、建委依据施工图设计文件审察机构发出的《建设工程施工图设计文件审察报告》，发放

《建设工程施工图设计文件审察同意书》。

四、规划报建图审察阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、公安消防支队进行消防设计审察。

2、人防办进行人防设备审察。

3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责区分对相关专业内容和范围进行审察。

4、规划部门对更改部分的规划设计增补同意规划设计条件，在建设单位缴纳相关规费后，核发《建设工程规划允许证》（副本）。

五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建设单位办理施工报建登记。

2、建设方对工程进行发包，确立施工队伍。招标类工程经过招标确立施工队伍，非招标类

工程直接发包。

3、建委组织职能部门对工程动工条件进行审察，核发《建筑工程施工允许证》。

六、商品房预售允许阶段，此阶段办理以下一般事项：

由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售允许证》。

开发企业申请办理《商品房预售允许证》应该提交以下证件（复印件）及资料：

1、以下证明资料：

（1）已交付所有土地使用权出让金，获得土地使用权证书；

（2）拥有建设工程规划允许证和施工允许证；

（3）按供应预售的商品房计算，投入开发建设的资本达到工程建设总投资的

已经确立施工进度和完工交付日期。

2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；

25％以上，并

3、工程施工合同；

4、商品房预售方案。预售方案应该说明商品房的地点、装修标准、完工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应该附商品房预售总平面图、分层平面图。

七、建设工程完工综合查收存案阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建筑工程质量督查站（机构）对建设单位供应的完工查收报告进行存案审察。

2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实查收。

3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及

其余需要参加查收的部门， 依据法律、 法例、 规章的相关规定对相关专业内容和范围进行查收。规划部门依据上述部门和本部门查收状况核发《建设工程规划允许证》（正本）。

4、建委综合各部门查收、审察建议，对吻合审察标准和要求的，出具建设工程项目完工综合查收存案证明；不吻合标准或要求的，作退件办理并要求限时整顿。

第三部分 房地产项目权属初始登记阶段

1、由房管局同意新建商品房所有权初始（大产权证）登记。

2、开发商应提交资料：

（ 1）申请书；

（ 2）企业营业执照；

（ 3）用地证明文件也许土地使用权证；

（ 4）建设用地规划允许证；

（ 5）建设工程规划允许证；

（ 6）施工允许证；

（ 7）房屋完工查收资料

（ 8）房屋测绘成就；

（ 9）依据相关规定应该提交的其余文件。

以上几个阶段， 需增添或减少的相关事项及时限， 各地依据实质状况， 会有不一样的差异。各

个程序的办理时间，绝大部分都少于 15 天，一般在 7 天内。所需要的花费，因为相当部分

属于地方收费， 因此就不再明细列表， 更况且有对于房地产开发所获取的利润， 行政审批花费可以忽视不计

第一步 房地产开发企业的成立

房地产开发企业成立阶段的法律程序

一、内资房地产综合开发企业的成立

1 、企业成立准备 2 、申请资质等级审批 3 、申请办理企业名称早先同意 4 、办理工商注册登记 5 、办理 税务登记 二、外资房地产开发企业的成立 6 、申请同意项目建议书 7 、办理企业名称登记 8 、送审合资或合作合同、章程 9 、申领 外商投资企业 同意证书 10 、办理企业登记

房地产开发企业成立阶段的相关税费

1 、企业法人 开业登记费

2 、企业法人更改 登记费

3 、企业法 人年度检验费 4 、补、换、领证照费

第二步 房地产开发项目的立项和可行性研究

房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序

1 、选定项目，签订合作意向书 2 、初步确立开发方案 3 、申报规划重点 4 、申报、审批项目建议书 5 、编制项目可行性研究报告 6 、申报、审批项目可行性研究报告

房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费

1 、可行性研究费 2 、建设工程 规划允许证执照费

第三步 房地产开发项目的规划设计和市政配套

房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序

一、房地产开发项目的规划设计

1 、申报选址定点 2 、申报规划设计条件 3 、拜托作出规划设计方案

4 、办理人防审察 5 、办理消防审察 6 、鉴定规划设计方案 7 、住所设计方案的专家组审察 8 、落实环保“三废”治理方案 9 、拜托环境影响议论并报批 10 、建设 工程勘探 招、招标 11 、拜托地质勘探 12 、拜托初步设计 13 、申报、鉴定初步设计

二、房地产开发项目的市政配套

14 、征采主管部门审察建议 15 、落实市政公用设备配套方案

16 、报审市政配套方案 17 、市政各管理部门提出市政配套建议 18 、市政管线综合

房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费

1 、工程勘探（丈量）费 2 、工程设计费 3 、建设工程规划允许证执照费 4 、完工档案 保证金 5 、暂时用地费 6 、暂时建设工程费 7 、建设工程勘探招标 管理费 8 、勘探设计督查管理费

9 、古建园林工程设计费

第四步 房地产开发项目 土地使用权 的获得

获得房地产开发项目土地使用权的法律程序

一、国有 土地使用权的出让

1 、办理 建设用地规划允许证

2 、办理建设用地拜托钉桩 3 、办理 国有土地使用权出让 申请 4 、主管部门实地勘探 5 、土地估价报告的预审 6 、拜托地价评估 7 、办理鉴定地价手续 8 、办理 土地出让 审批 9 、签订国有 土地使用权出让合同 10 、领取暂时 国有土地使用证 11 、领取正式国有 土地使用证

12 、国有 土地使用权出让金 的返还二、国有土地使用权的划拨 13 、国有土地使用权划拨 用地申请 14 、主管部门现场勘探 15 、划拨用地申请的审察、报批 16 、获得划拨用地同意

三、 集体土地 的征用

17 、征用集体土地用地申请 18 、到拟征地所在区（县）房地局立案 19 、签订征地协议 20 、签订赔偿部署协议 21 、确立劳动力部署方案

22 、区（县）房地局审察各项协议 23 、市政府下文征地 24 、缴纳菜田基金、耕地占用税等税费 25 、办理批地文件、批地图 26 、办理冻结户口 27 、检查户口核实劳动力 28 、办理农转工工作 29 、办理农转居工作 30 、办理超转人员部署工作 31 、地上物作价赔偿工作 32 、征地了案

获得房地产开发项目土地使用权的相关税费

1 、地价款（ 土地出让金 ）

2 、资本占用费 3 、滞纳金 4 、土地使用费