2007年《房地产估价理论与方法》真题与详解

2007年房地产估价师真题及答案-制度与政策一、单项选择题(共40题，每题0．5分。

每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)1．政府解决低收入家庭住房困难的主要渠道是提供( )。

A．商品住房B．限价商品住房C．经济适用住房D．廉租住房答案：D解析：廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道，要切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。

2．某宗以房产为主的房地产评估价格为1200万元人民币，根据国家关于估价收费标准的一般规定，该房地产估价最高收费额为( )万元。

A．1．80 B．2．80 C．3．05 D．5．00答案：C解析：房地产估价采用差额定率累进计费，即按房地产价格总额大小划分计费率档次，分档计算各档次的收费，各档收费额累计之和为收费总额。

根据以房产为主的房地产估价收费标准，100×5‰+900×2.5‰+200×1.5‰=3.05万元。

3．下列关于建设用地使用权期间届满后的处理的表述中，正确的是( )。

A．非住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期B．住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期C．非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前6个月申请续期D．非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前2年申请续期答案：B解析：《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。

4．城市房屋拆迁估价的目的是为确定被拆迁房屋( )而评估其房地产市场价格。

A．与产权调换房屋结算差价B．价值C．货币补偿金额D．重置价格答案：C解析：拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。

5．房地产估价师执业资格延续注册的许可机关是( )。

A．国务院人事主管部门B．国务院建设主管部门C．省级人事主管部门D．省级房地产主管部门答案：B解析：国务院建设主管部门为房地产估价师注册管理部门。

2007年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解一、单项选择题（共35题，每题1分。

每题的备选答案中只有一个最符合题意）1．房地产估价从某种意义上讲是（）房地产的价值。

A．发明B．发现C．创造D．隐定【答案】B【解析】房地产估价不是估价师的主观随意定价，而是估价师模拟大多数市场参与者的定价思维和行为，在充分认识房地产价格的形成机制和过程，深入调查房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。

房地产估价是基于房地产价值本来就存在，估价师只是运用自己的专业知识和实践经验去“发现”或“探测”房地产价值，而不是去“发明”或“创造”房地产价值。

2．不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（）。

A．掌握的有关信息不同B．作出的估价师声明不同C．估价对象状况不同D．委托人不同【答案】A【解析】在实际中，不同的估价师对同一估价对象在同一时间的同种价值或价格进行评估，得出的评估价值往往有所不同，而且与实际成交价格常常有差异，甚至差异较大。

这就产生了估价准确性的问题。

即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值，因为估价总是在信息不完全和存在一些不确定因素下作出的，并且不同的估价师掌握的信息一般不可能完全相同。

3．下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是（）。

A．内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于2003年11月签署B．内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于2004年8月举办C．内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师D．内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员资格之一【答案】C【解析】C项，内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，符合一定条件的内地房地产估价师，可以通过“互认”方式取得香港测量师资格；符合一定条件的香港测量师，可以通过“互认”方式取得内地房地产估价师资格。

2007年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》试卷及答案2007年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》试卷及答案2007年全国房地产估价师执业资格考试——房地产估价案例与分析试卷一、问答题（共3题，每题10分）（一）李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300m2，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。

李某于2005年2月将该房屋改为商店并经营，于2006年6月以3000元/m2的价格将其卖给张某。

由于融资的需要，张某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的低押价值，估价结果为2300元/m2。

请问：1.张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性?2.2007年9月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/m2。

张某认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/m2。

你认为应如何解释该估价结果的合理性?（二）甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。

甲公司提供了临街地段结请问：1.你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料?2.若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素?（说明：回答若超过5个，只按前5个评分）（三）2003年8月甲公司购买了某幢写字楼的第6～8层，2005年5月甲公司与乙公司签订了一个10年期、固定租金、租金按年支付的租赁合同。

现要求房地产估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益价值进行评估，估价时点为2007年10月15日。

