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万正广场南地块商业项目策划研究报告第一章：鄂尔多斯市东胜区商业地产项目市场分析第二章：铁西新区及万正广场南地块区域项目分析第三章：万正广场南地块项目定位及规划建议第四章：万正广场南地块项目市场推广及招商建议第一章鄂尔多斯市东胜区商业地产项目市场分析商业地产开发是近几年在鄂尔多斯新兴崛起的开发类型，在短短五六年时间里，其发展的速度令业界称奇。
据不完全统计，鄂尔多斯近年来开发的商业商务项目有40多个，开发规模仅东胜区就已近300万平方米。
从起初的商铺开发，到“shopping mall”一站式购物模式开发，再到单纯的写字楼开发、再到商住综合社区开发、再到现在的城市综合体模式开发，鄂尔多斯商业地产开发经历了一个急速奔腾的年代。
从2008年3月份—11月份，房地产经营策划部对鄂尔多斯商业地产市场持续进行了细致的调查和分析，经过半年来的分析与总结发现：商业地产开发进入了群雄逐鹿竞争异常激烈的发展阶段。
由于受到住宅地产市场整体低靡的影响，大多商业项目都一再推迟开盘时间，在积累客户的同时努力寻求新的突破。
据调查目前鄂尔多斯东胜区在售和在建的商业地产项目有30个，开发总建筑面积达到200多万平方米，分别为亿利·时代广场、华宇名门、通九北方家居、创·世纪、维利西·帝景峰汇、大磊·馨视界、万博广场、九亿大厦、安厦家园、恒利国际广场、正东金地、三江国际、聚能商贸城、玺建祥金花国际城、凤凰城、磐恒景观小区、恒信中央花园、太古国际广场、万福小区、温馨花园、华莹·万佳奥城、凤凰新城、天佐新城国际、方圆一厦、双骏金融大厦、大兴·蓝堡国际、联邦大厦、总部中心、万正广场、汇能商业项目等。
这些项目分布在天骄路、鄂尔多斯大街、鄂托克西街、伊金霍洛街、宝日陶亥街和铁西区。
其中天骄路上的项目和鄂尔多斯大街上的项目最为集中，铁西新区也有6个项目面市。
目前康巴什新区在建的商业地产项目有3个，分别是万力商业广场、金宸国际商业中心、日新商贸城等，由于康巴什城区整体还未启动，所以这些项目目前难成气候，有个别项目急于开盘，估计销售状况不会太好。
广场建设项目商业计划书此文档word版本下载后可任意编辑修改第一章总论1.1 项目背景1.1.1 项目名称金融广场建设项目1.1.2 项目承办单位沁北建设投资有限公司位于xxxx市沁北产业集聚区，成立于2005年12月，注册资金3000万元，内设综合办公室、财务融资部、投资与项目管理部、资产运营部、风险控制部四部一室。
2009年6月该公司并入市投资集团，成为集团下属的全资子公司。
该公司通过采取国有独资或吸引社会资金、对外合作等多种形式，已逐步组建了仓储物流公司、资产经营公司、房地产开发公司等实体性公司，相继进入仓储物流、资产经营、城市开发、园区建设等领域。
目前，公司主要业务包括：1、融资服务：根据市委、市政府的部署，包装城市建设、集聚区开发等项目，选择融资途径，积极筹措资金。
2、仓储服务：根据我市煤炭物流、造纸机械、商贸等行业企业数量多、融资需求大的特点，吸引民间资本，组织成立仓储物流公司，并通过仓储公司与农行、信用社、村镇银行等金融机构签订合作协议，采用第三方监管方式为煤炭、造纸机械及中小企业提供存货质押贷款服务，获取经营收益。
同时，视公司的经营发展情况，逐步投资建设仓储区，为商业、物流、工业企业提供有偿仓储服务。
3、资产盘活服务：一方面根据市政府《关于委派xxxx市沁北建设投资有限公司帮助金融机构做好不良资产盘活工作的通知》文件精神，通过与市优化金融环境办公室的通力协作，按照“特事特办、特事快办”的原则，采取强力措施，帮助市农信社、农行、邮储银行等金融机构共同做好不良贷款清收工作，防范和化解金融风险，并按照有关规定，与各金融单位建立风险收益共担机制，按照一定比例提取清收手续费。
另一方面，根据市委、市政府部署，对政府目前承担的债务进行研究分析，探索解决、消化的办法与途径，逐步消化政府债务，降低风险。
4、资产打包运作：按照各行有关政策规定，对市农信社、农行等金融机构的企业金融不良资产进行收购，并通过对购进资产进行打包出售、经营等商业市场化运作模式，实现资产的快速变现，增加经营收益。
