西安华南城五金机电商铺法律意见
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西安市出店经营处罚依据条款摘要:一、背景介绍二、西安市出店经营处罚的法律依据三、处罚的具体措施和标准四、对违法经营者的影响五、总结与建议正文:【背景介绍】近年来,随着城市化进程的加快,我国各大城市纷纷加强对市容市貌的管理。
西安市作为国际化大都市,对出店经营的管理尤为严格。
为了规范市场秩序,提升城市形象,西安市制定了相关法规,对出店经营行为进行规范和处罚。
本文将为您详细介绍西安市出店经营处罚的依据条款。
【西安市出店经营处罚的法律依据】根据《中华人民共和国城市容貌标准》和《西安市城市市容和环境卫生管理条例》等相关法规,未经批准,单位和个人不得在店外经营。
对于违反规定出店经营的,相关部门有权进行处罚。
具体的处罚依据包括以下条款:1.《中华人民共和国城市容貌标准》第十一条规定:城市街道两侧和公共场所不得摆摊设点、乱设广告、乱堆放物品。
2.《西安市城市市容和环境卫生管理条例》第二十二条规定:未经批准,不得在店外经营。
违反规定的,由城市管理行政执法部门责令停止违法行为,没收违法所得,可以并处违法所得一倍以下的罚款;没有违法所得的,可以并处五千元以上五万元以下的罚款。
【处罚的具体措施和标准】对于违反出店经营规定的经营者,执法部门将采取以下措施:1.责令停止违法行为:执法部门将向违法经营者发出整改通知书,要求其立即停止出店经营行为。
2.没收违法所得:对于违法经营者所获得的利润,执法部门有权予以没收。
3.罚款:根据违法经营者的具体情况,执法部门可以对其处以五千元以上五万元以下的罚款。
【对违法经营者的影响】违法出店经营不仅会受到罚款等经济处罚,还可能对经营者的信誉造成影响。
此外,违法经营行为可能导致消费者对经营者的负面评价,从而影响其正常经营。
因此,为了避免受到处罚,经营者应当遵守相关法规,规范经营行为。
【总结与建议】总之,西安市对出店经营行为的处罚有明确的法律依据。
为了维护城市形象和市场秩序,经营者应当遵守相关法规,不得擅自出店经营。
西安市出店经营处罚依据条款摘要:一、西安市出店经营处罚的法律依据1.相关法律法规概述2.条款内容详细解读二、出店经营处罚的具体规定1.违规行为的界定2.处罚措施的种类及适用情况3.处罚程序及执行主体三、对出店经营行为的管理与监督1.政府部门的管理职责2.社会力量的参与及协作3.对合法经营的鼓励与支持四、对违反出店经营规定的商户的指导与帮助1.增强法制观念,自觉遵守法律规定2.提高服务质量,提升顾客满意度3.合法合规经营,促进市场繁荣发展正文:西安市出店经营处罚依据条款,主要涉及《中华人民共和国城市管理行政执法法》、《西安市城市市容和环境卫生管理条例》等法律法规。
这些法律法规对出店经营行为进行了详细规定,为整治市容环境、维护市场秩序提供了法律依据。
根据相关条款,出店经营行为是指商户在经营过程中,超出其经营场所范围,占用城市道路、公共场所等进行经营活动的行为。
这种行为违反了城市管理的规定,影响了市容市貌和环境卫生。
对于违规行为,政府部门有权采取相应的处罚措施。
具体处罚措施包括:责令改正、罚款、没收违法所得、暂扣或者吊销营业执照等。
根据违规行为的严重程度和影响,政府部门会依法选择适当的处罚措施。
同时,处罚程序需遵循法定程序,确保商户的合法权益不受损害。
为了加强对出店经营行为的监管,政府部门需履行管理职责,加强对商户的宣传教育,提高法制观念。
此外,还需发挥社会力量的作用,鼓励市民参与监督,形成共治格局。
对于合法经营的商户,政府部门应给予支持与鼓励,推动市场繁荣发展。
对于违反出店经营规定的商户,政府部门在实施处罚的同时,也应给予指导与帮助。
商户需自觉遵守法律规定,提高服务质量,以提升顾客满意度。
五金店铺规章制度管理办法一、总则第一条为了加强五金店铺的规范化管理,提高经营效益,确保员工权益,维护良好的经营秩序,制定本办法。
