房地产开发成本估算及计算

**项目成本及销售估算表

序号 分项费用名称 费 用 征 收 标准（预测）成本

依据（批准文号） 《

部 门 收费标准 （万元） 备注

建筑总面积： 25677M2 。

占地面积：

5706M2

1 土地费用

）

土地征用费 收购出让双方合同

"

土地交易契税 鄂政98年135号令 市规划局

评估价的4%

—

土地出让金 市政府

核减20%

&

小计

2 》

前期交纳各项费用

市政基础配套费 武政（97）20号文 市规划局 80元/㎡

》

工程档案保证金 房地字（99）177号文 市规划局 元/㎡

,

垃圾处理费 武政办（97）65号文 市规划局 18元/㎡

:

白蚁防治费 武政（97）65号文 市规划局 元/㎡

…

抗震审查费 鄂价房地（93）9号文 市规划局 3元/㎡

\

消防审查费

鄂价费字（98）220号文 消防处 3元/㎡

"

商品砼保证金 武政办（97）73号文

市商砼站 10元/㎡ 可退还一半

）

墙体材料专项费 省政府137号令 市墙改办

10元/㎡ 可退还一半

\

施工图设计审查费 武价房[2003]17号 概算的%

（

工程勘察审查费 武价房[2003]17号 概算的%

！

深基坑设计审查 武价房[2003]17号

~ 施工安全技术服务费 鄂价房服[2002]75号 市安全站 建安的%

—

小计

3 "

勘探、设计费

地质勘探费 勘探合同 约5元/㎡ >

规划方案费 设计合同 约5元/㎡ 】

施工图设计费

设计合同 15元/㎡ ￥

园林绿化设计费 设计合同

\

小计

[

4 房地、建管费

综合开发管理费 武城办字（92）042号文

费用项目 计费标准与依据 总价 单价

一．土地费用 １．土地出让地价款 ２．征地费 ３．拆迁安置补偿费 ４．土地转让费 ５．土地投资折价 ６．土地租用费

二．前期工程费

１．地质勘测测绘费 设计概算的０．５％左右 1.32元 ２．规划设计费 建安工程费的３％左右 ３．可行性研究费 占总投资的１％－３％ ４．道路费 ５．供水费 ６．供电费 ７．土地平整费

三．基础设施建设费 １．供电工程 ２．供水工程 ３．供气工程 ４．排污工程 ５．小区道路工程 ６．路灯工程 ７．小区绿化工程 ８．环卫设施

四．建安工程费 １．单项工程 多层800 ２．单项工程 小高层1300 ３．单项工程 高层1800

五．公共配套设施建设费 １．居委会 ２．派出所 ３．托儿所 ４．幼儿园 ５．公共厕所

６．停车场

六．开发间接费

七．管理费用 约为前五项的３％左右

八．销售费用 销售收入的４％－６％

九．财务费用 年贷款40%,贷款利率6.12%

十．开发期间税费 １．固定资产投资方向调节税 ２．土地使用税 ３．市政支管线分摊费

４．供电贴费 ５．用电权费 ６．分散建设市政公用设施建设费 ７．绿化建设费 ８．电话初装费

十一．其他费用 １．临时用地 ２．临建图 ３．施工图预算或标底编制费 ４．工程合同预算或标底审查费 ５．招标管理费 ６．总承包管理费 ７．合同公证费 ８．施工执照费 ９．工程质量监督费 １０．工程监理费 １１．竣工图编制费 １２．工程保险费