广场建设项目商业计划书此文档word版本下载后可任意编辑修改目录第一章总论┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅11.1 项目背景┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈1 1.2 项目概况┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈5 1.3 主要经济指标┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈7 第二章项目建设背景┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅92.1 国家宏观环境对房地产行业的影响┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈9 2.2 沁阳市宏观经济环境分析┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈16 2.3 项目建设的必要性和意义┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈22 第三章市场预测与营销设想┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅253.1 市场预测┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈25 3.2 项目建设规模与目标┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈26 3.3 项目竞争力分析┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈26 3.3 项目营销设想┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈27 第四章项目选址与建设条件分析┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅324.1 项目选址与规划┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈32 4.2 建设条件分析┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈32 第五章工程设计方案┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅385.1 建设内容与主要设计指标┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈38 5.2 设计依据┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈38 5.3 工程设计方案┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈39 第六章环保节能与安全┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅476.1 项目环境影响评价┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈476.2 节能┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈517.3 安全智能┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈51 第七章项目实施与管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅53 7.1 项目实施计划┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈537.2 房屋销售计划┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈54 7.3 项目管理┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈54 第八章项目招投标方案┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅568.1 招标范围与招标形式┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈56 8.2 招标程序┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈57 8.3 评标委员会┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈58 第九章投资估算与资金来源┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅609.1 投资估算依据┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈60 9.2 建设投资估算┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈60 9.3 资金来源┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈63 第十章财务评价┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅6510.1 财务评价基础数据与参数选取┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈65 10.2 销售收入估算┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈65 10.3 财务评价┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈65 10.4 财务评价结论┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈67 10.5 风险分析┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈67 第十一章结论与建议┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅7211.1 项目总体描述┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈72 11.2 结论与建议┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈73第一章总论1.1 项目背景1.1.1 项目名称广场建设项目1.1.2 项目承办单位某某建设投资有限公司位于xxxx市某某产业集聚区，成立于2005年12月，注册资金3000万元，内设综合办公室、财务融资部、投资与项目管理部、资产运营部、风险控制部四部一室。
武汉中南路商业项目营销策划案一、项目概述武汉中南路商业项目位于武汉市中心繁华地带，拥有便利的交通和优越的地理位置。
项目面积约为XXX平方米，拟打造成一个集购物、娱乐、餐饮等多功能于一体的商业综合体。
二、市场分析1. 目标群体通过市场调研，我们确定主要目标群体为年轻白领和家庭消费者。
他们注重时尚、品质和便利，对购物环境和服务品质有较高要求。
2. 竞争对手分析该区域已有多个商业中心和购物中心竞争。
我们需要深入了解竞争对手的优势和不足，以制定相应的竞争策略。
三、核心竞争力1. 优质的商业环境为了吸引目标群体，我们将打造一个时尚、舒适、高端的商业环境，提供优质的购物体验。
2. 多元化的商业业态通过引入多样化的商业业态，如国际品牌、本土特色、娱乐设施等，满足消费者多样化的需求，提高商业吸引力。
3. 定期举办活动我们计划定期举办各种主题活动，如时尚发布会、特惠大促销等，吸引消费者参与，提升商业项目的知名度和美誉度。
四、市场推广策略1. 品牌推广我们将通过各种媒体渠道进行品牌推广，如电视广告、报纸杂志、室外广告等，提高项目知名度。
2. 社交媒体宣传利用微博、微信等社交媒体平台，传播项目的最新动态、优惠信息等，吸引目标群体的关注和参与。
