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报告整体架构1Guidelines 1Guidelines1海域阳光的定位2Guidelines 2推售及目标3Guidelines 3推广及渠道策略4Guidelines 4本项目价格定位专业+服务创造地产新价值1海口外滩中心项目研究报告专业+服务创造地产新价值2目录•项目开发背景分析•项目总体开发策略•项目交通及配套•项目产品介绍•项目营销推广专业+服务创造地产新价值3外滩中心项目基本资料名称外滩中心地址海口市龙华区泰华路18号占地面积226666平方米建筑面积1000000平方米均价23000元/平米绿化率40%容积率 4.0建筑类型高层建筑结构框架短支剪力墙栋数/层数一期华府天地5栋高层公寓建架剪墙数数府高寓(23-26层）开盘时间2009-06入住时间2011-6投资商上置有限公司开发商海口世纪海港城置业有限公司物业公司国际华府会建筑单位美国波士顿物华府会建筑单美波总户数1000停车位地上二层，地下一层专业+服务创造地产新价值4外滩中心项目概况海口外滩中心处于城市中心零坐标，位于海口市海口湾滨海大道起始段标志性建筑“世纪大桥”海口湾滨海大道起始段，标志性建筑“世纪大桥”的东侧。
风水宝地海之源与海口母亲河“南渡江”的交汇处东临滨海大道南靠渡海路西临世纪海口外滩中心占地面积约340亩总建筑面积约120万平方米期“华府天地”的交汇处。
东临滨海大道，南靠渡海路，西临世纪大桥，北沿海甸河。
项目坐拥2000亩大型绿地双园。
海口外滩中心占地面积约340亩，总建筑面积约120万平方米。
一期“华府天地”，二期“华府海景”，三期“华府滨海”，四期“外滩城”，五期1.5公里外滩滨海大道。
融合精品酒店尖端办公滨海商业海景公寓并特别打造280樽泊位游艇码头未来融合精品酒店、尖端办公、滨海商业、海景公寓，并特别打造280樽泊位游艇码头。
未来三年内百亿鼎铸“亚洲首席滨海HOPSCA生态城”。
上置集团有限公司与海南国升投资有限公司共同投资组建的海口世纪海港城置业有限公司，以每平方米4785元的价格竞得海口滨海大道北侧新港片区的土地。
第一个新闻：C919C919大型客机（COMAC C919），是中国首款按照最新国际适航标准研制的干线民用飞机，于2008年开始研制，计划于2016年首飞。
基本型混合级布局158座，全经济舱布局168座、高密度布局174座，标准航程4075公里，增大航程5555公里。
C是China 的首字母，也是商飞英文缩写COMAC的首字母，第一个“9”的寓意是天长地久，“19”代表的是中国首型大型客机最大载客量为190座。
C919大型客机是建设创新型国家的标志性工程，具有完全自主知识产权。
针对先进的气动布局、结构材料和机载系统，研制人员共规划了102项关键技术攻关，包括飞机发动机一体化设计、电传飞控系统控制律设计、主动控制技术等。
先进材料首次在国产民机大规模应用，第三代铝锂合金材料、先进复合材料在C919机体结构用量分别达到8．8%和12%。
截止2015年10月，C919大型客机国内外用户数量为21家，总订单数达到了517架。
2015年11月2日，C919大型客机首架机正式下线。
其最大载客量190人，航程最大达4075公里。
研制背景大型飞机重大专项是党中央、国务院建设创新型国家，提高我国自主创新能力和增强国家核心竞争力的重大战略决策，是《国家中长期科学与技术发展规划纲要（2006-2020）》确定的16个重大专项之一。
让中国的大飞机飞上蓝天，是国家的意志，人民的意志。
中国商用飞机有限责任公司成立于2008年，总部设在上海，是实施国家大型飞机重大专项中大型客机项目的主体，员工8300多人，确定了“一个总部，六大中心”的布局。