请问：1.评估出租人权益价值时，承租人是否毁约对房地产价值影响较太。

仅就租赁合同分析承租人会从哪些方面考虑是否毁约。

2.说明评估承租人权益价值的技术路线。

07 年房地产案例与分析真题及答案封面和目录（略）致委托人函X＞市中级人民法院：受贵法院的委托，我公司对位于XX市x＞^路3号楼5层整层957.3m2 办公用途的房地产（以下简称估价对象）进行了估价。

估价时点：2007 年3 月5 日。

我公司根据《房地产估价规范》（GB/T502911999）的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象在满足全部假设限制条件下于估价时点2007 年3 月5 日的市场价值为人民币壹仟零玖拾万元整（RMB 1094万元整），折合每平方米建筑面积单价为人民币壹万壹仟肆佰叁拾叁元整（RMB 11433 元/m2）。

估价报告应用的期限：自2007年3月16日起1 年。

随函附交3 份房地产估价报告。

xxx＞房地产评估有限公司（盖章）。

法定代表人：XXX签字）。

2007年3月16日。

＞注册房地产估价师声明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5.我们已对本报告中的估价对象进行了实地查看。

6.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

7.本报告不可作为任何形式的产权证明文件。

8.未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任一部分均不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。

注册房地产估价师：XXX（签名盖章）注册号：（略）注册房地产估价师：XXX（签名盖章）注册号：（略）估价的假设和限制条件（略）估价结果报告一、委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象根据《房屋所有权证》（证号：福地与［2000］第xxx＞号）、《国有土地使用证》［证号：字（1999）第^＞＜号卜实地查看情况及调查资料，估价对象房地产的区位、实物、权益状况如下：（一）区位状况位置：坐落XX市x＞路3号楼5层整层城市规划：行政办公区环境景观：优美整洁公共服务及基础设施完备程度：基本完备商务氛围：处于XX市行政中心范围（二）实物状况1.土地状况用途：办公地号：XX区XX街道163街坊1/6丘四至：（略）土地等级：1 级土地共用面积：3500m2地势：土地平整其中土地分摊面积：500m22.建筑物状况表1 可比实例表项目实例A 实例B 实例C 坐落XX路14号楼4层XX 路4号楼2层XX路6号楼3层用途办公办公办公交易价格/ （元/m2）12915 11438 12504 价格类型成交价格成交价格成交价格交易日期2006年11 月2006年9 月2006年8 月土地状况出让出让出让2.可比实例与估价对象比较分析可比实例与估价对象的各种房地产价格影响因素说明见表 2。

房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1210-94判断题1、可变现净值是指资产正常对外销售所能收到现金或者现金等价物的金额。

()2、房地产分割后的各个独立部分的价值之和一般小于分割前的整体价值。

()3、甲、乙两块土地，甲地块的容积率为1.6，土地单价为3000元/m2，乙地块的容积率为1.8，土地单价为3500元/m2。

假设其他条件相同，购买甲地块比购买乙地块更经济。

()4、楼面地价=土地单价×容积率。

()5、某宗房地产，如果在成交日期一次性付清，给予优惠5%的折扣，则该种情况下，名义价格等于实际价格。

()【答案与解析】1、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值。

资产的可变现净值是指资产正常对外销售所能收到现金或者现金等价物的金额扣减该资产至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。

参见教材P100。

2、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是土地价值、建筑物价值和房地价值。

房地价值在土地与建筑物之间的分配，与房地产分割、合并估价不同：在房地产价值分配的情况下，各部分的价值之和等于整体价值;在房地产分割的情况下，分割后的各个独立部分的价值之和一般小于分割前的整体价值;在房地产合并的情况下，合并后的价值一般大于合并前的各个独立部分的价值之和。