3. 地推活动通过派发宣传资料、举办展览和推介会等地推活动，直接接触目标消费者，提高购物中心的曝光率。
五、商业合作伙伴1. 商户合作我们将积极寻求优质商户的合作，引入知名品牌和特色店铺，丰富商业项目的业态，提升整体品质。
2. 媒体合作与当地媒体建立合作伙伴关系，共同举办各类活动，提高宣传效果和影响力。
六、预期效果1. 收益增长通过有效的市场推广和优质的服务，预计在项目开业初期实现收益增长，并逐年提升。
2. 品牌影响力项目开业后，将进一步巩固品牌形象，提高品牌在消费者心目中的影响力。
七、风险与挑战1. 市场竞争该区域商业项目众多，面临激烈竞争。
我们需要精确掌握市场动态，灵活调整策略。
前言“平果万冠项目”项目位于平果县教育路。
项目所在位置为一块平整的土地，占地226.224亩（约150000平方米）视野空旷，地块形状方正，南面紧邻教育路，西面靠城市规划路，与平果县政府和中心广场相对望。
受发展商万冠投资发展有限公司的委托，XX房地产咨询有限公司组成专门研究小组对本项目进行了发展策划。
研究小组通过对平果县社会经济形势、房地产市场发展现状、商业发展状况、住宅市场发展状况、项目周边状况以及项目发展可能的各相关因素进行深入调查研究，对项目定位、项目可能的发展模式、项目规划设计构思、项目经济效益评估等方面进行了深入分析，最后形成了本报告。
报告的编制基于以下的假设：1、报告编制过程中所遵循的有关法律、经济政策无重大变化，基本经济数据无重大偏差；2、项目所在地平果县的城市规划、社会经济发展战略不发生重大调整；3、无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素造成的重大影响。
148目录1.项目发展时机研究 (4)1.1.平果县概况 (4)1.2.经济发展因素 (6)1.3.人口因素 (8)1.4.社会与文化因素 (9)1.5.政策与法律因素 (10)1.6.项目开发时机的确定及开发总时间的考虑因素 (15)2.平果房地产市场分析 (16)2.1.平果房地产市场发展描述 (16)3.平果县商业物业市场分析 (24)3.1.平果县商业物业发展现状 (24)3.2.传统商业街的街区功能分析 (25)3.3.专业市场研究 (34)4.平果餐饮、娱乐、休闲业专项分析 (38)4.1.平果县餐饮业专项分析 (38)4.2.平果县娱乐业专项分析 (40)4.3.保健、美容美发行业 (41)5.平果铝消费者购买行为及偏好分析 (42)5.1.平果铝业概况 (42)5.2.平果铝业职工生活状态分析 (43)5.3.平果铝业职工消费心理研判 (45)6.项目街区功能分析 (46)6.1.自然环境分析 (46)6.2.人文环境分析 (46)6.3.交通情况 (47)6.4.区域发展房地产项目利弊分析 (47)7.项目SWOT分析 (48)7.1.项目概况 (48)7.2.项目优势分析及因素分解 (48)7.3.项目劣势分析及因素分解 (50)7.4.项目机会分析及因素分解 (51)7.5.项目威胁分析及因素分解 (52)7.6.项目SWOT综合分析 (52)1488.项目可供选择方案 (53)9.项目定位及开发主题可行性评估 (54)9.1.项目所在区域发展前景分析 (54)9.2.项目命名建议 (55)9.3.商业物业项目综合定位及经营主题 (55)9.4.住宅项目总体定位及经营主题 (62)9.5.项目潜在租售客户来源 (65)9.6.项目定位可行性评估 (67)10.项目规划设计建议 (71)10.1.总体布局建议 (71)10.2.建筑风格建议 (72)10.3.景观设计建议 (73)10.4.单体设计及装修标准建议 (74)10.5.商场功能定位与商业配比、配套设施的设置 (79)10.6.设备设施及智能化应用建议 (83)10.7.项目规划设计的成本、机会与时机研究 (83)11.项目经济性评估 (84)11.1.项目分期开发设想 (84)11.2.一期经济分析 (84)11.3.项目后期分期开发可供选择方案 (89)11.4.多方案经济收益比较 (100)12.项目操作及营销策略 (102)12.1.对项目操作的建议 (102)12.2.项目营销运作网络图 (103)12.3.项目营销主题与营销总体策略 (103)12.4.项目营销推广策划 (109)12.5.项目营销费用 (119)12.6.销售组织及管理 (119)13.项目发展潜力分析及建议 (123)13.1.对项目升值有利因素的分析 (123)13.2.项目保值增值不利因素分析 (123)14.项目综合评价 (123)14.1.综合评价意见 (123)14.2.对项目发展的建议 (124)14.3.对项目面临的重大问题的说明 (125)1481.项目发展时机研究1.1.平果县概况被誉为"南国铝都"的平果县坐落在右江河畔，为百色市东大门。
