美国物业管理的特点分析

福利分房到住宅商品化的住房制度改革，带来了房屋　

产权格局的变化。在房屋管理体制变革的大背景下．催化　

了小区物业管理的产生并发展。从１　９８１年深圳市物业管　

理公司的成立，到１９９４年＜城市新建住宅小区管理办法》　

的颁布，再到２００３年＜物业管理条例》的实施、和２００７　

年依据　物权法　的＜物业管理条例》的修改，２６年的时间，　

小区物业管理伴随着我国房地产市场的发展悄然成长。与　

此同时，因为物业服务质量问题　物业管理费收取问题及　英国的物业管理呈现出了以下一些特征：　．　

管理多元化。身为老牌资本主义国家的英国．土地实　

行私有，对于如何管理房屋，完全是业主自己说了算。是　

选用物业管理公司、还是自行管理，法律并无明确规定。‘　

根据　房随地走　运作机制，物业管理公司会因为服务对　

象的消失而不复存在。　

服务周全化。时至今日，英国的物业服务内容已相当　

广泛，除传统的楼宇维修。养护。清洁和保安之外，物业　

境外物业管理经验的启示　

物业维修责任归属问题等带来的物业管理纠纷也慢慢出　

现，让我们不得不去思考，对于物业管理，我们还应该加　

强些什么７本文通过境外物业管理经验的介绍，总结了其　

中对我国物业管理可借鉴之处。　

一．境外物业服务经验　（一）英国物业管理　

物业管理作为现代房屋管理的一种模式，最早出现于　１９世纪６０年代的英国。当时由于工业革命的发展使得大　

量农村人口涌入工业城市，引起对城市房屋的需求。一位　

名叫奥克维娅・希尔的女士对在其名下出租的物业制定　了一套较为规范的管理办法，要求承租者遵守。而身为房　

东的希尔女士则及时对损坏的设备设施进行修缮，改善了　

工人们的居住环境。这便是最早的物业管理。发展至今，　

５４　Ｊｕｌｙ　２００８　文／郑晓俐　

服务扩展到了工程咨询、监理，市场行情调研和预测，通　

讯及旅行安排，智能系统化服务和专门性社会保障服务等　

全方位服务。　

费用基金化。在英国，小区公共设施的维修保养费　

用是通过　大型维修储备基金”的形式加以解决的。　大　

美国物业小区的管理制度

美国是一个注重规范和制度化管理的国家，在物业小区的管理方面也不例外。物业小区的管理制度是为了保障小区居民的生活质量，维护社区秩序和安全。本文将从几个方面介绍美国物业小区的管理制度。

一、小区业主委员会

在美国的物业小区中，通常会成立一个由业主组成的委员会，即小区业主委员会。委员会成员由小区内的业主选举产生，负责监督小区经营管理，并与物业管理公司进行沟通和协调。业主委员会成员通常会定期召开会议，讨论小区内的问题和需求，并制定相关规章制度。

二、管理公司

为了更好地管理物业小区，许多小区会聘请专业的物业管理公司来提供管理服务。物业管理公司负责小区内基础设施的维护、安全管理、公共设施的规划和管理等工作。管理公司通常会与业主委员会密切合作，共同制定管理方案和解决问题。

三、社区安全

在美国物业小区中，社区的安全问题备受重视。为了保障居民的人身和财产安全，小区通常会配备专门的保安人员，定期巡逻维护，确保社区的安全环境。此外，小区可能还会安装安全设施，如监控摄像头、安全门禁系统等，增加居民的安全感。

四、公共设施管理 物业小区的公共设施包括绿化、游泳池、健身房、停车场等，这些设施的管理和维护对于小区居民的生活质量至关重要。在美国，物业管理公司通常会负责公共设施的规划、维护和管理工作，保证居民能够方便地使用这些设施。

五、规章制度

为了维护小区内的秩序和保障居民权益，物业小区通常会制定一系列的规章制度。这些规章制度涉及到停车、噪音、宠物管理、垃圾处理等方面。居民需要遵守这些规章制度，否则可能会受到处罚或者其他相应的处理措施。

六、费用管理

为了维持物业小区的日常运营和管理，居民通常需要每月或每年缴纳一定的管理费用。这些费用主要用于物业管理、公共设施的维护和社区服务等方面。物业管理公司会负责管理这些费用，并向居民提供相关的费用清单和报告。

总结：

美国物业小区的管理制度注重规范、制度化和便民化。通过业主委员会、物业管理公司、社区安全措施、公共设施管理、规章制度和费用管理等方面的配合和执行，旨在提供一个安全、舒适、便利的居住环境，保障小区居民的权益和生活质量。这些管理制度的实施和执行，为物业小区的良好运营和社区和谐起到了重要作用。