设计研发中心承担了我国首次自主研制的C919大型客机、ARJ21新支线飞机的工程设计任务和技术抓总责任。
研制历史2006年1月，立项，将大型飞机项目列为国家中长期科技规划的16个重大专项之一。
2007年8月，胡锦涛主持政治局常委会，同意成立大型客机项目筹备组2008年3月，成立。
国务院通过了组建方案，批准组建中国商用飞机有限责任公司。
某项目前期市场调研及定位报告一、项目背景随着消费者对于健康、轻便、快捷的需求不断增加，便利店在零售业中逐渐崭露头角。
然而，目前市场上的便利店依然存在一些需求未被满足的情况，比如对个性化服务的需求、对健康、有机食品的需求等。
基于此，我公司决定开设一家以个性化服务、健康、有机食品为特色的便利店，以满足消费者对于健康、便捷购物的需求。
二、市场调研1. 行业概况便利店是近年来零售业中的新兴业态，以其24小时营业、小型便捷、多样化的商品和服务而备受消费者青睐。
根据相关数据显示，便利店行业的年均增长率为15%左右。
目前市场上主要的便利店品牌有7-Eleven、全家、罗森等。
2. 潜在需求分析通过对消费者的访谈和问卷调查，我们发现目前市场上的便利店还存在一些需求未被满足。
首先，消费者希望能够得到更加个性化的服务，例如按需定制商品、定期推送个性化优惠信息等。
其次，随着健康意识的提升，消费者对于健康食品的需求也日益增加。
他们希望能够在便利店购买到有机食品、低糖、低脂等健康产品。
3. 竞争对手分析7-Eleven、全家等便利店品牌在市场上具有一定的影响力，但其未能充分满足消费者对于个性化服务和健康食品的需求。
目前市场上还没有以个性化服务、健康、有机食品为特色的便利店。
三、项目定位1. 产品定位以个性化服务、健康、有机食品为特色，满足消费者对于便捷、健康、个性化购物的需求。
2. 目标消费群体定位年轻白领和家庭主妇是我们的主要目标消费群体。
年轻白领注重工作效率，对于健康食品和个性化服务有一定的追求；而家庭主妇则注重家庭的健康饮食，有一定的购买力。
3. 价格定位我们将以中高端价格定位，在提供个性化服务和高品质产品的同时，保持相对合理的价格。
四、市场推广策略通过线上线下渠道进行宣传推广，利用社交媒体、活动现场等方式吸引消费者的关注。
同时建立用户群体，并采取增值服务方式推送个性化优惠信息。
2. 合作伙伴关系与当地的有机食品供应商建立合作伙伴关系，保证商品的质量和种类的丰富性。
商业项目定位报告案例一、项目概述本商业项目位于市中心繁华地段，占地面积约为平方米，总投资预计达到2亿元人民币。
项目定位为高端商业综合体，集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体，旨在打造城市商业新地标。
二、市场分析1、目标客群：项目所在区域为城市核心地带，目标客群主要为周边居民、白领职员、商务人士及游客。
2、市场现状：目前区域内已有众多商场、超市、餐厅等商业设施，市场竞争激烈。
但高端商业综合体尚属空白，具有较大发展空间。
3、竞争对手分析：主要竞争对手为附近百货商场、超市及餐厅等，但本项目通过差异化定位及特色经营，可形成竞争优势。
三、项目定位1、主题定位：本项目以“时尚生活”为主题，打造集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的高端商业综合体。
2、目标客户：目标客户主要为城市中产阶层，年龄层次以25-50岁为主，职业多为白领职员、商务人士及管理人员。
3、经营特色：本项目将引入国际知名品牌，提供高品质的商品和服务；同时设置特色餐饮、酒吧、咖啡厅等休闲场所，满足客群多元化需求。
四、商业模式与盈利能力分析1、商业模式：本项目将采用“租赁+自营”的商业模式，通过出租商铺获取租金收入，同时通过自营提高整体收益水平。