无为城市广场商业综合体建筑设计与布局分析1. 引言1.1 背景介绍无为城市广场商业综合体建筑设计与布局分析引言无为市地处长江三角洲经济圈中心地带，拥有得天独厚的地理位置和优越的资源优势。
近年来，无为市政府加大城市建设力度，提升市民生活品质，积极推动城市广场商业综合体建设。
对于商业综合体建筑设计原则和城市广场商业综合体布局要点的研究尚显不足。
本文将从商业综合体建筑设计与布局的角度出发，对无为城市广场商业综合体进行详细分析，旨在为无为市城市广场商业综合体的建设提供理论指导和实践参考。
通过对商业综合体建筑设计案例分析和布局效果评估，提出优化建议，为无为市城市广场商业综合体的未来发展提供有益借鉴。
1.2 研究目的研究目的是通过对无为城市广场商业综合体建筑设计与布局的分析，深入探讨其在城市发展和经济活力提升中的作用和意义。
具体包括以下几个方面：通过研究不同商业综合体建筑设计原则，了解如何更好地满足当地市民和游客的需求，提升消费体验，增加商业价值。
通过分析城市广场商业综合体布局要点，探讨如何有效利用空间，打造宜人的商业环境，吸引更多人群前来消费和娱乐。
通过案例分析和效果评估，总结成功的商业综合体建筑设计与布局经验，为未来的规划和设计提供参考。
提出优化建议，为无为城市广场商业综合体的发展提供指导和支持，促进城市经济的繁荣和社会的进步。
1.3 研究意义商业综合体建筑设计与布局在城市发展中起着重要的作用，特别是对于无为城市广场这样的城市核心区域。
本研究旨在深入探讨商业综合体建筑设计原则和城市广场商业综合体布局要点，通过实地考察和案例分析，为无为城市广场商业综合体的设计和布局提供理论支持和实践指导。
研究商业综合体建筑设计原则可以提升建筑的功能性和美观性，从而增加商业综合体的吸引力和竞争力。
城市广场商业综合体布局要点的研究可以帮助规划者和设计师合理利用空间，提升商业综合体的运营效率和利润空间。
通过对商业综合体建筑设计案例的分析和城市广场商业综合体布局效果的评估，可以总结出成功的设计经验，为无为城市广场商业综合体的未来发展提供借鉴和参考。
2024年商业街奠基仪式活动方案范文一、活动主题：繁荣商业，共创辉煌二、活动背景：商业街是一个城市繁荣经济、促进商业发展的重要标志，它不仅是一个经济交流的场所，更是一个城市文化的展示窗口。
为了进一步提升我们城市的商业形象，吸引更多的商家入驻，扩大商业影响力，特举办商业街奠基仪式活动。
三、活动目的：1. 宣传商业街建设：通过奠基仪式活动来宣传商业街的发展规划、商业项目等信息，提高市民对商业街建设的认同感和期待。
2. 扩大商业影响力：通过活动吸引更多商家入驻商业街，促进商业发展，提升商业街的影响力和知名度。
3. 增强城市文化氛围：通过艺术展演、文化活动等形式，为商业街奠基仪式增添文化与艺术的氛围，让市民感受到城市的文化底蕴。
四、活动时间：2024年XX月XX日上午10：00五、活动地点：商业街奠基地（具体地址待定）六、活动流程：1. 开幕式：10：00 - 10：10主持人宣布活动开始，介绍活动的背景和目的，致辞人上台演讲，表达对商业街建设的看法和期待。
2. 商业街项目介绍：10：10 - 10：20相关部门负责人上台介绍商业街的规划、总体目标、商业项目等，展示商业街的发展前景和市场潜力，引发市场的关注。
3. 商家代表发言：10：20 - 10：30商业街招商负责人邀请已经入驻商业街的代表上台发言，分享他们选择入驻商业街的理由和期待，鼓励更多商家参与进来。
4. 奠基仪式：10：30 - 10：40商业街奠基石的揭幕和入土仪式，奠基人上台进行奠基仪式，同时进行现场直播，让更多的市民共同见证这一重要时刻。
5. 节目表演：10：40 - 11：00精彩的文艺表演，如舞蹈、歌曲、乐器演奏等，展示城市文化的魅力，让现场气氛达到高潮。
6. 招商推介：11：00 - 11：30商业街招商负责人推介商业街的招商政策和优势，详细介绍商业街各个商业项目的投资机会和环境。
