实务心得

一、居住小区方案评析的要点:1、出入口的数量、位置及距离交叉口的距离；2、小区道路交通组织方面：（1）是否存在穿越现象；（2）交通组织是否合理，路面的宽度是否符合规划要求（尤其是那些已经注明宽度的）（3）是否留有停车场用地（是否存在扰民现象），位置是否合理；（4）人车分流组织的如何；3、整体布局是否合理，包括中心绿地的位置，绿化均布，是否有相应的公建及物业管理；4、留心是否存在个别楼房的东西朝向，超长（沿街长度超过150米），高层住宅是否单独布置，与小区的空间景观是否协调；5、小区的幼儿园与小学是否齐全、服务半径是否合理，是否存在穿越主要交通，小学的运动场地，跑道的方向，托幼的南向活动场动是否够用；周围是否存在影其使用的用房（如锅炉房等）；6、公共绿地是否居中，小区的绿地均布如何；7、如在山地则要注意是否有必要建截洪沟；8、注意小区的布局手法是否单调、如简单的采用对称、大型公建的布局手法；9、其它的一些小细节如：小区中部的绿地内布局变电所；10、滨江地区是否存在高层与多层的防火间距问题，及高层建筑位置是否影响多层住宅用户欣赏江景。

二、控制性详细规划的考试方案评析要点：1、规定性控制指标是否齐全：（1）、用地性质（2）、用地面积（3）、建筑密度（4）、建筑控制高度（5）、建筑红线后退距离（6）、容积率（7）、绿地率（8）、交通出入口方位（车、人）尽量避免在城市主要道路上设置车辆出入口，一般每个地块应设1—2个出人口。

禁止机动车开口地段（9）、停车泊位及其他需要配置的公共设施其它的：历史文化保护地区内重点保护地段的建设控制指标和规定，建设控制地区的控制指标；2、注意下色彩、建筑形式、体量与周边环境的关系即可这类题型一般般考的重点是补全设计条件，近年来有与法规综合的趋势。

三、总体规划方案评析要点：首先得细读题目所提供条件，（必不可少的废话，哈哈）勾出诸如风景区、水厂、垃圾填埋厂等敏感字样,此外文字叙述特别详细的地方或修饰词多的,肯定是得分点；其次看是清风向玫瑰图,初步考虑工业布局的合理性,看清楚每一个图例(隐藏的得分点)及规划区的范围,同时留心下图纸比例。

1、从用地条件及环境来看，采用的是分散式还是紧凑式的城市格局，规划布置成几个组团，结构是否合理；一般情况下由于集中紧凑式的布局便于集中设置公共服务设施和市政公程设施，只要条件许可，中、小城市大多采取该种形式；分散式布局通常是受地形、自然条件的限制，若处理得当，能形成别具特色的城市景观。

2、城市主要功能用地分区是否明确；城市的发展方向是否与经济发展方向相协调，城市的发展方向是否与土地利用规划协调，是否侵占基本农田。

3、道理网布置是否清晰，功能明确，特别是结合地形布置；4、城市的绿地景观系统的组织是否有特色，有河流时是否留出了充足的滨河景观带；5、工业用地布局的上下风向问题：工业用地重点考虑二类工业与三类工业：二类：有一定干扰和污染（食品、医药、纺织）布置在城市边缘的独立地段上三类：严重干扰和污染（化学工业、冶金工业、放射性、剧毒性、有爆炸危险性）与城市保持一定距离，设较宽绿化防护带；只要出现三类工业应该注意以下几个方面的问题：与其它用地是否有隔离及卫生防护带；当图纸出现风向玫瑰图时就应观察上下风向的问题，工业用地的位置是否合理，是否过于分散。

6、交通运输入道路系统方面：路网是否存在多个畸形路口的问题，路网的密度，有的桥梁及道路的建设是否有必要；铁路则需接近货场、（年运量10万吨以上设专用线）；港口则要注意是否留足生活岸线，是否建有疏港大道，是否能与其它交通形成很好的联运（尤其中大城市）；机场跑道轴线方向应与城市市区平行或与城市边缘相切，距离是否合适，（建设部也快黔驴技穷了，只要图面上出现机场，位置没有合适的），公路则注意是否存在（国道、省道）穿越城市，分割城市的现象，至于高速公路则要注意出入口的位置是否合理，与城市的位置是否远近恰当；城市的主要出入口每个方向应该有2条对外放射的道路；七度抗震设防的城市，每个方向应有不少于2条的对外放射道路。

城市因为工业用地的布局是否存在着单向交通的问题；7、图面上一旦出现河流，可能的得分点则是水厂与污水处理厂的上下游关系，有时会在会在河流的江心洲建所谓的渡假村；有无滨河绿化带以形成良好的城市景观。

8、自然保护区与史迹保护区与铁路及周围用地性质；或者湿地诸如此类的（谢谢有人送分了）；9、油库的问题如位置如周围的防护；垃圾填埋厂的位置问题：如与居住、风景区的关系，防护要求（怎么又是这些东东，多少年了。