第二条本办法适用于我国境内五金店铺的经营管理活动,包括五金制品、工具、机械设备等销售与服务。
第三条五金店铺应遵守国家法律法规,诚实守信,公平竞争,注重产品质量,满足消费者需求。
二、店铺管理第四条店铺选址应符合当地商业规划,具备便利的交通条件和适当的规模。
第五条店铺内部布局合理,货品摆放整齐,分类明确,便于顾客选购。
第六条建立健全店铺卫生制度,保持店铺环境整洁,确保顾客购物体验。
第七条加强消防安全管理,配备必要的消防设施,定期进行安全检查。
三、商品管理第八条严把商品质量关,确保销售的商品符合国家质量标准。
第九条建立健全商品进货检查验收制度,对供应商进行严格筛选。
第十条商品售价应真实透明,明码标价,不得虚假折扣和虚假宣传。
第十一条建立商品追溯体系,确保商品来源可查,质量可追溯。
四、员工管理第十二条员工应具备相关专业知识,经过培训合格后上岗。
第十三条员工应遵守店铺规章制度,服从领导,团结协作。
第十四条员工应保持良好的职业形象,礼貌待客,提供优质服务。
第十五条建立健全员工培训制度,提高员工业务水平和综合素质。
五、营业管理第十六条店铺应按照营业执照规定的经营范围开展经营活动。
第十七条遵守营业时间规定,确保店铺正常营业。
第十八条建立健全顾客投诉处理机制,及时解决顾客问题,提高顾客满意度。
第十九条加强信息化建设,提高店铺管理水平,促进线上线下融合发展。
六、营销管理第二十条制定合理的营销策略,提高店铺知名度和品牌影响力。
第二十一条开展多种促销活动,满足消费者需求,促进销售增长。
第二十二条加强市场调研,及时掌握市场动态,调整经营策略。
第二十三条建立合作伙伴关系,拓展业务渠道,实现共赢发展。
七、财务管理第二十四条建立健全财务管理制度,确保店铺财务状况健康。
第二十五条加强成本控制,提高经营效益。
西安市出店经营处罚依据条款
(原创版)
目录
1.概述西安市出店经营处罚的规定
2.西安市出店经营的处罚条款和标准
3.对商家的建议和注意事项
正文
西安市出店经营处罚依据条款旨在规范商家的经营行为,保障消费者权益和市容环境整洁。
根据相关规定,出店经营是指商家在店铺外部摆放商品、设施或者进行其他经营活动。
违反规定将会受到相应的处罚。
一、概述西安市出店经营处罚的规定
根据《西安市城市市容和环境卫生管理条例》的相关规定,商家在出店经营时需遵守以下要求:
1.不得占用城市道路、广场、公园等公共场所;
2.不得影响交通秩序和市容环境;
3.需保持环境卫生,按照规定处理废弃物。
二、西安市出店经营的处罚条款和标准
违反上述规定的商家,将会受到以下处罚:
1.警告:初次违反规定,执法部门会先给予警告,并要求商家立即整改;
2.罚款:如果商家在接到警告后仍不改正,将会被处以 200 元以上1000 元以下罚款;
3.暂扣经营许可证:对于拒不改正的商家,执法部门有权暂扣其经营许可证,直至整改完毕。
三、对商家的建议和注意事项
为了避免受到处罚,商家在出店经营时应注意以下几点:
1.遵守相关法规,保持良好的经营秩序;
2.与执法部门保持良好沟通,及时了解政策法规变动;
3.做好卫生管理,保持环境整洁;
4.在必要时,可寻求专业法律咨询,确保自身权益。
总之,商家在出店经营时应严格遵守西安市的相关规定,确保经营活动合法合规。
西安宇迪门业有限公司与王书宏提供劳务者受害责任纠纷二审民事判决书【案由】民事侵权责任纠纷侵权责任纠纷提供劳务者受害责任纠纷【审理法院】陕西省西安市中级人民法院【审理法院】陕西省西安市中级人民法院【审结日期】2020.06.16【案件字号】(2020)陕01民终2112号【审理程序】二审【审理法官】何强张楠张伟【审理法官】何强张楠张伟【文书类型】判决书【当事人】西安宇迪门业有限公司;王书宏【当事人】西安宇迪门业有限公司王书宏【当事人-个人】王书宏【当事人-公司】西安宇迪门业有限公司【代理律师/律所】刘艳娟陕西平非律师事务所【代理律师/律所】刘艳娟陕西平非律师事务所【代理律师】刘艳娟【代理律所】陕西平非律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【字号名称】民终字【原告】西安宇迪门业有限公司【被告】王书宏【本院观点】二审双方争议的焦点问题为:(一)宇迪公司应否承担赔偿责任;(二)责任比例问题;(三)王书宏的伤残赔偿金标准及被扶养人生活费问题。