7. 互动游戏：11：30 - 12：00为了让市民更加参与到活动中来，组织一些有趣的互动游戏，增加活动的互动性和趣味性。
中原国际商贸城项目策划全案项目总论一、中原国际商贸城项目基本情况中原国际商贸城选址在周口市川汇行政新区，临近北郊。
用地性质为商业用地，用地面积为2200亩(其中净地2000亩，退规划红线200亩)西界：轻工一路，东界;大庆路，南界;建设路，北界：北环路。
由周口市天华置业有限公司通过正式挂牌所得，总地价约人民币8000万元。
周口市规划局已经批准了该项目的建设用地，并给出了红线与规划设计要求。
本地块目前除有部分小量拆迁外，大部分无拆迁任务。
周口市有关部门在市长办公室会上已基本满足项目用地的六通(即上水通、下水通、路通、电通、暖通、通讯通)条件，周口市政府成立了以市长负责制的项目指挥部，项目列入周口市2004年一号工程，并准备申报河南省重点工程项目。
二、项目模式与合作方式本项目由周口市天华置业有限公司独资开发。
项目经营方式：商业铺面、配套住宅全部销售，商务休闲区和办公园区全部销售；钢构结构大棚、大型仓储、货场、无污染加工区、物流配送中心等大部分租赁，部分留作自营。
自营部分在财务预测时按租赁形式列算。
三、项目可行性报告的结论项目总投资人民币132189.5万元(含贷款利息)，启动资金2 000万元，向银行借款8 000万元。
经分析研究，项目主要经济指标如下:1、成本指标（1）交易展销区二层复式混凝土框架：1294.76元/㎡（2）配套住宅区多层半框架：1194.36元/㎡（3）商务休闲区小高层框架：1394.35元/㎡（4）仓储加工园等钢构结构：1064.76元/㎡2、销售与租价格指标：（1）交易展销区：二层复式商铺售价为1900元/㎡（2）配套住宅区：多层住宅售价为1380元/㎡（3）商务休闲区：小高层售价为2100元/㎡（4）仓储加工园等钢构租赁金为：21元/㎡月3、收入标准(静态指标)（1）销售收入：149940万元（2）租赁收入：5619.6万元（可租赁部分年静态指标）4、财务指标(静态指标)（1）所得税前利润：32765.9万元（不含租赁钢构物业收入）（2）投资利润率：45.5%（3）投资利税率：55.6%（4）税前财务净现值：62 447.9万元（5）内部收益率：48.36%（6）投资回收期（静态）税前：4.15年税后：4.57年（7）投资回收期（动态）税前：4.93年税后：5.30年（8）税后财务净现值：49 971万元（9）内部收益率：41.04%第一部分市场研究与方案构思第一章项目市场研究1.1周口专业市场宏观走势分析周口市是一个有着一千多万人口的大市，正经历由传统农业向现代产业化农业转型、小城镇向大都市发展的历程。
万正广场南地块商业项目策划研究报告第一章：鄂尔多斯市东胜区商业地产项目市场分析第二章：铁西新区及万正广场南地块区域项目分析第三章：万正广场南地块项目定位及规划建议第四章：万正广场南地块项目市场推广及招商建议第一章鄂尔多斯市东胜区商业地产项目市场分析商业地产开发是近几年在鄂尔多斯新兴崛起的开发类型，在短短五六年时间里，其发展的速度令业界称奇。
据不完全统计，鄂尔多斯近年来开发的商业商务项目有40多个，开发规模仅东胜区就已近300万平方米。
从起初的商铺开发，到“shopping mall”一站式购物模式开发，再到单纯的写字楼开发、再到商住综合社区开发、再到现在的城市综合体模式开发，鄂尔多斯商业地产开发经历了一个急速奔腾的年代。
从2008年3月份—11月份，房地产经营策划部对鄂尔多斯商业地产市场持续进行了细致的调查和分析，经过半年来的分析与总结发现：商业地产开发进入了群雄逐鹿竞争异常激烈的发展阶段。
由于受到住宅地产市场整体低靡的影响，大多商业项目都一再推迟开盘时间，在积累客户的同时努力寻求新的突破。
据调查目前鄂尔多斯东胜区在售和在建的商业地产项目有30个，开发总建筑面积达到200多万平方米，分别为亿利·时代广场、华宇名门、通九北方家居、创·世纪、维利西·帝景峰汇、大磊·馨视界、万博广场、九亿大厦、安厦家园、恒利国际广场、正东金地、三江国际、聚能商贸城、玺建祥金花国际城、凤凰城、磐恒景观小区、恒信中央花园、太古国际广场、万福小区、温馨花园、华莹·万佳奥城、凤凰新城、天佐新城国际、方圆一厦、双骏金融大厦、大兴·蓝堡国际、联邦大厦、总部中心、万正广场、汇能商业项目等。
