农村土地产权抵押融资模式研究
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土地经营权抵押融资解决方案作者:侯敬红来源:《今日财富》2022年第03期从整体层面看来,我国的金融市场呈现出正面发展状态,但农村金融却仍旧是其弱点所在。
从某种程度上来看,农村金融体系的持续创新,最终还是要回归到土地经营权抵押融资问题的解决上。
基于此种背景,本文就土地经营权抵押融资中的担保机制分类分析作为切入点,以目前土地经营权抵押融资暴露出的问题为基础提出了相应的问题解决策略。
一、相关概念简析(一)土地经营权概念本质上,土地经营权是一种分离于农村土地承包经营权中的一类权能,简单而言,获得经营权的主体可以利用土地实施农业生产经营活动,但土地的承包权却仍旧归属于集体经济组织。
(二)土地经营权抵押融资概念作为债权担保方式之一的抵押,借助抵押交换,便可得到与之相应的价值,其目的并非是对抵押物进行支配,而是能够实现债权的优先受偿。
拥有农村土地承包土地经营权的主体,在维护土地原初使用用途的基础上,严格遵循国家现行法律体系的规定,以抵押的方式,将其拥有或在使用的土地经营权作为抵押的担保物品,从金融机构获取资金或者是其他种类有价物资,同时在对应机构备案的融资行为便是土地经营权的抵押融资。
二、土地经营权抵押融资中的担保机制分类(一)土地经营权直接作为抵押担保这种用于土地经营权抵押融资中的担保行为,也是农民在行使财产性权利的过程中最为基础的应用频率最高的方式。
在实践应用的过程中,公司和农户、合作社和农户等形式最为常见。
作为土地经营权拥有者的农户,需要申请银行等金融机构贷款的时候,提供担保的是包括合作社、农业企业等在内的第三方,农户则需要在完全自愿的情况下,以其现有的土地经营权为第三方提供反担保。
(二)土地承包的经营收益、流转作为抵押担保在农户需要银行贷款的时候,第三方需要为银行提供贷款的担保,同时农户需要约定大量家庭对应的带有条件的土地流转协议,简单而言,就是在农户无法正常履行贷款偿还责任之后,第三方组织可以为其贷款偿还,并按照双方所签订的土地流转协议中的具体内容,获得在约定期限内的土地经营权,并行使对协议中规定土地资源的占有、使用等权利。
农村土地承包经营权融资模式的创新研究随着农村土地承包经营权制度的不断完善和农村经济的快速发展,土地流转和农业产业化呈现出蓬勃的发展态势。
农村土地承包经营权融资问题成为了制约农村发展的瓶颈之一。
如何推动农村土地承包经营权的融资,助力农业产业发展成为当前急需解决的问题。
本文将探讨农村土地承包经营权融资模式的创新研究,旨在为农村土地融资提供新的思路和方法。
一、农村土地承包经营权融资的困境当前,受限于农村土地承包经营权的性质,农户往往无法将土地作为抵押物获得贷款,这使得农民难以获得资金投入到农业生产中。
农村土地承包经营权盲目流转,存在乡村挤出和资源外流的问题,土地承包经营权融资难题愈发严重。
而且,当前的融资渠道也较为狭窄,主要依靠政府财政补贴和银行贷款,不够灵活和多样化。
创新农村土地承包经营权融资模式,成为了当务之急。
二、创新融资模式的探索农村土地承包经营权作为农村最重要的生产资料,其发展与乡村振兴息息相关。
可以探索将土地承包经营权作为股权,引入社会资本进行投资,形成土地承包经营权股权融资模式。
农户可以通过将土地作为股权注入到合作社或农业公司中,获得相应的股份,以此来获得投资回报。
这种模式将改变传统的土地承包经营权融资方式,使得农民可以通过土地获得更多的融资渠道。
ABS(资产支持证券)是将特定资产进行证券化,形成一种结构化产品,通过资产支持证券的发行筹集资金。
可以尝试将农村土地承包经营权进行ABS融资,形成农村土地承包经营权ABS融资模式。
农户可以通过将自己的土地承包经营权转化为相应的资产支持证券,通过市场化的方式进行融资。
这种模式能够提高农民的融资效率,同时吸引更多的社会资本参与到农业产业中来。
为了推动农村土地承包经营权融资模式的创新,需要政府、银行、农民和社会资本共同努力,形成合力推动。
政府应加大对农村土地承包经营权融资创新的支持力度,出台相关政策和措施,为其提供政策性支持和财政补贴。
银行应积极创新融资产品和服务,为农民提供更加灵活和多样化的融资渠道。