【权责关键词】完全民事行为能力合同过错第三人鉴定意见证据不足新证据证明责任(举证责任)诉讼请求变更诉讼请求维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为,二审双方争议的焦点问题为:(一)宇迪公司应否承担赔偿责任;(二)责任比例问题;(三)王书宏的伤残赔偿金标准及被扶养人生活费问题。
关于焦点问题一,根据一审法院实地调查的情况,可以认定王书宏发生事故受伤的场地即为宇迪公司的实际生产车间;根据事发前后相关人员与宇迪公司法定代表人陈东山的微信聊天记录及谈话录音等证据,本案中干活所需的脚手架、焊条等亦是由宇迪公司提供,王书宏等人仅为提供劳务获得报酬。
故而,一审法院认定王书宏与宇迪公司之间为提供劳务关系,有相应的事实依据。
宇迪公司上诉称其并非适格被告与王书宏不存在提供劳务关系的理由,不能成立。
宇迪公司应当依法对王书宏受伤承担相应的赔偿责任。
关于焦点问题二,王书宏在水电安装时受伤,原因是其所站立的脚手架散架致使其摔伤。
关于西安华南城有限公司五金机电D、E区商铺买卖相关事宜法律意见书致:各位业主陕西力德律师事务所通过有关途径了解到西安华南城有限公司(以下简称华南城)五金机电D、E区商铺买卖存在相关法律问题,现就了解的事实情况及法律意见做以下说明。
一、律师了解到的基本情况据了解,2011年西安华南城有限公司不顾征地拆迁及相关规划用地审批等行政审批事项,预售五金机电D、E区商铺约5000套,预先收取客户购房款近10亿元。
直到目前,西安华南城五金机电D 区原规划的商铺所在地仍是村庄、学校和庄地,尚未开始建设;五金机电E区开始建设,但建设进展缓慢,至今尚未取得商品房预售许可证。
另外,2013年12月20日西安华南城承诺于2015年9月30日前完成五金机电D、E区的建设和交付使用。
2014年8月,西安华南城发出通知,五金机电D、E区规划变更,整体向东平移。
变更后原地铁边的商铺被取消,原沿街商铺不再沿街;2014年8月25日,上百名业主至西安华南城处维权并提出5项诉求,同时要求华南城在一个月之内予以回复。
二、律师分析1、华南城就五金机电D、E区与各业主签订的《西安华南城招商及定制改图协议书》合法有效,具备预约合同的效力。
2、华南城变更规划的行为构成违约,应当按照约定或法律规定承担违约责任。
3、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》:第二条出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。
陕西省人民政府关于贯彻落实省人大常委会对制止和纠正乱收费、乱摊派、乱罚款的意见的通知正文:---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 陕西省人民政府关于贯彻落实省人大常委会对制止和纠正乱收费、乱摊派、乱罚款的意见的通知(1990年2月7日)最近,省人大常委会对我省各地乱收费、乱摊派、乱罚款的“三乱”问题,进行了深入的调查研究,提出了切实可行的措施。
现将省人大常委会《关于当前乱收费、乱摊派、乱罚款的情况及制止和纠正的意见》印发给你们,请结合实际,认真贯彻落实。
一、充分认识坚决制止和纠正“三乱”问题的重要性。
目前,在我省生产、建设、流通领域内,巧立名目,乱收费、乱摊派、乱罚款的现象十分严重,已经引起城乡人民群众的普遍不满,成为干扰治理整顿、深化改革和稳定社会的严重问题。
