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江阴五洲国际广场9、10月份营销方案一、营销背景目前项目主要剩余库存为写字楼和商铺，商铺销售至今已过开业旺场期，经营未达到预期,部分楼层出现商家退场现象，难免给外界造成销售、口碑的不利影响。
加上市场推出的产品同质化严重，无论是商铺还是写字楼的库存都是供大于求的严重局面，整个下半年仍将以“以价换量”去库存为主基调。
考虑到现阶段商铺销售受阻的影响，9、10月份这两个月推售策略将以写字楼为主，商铺为辅，线下拓客做产品间相互转换。
针对接下来的行业销售旺季，通过对写字楼的产品包装提升附加值，促进销售，同时建议选用适当的廉价媒体扩大推广通路，增强活动优惠信息的释放，力保存货产品快速去化。
二、营销目标项目剩余库存：项目综合体商铺住宅底商3#展厅写字楼套数（套）24043217435面积（㎡）147273151.268181.322656.11货值（万元）18830.943738.915279.311710.7本项目商铺剩余铺位主要集中在3#展厅1F、2F及1#楼1F、2F、3F，由于1#和3#客流动线互通影响，整个1#楼西侧以及3#展厅1F、2F北向去化难度大，客户多数选择3#展厅3F、4F性价比高的餐饮铺位；写字楼产品市场供求失衡，产品投资认知尚不够，主要适应客群分为三类：自用性客群、投资性客群、投资自用皆可；9月销售目标：实现总销金额2900万，签约2300万，回款2000万；写字楼认购80套，商铺认购20套；目标分解：9月份总来访、认购指标分解渠道占比来访量（组）认购金额（万元）案场CALL客3%5090行销外拓66%10001900自然来访4%60120分销27%400800合计100%15102910 10月销售目标：实现总销金额2900万，签约2300万，回款2000万；写字楼认购80套，商铺认购20套；10月份总来访、认购指标分解渠道占比来访量（组）认购金额（万元）案场CALL客3%5090行销外拓66%10001900自然来访4%60120分销27%400800合计100%15102910三、营销策略1、活动节点2、价格策略商铺：建议9、10月份每周推出10套特价商铺（铺位的选择根据现有的意向客户进行梳理，调整合理的价位，将回报率、原价、现价进行案场公示）；写字楼：认购交2万抵4万，7个工作日签约98折，一次性付款97折（按揭99折）；营销经理权限96折（建议分解：五洲小微企业扶持计划额外优惠99折，活动日额外优惠99折，剩下2个点营销经理保留）；3、活动策略活动奖品规划：平时案场随手礼：指甲剪7件套（正在申请）；认购礼：凡在活动日认购的客户均可获得价值300元青花瓷1套（库存443套）；奖项设置：价值300元汝瓷茶具，活动日每次抽10套（库存121件）；活动规划：奖品集中，通过现场将奖品集中堆头，通过视觉震撼打动意向客户成交；抽奖集中，通过暖场活动集中聚集在一个时间点进行抽取，通过人气聚集渲染热销氛围；人气集中，周一至周五行销外拓蓄客，周末配以暖场活动集中邀约，为热销造势；活动内容：●9月3、4、5日抗战胜利70周年暖场活动活动主题：不忘初心，向英雄致敬！活动地点：营销中心主要客群：外拓意向客户，老客户活动形式：抽奖+阅兵仪式直播+活动额外优惠1%（仅限写字楼）+3#楼17套特价房+认购礼青花瓷●9月12日教师节圈层活动活动主题：五洲献情，铭感师恩！