资产评估第二版高等教育出版第六章房地产课后答案

第六章房地产评估计算题答案1．甲、乙双方联建一栋建筑物开发经营，甲方出地5000平方米，并出资300万元；乙方出资5000万元参与建设。

投资比例为4：6。

已知规划开发项目的建筑容积率为4，覆盖率为50%，单位建筑面积造价为1100元/平方米，单位建筑面积各项税费为200元/平方米。

求：（1）该地块的单位面积地价，楼面地价。

（2）该建筑物每层平均分摊地价（设每层建筑面积相等）。

解：（1）设土地价格为x300450006x +=x=3033.33万元 即地块总价为3033.33万元该地块的单位面积价格=500033.3033=6066.67元/平方米楼面地价=2000033.3033=0.1517万元/平方米=1517元/平方米或：楼面地价=土地单价/容积率=467.6066=1517元/平方米（2）容积率=土地总面积建筑总面积建筑总面积=土地总面积×容积率=5000×4=20000平方米建筑物占地面积=土地总面积×覆盖率=5000×50%=2500平方米 建筑物层数=250020000=8层建筑物每层平均分摊地价=3033.33÷8=379.17万元3．预计某房地产未来五年的年净收益将保持在400万元的水平，第5年未计划将该房地出售，出售价格预计比现在增值5%，出售时需要对增值部分缴纳30%的税费。

折现率为10%。

试估算房地产当前的价值。

解：（1）求该房地产未来5年收益的现值400×（1-1/1.15）÷0.1 = 1516.32（万元）（2）假定该房地产当前价值这P ，则该房地产第5年末出售收益的现值为{P ×（1+5%）-P ×5%×30%}÷（1+10%）5= 0.6426P （3）求该房地产当前的价值 P = 0.6426P+1516.32 P = 4242.64（万元）4．某公司于2000年11月以有偿出让方式取得A 地块50年使用权，并于2001年11月在该地块上建成建筑物B ，--试根据以上资料用收益法计算B 建筑物价格。

解：（1）计算房地产年收益：400×30×12=144000元 （2）计算年费用：土地使用税及房产税=20×400=8000元 管理费用=30×400×12×4%=5760元 年维修费用=1500×400×2%=12000元 年保险费=1500×400×0.2%=1200元 （3）计算房地产年纯收益：144000－8000－5760－12000－1200=117040元 （4）计算土地年纯收益：2400×450×5%=54000元 （5）计算房屋建筑物年纯收益：117040－54000=63040元 （6）计算评估值：d=1-10%46=0.0196=1.96%63040×46111-7.96%(17.96%)轾犏犏+臌=768596.98元5．某城市内，有一宗住宅用地500平方米需要评估，-- 按以上条件，估算该住宅用地的单位地价和楼面地价。

解：（1）确定地价指数（2）比准价格进行期日修正、容积率修正、位置修正、基础设施修正、交通修正、地势修正、形状和其他修正：P A =1200×109121×1.28.1×10098×10099×10098×10098×100103×10097=1062.96元/平方米 P B =1300×111121×1.28.1×100103×10098×100100×100101×100100×10097=1201.20元/平方米P C =1400×103121×3.28.1×100100×100102×100103×100100×100100×100100=1352.25元/平方米P D =1100×119121×8.18.1×10097×100100×100100×10098×100101×10098=1052.39元/平方米（3）运用算术平均法确定待估地块价格并进行年期修正（P A + P B + P C + P D ）/4=1162.2元/平方米1162.2×504011-(18%)11-(18%)++=1162.2×1.0259=1197.43元/平方米委估地块评估总价=1197.43×500=598715元单位地价：79.83万元/亩 楼面地价：1197.43÷2=598.72元/m 26．某厂现使用的土地---476772．9平方米的土地使用权价格进行评估，现用成本逼近法评估该宗地价格。

