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《商品房预告登记效力实务问题研究》篇一一、引言在房地产市场日益活跃的今天，商品房预告登记作为一项重要的法律制度，对于保护交易安全、维护市场秩序具有不可替代的作用。
然而，在实际操作中，商品房预告登记的效力往往涉及诸多实务问题，包括登记程序、登记内容的真实性、登记效力的法律解释等问题。
本文将结合实务案例，对商品房预告登记的效力进行深入研究。
二、商品房预告登记概述商品房预告登记是指为保障未来物权变动而进行的预先登记。
在商品房交易中，当买卖双方达成协议后，为确保交易安全，可以由买方或双方共同向房地产登记机构申请预告登记。
此举能够对抗第三人的不当行为，确保权利人能够在未来实现其物权。
三、实务中常见的问题（一）登记程序问题在实务中，部分登记机构存在程序不清晰、流程繁琐的问题，导致申请人在办理预告登记时耗费大量时间和精力。
例如，提交材料不全或格式不符合要求，可能需要进行多次补充或更正，这不仅影响了登记效率，也增加了当事人的经济负担。
（二）登记内容真实性及有效性问题商品房预告登记的实质在于保障交易的真实性、合法性及安全性。
但在实际运行中，有时存在买卖双方串通欺骗或利用虚假信息进行登记的情况，给房地产市场秩序带来负面影响。
因此，如何保障登记内容的真实性和有效性成为一大挑战。
（三）登记效力认定问题在出现纠纷时，如何认定预告登记的效力，尤其是与其他权利的冲突解决，是司法实践中常见的问题。
如某已预告登记的商品房涉及再次买卖、抵押等情况时，其权利归属和责任划分常需司法机构进行详细解读和判定。
四、对策与建议（一）简化程序、提高效率针对登记程序繁琐的问题，建议相关机构优化流程、简化手续，如通过信息共享减少重复提交材料、实行网上办理等措施，提高登记效率。
（二）加强监管、确保真实性为确保登记内容的真实性和有效性，应加强监管力度，如建立信息公示制度、完善信用体系等措施，对虚假信息进行严厉打击和处罚。
（三）明确法律解释和司法实践针对登记效力的认定问题，应明确相关法律解释和司法实践标准，确保在处理相关纠纷时能够有法可依、有据可循。
浅析定作商品房涉及的法律问题浅析定作商品房涉及的法律问题武志国一、何谓“定制别墅”、“定制公寓”、“定制物业”、“定制商品房”等概念（一）定制商品房的概念及分类所谓定制“商品房定制”，或者所谓“别墅定制”、“定制物业”、“定制公寓”等概念是指按照业主所想，量身定做个性突出、能反映居住者个人风格和追求的身心栖居或他用之所。
通常情况下，房屋建造商被归纳为以下三种类型:成品型，半用户定制型，和用户定制型。
（1）成品型开发商致力于大批量的房屋建造。
设计几种样板住宅以满足市场的需求。
开发商通过这种成品设计的方法提供一个建好的房子。
（2）那些运用半用户定制的设计方法来发展住宅的开发商，由于他们把预制和用户定制的特点结合起来，通常被称作半用户定制开发商。
（3）用户定制开发商从零开始创造一个完全独特的住宅。
这种“用户定制设计”的方式是最为理想的为顾客定制住宅的方法，因为它能根据不同情况创造出满足不同个人居住要求的住宅。
但是，用户定制住宅的完成通常最为费时。
由于建筑工地分散增加了管理成本，而且建造时间较长，再加上批量化房屋建造的经济性的丧失，使得用户定制住宅的价格通常比较高。
我们在实际销售中也有一些业主会提一些个性化的要求，主要是装修方面的，提出要求的时间也是在规划设计确定之后的事情，甚至是交房前后提出。
（二）定制开发商品房的销售本质定制商品房是个人意志的物化体现，它在精神深处能满足购房者的限量情结，属于自定义生活范畴。
定制开发商品房是新的销售策略，不断细分消费者群体，对特定的消费者群体进行针对性的设计开发，根据精英群体的生活方式、家庭结构、品质要求，量身定做的个性化用房，尽最大努力地迎合特定群体的“个性化”购房需求。
（三）定制开发商品房起源及发展据说，“定制公寓”概念起源于日本在日本，欧美国家更为普遍，定制的内容也更贴近购房者的需求。
完全按照住户的需求建造房屋的定制，而非只提供有限的选择方案，称得上是真正的定制房屋。