省人大常委会认真贯彻党的十三届五中全会精神,倾听群众呼声,及时抓住了这个重要问题,认真调查研究,提出了有情况、有分析的解决问题的意见,这既是对我们各级政府的依法监督,又是对我们工作的大力支持。
各级政府和各部门务必从稳定大局、接受监督、全心全意为人民服务的高度出发,把这件当前群众反映强烈的“热点”、“难点”问题,作为各级政府今年上半年的一个工作重点,作出安排,广泛动员,组织力量,坚决制止和纠正任何部门、机关和企业、事业单位以任何借口乱收费、乱摊派、乱罚款的现象。
二、认真落实省人大常委会提出的六条措施。
各地市、各部门要从今年二月份开始,集中三个多月的时间,对乱收费、乱摊派、乱罚款的问题,进行一次全面认真的清理整顿。
要发动群众,开展以查依据、查项目、查标准、查用途、查问题为内容的“五查”活动。
陕西省人民政府关于改革工商登记制度促进市场主体发展的意见(试行)正文:---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 陕西省人民政府关于改革工商登记制度促进市场主体发展的意见(试行)(陕政发〔2013〕50号)各设区市人民政府,省人民政府各工作部门、各直属机构:为贯彻落实党的十八届三中全会和国务院2013年10月25日常务会议精神,进一步深化行政审批制度改革、转变政府职能,充分发挥市场在资源配置中的决定性作用,现就改革工商登记制度、促进市场主体发展提出以下意见。
一、总体要求以“便捷高效、规范统一、宽进严管”为原则,按照加快转变政府职能、建设服务型政府的要求,改革工商登记制度,降低社会创业门槛,促进市场主体发展,为我省经济社会持续健康快速发展奠定坚实基础。
二、主要内容(一)放宽市场主体名称登记条件。
市场主体名称中可以使用新兴行业作为行业用语。
国有、集体企业改制要求保留原企业名称的,可以在原企业名称的基础上,增加企业组织形式作为改制后的企业名称;从原单位剥离的企业,经原单位同意,可以在企业名称中使用原单位的字号或简称。
企业法人有两个以上控股子公司的,其名称中可以登记“集团”字样。
市、县级工商局可以受理冠“陕西”字样企业名称核准申请。
(二)放宽市场主体住所登记条件。
市场主体提交住所权属证明确有困难的,可只提交房产管理部门、街道办事处、居委会、村委会或者开发区(工业园区)管理机构出具的使用证明即可登记注册。
同一地址可以登记两个以上市场主体的住所。
市场主体经营场所与住所在同一县级登记机关管辖区域内不同地址的,可以向所在地县级工商部门申请备案,不再办理分支机构登记注册。
五金工具销售法律要点范本本文旨在总结和介绍五金工具销售领域的法律要点,以供销售人员参考。
以下为五金工具销售法律要点范本:一、商品信息和宣传在销售五金工具时,销售人员应确保提供准确全面的商品信息,包括但不限于产品名称、规格、功能特点、品牌、生产日期、质量认证等相关信息。
任何宣传、广告和标语都必须遵循真实、准确、合法的原则,并且不得含有虚假、夸张或误导性的内容。
二、产品质量和安全五金工具销售人员应确保所销售的产品符合质量和安全标准。
在产品销售前,销售人员有责任仔细检查产品的质量,确保产品不存在质量问题,并且能够正常使用。
对于可能存在的产品缺陷或安全隐患,销售人员应及时向消费者提供相关警示或注意事项,并在需要时提供商品退换或维修的服务。
三、价格设置和交易条款销售人员在销售五金工具时,应遵守国家有关价格政策的规定,确保价格设置合法合理。
销售人员应提供清晰明了的交易条款,包括但不限于价格、支付方式、发货方式、售后服务等内容,以确保交易的公平和透明。
四、售后服务和消费者权益保护销售人员应提供合理的售后服务,及时解决消费者在购买和使用五金工具过程中遇到的问题和困扰。
同时,销售人员应了解并遵守《消费者权益保护法》等相关法律法规,保护消费者的权益,防止虚假宣传、欺诈行为等对消费者权益的侵害。
