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目录1、前言2、西安市经济及商用物业市场简析2.1西安市经济发展状况及写字楼行业态势2.2可类比项目调研3、项目客观条件分析3.1建筑设计指标3.2项目优点与缺点分析4、项目定位及策划主题4.1项目定位系统4.2项目主体部分功能规划4.3项目策划主题5、销售操控系统5.１分段销售及目标5.２整、散楼层分段销售调控5.３建议租赁定价系统5.４建议销售定价系统5.5制胜租售策略6、项目包装及推广宣传建议6.1 有针对性的项目选出推广建议6.2项目包装及推广工具6.3宣传推广渠道—效用分析及可用性建议7、项目经济效益分析7.1 租售收支现金流转预算7.2 租售条件设定8、建议合作方案7.1 业绩选介7.2 资源优势7.3 建议合作方案9、结语1. 前言本建议书乃“戴德梁行”为“西安利君置业有限公司”所开发位于西安市未央路的“利君v时代”项目，按房地产市场专业营销策划特式，并发挥敝司的专长优势，且结合贵项目的综合特点，所针对性编制的“市场策划及销售建议方案（简案）”。
有鉴于西安市目前写字楼市场销售之颓势，而商业项目竞争也日趋激烈，故如何为本项针对性厘定一不落俗套，且可切实执行的策划主题，实为本项日后在租售招商管理市场上能否脱颖而出的关键。
敝司深信自身具专业及实际的策划识见及能力资源，能提供最切合项目条件的特色主体策划包装，并可启动敝司国内外的客户网络，通过专业高效的租售经营管理建议，并以我司管理核心人员在国内外的市场公信力广邀同业主推本项，务求在最短周期内以最合理的成交价达到租售业绩目标。
鉴于本项目运作的特殊性，本建议书纯属提案性、建议性内容，望能与贵司领导交流、探讨实际执行之可行性及建议合作服务内容；然而，必须明确指出的是，所附内容及资料纯属商业机密，并仅供封面列明之呈阅方审阅及参考之内，在未得到敝司的书面认可前，任何人士或其他项目均不得擅自使用或将本文内容外泄。
敝司尽可能确保所附内容及资料的完整及真实，并不承担任何法律责任。
目录1.项目简介 (4)1.1. 研究目的 (4)1.2. 研究方法 (4)1.3. 相关经济技术指标 (5)2.影响项目发展的社会经济情况 (6)2.1. 国民经济经济发展情况分析 (6)2.1.1. 国民生产总值 (6)2.1.2. 产业结构 (6)2.2. 人口分布、增长及变迁情况 (10)2.3. 居民生活水平、消费结构 (11)2.4. 城市规划 (11)2.5. 小结 (12)3.市场研究 (14)3.1. 玉溪市商业物业整体市场特点分析 (14)3.1.1. 商业物业分布特点 (14)3.1.2. 商业业态发展现状和态势 (15)3.1.3. 商业市场整体环境 (17)3.1.4. 商业物业供求情况 (19)3.1.5. 小结 (22)3.2. 玉溪市主要商圈情况分析 (23)3.2.1. 南北大街商业区 (24)3.2.2. 小庙街商业区 (26)3.2.3. 旧城商业街商业区 (28)3.3. 地块所在区域的商业情况分析 (29)3.4. 个案分析 (31)3.4.1. 玉溪百货大楼 (31)3.4.2. 九龙商业广场 (32)3.4.3. 昆明新百货大楼商场 (34)3.4.4. 柏联广场商场 (36)3.5. 消费者和商户需求特征分析 (38)3.5.1. 消费者行为研究 (38)3.5.2. 经营者行为研究 (41)4.项目区位研究 (43)4.1. 项目所在区域特点 (43)4.2. 交通运输网络及地理位置 (44)4.2.1. 交通运输网络 (44)4.2.2. 项目地理位置 (45)4.3. 项目所在区域的未来规划 (46)4.4. 小结 (46)5.项目优劣势、机会威胁点（SWOT）分析 (48)5.1 项目优势与劣势分析 (48)5.2 项目机会与威胁分析 (49)5.3 项目竞争力发挥 (50)6.项目定位 (51)6.1. 目标客户定位 (51)6.2. 主题定位 (52)6.3. 档次定位 (53)6.4. 功能定位 (53)6.5. 各层定位 (54)6.5.1 楼层定位原则 (54)6.5.2 主力店铺设置建议 (54)6.5.3 楼层功能主题设置 (54)7.规划设计与建筑设计建议 (59)7.1. 规划设计建议 (59)7.2. 建筑设计初步建议 (61)7.2.1 建筑造型和风格 (62)7.2.2 平面布局 (63)7.3. 配套设施建议 (66)7.3.1 主要机电设备 (66)7.3.2 交流和休息的场所 (67)7.3.3 促销、展示商品的活动场所 (67)8.租售方案建议 (68)8.1. 方案一：先租赁后整体销售。
