物业的设施设备的管理
1、基本概念
1.1、物业设施设备的内容
物业的设施设备是指物业内部附属的和相关的各类市政、公用设备、设施的总称，它保证着物业各类功能的实现，为人们的工作和生活营造出特定的物业环境。
按专业划分：给排水、电气、暖通、通讯、安全等，其复杂程度与物业的等级相关，等级越高，功能越完善，种类就越多，系统就越复杂。
但是，它们都服务于一个整体。在现代物业的管理和控制技术下，从而形成一个令人方便、舒适、安全同时经济的物业环境。
1.2、物业设施设备管理的目的
就是要保证物业管理范围内各种设施设备的正常工作，满足业主（使用人）对工作、生活中的水、电、气、暖、交通、通讯、安全等方面的需求。保证和提高使用人的满意度（称为物业环境的品质）。所以，其管理的最终目的就是追求良好的物业环境品质，延长物业服务同时有效控制成本。
1.3、设施设备管理的特征。
1.3.1、强调服务性：以管理为基础，运行、保养、维修、为保障，围绕向用户提供良好服务为核心而展开。
1.3.2、强调不断提高专业性：随着物业设施设备的发展，专业性越来越强。现代楼宇中的智能化程度越来越高，如一卡通将越来越普遍的推行，相关的支持系统就越来越复杂。高品质的楼宇越来越多，有系统管理该类型的符合要求的专业人员普遍缺乏等。
1.3.3、强调经济性。
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设施设备的投资越来越高，因而运行、维护成本越来越高。短期看运行和维护成本，长期看运行寿命，是看不见、但算得出的经济效益。
1.3.4、强调协调能力。
一是内部运行、维护的协调会提高我们的工作效率和降低运行成本（专业化分工；合作）；二是与社会的协调，会得到便利和政策上的优惠。
1.4、设施设备管理的现状和发展。
1.4.1、建设方：在设计、建设阶段较少考虑建成后使用的节约和便利，而过多考虑如何节省一次性投资，有的虎头蛇尾，设备同一物业的档次偏差很大，甚至开始愿花大价钱购设备，不愿花小钱搞好机房环境。有些项目公司无经验，总体设备不配套，造成系统的协调和匹配问题。有些设施、设备设计、安装脱离实际，反而给使用人带来不便和浪费。有的安装、调试很糟，工程部不愿认真按规范进行承接查验，物业底气不足，不敢吭气，造成先天不足，后天难管，恶性循环。
1.4.2、物业服务方：
1.4.
2.1、承接查验不能按规范进行。
一是责任心不强，把关不严。
二是专业不精，不能发现问题。
三是迫于甲方的压力，不能按照规范进行承接查验。
1.4.
2.2、观念滞后，服务对象不明。
我们服务的对象是权利人，前期是开发商，这仅是过渡期，长期是业主。从而造成在具体物业服务中的长期被动局面——保证物业用户的舒适、高效才是我们设施设备管理工作的最终目标。
1.4.
2.3、设施设备管理的思路不清。
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首先是运行：经济、高效；
其次是保养：规范、实际、长效；
维修：一般性维修做实，大、中修由专业公司进行。
1.4.
2.4、人才缺乏，待遇偏低。
1.4.3、发展趋势。
物业管理向专业化、社会化发展不容置疑。
一是专业化管理使品质得到保证和提升；
二是有利于节约成本，其关键是人力成本（专业化人力成本——利用率）；
三、方便、快捷达到预期的目的（自管的进程从招聘开始——运行周期亦不能满足需求）；
四、新物业的体量、技术含量和业主的多元性亦造成委托专业公司的必然性；
五、物业是百年以上的不动产，市场的发展和相对稳定的特殊性和优越性对专业公司带来生机和稳定。
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各类物业常规的设施设备系统
1、供配电系统
2、给排水
水泵、水箱水池、阀门和管网
3、电梯
4、空调（采暖）
中央空调热水供暖
局部空调蒸汽供暖
混合空调热水供暖
5、消防系统
报警系统
消防控制中心
消防水泵
消火栓
喷淋系统
防火隔离系统（卷帘门、防火门）
自动灭火系统
防排烟系统
相关管网
6、安全防范系统
通讯
有线电视
闭路电视监控
对讲及报警
公共信息服务
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网络专线接入
周养防越系统
电子巡更系统
车辆管理系统
红外报警及感应系统
门禁系统
指纹识别系统
一、供配电系统
1、Δ供配电系统分为高压供电和低压供电，一般供电为10KV。
1KV为高压/1KV以下为低压。
Δ按供电回路数目分为单回路供电和多回路供电。
Δ按备用电源分有备用电源供电和无备用电源供电。
Δ我们通常说的按负荷分：一级负荷及二级
Δ我们通常说的按负荷分：一级负荷及二级负荷，一级负荷必须保证任何时候都不间断供电；二级允许短时间断电。
2、高压供电：是指高压供电（10KV）及变压器部分的电气工程。
低压配电：380V/220V，变压器之后为低压配电工程。
3、用电计量：分高供高计，在高压侧计量（重点大户，单台变压器为500KVA及以上的）
高供低计，在低压侧计量（住宅，对用户较有利）
4、应注意的问题
（1）变压器的运行安全。
现基本都用干式变压器（油浸的较少），防止超温（会降低绝缘，加速老化），因为规范确定凡安装在地下室需采用干式变压器（防火），需加强通风（有效的强迫风冷能提高容量50%，但为短期超负荷），油浸变压器油温极限超过95摄氏度（一般85摄氏度），干式超过155
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