农村土地流转金融支持体系研究一、本文概述随着农村经济的不断发展和农业现代化的深入推进,农村土地流转日益成为推动农村经济结构调整和优化资源配置的重要手段。
然而,土地流转过程中面临的资金短缺、融资难等问题严重制约了其顺利进行。
因此,构建一套有效的农村土地流转金融支持体系,对于促进农村土地流转、推动农业现代化、增加农民收入具有十分重要的理论和实践意义。
本文旨在深入研究农村土地流转金融支持体系的相关问题,通过梳理国内外相关文献和理论,分析当前农村土地流转金融支持的现状、问题及其成因,并提出相应的政策建议和措施。
本文首先界定了农村土地流转和金融支持的概念,明确了研究范围和目标;从理论层面分析了金融支持对农村土地流转的影响机制和作用路径;然后,通过实证研究方法,探讨了农村土地流转金融支持的现状、问题和影响因素;结合国内外成功经验和实践案例,提出了完善农村土地流转金融支持体系的政策建议和实施路径。
本文期望通过深入研究和分析,为政策制定者和实践者提供有益的参考和借鉴,推动农村土地流转金融支持体系的不断完善和优化,为农村经济发展和农业现代化贡献力量。
二、农村土地流转现状分析随着我国经济的发展和城市化进程的推进,农村土地流转现象日益普遍。
土地流转,指的是农村土地经营权在农民之间的转移,是农村经济发展到一定阶段的必然产物。
目前,我国农村土地流转呈现出以下特点:土地流转规模不断扩大。
随着农业现代化的推进和农民外出务工的增加,越来越多的农民选择将土地流转出去,以获得稳定的租金收入。
同时,一些有实力的农业企业和个人也开始通过流转土地实现规模化经营。
土地流转形式多样化。
目前,我国农村土地流转形式主要包括出租、转让、入股等。
其中,出租是最常见的流转形式,农民将土地经营权出租给承租方,收取租金。
转让则是农民将土地经营权彻底转让给另一方,不再参与农业经营。
入股则是农民将土地经营权作为股份投入到农业企业或合作社中,共享经营收益。
然而,尽管农村土地流转取得了一定的成效,但也存在一些问题。
《“三权分置”模式下农地经营权抵押问题研究》篇一摘要:随着农村土地制度改革不断深化,“三权分置”政策作为我国农村土地制度改革的重要举措,旨在进一步明晰农村土地产权关系,优化农村资源配置,激活农村发展潜力。
本文基于“三权分置”模式的背景下,针对农地经营权抵押问题进行深入研究,探讨其现状、问题及解决路径,以期为完善农村土地经营权抵押制度提供参考。
一、引言“三权分置”政策是指农村土地集体所有权、农户承包权、土地经营权三者分置。
这一政策的实施,有效促进了农村土地的流转和规模化经营。
然而,在农地经营权抵押方面,仍存在一些亟待解决的问题。
本文旨在通过对这些问题的研究,提出针对性的解决措施,为农村土地制度改革提供理论支持和实践指导。
二、农地经营权抵押的现状1. 政策背景及实施情况“三权分置”政策实施以来,农村土地流转逐渐活跃,农地经营权抵押作为土地流转的重要形式,也得到了广泛的应用。
然而,在政策执行过程中,由于缺乏统一的法律法规和操作规范,导致各地执行情况存在差异。
2. 农地经营权抵押的积极意义农地经营权抵押有助于农民融资,促进农业现代化发展。
同时,通过抵押贷款,农民可以获得更多的资金投入农业生产,提高土地利用效率。
三、农地经营权抵押存在的问题1. 法律法规不健全目前,我国关于农地经营权抵押的法律法规尚不完善,缺乏统一的操作规范和监管机制,导致各地执行过程中出现混乱。
2. 风险防控机制不完善农地经营权抵押涉及土地价值评估、风险防控等问题。
由于缺乏专业的评估机构和风险防控机制,导致抵押过程中存在较大的风险。
3. 农民对政策认知度低部分农民对“三权分置”政策及农地经营权抵押的认知度较低,缺乏参与积极性。
四、解决农地经营权抵押问题的路径1. 完善法律法规制定统一的农地经营权抵押法律法规,明确操作规范和监管机制,为农地经营权抵押提供法律保障。
2. 建立风险防控机制建立专业的土地价值评估机构和风险防控机制,对农地经营权抵押进行全面评估和监管,降低风险。
农村土地制度改革及金融支持调查引言农村土地制度改革及金融支持是当前中国农村发展的重要议题之一。
农村土地制度改革旨在实现农村土地的确权、流转和稳定经营,促进农村经济的持续发展。