这些项目分布在天骄路、鄂尔多斯大街、鄂托克西街、伊金霍洛街、宝日陶亥街和铁西区。
其中天骄路上的项目和鄂尔多斯大街上的项目最为集中，铁西新区也有6个项目面市。
目前康巴什新区在建的商业地产项目有3个，分别是万力商业广场、金宸国际商业中心、日新商贸城等，由于康巴什城区整体还未启动，所以这些项目目前难成气候，有个别项目急于开盘，估计销售状况不会太好。
从位置和区域来分析：东胜目前商业地产项目形成了“两线一圈”的分布格局。
所谓“两线“是指围绕着天骄路和鄂尔多斯大街两条城市主干线迅速崛起了近20个商业项目，通九北方家居、亿利·时代广场、华宇名门、鑫牛大厦、天佑大厦、万博广场、九亿大厦、安厦家园、创业大厦、鑫通中央大厦、金帝财富中心、创·世纪、维利西·帝景峰汇、大磊·馨视界、恒利国际广场、正东金地、三江国际、聚能商贸城、玺建祥金花国际城等项目鳞次栉比，这些项目统一以CBD为核心推广思路，未来这两条线将成为东胜最为成熟的商务办公社区。
所谓“一圈”是指铁西新区以铁西公园为中心形成的东胜新的商圈，这一区域有万正广场、天佐新城国际、方圆一厦、双骏金融大厦、汇能商业项目、华研尚街、大兴蓝堡国际等，以及已基本完工的泰裕大酒店和铁牛国航大酒店，这一区域将是东胜未来商业商务最为集中的区域，也是人气最旺的区域，是整个城市重心由旧城区向铁西新区转移的基础。
所以，以区域来分析，在“两线一圈”内的商业项目未来前景是不可估量的，但竞争也是最为激烈的，只有独特的卖点、科学的规划、积极主动的销控策略、完善的配套服务才能在竞争中赢得先机。
从业态分布来分析，东胜目前的商业项目主要以酒店、酒店式公寓、写字楼、商铺为开发业态。
商铺：投资商铺是鄂尔多斯市民日常主要的投资方式。
随着这几年房地产行业的快速发展，城市综合实力的显著提升，地产的增值速度可谓是盛况空前，绝版黄金地段的商铺价格是一翻再翻，普通地段的商铺也达到了将近30%的投资回报率，这样的增值速度令经济实力越来越强的鄂尔多斯市民蠢蠢欲动。
此外由于旧城改造和新城建设催生了大量的拆迁户，这些市民除了把钱放到民间金融机构那里，更多的是投资商铺，在他们看来商铺是一本万利的，是可以供养几代人的。
所以，商铺的价格在短短几年时间里，一路高歌猛进，目前已飙升至30000元/㎡以上，商铺的租金也是平均达到了30%的增幅。
据调查，鄂尔多斯黄金地段的商铺已达到4万元／平方米以上，商业氛围稍差的区域达到2万元／平方米，住宅社区底商也达到了1万元／平方米以上。
商铺产品可细分为社区底商商铺、商业街商铺、批发市场商铺和高档购物中心商铺四种。
前两种按属性都可统称为独立产权街铺，后两种按属性都可统称为分割式产权商铺。
从价值来分析，社区底商商铺＜商业街商铺＜批发市场商铺＜高档购物中心商铺。
鄂尔多斯目前开发的住宅社区都要规划一定数量的底商，底商的价格往往要比住宅高出一倍多，基本是规划多少，出售多少。
商业街商铺基本都是商住综合社区规划的重点物业，其规划大多为一拖二和平层两种结构，面积适中，随着商业街商业氛围的形成和提升来不断提升租金水平。
批发市场商铺是鄂尔多斯早期开发的物业类型（例如时达商城、再就业市场、鄂尔多斯绒城等），其定位一般相对较低，是普通市民主要的日常用品消费场所，但基本都处于商业氛围比较好的地段，有稳定的客源，商铺增值潜力巨大，租金也是节节攀升。
高档购物中心商铺（包括底商）目前是鄂尔多斯价值最高的商铺，达拉特商圈内商场外围商铺最低价也在40000元/㎡以上，最高达到80000元/㎡，租金也是最高的，如达拉特路段最低也在400元/㎡以上，最高已达到每月将近1000元/㎡，底商的投资回报率要比商场内铺高出许多，以民生广场一底商明派珠宝为例，其目前的年租金（327㎡一年150万元）是其底商投资额的三分之一。
写字楼：东胜近几年写字楼开发的规模非常大，主要集中在天骄路沿线、鄂尔多斯大街沿线、鄂托克大街沿线和铁西区，其中天骄路沿线是最集中的。
从2005年开始到现在，天骄路上一直不断有新的写字楼面市，几乎是开发多少消化多少，其价格也是一路高歌猛进，从起初的3000多元增长到目前均价7000元左右，伊泰·万博广场最近开盘（为精装修）甚至均价达到了10000元。
但是到了2008年后半年，写字楼也受到了行业持续低靡的影响，无论是品质好的还是差的，几乎是有价无市、无人问津，像伊泰·万博广场这样绝对品质的写字楼物业，低调开盘后，也无法避免行业的整体影响，至今只销售了四五层，而且全部是前期预订客户。