2、盈利能力分析：根据市场调查及预测，预计项目年营业额可达5000万元人民币，年净利润可达2000万元人民币。
五、营销策略与推广计划1、营销策略：通过线上线下相结合的方式进行营销推广，线上主要利用社交媒体、网络广告等进行宣传；线下将举办各类促销活动、主题活动等吸引客流。
2、推广计划：项目开业前三个月，将通过电视、广播、报纸、杂志等媒体进行广泛宣传；同时组织开业庆典、新品发布会等活动，提高项目知名度。
3、客户关系管理：建立会员制度，定期发布优惠信息及活动预告；同时设置客户投诉和建议渠道，及时反馈客户意见并改进服务。
4、品牌形象塑造：通过统一形象设计、广告宣传等方式塑造项目品牌形象；同时与国际知名品牌合作，提高项目整体档次和吸引力。
海南海口市某广场市场分析与定位报告第一部分区域房地产市场分析一、区域经济环境研究１、城市概况1）地理位置：海口市地处海南岛北部，东经110度10分，北纬19度57分-20度5分，以国际经纬度作为参考,海口与美国夏威夷、迈阿密，同为国际公认的金色纬度带城市,最适合居住的生态城市。
2）面积及行政区划：根据海口总规正式提请国务院审批的文件，海口城市发展原则是“中强、西拓、东优、南控”。
《规划》所确定的范围为海口市行政辖区，包括秀英区、龙华区、琼山区、美兰区，总面积为2304.8平方公里。
预计到2010年，建设用地将达123.6平方公里，人均建设用地95.8平方米;到2020年，建设用地将达209.4平方公里，人均建设用地119.6平方米。
3）人口状况：海口市常驻人口超过183.5万人，占海南常住人口总数的22%，是海南省交通最发达的省会城市，也是最具发展前景的资源产业富裕城市。
未来随着海南省国际旅游岛和自由贸易岛的身份确认，国际航天城和环岛轻轨交通的逐步实施，作为“自由之都”海口市的人口有望于2020年增至280万人。
４）自然环境：海口三面环海，地处亚热带。
属于热带岛屿季风气候。
年平均温度23.8度，最低平均气温18.8度，最高平均气温28度，年平均日照时间2225.2小时，负氧离子含量每立方厘米2000，空气质量居全国省会城市之首，自然环境得天独厚。
２、经济概况１）城市GDP2008年海口的GDP443亿元，占全省比重达30%，已经连续11年保持两位数增长，经济增长率比全国平均水平高1.4%。
2）城市化率：2007海口城市化率为59.5%，处于加速城市化状态。
10080604020海口上海大连威海3）城市房价收入比房价收入比是指一个地区住房平均价和家庭年均收入比值，反映居民家庭对住房的支付能力，比值越低支付能力越高，2007年海口房价收入比为8．69，远低于上海、大连等滨海城市，表现出良好的健康度。
４）城市成长空间随着城市经济日趋发达，中心城区的物业价格将日益突出，具体放映为城市核心区物业价格与城市整体商品房成交价格的比值会不断攀升，该指标（核心项目报价/区域均价）是放映城市发展进程的一项主要参照。
海口当前核心项目报价与区域均价比值为2．95，与上海的9．94和大连的3．32有明显差距，反映出海口楼市成熟度相对偏低，作为百万人口级别的区域中心城市，海口未来的成长空间更大。
3、城市固定资产投资据最新报道，海口市市长徐唐先表示，2009年海口的全社会固定资产投资将力争完成252亿元，狠抓项目、扩大投资是海口保增长的主攻方向和着力点。
2009年，市政府固定资产投资要翻一番，并优先重点安排民生、重大基础设施和产业配套项目，引导和带动社会投资。
4、基础设施概况2009年海口汇集，美蓝国际机场、粤海铁路、秀英港口以及东环铁路等重大基础设施的建设，其中东环铁路投资181亿元将于2010年通车，琼州海峡跨海通道有望于2012开工建设，2020年投入使用，届时海南高速公路网将于全国公路网连为一体，驾车20分钟轻松穿越琼州海峡，实现海南与内地经济的路上一体化。