活动地点：营销中心主要客群：学校圈层客户、前期意向客户活动形式：教师节专属随手礼（鲜花）+活动抽奖+教师节专场电影、产品推介+专场团购优惠额外1%（仅限写字楼）+10套特价房（商铺）+认购礼青花瓷●9月19日-20日陶瓷DIY活动主题：“艺”鸣惊人陶瓷DIY活动地点：营销中心主要客群：外拓意向客户、老客户活动形式：置业顾问主持+产品推介+专业人士教程+客户体验（客户/孩子）+随手礼指甲7件套+认购礼青花瓷+活动额外优惠1%（仅限写字楼）●9月26、27日中秋活动活动主题：玉兔赐福，浓情五洲！活动地点：营销中心外广场主要客群：外拓意向客户、老客户活动形式：字谜竞彩会嫦娥（月饼）+大转盘赢玉兔+抽奖+古筝演奏+名兔展+认购礼青花瓷+10套特价房（商铺）+活动日额外优惠1%（仅限写字楼）●10月1-7日国庆活动活动主题：“鱼“国同庆，欢乐五洲！活动地点：营销中心外广场主要客群：外拓意向客户、老客户活动形式：10套特价房（商铺）+捕鱼达人游戏互动（奖品浴缸）+茶点冷餐+认购礼青花瓷+活动额外优惠1%（仅限写字楼）●10月11日抱枕DIY活动主题：“枕“心真意抱枕DIY活动地点：营销中心主要客群：外拓意向客户、老客户活动形式：10套特价房（商铺）+指导老师现场教程+DIY客户体验（客户/孩子）+认购青花瓷+活动额外优惠1%（仅限写字楼）●10月17-18日家庭趣味视频大赛活动主题：趣味五洲疯狂小咖秀活动地点：营销中心主要客群：外拓意向客户、老客户活动形式：10套特价房（商铺）+家庭趣味（小咖秀）视频现场比拼（提前提供，投影仪放映）+案场评选前五名+认购礼青花瓷+活动日额外优惠1%（仅限写字楼）●10月24日掼蛋PK大赛（延续至11月15日决赛）活动主题：掼蛋大比拼谁是PK王活动地点：营销中心外场主要客群：外拓意向客户、老客户活动形式：明星主持人+10套特价房（商铺）+产品推介+客户掼蛋自有分组比赛（奖品iphone6s、Ipad等）+茶点冷餐+认购礼青花瓷+活动日额外优惠1%（仅限写字楼）●10月31日姜饼DIY活动主题：姜饼屋DIY大家齐开怀活动地点：营销中心主要客群：外拓意向客户、老客户活动形式：案场主持人（工作人员即可）+10套特价房（商铺）+专场团购优惠额外99折（仅限写字楼）+产品推介+姜饼制作老师教程+姜饼DIY体验（客户/孩子）+认购礼青花瓷4、产品包装策略写字楼产品提高产品附加值及价值体现提高产品价值，进一步明确本案的产品附加值，如：投资客户：80万㎡全业态商务配套、30万人群/千余企业高效办公所需、总价19.8万起、双地铁交通枢纽中心、工业园区产业支撑、现房投资、带租约销售、超高回报率即买即赚、上市房企实力保障；自营客户：42-96㎡/3.8m挑高、270度全明采光、小微企业扶持优惠、企业税收减免政策打造“中心企业孵化基地”、5A总部级商务办公（星级大堂、公共区域全精装、独立卫生间、24小时智能物管、5部通力高速电梯、千余停车位）、优质服务配套（手续代办、人员招聘、统采统购、票务代理、入驻保洁、法人按揭、法律服务）；提高形象价值，尽快促成写字楼产品与相关政府机构合作，将产品包装为创意办公基地，或引进星级酒店，提升产品形象，后期销售时进行分楼层管理。
服务营销案例服务营销是现代营销理念的重要组成部分，它强调服务的重要性，注重满足客户的需求和愿望，提高客户的满意度和忠诚度。
服务营销的核心是通过优质的服务来创造客户价值，增强企业竞争力。
本文将结合一些具体案例，分析服务营销的特点和成功的关键因素。
案例一：雅诗兰黛的“优享服务”雅诗兰黛是全球领先的美容品牌，拥有众多著名的产品系列。
但是，作为高端品牌，雅诗兰黛的客户通常希望得到更多的优质服务。