五、合同签订和履行在销售五金工具时,销售人员应与消费者签订合同,明确双方的权益和义务。
合同应包括但不限于商品名称、数量、价格、交货期限、售后服务等条款,并确保合同的履行过程符合法律规定。
六、知识产权保护销售人员应了解并遵守知识产权相关法律法规,不得销售侵犯他人知识产权的五金工具,包括但不限于假冒伪劣产品、盗版产品等。
对于销售的五金工具涉及他人知识产权的,销售人员应取得合法的授权或许可,并遵守授权或许可的相关规定。
七、争议解决和法律责任在五金工具销售过程中,如发生争议,销售人员应通过友好协商的方式解决。
如果协商不成,应及时向有关部门投诉或寻求法律援助。
西安华南城三期五金机电D、E立项投资融资项目可行性研究报告(典型案例〃仅供参考)广州中撰企业投资咨询有限公司地址:中国〃广州目录第一章西安华南城三期五金机电D、E项目概论 (1)一、西安华南城三期五金机电D、E项目名称及承办单位 (1)二、西安华南城三期五金机电D、E项目可行性研究报告委托编制单位 (1)三、可行性研究的目的 (1)四、可行性研究报告编制依据原则和范围 (2)(一)项目可行性报告编制依据 (2)(二)可行性研究报告编制原则 (2)(三)可行性研究报告编制范围 (4)五、研究的主要过程 (5)六、西安华南城三期五金机电D、E产品方案及建设规模 (6)七、西安华南城三期五金机电D、E项目总投资估算 (6)八、工艺技术装备方案的选择 (6)九、项目实施进度建议 (6)十、研究结论 (7)十一、西安华南城三期五金机电D、E项目主要经济技术指标 (9)项目主要经济技术指标一览表 (9)第二章西安华南城三期五金机电D、E产品说明 (15)第三章西安华南城三期五金机电D、E项目市场分析预测 (15)第四章项目选址科学性分析 (15)一、厂址的选择原则 (15)二、厂址选择方案 (16)四、选址用地权属性质类别及占地面积 (17)五、项目用地利用指标 (17)项目占地及建筑工程投资一览表 (17)六、项目选址综合评价 (18)第五章项目建设内容与建设规模 (19)一、建设内容 (19)(一)土建工程 (20)(二)设备购臵 (20)二、建设规模 (20)第六章原辅材料供应及基本生产条件 (21)一、原辅材料供应条件 (21)(一)主要原辅材料供应 (21)(二)原辅材料来源 (21)原辅材料及能源供应情况一览表 (21)二、基本生产条件 (23)第七章工程技术方案 (24)一、工艺技术方案的选用原则 (24)二、工艺技术方案 (25)(一)工艺技术来源及特点 (25)(二)技术保障措施 (25)(三)产品生产工艺流程 (25)西安华南城三期五金机电D、E生产工艺流程示意简图 (26)三、设备的选择 (26)(一)设备配臵原则 (26)(二)设备配臵方案 (27)主要设备投资明细表 (28)第八章环境保护 (28)一、环境保护设计依据 (29)二、污染物的来源 (30)(一)西安华南城三期五金机电D、E项目建设期污染源 (30)(二)西安华南城三期五金机电D、E项目运营期污染源 (31)三、污染物的治理 (31)(一)项目施工期环境影响简要分析及治理措施 (31)1、施工期大气环境影响分析和防治对策 (32)2、施工期水环境影响分析和防治对策 (35)3、施工期固体废弃物环境影响分析和防治对策 (37)4、施工期噪声环境影响分析和防治对策 (38)5、施工建议及要求 (39)施工期间主要污染物产生及预计排放情况一览表 (41)(二)项目营运期环境影响分析及治理措施 (42)1、废水的治理 (42)办公及生活废水处理流程图 (42)生活及办公废水治理效果比较一览表 (43)生活及办公废水治理效果一览表 (43)2、固体废弃物的治理措施及排放分析 (43)3、噪声治理措施及排放分析 (45)主要噪声源治理情况一览表 (46)四、环境保护投资分析 (46)(一)环境保护设施投资 (46)(二)环境效益分析 (47)五、厂区绿化工程 (47)六、清洁生产 (48)七、环境保护结论 (48)施工期主要污染物产生、排放及预期效果一览表 (50)第九章项目节能分析 (51)一、项目建设的节能原则 (51)二、设计依据及用能标准 (51)(一)节能政策依据 (51)(二)国家及省、市节能目标 (52)(三)行业标准、规范、技术规定和技术指导 (53)三、项目节能背景分析 (53)四、项目能源消耗种类和数量分析 (55)(一)主要耗能装臵及能耗种类和数量 (55)1、主要耗能装臵 (55)2、主要能耗种类及数量 (55)项目综合用能测算一览表 (56)(二)单位产品能耗指标测算 (56)单位能耗估算一览表 (57)五、项目用能品种选择的可靠性分析 (58)六、工艺设备节能措施 (58)七、电力节能措施 (59)八、节水措施 (60)九、项目运营期节能原则 (60)十、运营期主要节能措施 (61)十一、能源管理 (62)(一)管理组织和制度 (62)(二)能源计量管理 (62)十二、节能建议及效果分析 (63)(一)节能建议 (63)(二)节能效果分析 (64)第十章组织机构工作制度和劳动定员 (64)一、组织机构 (64)二、工作制度 (64)三、劳动定员 (65)四、人员培训 (66)(一)人员技术水平与要求 (66)(二)培训规划建议 (66)第十一章西安华南城三期五金机电D、E项目投资估算与资金筹措 (67)一、投资估算依据和说明 (67)(一)编制依据 (67)(二)投资费用分析 (69)(三)工程建设投资(固定资产)投资 (69)1、设备投资估算 (69)2、土建投资估算 (69)3、其它费用 (70)4、工程建设投资(固定资产)投资 (70)固定资产投资估算表 (70)5、铺底流动资金估算 (71)铺底流动资金估算一览表 (71)6、西安华南城三期五金机电D、E项目总投资估算 (71)总投资构成分析一览表 (72)二、资金筹措 (72)投资计划与资金筹措表 (73)三、西安华南城三期五金机电D、E项目资金使用计划 (73)资金使用计划与运用表 (74)第十二章经济评价 (74)一、经济评价的依据和范围 (74)二、基础数据与参数选取 (75)三、财务效益与费用估算 (76)(一)销售收入估算 (76)产品销售收入及税金估算一览表 (76)(二)综合总成本估算 (77)综合总成本费用估算表 (77)(三)利润总额估算 (78)(四)所得税及税后利润 (78)(五)项目投资收益率测算 (78)项目综合损益表 (79)四、财务分析 (79)财务现金流量表(全部投资) (81)财务现金流量表(固定投资) (83)五、不确定性分析 (84)盈亏平衡分析表 (85)六、敏感性分析 (85)单因素敏感性分析表 (86)第十三章西安华南城三期五金机电D、E项目综合评价 (87)第一章项目概论一、项目名称及承办单位1、项目名称:西安华南城三期五金机电D、E投资建设项目2、项目建设性质:新建3、项目承办单位:广州中撰企业投资咨询有限公司4、企业类型:有限责任公司5、注册资金:100万元人民币二、项目可行性研究报告委托编制单位1、编制单位:广州中撰企业投资咨询有限公司三、可行性研究的目的本可行性研究报告对该西安华南城三期五金机电D、E项目所涉及的主要问题,例如:资源条件、原辅材料、燃料和动力的供应、交通运输条件、建厂规模、投资规模、生产工艺和设备选型、产品类别、项目节能技术和措施、环境影响评价和劳动卫生保障等,从技术、经济和环境保护等多个方面进行较为详细的调查研究。
关于西安华南城有限公司
五金机电D、E区商铺买卖相关事宜法律意见书
致:各位业主
陕西力德律师事务所通过有关途径了解到西安华南城有限公司(以下简称华南城)五金机电D、E区商铺买卖存在相关法律问题,现就了解的事实情况及法律意见做以下说明。
一、律师了解到的基本情况
据了解,2011年西安华南城有限公司不顾征地拆迁及相关规划用地审批等行政审批事项,预售五金机电D、E区商铺约5000套,预先收取客户购房款近10亿元。