未来海口公路网发展规划将形成“五纵”格局，“五纵”是指海文高速公路、东线高速公路、海榆东线公路、海榆中线公路、海榆西线公路，现状基本完备;“五横”是指滨海公路、海口绕城高速公路、老(城)铺(前)公路、长(流)大(致坡)公路、澄(迈)文(昌)公路五条横向联系道路;“一滨江”是指南渡江西岸滨江公路。
5、城市发展规划1）城市性质海口是海南的省会城市，是全省政治、经济、文化、交通、贸易、金融中心，海南经济特区优先发展的城市。
２）城市发展定位（总体目标）：目标建成经济实力最强、服务设施最优的海南省经济中心城市，拥有一流生态环境的热带滨海旅游度假胜地和理想居住地，国际知名的绿色生态城市。
做为南中国最适于人居的城市，随着中国海洋战略的逐步推进，海口将成为自由贸易岛上的“自由之都”。
３）城市总体结构与布局总体结构遵循“中强、西拓、东优、南控”发展原则海口主城区空间布局结构为带状组团式。
在总体空间发展策略上，遵循“中强、西拓、东优、南控”发展原则。
“中强”即强化与完善中心组团建设，充分利用空置地，提高集约与规模效益，改善生态环境;“西拓”指鼓励中心组团建设用地西向拓展，注重长流组团、老城组团专业性开发和规模积聚;“东优”指选择恰当时机，择优开发项目，有选择性开发江东组团;“南控”即抑止城市向南发展。
城镇布局建立中心放射式城镇空间布局结构建立并完善中心放射式的城镇空间布局结构，强化“一心四轴”的空间结构特色。
“一心”指主城区，“四轴”指由主城区为中心放射出的四条城镇发展轴，9个建制镇镇区构成四条城镇发展轴上的重要节点。
6、综合概述：经过20年的发展，海口市在生态资源，人文生活、城市建设等方面都已做好长足充分的准备，2007年海口市共签约招商46个项目，吸引投资358．59亿元。
作为中国理想的第二居所地，海南的整体发展，进入新一轮的高速增长期，作为中国最大经济特区，海南具备建立自由贸易区条件，从城市发展来看，作为海南的省会和资源核心城市，海口的城市发展将一日千里。
二、区域房地产市场分析1、海口城市房地产市场概况1）城市房地产开发投资经历了上世纪90年代房地产泡沫之后，海口楼市逐步恢复往日的活力，2008年海口住宅市场逆市上涨，商品住宅投资额达到52亿元，同比增长30．7％，成交价格同比提升32．3％提升速度连年加快。
2）市场供求状况2009 年年上半年，海南省努力促进房地产、旅游等优势产业健康发展，取得明显效果，全省房地产开发投资同比增长37.2%。
上半年海南省落实各项促进普通商品住房消费的政策措施，降低首付款比例、利率和交易环节税费，推动房地产业继续保持较快发展势头。
数据显示，2009年1至7月，海南共销售商品住房270.87万平方米，同比增长15.6%，商品房销售额157.53亿元，同比增长20.1%。
1-7月份，海南房地产开发完成投资145.97亿元，比去年同期增长46.7%，超过全国平均水平35.1个百分点；商品住宅完成投资132.55亿元，同比增长58.1%，超过全国平均水平49.9个百分点；海口、三亚、琼海、文昌等城市，房价均环比上涨。
2009年上半年海口市房地产市场有回暖迹象，商品房和商品住房价格继续呈上升趋势，商品房销售均价4702元/平方米，同比增长11%。
由于岛外购房占比不断扩大，海口商品住房闲置率过高的问题应引起关注。
上半年海口房地产投资35.53亿元，增长11%；高于全国平均水平1.1个百分点。
岛外市场仍占主导，上半年岛外购买商品住房68万平方米，占商品住房销售面积的68%。
资源环境的独特性，城市基础配套设施建设的日益完善，宜居城市影响力的进一步扩大，以及国际旅游岛建设的启动，这些利好因素将进一步助推该市土地和房产价值的进一步提升，吸引众多的国内外投资者。