戴德梁行商业项目全程策划内容要点--Mall和物业管理咨询服务内容划分方法: 我们会就以下4方面与当地管理团队协作收集市场资讯、策划所须的开业前与咨询服务,并拟出所须工作计划、进度报告或讲解：Part 1-业态规划Trade mix planning/店铺划分Shop lots sizing1.1调查市场现状／进行市场分析1.2市场优劣势／市场战略分析1.3竞争对手分析1.4 商场定位1.5 商场总面积建意1.6 业态规划1.7 租户选配1.8 店铺划分为了达致最高和最好的概念，需要全面的研究调查：1.. 市场类层资料主要住宅密集区，办公室/酒店职员的数量/类型，旅客与暂时寄住的访客，外地访客的数量，住宅/外劳密集区和其它尚未开发的零售与服务类层2.. 竞争数据当前市面上所供应的，包括所提供的服务和商场与零售业的建筑特色- 租户清空存货- 当前零售、饮食、娱乐和休闲中心的表现- 计划和拟议中的直接和非直接竞争的扩建和新建筑3. 当前建筑表现的数字- 租金，服务费，租用率- 物业管理和服务的标准4 目标场地分析- 舒适设施包括出口- 交通方便- 人潮流通- 周边用户- 环境问题- 停车(立即改进是可能的)5. 业主的行销团队/代理(本地及国际)- 招聘员工的水平- 行销陈述/员工专门技术的质量- 行销代理所承接的项目- 利益冲突- 已执行的市场研究资料可供参考(如果当前的数据资料不足，超群可能会建议作补充研究)目标物业的竞争对比- 零售- 办公室- 其它支援设备SWOT 分析(弱点、优点、机遇、威胁) 加入顾问在中国或亚洲类似项目方面的专门知识，判断以及经验- 物业(零售和办公室和设施) 物理属性和业主规定- 价格战略(不同的选择，业主的财务目标)- 行销战略(代理，示范单位，直销，战略联盟)- 促销(媒体，杂志社与报馆的关系，广告计划)增值- 硬件(建筑和舒适设施)- 软件(新服务以吸引顾客，制造不容易采用的竞争优势)定位和租户刮析和顾客建议与实行这报馆将成为项目质量的依据－在硬件、软件方面－以增强项目的竞争能力。
目录[壹]物业概述 (1)[贰]市场定位 (2)1写字楼定位 (2)1.1新型写字楼的趋向 (2)1.2定位依据 (3)1.3形象与功能定位 (5)1.4目标客户群 (5)2公寓定位 (6)2.1定位依据 (6)2.2功能定位 (6)2.3目标客户群 (6)3商场定位 (9)3.1商场目标客户群 (9)4价格定位 (9)4.1写字楼、公寓 (10)4.2商场 (11)[叁]项目建议 (12)1项目命名建议 (12)1.1商场 (12)1.2写字楼 (12)1.3公寓 (12)2项目功能分布建议 (12)3项目整体设计建议 (13)3.1商场 (13)3.1.1规划设计建议 (13)3.1.2配套设施建议 (14)3.2写字楼 (14)3.2.1规划设计建议 (14)3.2.2配套设施建议 (15)3.2.3装修标准建议 (15)3.3公寓 (16)3.3.1规划设计建议 (16)3.3.2硬件设施建议 (16)3.3.3软件管理建议 (17)3.3.4服务式公寓管理服务内容及要求 (17)3.3.5装修标准建议 (18)[肆]销售策略 (19)1价格策略 (19)2推广策略 (19)2.1推出时机选择 (19)2.2相关推广策略 (20)2.3销售模式 (20)2.4建立分销网 (21)2.5编制“琶洲第一中心完全工作手册” (21)3配合推广的广告安排 (22)3.1在香港的广告安排 (22)3.2在广州的广告策略 (22)4销售渠道 (22)4.1点对点的销售方式 (22)4.2网上推广 (23)4.3客户网络 (23)[伍]实施计划 (24)1开发进度与销售的配合进度安排 (24)2有关销售配合工作 (24)2.1接待中心布置方案建议 (24)2.2工地现场包装建议 (24)2.2.1广告牌等户外广告宣传 (24)2.2.2工地围墙处理 (25)2.3样板间选址及表现建议 (25)2.4接待中心内销售工具摆放建议 (25)[陆]策划顾问服务内容 (27)1前期策划顾问 (27)1.1项目可行性研究分析（略） (27)1.2定期提供相关的最新市场信息 (27)1.3策划顾问 (28)1.3.1细化目标客户群 (28)1.3.2规划建议 (28)1.3.3开发/销售计划建议 (28)1.3.4推广策略的制定 (29)1.3.5推广执行方案建议 (29)1.3.6制定工作流程表及工作安排表 (30)1.4设计物业管理模式 (30)1.5协助发展商甄选广告公司并监督其工作 (30)1.6协助发展商甄选模型制作公司 (31)1.7协助准备招商有关文件 (31)1.8策划并指导参与一切推广宣传活动 (31)1.9地盘包装建议 (31)1.10现场展厅布置建议 (32)1.11参与有关项目的工作会议 (32)2建筑规划顾问 (33)2.1项目设计阶段的建筑顾问服务 (33)2.2物业施工阶段的工程顾问服务 (33)2.2.1评估物业规划设计及相关之建议 (33)2.2.2评估机电房的规划位置, 机电设备合理充份利用及布置 (34)2.2.3绿化的规划 (34)2.2.4水电供应容量问题 (35)2.2.5安全保卫系统的设置 (35)2.2.6垃圾处理设备 (35)2.2.7消防设备的设置 (35)3招商服务 (35)3.1具体操作方案 (35)3.2现场展厅与海外展厅的管理 (36)3.3检讨销售策略 (37)3.4市场信息 (37)4服务期限 (37)4.1前期顾问期 (37)4.2招商代理期 (37)[壹] 物业概述项目所处的琶洲地区北临珠江，周边有珠江新城、广州高新技术产业开发区、广州生物岛、赤岗领事馆区、长洲文化旅游风景区、海珠果园保护区等城市重要发展区，是广州市未来的会展板块和城市副中心区，具有良好的发展前景。
戴德梁行全程策划内容要点--Mall和物业管理咨询服务内容划分方法: 我们会就以下4方面与当地管理团队协作收集市场资讯、策划所须的开业前与咨询服务,并拟出所须工作计划、进度报告或讲解：Part 1-业态规划Trade mix planning/店铺划分Shop lots sizing1.1调查市场现状／进行市场分析1.2市场优劣势／市场战略分析1.3竞争对手分析1.4 商场定位1.5 商场总面积建意1.6 业态规划1.7 租户选配1.8 店铺划分为了达致最高和最好的概念，需要全面的研究调查：1.. 市场类层资料主要住宅密集区，办公室/酒店职员的数量/类型，旅客与暂时寄住的访客，外地访客的数量，住宅/外劳密集区和其它尚未开发的零售与服务类层2.. 竞争数据当前市面上所供应的，包括所提供的服务和商场与零售业的建筑特色- 租户清空存货- 当前零售、饮食、娱乐和休闲中心的表现- 计划和拟议中的直接和非直接竞争的扩建和新建筑3. 当前建筑表现的数字- 租金，服务费，租用率- 物业管理和服务的标准4 目标场地分析- 舒适设施包括出口- 交通方便- 人潮流通- 周边用户- 环境问题- 停车(立即改进是可能的)5. 业主的行销团队/代理(本地及国际)- 招聘员工的水平- 行销陈述/员工专门技术的质量- 行销代理所承接的项目- 利益冲突- 已执行的市场研究资料可供参考(如果当前的数据资料不足，超群可能会建议作补充研究)目标物业的竞争对比- 零售- 办公室- 其它支援设备SWOT 分析(弱点、优点、机遇、威胁) 加入顾问在中国或亚洲类似项目方面的专门知识，判断以及经验- 物业(零售和办公室和设施) 物理属性和业主规定- 价格战略(不同的选择，业主的财务目标)- 行销战略(代理，示范单位，直销，战略联盟)- 促销(媒体，杂志社与报馆的关系，广告计划)增值- 硬件(建筑和舒适设施)- 软件(新服务以吸引顾客，制造不容易采用的竞争优势)定位和租户刮析和顾客建议与实行这报馆将成为项目质量的依据－在硬件、软件方面－以增强项目的竞争能力。