而金融支持则是为了解决农村地区的融资难题,提供资金支持和金融服务,推动农村经济转型和升级。
本调查旨在深入了解农村土地制度改革及金融支持的现状、存在的问题和解决方案。
一、农村土地制度改革的现状1. 农村土地承包经营权确权登记颁证情况调查结果显示,在若干个乡镇中,大部分农户已经完成了土地承包经营权确权登记颁证工作。
他们持有土地使用权证,能够合法稳定地进行农业经营,并依法享受相关的农村土地政策支持。
2. 农村土地流转的情况调查发现,农村土地流转的程度和范围仍然有限。
虽然土地承包经营权确权登记颁证完成了,但是大多数农民对土地流转的理解和认识还不够深入,也存在不少顾虑和阻碍。
3. 农村土地稳定经营的困难很多农民表示,在土地产权确权之后,他们确实享受到了一些政策和优惠,但是在实际操作中仍然面临着一些困难。
比如,融资难、投入成本高和市场销售不畅等问题,限制了农民的土地经营和发展。
二、农村土地制度改革存在的问题1. 法律法规和政策执行不到位调查发现,农村土地制度改革中存在一些法律法规和政策的执行不到位问题。
有些地方政府存在推诿和慢作为的情况,导致一些农民的土地承包经营权确权登记颁证工作进展缓慢。
2. 农民对土地流转的认识和理解有限农民在土地流转方面存在一些顾虑和疑虑,他们对土地流转的认识和理解还不够深入。
一方面缺乏相关的知识和信息,另一方面担心土地流转会导致土地丧失和无法恢复。
3. 融资难问题依然存在在农村土地稳定经营过程中,融资难问题依然是一个严重的问题。
很多农民由于缺乏可抵押的资产和信用背景,很难获得银行的贷款支持,限制了农村经济的发展。
三、金融支持的现状1. 农村金融服务机构的布局调查结果显示,农村金融服务机构的布局相对较好。
虽然在一些偏远地区仍然存在金融服务覆盖不到位的问题,但是大部分地区的乡镇和村庄都设有金融服务机构,提供相应的金融产品和服务。
地方经济“三权分置”背景下的农地抵押融资调查——以成都市温江区为例证邵兴全 中共成都市委党校摘要:在农村土地集体所有权、农户承包权、经营权这“三权分置”的背景下,为激活农地财产性功能,我国各地进行了农地经营权抵押融资探索,到现在形成了“农户+金融机构”等模式,而成都市温江区将农地经营权与地上附着物一并抵押,由政府设立基金,引导相关主体积极参与的“农户+政府+担保机构+金融机构”融资模式,具有自身特色,其经验具有一定的借鉴意义。
关键词:三权分置;农地经营权;抵押融资中图分类号:D923.2;F321.1 文献识别码:A 文章编号:1001-828X(2017)030-0483-02一、问题的提出现如今,我国社会不断进步,经济飞速发展,城市化与工业化程度日益加深,城市吸引了大量的农村劳动力进城务工,对城市二、三产业的发展起到重要的促进作用。
同时,许多进城务工的农民不再继续耕种田地,并将自家承包土地转让给他人耕种,这就出现了耕地承包主体与使用主体相分离的现象。
近年来,为了适应农地的规模化经营的趋势,激活农地的财产性功能,我国先后出台了一系列法规、政策。
2014 年 11 月,《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》中明确规定:实现所有权、承包权、经营权三权分置,引导土地经营权有序流转。
2016年10月,颁布《关于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的意见》,该意见明确指出,“将土地承包经营权分为承包权和经营权,实行所有权、承包权、经营权分置并行”,“支持新型经营主体提升地力、改善农业生产条件、依法依规开展土地经营权抵押融资。
”正是在这一系列法规、政策,确立了“三权分置”的基本原则,使之成为继家庭联产承包责任制后农村改革又一重大制度创新。
“三权分置”下土地经营权人对流转土地依法享有一定期限内的占有、耕作并取得相应收益的权利。
同时,土地经营者还可以经承包农户同意,向农民集体备案后再流转给其他主体,或者经营抵押融资。
土地抵押概述土地抵押是目前各种融资类项目的核心风控措施之一,由于抵押土地的类型各异(包括出让地、划拨地、储备地等),处置方式也不尽相同,故对土地抵押问题的探讨就显得极为必要。