为了满足客户需求，雅诗兰黛开发了“优享服务”计划。
该计划包括以下几个方面：1.会员服务：提供专属的会员优惠，定期为会员制定个性化的美容护肤方案。
2.送货服务：在指定时间内送货上门，免费试用商品，随时随地解决客户的购物需求。
3.身心健康服务：雅诗兰黛还提供身心健康服务，让客户在享受美容护理的同时得到身心的放松。
通过“优享服务”计划，雅诗兰黛增加了客户的满意度和忠诚度。
客户可以享受到更专业的美容护理服务，也能够感受到品牌对他们的关注和关心。
这种服务营销不仅扩大了雅诗兰黛的市场份额，也增强了品牌的形象和声誉。
案例二：星巴克的“第三空间”星巴克作为全球知名的咖啡品牌，以“第三空间”理念为核心营销策略，让消费者在星巴克店内感受到舒适、温馨和亲切的服务。
星巴克的服务营销主要有以下特点：1.美味的咖啡和食品：星巴克的咖啡和食品是品质上乘的，深受消费者喜爱。
2.独特的装潢和氛围：星巴克的店面采用现代化的设计风格，营造出良好的就餐环境。
3.友好的智能服务：星巴克采用智能化系统，针对消费者的需求提供个性化服务，包括星巴克App、线上点单等。
星巴克的服务营销成为品牌成功的关键因素，消费者不仅来购买咖啡和食品，更重要的是享受到品牌的服务和亲切的交流，店面成为了消费者的社交聚集地。
这种服务营销不仅扩大了星巴克的销售额，也提升了品牌的知名度和美誉度。
案例三：迪士尼的“安全服务”迪士尼乐园向来以“家庭、幸福、欢乐”为设计理念和服务宗旨，致力于为所有游客创造一个安全、有趣的游乐环境。
服务营销技巧范文服务营销技巧是指企业通过提供优质的服务，来吸引和留住客户，并提升客户对企业的忠诚度。
在竞争激烈的市场环境中，良好的服务质量和服务体验是企业获得竞争优势的重要因素。
下面是一些常用的服务营销技巧，帮助企业提升服务质量和实现营销目标。
1.理解客户需求：了解客户的需求是成功的关键。
通过市场调研、数据分析等手段，深入了解客户的偏好、购买习惯和需求，从而提供更符合客户期望的服务。
3.培养服务意识：将服务视为企业的核心价值和差异化竞争优势。
培养员工对服务的敬业精神和责任意识，提高他们的服务技能和专业素养。
4.提供个性化服务：个性化服务能够满足客户的个体需求，提升客户体验。
通过使用客户关系管理（CRM）系统和精准营销技术，收集和分析客户数据，定制个性化的服务方案。
5.建立信任关系：在服务营销过程中，信任是核心因素之一、通过卓越的服务质量、及时的售后服务、诚实和透明的沟通，建立起与客户的信任关系。
6.团队协作：服务营销涉及到多个部门和员工的协作。
建立一个团队合作的文化，鼓励各部门之间的信息共享、互助和支持，确保客户可以获得一致的高质量服务。
7.不断创新：服务是不断变化和发展的。
企业需要关注市场和客户的变化，进行不断的创新和改进，以适应市场需求的变化，提供新颖的服务体验。
8.与客户建立长期关系：服务营销不只是单次交易，更要建立长期的合作关系。
通过定期的客户回访、客户满意度调查，与客户建立长期关系，提升客户的忠诚度。
9.培养品牌形象：企业的品牌形象是客户选择和信任的主要依据之一、通过传递一致的品牌理念、提供满足客户期望的服务，建立起良好的品牌声誉和形象。
10.响应客户反馈：客户的反馈对于企业改善服务质量至关重要。
及时回应客户的投诉和意见，并采取积极措施解决问题，树立企业的责任感和敬业精神。
总之，服务营销技巧是企业实现营销目标和提升竞争力的重要手段。
通过了解客户需求、提供个性化服务、建立信任关系等方式，企业能够不断提升服务质量，满足客户的需求，提升客户的忠诚度。