预约合同的效力与违约救济问题研究[ 导语]随着市场经济的不断深入，预约合同因其促成交易的功能在世界各国债法规则中都发挥着越来越重要的作用。
在我国，预约合同在商品房买卖租赁、民间借贷、车辆买卖等领域已经有了广泛的适用。
我国《合同法》并没有对预约合同制度作出回应，一般认为，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条首次在制度层面正式承认了预约合同。
但是该条对于预约合同的认定、法律效力与违约救济等问题并没有作出明确规定，而这些问题正是理论上对于预约合同探讨争议的核心。
本文拟梳理理论界对于预约合同的性质、认定、效力与违约救济问题的不同观点，并辅以典型的案例加以说明。
一、预约合同概述（一）预约合同的界定一般认为，预约是约定将来订立一定契约之契约，其将来应订立之契约称为本约。
[1]具体而言，预约是指当事人约定为在将来一定期限内订立合同而达成的允诺或协议。
[2]《布莱克法律词典》给预约的定义是：“预约，是指由一个人作成的契约或约定，它具有排除个人合法地进入另一项性质相同的合同的属性。
”[3]从历史上看，预约合同制度起源于罗马法上的要物契约制度，也即今天的实践合同。
罗马法上的使用借贷、消费借贷和寄存契约都是无偿契约，为保护出借方的利益，罗马法规定这类契约为要物契约，即契约的成立以物之交付为要件。
但是，这同时也造成出借方在物之交付前任意撤销契约，给相对方造成信赖损害的问题。
随着信用机制和担保规则的建立和健全，要物契约制度被认为已不适应市场经济发展的需要，于是通过预约制度缓和要物性。
[4]立法上最早明确规定预约合同的是1804年《法国民法典》，其第1589条对买卖关系中的预约合同进行了规定，[5]1900年《德国民法典》第610条规定了消费借贷预约的存在和效力。
[6]之后的《日本民法典》、我国台湾地区民法典同时规定了买卖和消费借贷的预约合同。
再往后，大陆法系民法典一般都在“债法总则”中规定了一般性的预约合同制度。
预约合同认定的理论难题与实践破解谢鸿飞摘要：最典型的预约合同约定当事人均承担将来缔约的义务，其实质是当事人自我设定强制缔约义务，即当事人基于契约自由限制将来的契约自由。
预约合同规则的重点是构成要件和缔约义务的效力强度。
《民法典》第495条规定的是双务预约合同，但也可适用于其他预约合同类型。
合同编司法解释第6条增设了预约合同本身须为合同的要件，既与司法解释第3条相呼应，也符合合同拘束力来源的现代理论。
预约合同约定的将来缔约期限应为合理期限。
双方仅约定将来一定期限内磋商谈判的，也可能构成预约合同，双方均承担基于诚信原则合理磋商的义务。
意向书等缔约阶段性文件是否构成预约合同，取决于约定的具体内容。
订立认购书等文件的原因若为标的物尚不存在或依法无法出售，双方已对标的、数量等主要内容达成合意时，可认定双方之间成立正式合同。
预约合同的内容再详尽，也不能直接被认定为本约。
关键词：预约合同 本约 意向书和备忘录 《民法典》第495条 合同编司法解释第6条中图分类号：D913 文献标识码：A 文章编号：1004-9428（2024）01-0161-16一、预约合同的理论悖论及其认定难题在合同法理论体系中，预约合同理论颇具特色。
这体现在迄今为止，它也未得到普遍承认，甚至还遭强烈反对。
在法制史上，预约合同的诞生也很偶然，其最初是为了弥补要式或要物合同（尤其是有偿消费借贷）规则留下的法律漏洞：有偿消费借贷中的债权人因享有法定撤销权，可任意反悔，对债务人非常不利，故双方通过预约合同来规避要物合同的特别规定。
〔1〕这种规避行为被承认意味着裁判者摒弃了要物规则。
在比较法上，预约合同的必要性备受争议。
传统英美法不存在预约合同概念，〔2〕其普遍作者简介：谢鸿飞，中国社会科学院法学研究所、私法研究中心研究员，中国社会科学院大学教授、博士生导师。
〔1〕 参见黄茂荣：《债法通则·1 债之概念与债务契约》，厦门大学出版社2014年版，第201页。
《商品房预告登记效力实务问题研究》篇一摘要：本文针对商品房预告登记效力在实务中的相关问题进行研究。
首先介绍了商品房预告登记的基本概念及其重要性，然后从实际操作角度出发，探讨了预告登记的流程、法律效力以及在实务中可能遇到的问题。