参见教材P104。

3、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。

甲地块的楼面地价=3000/1.6=1875(元/m2)，乙地块的楼面地价=3500/1.8=1944.44(元/m2)，应该选楼面地价小的更经济。

参见教材P105。

4、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。

楼面地价=土地单价/容积率。

参见教材P105。

5、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是名义价格和实际价格。

在开发商让利的情况下，实际价格=名义价格×(1-5%)。

房地产估价理论与方法-54(总分100,考试时间90分钟)一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意)1. 预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。

如果报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为( )万元。

A．209.94 B．176.26C．180.56D．204.342. 可比实例一般选取的数量范围为( )。

A．3～5B．5～10C．6～8D．3～103. 以下不属于房地产损害赔偿范围的是( )。

A．预售的商品房在交付使用后发现墙体开裂，对购房人造成损失B．因延误工期造成房屋延期交付C．因规划变更、设计变更，对房地产权利人造成损失D．在自己的土地上建造房屋影响了相邻房屋的采光、通风4. 某宗受益性房地产，预测其未来第一年的有效毛收入为20万元，运营费用为14万元，此后5年，每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长3%。

价格每年上涨3%，报酬率为9%。

则该宗房地产当前的价格为( )万元。

A．229.067B．232.534C．185.676D．195.6735. 以下不属于房地产转让方式的是( )。

A．以房地产作价入股B．以房地产抵债C．互换D．典当6. 以下关于合法原则的说法欠妥的是( )。

A．在依法判定的权力类型及归属方面，一般以房地产权属证书、权属档案以及相关合同等其他合法权属证明为依据。

房屋的权属证书与权属档案的记载不一致的，以权属证书的记载为准。

B．在依法判定的使用权方面，应以使用管制(如城市规划、土地用途管制等)为依据。

C．在依法判定的处分权利方面，应以法律、法规、政策或者合同等允许的处分方式为依据。

D．在依法判定的其他权益方面，评估出的价值应当符合国家的价格政策。

7. 真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格称为( )。

A．市场价值B．理论价值C．市场价格D．理论价格8. 房地产评估价值对应的日期称作( )。

A．估价日期B．估价时间C．估价时点D．估价基准日9. 最能说明土地价格水平高低的价格是( )。

房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案)一、单项选择题（共35题）第 1 题单项选择因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围的建设用地使用权为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括（）。

{A}. 该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿{B}. 搬迁后可继续使用的机器设备价值的补偿{C}. 因征收房屋造成的企业搬迁，临时安置的补偿{D}. 因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿正确答案：B第 2 题单项选择关于估价依据选取或应用的说法，正确的是（）。

{A}. 估价依据应根据估价对象和估价结果来选取{B}. 《房地产估价规范》应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求{C}. 在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查{D}. 估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据正确答案：B第 3 题单项选择关于估价结果形成和确定的说法，错误的是（）。

{A}. 估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响{B}. 注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见{C}. 注册房地产估价师不应在出具报告之前与委托人讨论估价结果{D}. 合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格一致正确答案：D第 4 题单项选择相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有（）的特性。

{A}. 易受限制{B}. 独一无二{C}. 相互影响{D}. 不可移动正确答案：C第 5 题单项选择下列对某宗房地产状况的描述中，不属于交通条件描述的是（）。

{A}. 该房地产附近有一条收费道路，轿车通行费为每辆10元{B}. 该房地产一面临街，所临街道为居住区级道路{C}. 该房地产距公交车站约500m，平均每隔6min有一辆公交车经过{D}. 该房地产附近有社会停车场，停车位数量为600个正确答案：B第 6 题单项选择利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（）。

2007年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题及详解一、单项选择题（共35题，每题1分，每题的备选答案中只有1个最符合题意）1．房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（）。

A．销售收入B．转让收入C．租金收入D．利息收入【答案】C【解析】房地产投资信托基金是指通过制定信托投资计划，信托公司与投资者（委托人）签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或股票等方式受托投资者的资金，用于房地产投资或房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和专业人员实施经营管理的一种资金信托投资方式。