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■文/李小宁美国人习惯于搬家，房主更迭频繁，加上美国房屋种类繁多，并且建造年代差距很大，比较分散，多数情况下为业主自主管理，只有一些集中的区域会有物业管理专业机构。与国内不同，美国的物业管理在日常生活中，显得有些“松散”，但却默默地守护着城市的美好和人们生活的安宁。频繁迁徙增加物业管理难度美国是一个喜爱迁徙的民族，据不完全统计，一年中大约有4000多万（约占总人口的1/5）在乔迁。无论经济境况如何，搬家热仍然持续不断，有人称之为“乔迁运动”。我在美国遇到的一些人，不论是白种人还是有色人种，不论是美国公民还是久居的外籍移民，都多少有着迁徙的经历：有的从南到北、从西到东几乎纵横了整个美国；有的一年之内随着工作的频繁变动，搬迁了两、三次。很多有着移民背景的美国人，一直对移民活动怀有强烈的意识。在追求独立的过程中，不断的流动就是一个魔法，迁徙是进步、独立和自由融为一体的象征。在20世纪五六十年代，美国兴起了“乡村复兴运动”，很多人从城市迁居到小城镇和乡村，进而带动了住宅郊区化的浪潮。这种“迁徙热”一方面是受经济影响：随着工厂、企业搬到郊区，带来了大量的工人或职员，而靠养老金和社会福利金为生的退休人员也涌入了租金相对便宜的郊区；另一方面受现代放在了首位。先来看看美国物业的不同种类。美国住宅种类繁多并且划分细致，有CONDO、APARTMENT、STUDIO和HOUSE。CONDO、APARTMENT和STUDIO等是公寓类住宅，分别为高级公寓、普通公寓和合体一居，在城市中为高层高密度，在郊区则为低层低密度，这一点和我国目前的住宅模式很相近，不同的是，美国由于地大人少、交通便捷，加之散居的生活习惯，有相当数量的人是住在郊区低层低密度公寓，甚至HOUSE里，不象我们更多在市区的高密度住宅中聚居。HOUSE相当于别墅类住宅，一般分为SINGLEFAMILYHOUSE、TWOFAMILYHOUSE、TOWNHOUSE，也就是我们常说的独体别墅、双拼别墅和联排别墅。HOUSE可能是平房，也可能是两三层的楼房，最大特点是独门独草坪。在国内，很多别墅没有车库，车辆都停在门前屋后。而美国的HOUSE类住宅基本都配备车库，大一些的还会有双车位。当然，一些大户人家在院子里还建有游泳池、网球场等娱乐设施。美国物业的另一特点是，居住环境差别大。比如富人区和穷人区的界限是比较明显的。富人区大都在环境优美的地方，并且治安良好，象纽约的长岛，就矗立着一些顶级豪华别墅。而穷人区更多在环境嘈杂，污染严重的地方，象纽约市的哈莱姆和布鲁克林，就是有名的贫民住宅区，居民大都收入不高。因此，这些区域的物业管理档次差异很大。美国人购房，

美国物业小区管理制度

1. 简介

美国物业小区管理制度是指在美国管理住宅小区的一套规范和制度，其目的是保障小区居民的生活质量、维护小区的安全与秩序，并提供良好的社区环境。本文将详细介绍美国物业小区管理制度的相关内容。

2. 小区物业管理公司的职责

小区物业管理公司是负责管理小区的专业机构，其职责包括但不限于以下几个方面：

2.1 安全与保安管理

小区物业管理公司负责制定安全保障措施，如安装闭路电视监控系统、保安巡逻等，以确保小区居民的人身和财产安全。

2.2 公共设施维护与管理

物业管理公司负责维护和管理小区的公共设施，如道路、园林绿化、停车场、游泳池等，确保其正常运行，并及时修复设施故障。

2.3 环境卫生管理

物业管理公司负责组织小区的环境卫生管理工作，包括垃圾清理、垃圾分类指导、卫生设施的维护等，确保小区环境整洁。

2.4 物业费用管理

物业管理公司负责管理小区的物业费用，包括收取物业费、管理费等，确保小区的经费使用合理、透明。 3. 小区居民的权利和义务

作为小区的居民，他们也有一定的权利和义务需要遵守，主要包括以下几个方面：

3.1 享受公共设施和服务

小区居民有权利享受小区的公共设施和服务，如公园、健身房、会议室等，但需要按照管理规定和约定使用这些设施。

3.2 缴纳物业费

居民需要按时缴纳物业费用，以支持小区的运营和维护工作，如设施维修、保安巡逻、环境卫生等。

3.3 遵守小区规章制度

居民需要遵守小区的规章制度，如停车规定、噪音控制、宠物管理等，以维护小区的秩序和良好的居住环境。

3.4 倡导社区和睦

居民应积极参与小区的社区活动，倡导邻里和睦、相互帮助，营造良好的社区氛围。

4. 物业管理争议解决机制

当物业管理存在争议时，居民可以通过以下机制进行解决：

4.1 投诉与建议

居民可以向物业管理公司提出投诉与建议，并要求物业管理公司及时处理和回复。

4.2 业主委员会

小区设立了业主委员会，由业主选举产生，可以代表居民与物业管理公司进行沟通与协商，解决管理争议。 4.3 诉讼途径