最后，本文提出了一些解决对策和建议，以期为相关实务工作者提供参考。
一、引言随着房地产市场的发展，商品房交易日益频繁，预告登记作为保障交易安全、维护双方权益的重要手段，其重要性日益凸显。
然而，在实务操作中，商品房预告登记的效力及其相关问题仍存在诸多争议和困惑。
本文旨在通过对实务问题的研究，为相关实务工作者提供参考。
二、商品房预告登记概述（一）基本概念商品房预告登记是指在商品房买卖合同签订后，由买方向不动产登记机关申请对即将进行的权利变动进行预先登记。
通过预告登记，可以在一定程度上保障买卖双方的合法权益，防止“一房多卖”等不良现象的发生。
（二）重要性预告登记对于维护房地产市场秩序、保障交易安全具有重要意义。
它不仅有助于保护买方的合法权益，还能有效防止卖方因多重销售而产生的法律风险。
三、商品房预告登记的流程及法律效力（一）登记流程商品房预告登记的流程主要包括：买卖双方签订商品房买卖合同后，由买方向不动产登记机关提交相关材料，经审核后进行预告登记。
（二）法律效力预告登记具有法律效力，能够对抗第三人的恶意行为。
在预告登记期间，若卖方擅自将该房屋出售给第三人或设定其他权利负担，则该行为将不产生物权变动的法律效果。
四、实务中遇到的问题（一）登记流程繁琐目前，商品房预告登记的流程相对繁琐，涉及多个部门和环节，导致登记时间较长，影响了交易效率。
（二）法律效力认定困难在实务中，由于对预告登记的法律效力认识不足，导致在处理相关纠纷时，往往难以准确认定预告登记的法律效力。
（三）信息不对称问题在商品房交易中，买卖双方往往存在信息不对称问题，这可能导致一方利用信息优势进行欺诈行为，影响预告登记的效力。
L8蜩ISyst em AndS姗f叁箜!查塾垒竺!堕望里；耋■■匿圈匿我国商品房买卖欺诈行为的法律问题研究于维同孙囡妮摘要在改革开放的今天，我国的房地产市场得到了蓬勃的发展，住房分配体制也有了巨大的改革，商品房买卖也逐步深入到每一个平民百姓的日常生活之中。
因此，我国的房地产业正日益成为一个重要的经济组成部门。
房地产业的迅速发展反映了我国经济持续、稳定发展在改善人们居住条件以及完善市场体制和机制等方面发挥着越来越重要的作用。
本文通过对商品房欺诈行为的认定，分析商品房欺诈行为的表现，针对商品房欺诈行为提出了相应的解决办法。
关键词欺诈行为商品房预售虚假陈述中图分类号：D920．5文献标识码：A文章编号：1009—0592(20l O)l l-II l—02一、商品房买卖中欺诈行为概述(一)一般商品欺诈行为的定义所谓欺诈行为是指经营者在经营商品时(包括经营前或经营后)，所采取的以虚假方式或者以其他不正当手段对消费者进行欺骗、误导，使消费者的合法权益受到损害的行为。
(二)商品房买卖中欺诈行为的认定在购买商品房过程中确认开发商是否进行欺诈行为是非常重要的环节。
商品房是一个较为特殊的商品，它具有生产周期长、环节多、价格高等特点。
如果在商品房买卖中对消费者实施了欺诈行为，并给消费者带来了经济上的损失，那么，开发商应该对这种行为给予消费者双倍的赔偿。
相反，也不能简单地把某些开发商的行为定性为“欺诈”，而应该根据具体情况具体分析。
因此，在商品房买卖中确认开发商所实施的行为是否是欺诈行为对于规范商品房交易有着深远的影响。
对于商品房买卖中欺诈行为的认定，目前学界和司法界有两种不同的观点：一种观点认为，所谓欺诈是指房地产开发商在主观上故意欺骗消费者，这种欺诈是把商品房作为一个整体来说的，而并不是指该套商品房的局部瑕疵，也就是说，对于商品房部分其余配套设施进行故意隐瞒真实情况或虚假陈述的行为并不认为是对消费者欺诈行为。
例如《解释》第8条、第9条规定的可以适用惩罚性赔偿责任的五种情形：一是出卖人与购房者在订立商品房买卖合同后，出卖人故意隐瞒购房者而将该房屋抵押给第三人的行为；二是商品房买卖合同订立后，出卖人在购房者不知情的情况下，又将该房屋出卖给第三人的行为；三是商品房买卖合同订立后，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的事实，相反的使得购房者相信其具备商品房预售的资格而够买的行为；四是在订立商品房买卖合同时，出卖人向商品房购买者故意隐瞒其购买的房屋已经抵押的事实；五是订立商品房买卖合同时，出卖人故意向买房者隐瞒已经出卖给第三人的房屋或者对买房者隐瞒已经知道该房屋将要拆辽补偿的事实行为心。