本文首先对土地抵押作一概述,后面会分章节进行进一步的讨论。
土地抵押融资,准确的说应该是土地使用权的抵押融资,即以土地使用权为抵押物,进行融资担保,在债务人无法清偿到期债务时,债权人依法对土地使用权进行拍卖、变卖或者折价,以其价款优先受偿的行为。
其基本特征如下:一、土地抵押的客体是土地使用权根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定:城市市区的土地属于国家所有;农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有,宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。
所以,我国的土地从所有权的角度讲,分为国有土地和集体土地。
根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四的规定:土地所有权不得抵押。
所以,目前我们所讲的土地抵押,实质上是指土地使用权的抵押。
二、具体的土地使用权能否抵押取决于法律规定根据土地所有权的不同,土地使用权首先被分为国有土地使用权和集体土地使用权,法律对两者有着明显的区分,从而形成了所谓的土地二元结构。
1、国有土地使用权国有土地使用权包括国有土地建设用地使用权和国有土地承包经营权。
所谓的国有土地建设用地使用权,是指在国有土地上从事房屋和其他地上物建设的权利。
所谓国有土地承包经营权,包括家庭承包经营权和国有四荒地土地承包经营权。
上述建设用地使用权根据取得方式和权力内容的不同,又可以进一步细分为出让土地使用权、划拨土地使用权。
出让土地使用权,依据招拍挂或者协议方式取得,有一定的期限和用途限制,可以依法转让、抵押,是目前最为自由的土地使用权。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条、第二十四条及《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条、第六条的规定,划拨土地使用权,是指特定的国有企业或者公共事业单位、机关等,以无偿的方式从国家取得土地使用权,该类土地使用权,权利主体具有特殊性,权利本身没有期限的限制,但是土地使用权不得私自转让和抵押,其抵押,须经土地主管部门同意和审批,并且在实现抵押权时,需要补交土地出让金。
农村土地产权抵押融资模式研究
2014年中央“一号文件”首次提出了农村土地所有权、承包权和经营权“三权”分离的概念,通过在农村土地原有所有权与承包经营权“两权”分离的基础上实行所有权、承包权与经营权的“三权”分离。
农村土地产权抵押融资是以土地的经营权收益为标的物并为农户从事农业生产提供贷款的资金融通形式。
当前农村地区资金外流、农户融资需求难以满足的现象加剧了农村经济社会发展困境,因而作为农村金融的核心力量,农村土地产权抵押融资在促进农地资源优化配置、信贷资金投入和提高农业竞争力等方面发挥着重要作用。
近年来,连续的中央“一号文件”相继出台一系列政策措施来推动农地金融改革,中国人民银行和银监会对农地金融改革也给予了必要的支持。
在相关政策的许可下,部分地区根据各自条件和优势通过不同模式对农村土地产权抵押融资进行试点工作。
宁夏平罗地区农业发展正处于从传统分散的初级生产向现代集约型方式转变的关键时期,当地于2011年底被国家农业部确定为
全国24个农村改革试验区之一,主要承担农村土地产权管理制度改革实验任务,农村土地产权抵押融资已进入到实质性的操作阶段。
作为政府主导型的农村土地产权抵押融资模式,农地金融市场参与主体(农户和金融机构)对其如何评价?模
式运行效果是否有效缓解了当地融资难的问题?当地现有模式还有哪些问题需要进一步优化改进?这些都是本文所要研究的主要问题。
本文在梳理国内外有关农村土地产权抵押融资研究的基础上,以产权理论、行为效用理论、农村金融创新理论等作为指导,采用定性分析与定量分析相结合的研究方法,对宁夏平罗农村
土地产权抵押融资模式开展研究。
首先,通过对已有研究进行梳理和相关理论阐述,设计理论分析框架作为本
文的理论基础;其次,对宁夏平罗农村土地产权抵押融资模式现状进行详细介绍,并对其特征和所存在的问题进行归纳总结;再次,从农地金融市场参与主体农户