十二．不可预见费 前十项之和的３％－７％ 合计 上述十二项之和

房地产开发项目投资可行性研究及融资方案编制 一种编制房地产项目可行性研究报告、融资方案、项目建议书的方法与技术，这种方法集方便、快速、速成、安全等优点的房地产可行性研究或融资软件：房地产经济评价可行性研究及概预决算管理系统：房地产投资分析软件（房地产投资估算软件、房地产投资专家系统、房地产项目评估软件、房地产投资项目可行性研究与分析决策软件）可实现房地产项目投资成本分析、房地产投资收益分析、房地产投资经营分析、房地产经济分析与评价、房地产项目投资决策分析与评价、房地产投资可行性分析与评价、房地产项目投资风险分析与决策，包含投资成本测算、经营成本测算、经营收入测算（销售收入、租赁收入）、投资计划（含分期投资计划、投资分类计划）、资金筹措计划（融资分析）、房地产项目财务分析和房地产项目财务评价（销售收入与经营税金及附加表、租赁收入与经营税金及附加表、还款付息表、损益表、现金流量表、资本来源与应用表、资产负债表、投资分类损益表）、非土地拍卖和土地拍卖多方案经济分析、临界点分析（含盈亏平衡分析）、敏感性分析、概率分析快速电算化，并可撰写房地产项目可行性研究报告、房地产项目建议书和房地产商业计划书，为房地产开发或固定资产置业投资企业（单位）的项目投资决策，房地产预可行性研究、预项目实施过程中成本核算、成本控制和项目竣工后的财务决算、房地产项目后评价提供依据，是实现房地产项目管理中的投资分析、房地产项目投资决策分析、房地产投资项目评估，编制房地产项目策划书（报告）、房地产项目投资可行性分析研究报告、房地产项目建议书（报告）、房地产项目评估书（报告）、房地产项目贷款评估书（报告）及土地拍卖土地报价研究报告的好助手，也是房地产市场分析的不可缺少的工具，也可方便使用于投资领域的房地产行业分析。是房地产项目投资咨询师、房地产策划师的助手。目前该系统已形成三大版本（标准版、专业版、企业版），为了合适大众化需要开发的标准版并以几百元/套超低价格入市，并附送正版光盘及成功的操作方案并包教会初学者编制房地产可行性研究报告。

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感谢你的欣赏 房地产开发成本估算一览表

序号 费用名称 单位 计费基数 取费标准 估算合计

（万元）

1 土地成本

1.1 国有土地出让金 万元

1.2 契税 万元

2 前期勘察设计费

2.1 勘察费 万元

2.2 设计费 万元

3 前期手续办理费用

3.1 环境评价报告 万元

3.2 住宅区公共设施专项基金 万元

3.3 工程质量监督费 万元

3.4 监理费 万元

3.5 施工图审查费 万元

3.6 白蚁防治 万元

4 建安费用

4.1 地下室（含桩基） ㎡

4.2 地上建筑（含电梯） ㎡

5 市政配套费用

5.1 给排水配套工程 ㎡

5.2 小区道路及小区内照明 ㎡

5.3 供电配套工程 ㎡

5.4 管道煤气 户

6 生活配套

6.1 有线电视 户

6.2 小区智能化 ㎡

6.3 绿化景观 ㎡

7 竣工费用

7.1 数字线地图测绘 ㎡

7.2 大样图测绘 ㎡

7.3 消防验收检测费 万元

7.4 单体放样及正负零验线 ㎡

7.5 产权测量 ㎡

8 开发筹建费(含办公费用） 万元

9 财务费用 万元

10 不可预见费

11 销售及宣传广告费 万元

12 预计建设总投资额

13 预计总收入

13.1 住宅 ㎡ 感谢你的欣赏

感谢你的欣赏 13.2 商业 ㎡

13.3 停车位 个

14 税费

14.1 营业税 万元

14.2 印花税 万元

14.3 城市设施维护费 万元

14.4 地方教育附加费 万元

第一节建设项目投资估算

（一）建设项目总投资构成：

包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分。

固定资产投资是指项目按拟建规模，规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用；建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出；流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金。

建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。

第二节房地产项目投资与总成本费用估算

一、房地产开发项目投资与成本费用的相关概念

（一）房地产开发项目投资特点

三种经营模式：出售、出租和自主经营。

（二）房地产开发项目总投资

房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。

1、开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等 2、经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金。

（三）开发产品成本

开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，从财务角度，这些成本可按用途分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等。

而在核算上又可划分为：开发直接费（包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费）和开发间接费（包括管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等）。亦可开发成本和开发费用进行分类。

开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他费用、开发期税费、不可预见费。

开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。

例6-1：某开发商在广州开发一个项目，总建筑面积157,349平方米，其中住宅135,049平方米，商铺5,300平方米，会所17,000平方米。住宅全部销售，商铺用于出租，会所自己经营。该项目总投资70,794万元，其中开发建设投资70,644万元，由开发产品成本65,644万元和自营固定资产（会所）5,000万元组成。会所投入运营时需投入经营资金150万元，在项目结束时（预计38年后）一次收回。