法律规定购房定⾦可以退吗买房时，开发商都会要求买房⼈先交定⾦，再签订正式商品房买卖合同。
于是很多⼈都会遇到购房定⾦不能退的问题，有的⼈就当吃了哑巴亏，但是法律真的不让退定⾦么?下⾯店铺⼩编就带你去看看法律上⾯的规定吧。
定⾦将买房⼈置于不平等的位置⽬前开发商在与买受⼈签正式商品房买卖合同之前⼀般都通过认购、订购、预定等⽅式向买受⼈收受定⾦。
如果买受⼈不来与开发商签合同或双⽅对合同的条款达不成⼀致意见，⼤多数开发商定⾦是不退的。
这种定⾦或订⾦的约定，对买受⼈极为不利，使买受⼈在签约时处于受制于⼈的境地，买受⼈往往在定⾦不退的压⼒下，违⼼地接受开发商的不平等条款，⾃⼰的真实意思也不能体现在合同中，有失合同公平、公正的原则。
好多购房⼈认为，购房定⾦与其它商品交易⼀样，就像平常买东西⼀样，交了定⾦就是这个东西给我留着，我准备要了，如果东西我不要了，定⾦就算我给你的赔偿，以此类推到房⼦上，认为⼀旦签订了商品房认购书，⽆论什么原因房⼦最终没有买成，定⾦就⼀定不能返还了，有些⼈甚⾄⾃动放弃了取回定⾦，这其实是⼀种误解。
其实定⾦是可以退的。
那么在什么条件下定⾦可以退，什么条件下定⾦不能退?定⾦的法律规定，到⽬前为⽌，涉及到定⾦的法律规定有下：《合同法担保法担保法司法解释商品房买卖合同纠纷司法解释商品房销售管理办法》等。
《中华⼈民共和国合同法》第⼀百⼀⼗五条对定⾦问题规定如下：给付定⾦的⼀⽅不履⾏约定的债务的，⽆权要求返还定⾦;收受定⾦的⼀⽅不履⾏约定的债务的，应当双倍返还定⾦。
《中华⼈民共和国担保法》第⼋⼗九条规定：当事⼈可以约定⼀⽅向对⽅给付定⾦作为债权的担保。
给付定⾦的⼀⽅不履⾏约定的债务的，⽆权要求返还定⾦;收受定⾦的⼀⽅不履⾏约定的债务的，应当双倍返还定⾦。
《中华⼈民共和国担保法司法解释》第六部分第⼀百⼀⼗五条规定：当事⼈约定以交付定⾦作为订⽴主合同担保的，给付定⾦的⼀⽅拒绝订⽴主合同的，⽆权要求返还定⾦;收受定⾦的⼀⽅拒绝订⽴合同的，应当双倍返还定⾦。
《商品房预告登记效力实务问题研究》篇一一、引言在房地产市场日益活跃的今天，商品房预告登记作为一项重要的法律制度，对于保护交易安全、维护市场秩序具有不可替代的作用。
然而，在实务操作中，商品房预告登记的效力及其相关问题往往成为各方关注的焦点。
本文旨在结合实际案例，对商品房预告登记的效力及其相关实务问题进行深入研究和分析，以期为相关法律实践提供有益的参考。
二、商品房预告登记制度概述商品房预告登记，是指在商品房买卖合同签订后，由买受人向房地产登记机构申请的一种预先登记制度。
其主要目的是为了保障买卖双方的合法权益，防止一房多卖等不法行为的发生。
预告登记虽然不直接导致物权的变动，但可以在一定程度上对抗后续的不动产登记，具有公示和预警的功能。
三、商品房预告登记的效力分析（一）法律效力商品房预告登记具有法律效力，一旦完成预告登记，便具有对抗后续不动产登记的效力。
即使出卖人再次出售该房屋，已完成预告登记的买受人仍享有优先权。
（二）物权变动的影响预告登记虽然不直接导致物权变动，但可以影响物权变动的顺序和结果。
在满足一定条件下，如合同履行、买受人请求等，可以促成物权变动的顺利完成。
（三）时间限制在实务中，存在因预告登记时间过长或过早等原因导致的法律纠纷。
对此，应当明确预告登记的时间界限及其影响，以保障买卖双方的合法权益。
四、实务中常见的问题及分析（一）登记程序问题在实务中，存在因登记程序不当或遗漏导致预告登记无效的情况。
如申请材料不齐全、申请程序错误等。
因此，应明确并规范登记程序，确保预告登记的合法性和有效性。
（二）虚假预告登记问题虚假预告登记不仅损害了其他人的合法权益，也破坏了市场秩序。
对此，应加强监管和处罚力度，防止虚假预告登记的发生。
（三）预告登记与抵押权冲突问题在部分情况下，商品房可能同时存在预告登记和抵押权登记。
当两者发生冲突时，如何处理成为了一个难题。
对此，应明确两者的关系和优先顺序，以保障各方的合法权益。