和金融机构视角分析农村土地产权抵押融资参与意愿,并对农户参与满意度和金融机构运行效率进行了量化评价;然后,从农户需求和金融机构供给联立角度构
建了农村土地产权抵押融资模式运行效果评价指标体系,测算出该融资模式具体满足农户的资金需求程度;最后,在对当前模式研究发现已有问题的基础上,提出了融资模式的优化目标和具体方案,并据此提出了政策建议与对策。
按照上述逻
辑关系,论文研究结论如下:(1)宁夏平罗农村土地产权抵押融资模式属于政府主导型,较好区位优势、城镇化进程加快以及政策的大力扶持条件使得当地农村土地产权抵押能够顺利开展。
截止到2015年(第一季度),当地已累计发放农地抵押贷款10902笔,贷款金额51667万元,涉及农地面积231054亩,无论是贷款笔数还是贷款规模,近三年来都呈现出较大幅度增长。
通过对农村土地产权抵押融资模式现状介绍,发现当地已初步搭建农村产权流转平台并设立风险防范基金,但同时也存在受到相关法律制约、缺乏第三方评估机构、风险分散机制不健全以及政府多环节介入,组织成本较大等问题。
(2)农村土地产权抵押融资市场参与主体方面,政策规定农村土地产权抵押融资利率只根据央行短期基准利率上浮50%,农户融资成本较低,其中77.04%的受访农户表示有参与意愿,从不同类型农户的参与意愿分布情况来看,参与意愿分别占比19.16%、25.74%和32.14%,表明参与意愿随着农户兼业程度的增加而递增。
运用logit模型分析发现年龄、文化程度、离农率、土地面积、机构信誉和业务态度显著影响农户参与意愿。
受访农户中有168户获得农地贷款,其中66.67%的获贷农户表示感到满意,通过构建农户满意度评价指标体系,运用o-logit模型分析发现抵押资金用途限制、还款方式、还款期限、办理流程、评估价值、资金满足程度和资金解决困难作用影响显著;当地共有7家金融机构办理农村土地抵产权押业务,统计数据发现农村商业银行占当地市场份额的90%以上,由于国
家政策的大力扶持,71.43%的机构工作人员对农村土地产权抵押前景表示看好,但是受制于该模式试点过程中所存在的问题,仅有54.17%的愿意参与农村土地
产权抵押业务。
其中贷款对象的家庭收入、贷款记录、土地规模、土地确权和风险补偿帮助程度以及土地处置难易程度均对金融机构参与农村土地产权抵押供给意愿有显著影响,由于当地的农村土地产权抵押属于政府主导模式,土地价值和业务竞争影响不显著。
近年来中央人民银行持续降低基准利率,较低的农村土地产权抵押业务贷款利率使得业务收入平均占金融机构业务总收入的4%左右,通过dea模型分析发现金融机构开展农村土地产权抵押业务效率值由2013年的0.965下降到2014年的0.682,经营效率呈现下降趋势。
(3)农村土地产权抵押融资模式运行效果方面,受访农户中124户农户获得了足额融资,129户农户受到了融资约束,其中供给约
束94户,需求约束35户,融资约束主要原因是由于农户融资需求和金融机构风险规避之间的冲突所致。
从不同类型农户获得农村土地产权抵押贷款的分布情况来看,分别占申请农户的55.56%、70.00%和95.79%,表明农村土地产权抵押贷款可得性随农户兼业程度的增加而递增;但从融资满足程度分布来看,分别有46.19%、43.66%和43.07%获得了足额贷款,表明获得足额贷款的农户随着农户兼业程度
的增加而递减。
运用heck-man三阶段模型分析发现,样本农户融资潜在需求均值是63172.9元,实际获得融资均值是43064.52元,当地农村土地产权抵押融资能够满足农户68.17%的融资需求,模式运行效果作用明显。
(4)针对宁夏平罗农村土地产权抵押融资模式中所存在的问题,指出当地应
坚持农村土地“三权”分离、因地制宜、农地资金用途管理和市场参与为主,政府支持为辅的优化原则,在此基础上提出了“政府+市场”的融资模式优化目标。
为实现宁夏平罗农村土地产权抵押融资模式的优化目标,提出需要促进农村土地产权抵押相关法律修订和改革;引入第三方农村土地产权价值评估机构;加大农
村土地产权抵押风险防范力度;培育和规范农村产权流转市场;建全农村社会保
障制度,推进农业产业化经营;引导相关机构进入农地金融市场,降低政府组织成本的政策建议。