直到目前,西安华南城五金机电D区原规划的商铺所
在地仍是村庄、学校和庄地,尚未幵始建设;五金机电E区幵始建设,但
建设进展缓慢,至今尚未取得商品房预售许可证。
另外,2013年12月20日西安华南城承诺于2015年9月30日前完成五金机电D、E区的建设和交付使用。
2014年8月,西安华南城发出通知,五金机电D、E 区规划变更,整体向东平移。
变更后原地铁边的商铺被取消,原沿街商铺不再沿街;2014年8月25日,上百名业主至西安华南城处维权并提出5项诉求,同时要求华南城在一个月之内予以回复。
二、律师分析
1、华南城就五金机电D、E区与各业主签订的《西安华南城招商及定制改图协议书》合法有效,具备预约合同的效力。
2、华南城变更规划的行为构成违约,应当按照约定或法律规定承担
违约责任
3、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律
若干问题的解释》:
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房幵发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立
商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合
同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,
导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。
三、律师建议及意见
1、首先将业主分为两类,即继续履行和解除协议并要求退款,以要
求华南城就两类业务分别作出协议方案。
2、继续履行类
2.1关键词签订协议,确定权利:业主方可通过签订协议方式确定
以下内容(1)签订商铺买卖合同的确定时间;(2)规划事宜的解决方案;
(3)确定交房时间,并设定迟延履行违约责任承担方式;(4)明确履行未符合协议约定的违约责任。
2.2关键词签订买卖合同:因业主与华南城签订的《西安华南城招商及定制
改图协议书》仅仅具备预约合同的效力并不具备买卖合同的实质性内容,因此若要继续履行并获得商铺应当要求华南城承诺在确定的时间签订买卖合同,以便维护自身的合法权益
2.3关键词政府变更规划,华南城违约赔偿:业主有权要求华南城按
照签订《西安华南城招商及定制改图协议书》时承诺的规划要求(包括但不限于位置布局、道路、沿街、商铺面积、建筑结构等)交付符合约定的商铺,但若确因政府行政部门要求变更规划,也应当认定为华南城存在违约行为,华南城应当公示相关政府主动职权行审批文件并充分解释说明,同时在保证尽量减少因变更规划对商铺产生实质性影响,还应就变更规划提交赔偿方案。
2.4关键词单方变更规定,根本违约赔偿:若因变更规划系因华南城单方变更规划并向政府机构申请获得审批,应当认定为华南城预期违约,足以产生业务不能实现其拟签订的合同目的,业主可要求华南城提交赔偿方案。
2.5关键词验收交付,迟延解除:根据华南城承诺的2015年9月30
日前完成建设并交付使用,应当理解为符合验收条件并交付使用;若发生迟延履行,华南城应当支付迟延履行违约金,比如每迟延一日,则按照已收款项的千分之一计算,并且迟延超过30日的业主有权解除协议,要求赔偿损失。
3、解除协议要求退款类
华南城变更规划的行为已经构成根本违约,且业主有权要求其承担违约责任:双倍返还已经交付的款项,包括诚意金及保证金。
4、若双方意见分歧差距较大,业主可考虑发送律师函的方式确定相关法律事件,形成相关法律效果后,向人民法院起诉,以维护自身合法权益。
注:以上法律意见书的内容之分析表述,仅为律师个人意见及观点,不等同与行政机关和司法机关裁决之确定结果。
陕西力德律师事务所
二0—四年九月十五日。