3）销售均价在金融危机影响下，2008年以来海口市商品房销售虽有所下滑，但房地产市场运行总体平稳，2009年一季度部分指标上升。
一季度，海口市商品房销售均价4325.88元/平方米，同比增长12.28%。
二手房平均销售价格2112元/平方米，同比增长17.79%。
一季度，岛外购买商品住房面积占商品住房销售总面积的90.38%，达到历史新高。
一季度,海南省房屋销售价格呈小幅上涨态势，但涨幅逐月回落。
1-3月份，海口市房屋销售价格分别上涨3.1%、0.7%和0%，其中：2月份，海口市房价涨幅在全国70个大中城市位居第27位。
从月环比来看，海口房屋销售价格呈窄幅波动态势，1-3月份，月环比涨幅分别为-0.3%、0.1%、-0.5%;三亚房屋销售价格继续小幅攀升，1-3月份，月环比涨幅分别为0%、0.2%、0.2%。
据悉，当前，全国70个大中城市平均房屋销售价格呈下降态势，而海口的房价涨幅高于全国平均水平。
4）空置率2009年2、3月份，海口市商品房销售面积分别为11.69万平方米和24.34万平方米，环比分别增长13.50%和108.22%，同比分别增长10.50%和14.33%。
一季度海口市存量房销售面积16.57万平方米，同比增长12.56%，住房一、二级市场联动性有所增强。
根据海口市房管局逐日公布的数据统计，2009年5月海口楼市呈现环比价跌量升的局面，售价较4月份微跌2.43%，但日均成交量却放大24.4%，达到73.48套。
数据显示，5月份海口市商品房签售总量达到2278套，较4月的1773套提升28.5%，日均成交量较4月增加约14.4套。
同时，5月海口商品房成交总额1.17亿元，较4月大幅提升1/3强。
与销量环比大幅上升相对应的是海口商品房售价的微量下滑。
5月海口商品房售价4542元/平方米，环比下滑2.4%。
5）城市房地产市场发展趋势海口房地产市场的发展随着海南房地产整体市场的高速发展步入稳定增长期，2009年二月70个大中城市房价指数数据显示，在全国房价同比下降1．2％的情况下，海口依然保持价格的同比增长。
由于经济的加速和产业的导入，今年来岛内人群消费比例逐年增高，刚性需求凸显，楼市稳定性更为突出。
２、项目所在区域楼市分析1）区域典型楼盘①天邑国际大厦（高级公寓部分）a.区位图b.技术指标用地面积：10000 ㎡建筑面积：80000 ㎡规划设计1-4层商业配套（附带裙楼三层）（主要经营：银行、西餐、品牌店等）5-26层办公楼27-45层精装住宅电梯7部OTIS 每秒1.5/m 使用年限49年车位面积地面1000个容积率 6.08 物业费7元层面积1260㎡分摊：25%分割面积310㎡、每层4户。
ｃ．产品定位该住宅部分位于项目27-45层之间，最初设计定位为商务写字楼，开发商基于对海口住宅市场以及海口未来经济增长潜力的看好，将楼体上半部分约4万平打造整顶级豪宅项目，面积在310-620㎡之间，装修标准预计6000元/㎡之间，预计销售均价在30000元/㎡之间。
预计产品在2009年12月开始装修，明年初开始正式销售。
ｄ．分析：优点：✓由于海景景观的观赏性较好，面前为万绿园公园，距海边2公里左右，可以直接看海，该项目销售价格远高于本土高端住宅类产品；✓对于区域同类产品有将强的独特性；✓项目有较强的稀缺性，一线海景产品及公园形成独特的地段优势。
缺点：✓但产品平面及户设计过于平淡，户型类别单调。
楼面较平空间感不强，对于高端人群的吸引有一定影响。
ｅ．总结：✓开发商为北京长期驻扎本地的房地产开发企业，对海口房地产市场比较熟悉，并且对海口高端需求的肯定以及产品未来进入市场充满足够的信心，由于目前海口豪宅类产品几乎没有，因此该开发商拟以此项目确立企业的品牌及价值增长点。