解：（1）土地取得费用①土地补偿费=1200×6=7200元/亩=10.80元/平方米 ②安置补偿费=1200×10=12000元/亩=18元/平方米 ③青苗补偿费=1200×80%=960元/亩=1.44元/平方米④地上附着物补偿=10000元/亩=15元/平方米 以上四项合计45.24元/平方米 （2）土地开发费=50元/平方米（3）税费=6.6+0.9+1.1+3+37.5=49.1元/平方米（4）土地取得费利息=（45.24+49.1）×2[(16%)-1]+=11.66元/平方米 [若按单利：土地取得利息费=（45.24+49.1）×6%×2=11.32元/平方米]土地开发费利息=50×1[(16%)-1]+=3元/平方米 [若按单利：土地开发利息=50×6%×2×21=3元/平方米]小计：11.66+3=14.66元/平方米（5）利润额=（C 1+ C 2+C 3）×资金利润率=（45.24+50+49.1）×10%=14.43元/平方米 （6）土地成本计算：土地成本=土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+资金利润=45.24+50+49.1+14.66+14.43 =173.43元/平方米（7）土地价格：P =土地成本×（1+土地所有权收益率）=173.43×（1+15%）=199.44元/平方米总价：199.44×476772.9=9508.76万元注：土地由划拨进入股份制改组，其使用年限由无限期变为工业用地使用50年，则该工业用地的评估值为： 9508.76×5011-(111%)轾犏犏+臌=9457.42万元第八章长期投资评估计算题1．A 公司购有B 公司3年期债券，本金20000元，按15%的利息率计算年息，每年付息一次，到期一次还本。

评估时尚有2年到期，与评估时同期的2年期国库券利率为10%，B 公司的风险报酬率为2%。

试求该债券的评估值。

解：（1）计算债券每年利息：20000×15% = 3000（元） （2）折现率：r = 10%+2% = 12% （3）计算评估值：-1(1)(1)ntn t nt R P R r r ==+++å= 223000120000[1-]12%(112%)(112%)+++= 21014.3（元）2．A 企业拥有B 企业非上市普通股票20万股，每股面值1元，持有股票期间，每年股票红利率在12%左右。

据调查，B 企业每年净利润的60%用于发放股利，其他40%用于追加投资。

根据评估人员对B 企业经营状况的调查分析，B 企业将能保持3%的经济发展速度，净资产利润率将保持在16%的水平，若无风险报酬率为10%，B 企业风险报酬率为4%。

试评估出A 企业持有的B 企业股票价值。

解：（1）评估公式：-R P r g=（2）基准日后第一年红利 R=200000×12%=24000（元） （3）折现率 r=10%+4%=14% （4）红利增长率 g=40%×16%=6.4% （5）计算评估值24000315789.4714%-6.4%P ==（元）3．强光涂料厂持有图强化工集团公司非上市普通股票15万股，每股面值100元。

图强公司经营稳定，预计今后5年其股票每股每年的红利分别为17元、18元、20元、18元、19元。

评估时，国库券利率为10．5%，化工行业平均风险报酬率为2．5%。

求每股股票和强光厂所持全部股票的评估值。

解：计算每股股票评估值：55--11(1)/(1)tttt t A R r r ===++邋=23451234517182********%(113%)(113%)(113%)(113%)(113%)(113%)(113%)(113%)(113%)-----++++++++++++++++++=170.8850180.7831200.6931180.6133190.54280.88500.78310.69310.61330.5428???? ++++=5173.335.64=18.30元P=A /r=%1330.18=140.77元全部股票评估值：15×140.77=2111.55万元4．被评估企业拥有另一家存货公司发行的10万股非上市股票，--试求被评估企业持有股票的评估值。

解：（1）计算股票评估基准日后每年等额的红利收益 100000×15% = 15000（元）（2）股票3年后上市交易后的变现收入 10×15%×100000 = 150000（元） （3）计算股票评估值 -[1-(1)](1)nn nR A P r rr =+++ = 33150001150000[1-]12%(112%)(112%)+++= 142787（元）5．某资产评估公司受托对甲企业的长期投资进行评估。

--该项长期投资的评估值。

解：（1）期满后厂房折余返还金额： 折余值 = 原值－折旧= 原值－（原值－残值）×累计折旧率= 20－20×（1－5%）×5%×10 = 10.5（万元） （2）计算评估值 评估值 = 8-881(1)(1)tt t R R r r =+++å= 300000×20%×（P/A ，15%，8）+105000×（1+15%）-8 = 60000×4.487+105000×0.3269 = 303562.5（元）第九章无形资产计算题答案：1．甲企业许可乙企业使用其生产可视对讲电话的专利技术，已知条件如下:甲企业与乙企业共同享用可视对讲电话专利，甲乙企业设计能力分别为150万部和50万部，该专利为甲企业外购，帐面价值150万元，已使用4年，尚可使用6年，假设前4年技术类资产累计价格上涨率为10%；该专利对外许可使用对甲企业生产经营有较大影响，由于失去垄断地位，市场竞争会加剧，预计在以后6年，甲企业减少收益按折现值计算为50万元，增加研发费用以提高技术含量、保住市场份额的追加成本按现值计算为10万元。