正东金地写字楼开盘后，虽为精装修，均价在7000左右，成交量不到30%，基本也是前期预订客户。
铁西区内，目前写字楼开发的规模较大，核心商圈内的每一个项目都规划有写字楼物业，据统计总规模达50多万平方米，比天骄路上还要多。
前两年开发的大兴蓝宝国际和玺建祥大厦目前已基本售罄，均价在6000元左右。
铁西核心商圈内今年只有天佐·新城国际写字楼物业开盘，其均价在6300元左右，除自用部分外，其余的销售状况也不是很好。
以下是东胜目前在售或做前期预约客户的写字楼项目统计：鄂尔多斯近几年写字楼物业的热卖，得益于中小企业的迅速发展以及外地企业大量进驻，另外也有一些特殊的投资客。
鄂尔多斯活跃的民营经济催生出众多的中小企业，也吸引着一些外地的公司纷纷在东胜设立分公司拓展业务，这些中小企业由于实力有限无法自建办公场所，于是都把经营场所选择在了新建的写字楼内，随着中小企业的不断增多，不断推升着写字楼的价格一路上扬。
中小企业的迅速成长为写字楼的开发提供了较为广阔的市场前景，同时也必将推升写字楼物业向品质化、科技化、便捷化方向发展。
酒店：酒店地产开发是地产商与酒店运营商相结合的一种运营模式。
它是以住宅立项、可以和普通住宅一样按套销售，但在建筑规划与配套上全部按照酒店的标准执行，又由正规的酒店管理公司统一运营。
这种模式在欧美已经流行了30年，但在我国还是一种新兴的地产业态，只有在一些发达的一线城市才有类似开发。
作为地产投资的一种，酒店地产的特点是风险小，收益好。
酒店地产重点考验的是开发商的长线运作能力，开发商的实力和经营管理能力非常重要。
只有具备强大实力的开发商才能保证项目的顺利开发，引进品牌酒店公司，并使酒店能成功运营。
酒店这种产品比较特殊，由于其投资额度较大，但回报周期却相对较长，所以鄂尔多斯目前还没有单纯酒店开发销售的案例，只有个别项目有酒店的业态，如鑫牛大厦、安厦家园、大磊·馨视界等，都是看好地段的发展潜力，将酒店留为自营，长期投资并获得回报。
我们万正广场大量酒店业态产品的开发是具有前瞻性的，鄂尔多斯酒店业的整体水平还与城市的整体发展不相配套，旅游业在鄂尔多斯的兴起势必会推动该业态向更高层面发展。
酒店式公寓：酒店式公寓是鄂尔多斯2007年出现的新型商业业态，目前东胜仅鑫通·中央大厦、维利西·帝景峰汇、万正广场、伊泰·万博广场、创·世纪、正东金地、天佐新城国际这几个项目规划有酒店式公寓，价格在7000元/㎡左右，户型区间在30-90㎡不等。
最早开发酒店式公寓的项目要属鑫通·中央大厦，其面积小、总价低、精装修的特点一面市就是引起了投资业主极大兴趣，价格也从起初的4500元/㎡左右迅速增长到目前的6000多元/㎡，已基本售罄，开创了鄂尔多斯新型商业投资业态的先河。
之后，维利西·帝景峰汇、伊泰·万博广场、创·世纪、正东金地、天佐新城国际这几个今年新开盘的项目在前期规划阶段都设计了不同户型的酒店式公寓。
就现有的酒店式公寓产品来说，产品品质可谓是良莠不齐，部分户型设计的致命硬伤，将对其整体销售产生负面影响。
新开盘的项目中仅创·世纪、天佐新城国际和正东金地开始预售酒店式公寓，销售状况不是很好，其他项目都还为开盘销售做准备。
以下是东胜酒店式公寓项目统计：总体来说，现在市场上的酒店式公寓的开发还属初级阶段，还没有形成固定的消费人群，还未对鄂尔多斯市民的居住理念变革产生影响，大多还是以投资为主。
据调研人员在深入调研过程中发现，除了对商铺投资的热衷，普遍的投资者对酒店式公寓也抱有了极大的兴趣，相信在未来酒店式公寓将是一种新兴的投资业态，其商住两用性将对鄂尔多斯市民的居住概念进一步细化，其发展前景是广阔的。
从价格来分析，由于2008年受到住宅市场普遍受冷的影响，商业地产价格增幅趋缓，大量商业项目都一再延迟开盘时间。
目前底商的价格已经突破30000元/平米，商场内铺的均价在15000元/平米左右，写字楼的价格已达到均价6500元/平米，最高达到10000元/平米，酒店式公寓的价格在7000元/平米左右。
相信随着将来房市渐热，商业地产价格还将有不同程度的提升。
第二章铁西新区及万正广场南地块区域项目分析万正广场南地块处于铁西新区商务商业圈内。
铁西新商圈位于铁西新区核心区域，由东环路、鄂尔多斯西街、迎宾路、鄂托克西街围合而成。