房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入。

2．当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。

A．出售B．抵押C．转让D．经营【答案】D【解析】房地产开发投资通常属于中短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。

当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租（如写字楼、公寓、别墅、仓储用房等）或经营（如商场、酒店等）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。

3．下列风险中属于系统风险的是（）。

A．比较风险B．市场供求风险C．未来运营费用风险D．持有期风险【答案】B【解析】系统风险又称为不可分散风险或市场风险，即投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。

房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和无法控制，具体包括：①通货膨胀风险；②市场供求风险；③周期风险；④变现风险；⑤利率风险；⑥政策风险；⑦政治风险；⑧或然损失风险；⑨汇率风险等。

ACD三项均属于房地产投资的个别风险。

4．买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（）。

A．不可移动性B．适应性C．弱流动性D．相互影响性【答案】C【解析】房地产资产流动性差的原因包括以下两个方面：①由于房地产的各种特征因素存在显著差异，购买者也会存在对种种特征因素的特定偏好，因此通常需要进行多次搜寻才能实现物业与购买者偏好的匹配；②对于同一物业而言，不同卖方和买方的心理承受价格都存在差异，因此只有经过一段时间的搜寻和议价，实现买卖双方心理承受价格的匹配，才有可能达成交易。

2007年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》真题及答案总分：100分及格：60分考试时间：150分一、问答题(共3题，每题10分)(1)李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300m<SUP>2</SUP>，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。

李某于2005年2月将该房屋改为商店并经营，于2006年6月以3000元/m2的价格将其卖给张某。

由于融资的需要，张某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的低押价值，估价结果为2300元/m<SUP>2</SUP>。

(2)甲公司有一建筑面积为50m<SUP>2</SUP>的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。

甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体如下：<TABLE cellSpacing=0 borderColorDark=#ffffff cellPadding=0 width=540 align=center borderColorLight=#000000 border=1><TBODY><TR><TD width=139>物业名称</TD><TD width=132>A</TD><TD width=108>B</TD><TD width=120>C</TD></TR><TR><TD width=139>建筑面积/m<SUP>2</SUP></TD><TD width=132>65</TD><TD width=108>48</TD><TD width=120>50</TD></TR><TR><TD width=139>成交单价/（元/m<SUP>2</SUP>）</TD><TD width=132>15500</TD><TD width=108>14500</TD><TD width=120>15000</TD></TR><TR><TD width=139>成交日期</TD><TD width=132>2007年9月</TD><TD width=108>2007年8月</TD><TD width=120>2007年10月</TD></TR></TBODY></TABLE>(3)2003年8月甲公司购买了某幢写字楼的第6～8层，2005年5月甲公司与乙公司签订了一个10年期、固定租金、租金按年支付的租赁合同。

2007年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题及答案总分：100分及格：60分考试时间：150分一、单项选择题(共35题，每题1分。

每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。

)(1)房地产估价从某种意义上讲是（）房地产的价值。

A. 发明B. 发现C. 创造D. 隐定(2)不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（）。

A. 掌握的有关信息不同B. 作出的估价师声明不同C. 估价对象状况不同D. 委托人不同(3)下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是（）。

A. 内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于2003年11日签署B. 内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于2004年8月举办C. 内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师D. 内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员资格之一(4)某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是（）。

A. 现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金B. 现时该房改房上市交易的正常价格C. 现时该房屋的房改成本价D. 当时该房屋的房改成本价(5)在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为开发利润=（）×直接成本利润率。

A. 后续开发成本+管理费用B. 后续开发成本+管理费用+销售费用C. 待开发房地产价值+后续开发成本D. 待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费(6)判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产（）。

A. 目前是否有经济收入B. 过去是否带来了经济收益C. 是否具有产生经济收益的能力D. 目前的收入是否大于运营费用(7)某套住宅总价30万元，套内建筑面积125平米，套内墙体面积20平米，分摊的共有建筑面积25平米，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。