）答这类题时应试分清题目的问题：即是综合评述（优点、缺点，和建议）还是只要指出不足与问题即可；四、城镇体系规划方案评析要点：1、判读规划的比例与规划期限是否合理，（其中市域城镇体系规划的规划期限为15~20年，比例尺为1：50000~1：100000）看看规划设计单位的资质是否符合条件，（如不细心该得分点很容易溜走）承担县域城镇体系规划的设计单位应该具有乙级以上规划设计资质；1、规划的产业布局是否恰当；基本农田是否被占，工业布局是否过于分散；2、中心镇是否选取过多，如果不多，选取是否正确，位置是否恰当；一般来说，一个县的县城应该是中心镇，另外最多可再选1到2个发展条件好的镇为中心镇；3、交通组织是否合理：如路密是过疏还是还密，追求环路是否有必要，高速口预留是否有必要，有些公路的修建是否有必要，是否经济、可行；那些城市之间又少交通联系；4、基础设施与社会服务设施布局是否合理，如市郊的镇与周围的镇都建了水厂，造成浪费；污水处理厂是否多镇共享，位置是否恰当（是否对本地区外的下流城市造成污染）5、如图中出现高速公路肯定是隐藏的得分点（想不通为什么出题的人如此的执迷不悟呢）五、综合交通体系规划方案的评析：基本包括在总体规划方案评析中，只是交通部分可能论述的更为详细。

六、建筑工程中小学平面布局方案评析：1、选址一般不当；（呵呵。

无语）2、出入口的问题（建筑物如教学楼、门诊楼的出入口离交叉口太近；其二是车辆出入口离交叉口太近，影响干道交通畅通）3、教室长边间距应大于25米，要么是主要建筑物之间，或主要建筑物与辅助用房的防火间距不符合规范要求；第2.1.1条学校校址选择应符合下列规定：一、校址应选择在阳光充足、空气流通、场地干燥、排水通畅、地势较高的地段。

校内应有布置运动场的场地和提供设置给水排水及供电设施的条件。

二、学校宜设在无污染的地段。

学校与各类污染源的距离应符合国家有关防护距离的规定。

三、学校主要教学用房的外墙面与铁路的距离不应小于300m；与机动车流量超过每小时270辆的道路同侧路边的距离不应小于80m，当小于80m时，必须采取有效的隔声措施。

四、学校不宜与市场、公共娱乐场所，医院太平间等不利于学生学习和身心健康以及危及学生安全的场所毗邻。

五、校区内不得有架空高压输电线穿过。

六、中学服务半径不宜大于1000m；小学服务半径不宜大于500m。

走读小学生不应跨过城镇干道、公路及铁路。

有学生宿舍的学校，不受此限制。

第5.2.1条小学教学楼不应超过四层；中学、中师、幼师教学楼不应超过五层。

要是今年能出中小学方案评析就好了关于违法查处方案的评析：以实例来说明更清楚第六题（15分）2000年真题某市一工厂位于市区，因生产不景气，报经总公司批准，同意改建一座高层宾馆，占地面积32000平方米。

总公司在批准时指出市委，市城市规划行政主管部门根据规划，经研究并口头同意该厂用地使用性质可以调整。

随后,该厂便与合作方签定协议，由合作方出资，建成以后各得一半建筑面积。

合作双方的建设方案报经总公司批准后，即着手进行建设。

正当开始施工之时，城市规划行政主管部门查处了该工程的建设，责令立即停工，听候处理。

试分析：该工程为什么会受到城市规划行政主管部门的查处？城市规划行政主管部门应如何处置？答案：1.处罚原因属违法建设；（3分）2.口头同意不能代替许可证；（3分）3.对建设单位的处罚：责令改正（影响规划尚可采用改正措施）（3分）、补办许可证（2分）、罚款（2分）、依法建议该厂上级单位给予有关责任人行政处分（2分）。

试题七：（15分）2000年真题某市城市规划区的东南部，按照批准的总体规划方案，有一个约60公顷的城市规划绿地。

某科研单位与当地村委会签订协议，在规划绿地内（现在为耕地）占用3公顷土地建设住宅，补偿费用1000万元。

一年后建成多层住宅五栋，建筑面积25000平方米，该科研单位在分房的过程中有职工向城市规划行政主管部门举报该单位领导搞违法建设，要求查处。

经查后，城市规划执法人员认为，改科研单位和村委会对农村集体土地进行变相买卖违法侵占耕地，同时也未报城市规划行政主管部门审批，没有办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。

即行占地建设属于违法建设，且侵占规划绿地，严重影响城市规划，违法事实清楚，不用再找当事人调查，于是根据城市规划法第四十条规定对违法建设作出予以没收的行政处罚决定，并经部门领导批准发出了行政处罚决定书。

送达后，科研单位不服该行政处罚，向人民法院提起诉讼，经法院审理，判城市规划行政主管部门败诉。

试分析：败诉的原因是什么？城市规划主管部门应该如何正确处理此案？答案：共计15分6个得分点1、没有严格按照《行政处罚法》规定的程序作出处罚决定，属于程序败诉。

（5）依照《行政处罚法》的有关规定，正确的行政处罚决定的程序主要是：2、立案。

（2）3、调查取证。

除了由当事人调查违法事实外，还应制作笔录，告知当事人有陈述权，申辩权及要求听证权。

（2）4、审理违法事实作出行政处罚决定，并告之当事人有复议诉讼权（2）5、送达行政处罚决定书。

（2）6、当事人执行：如当事人不履行行政处罚决定，则由城市规划行政主管部门申请人民法院强制执行。

（2）正确程序：立案——调查取证、笔录——组织听证——做出处罚决定——送达告知诉权——执行、拒不执行时申请法院强制执行。

.试题七：（15分）2001年真题某市的市区北部有一段古城墙，为省级文物保护单位，并划定古城墙内外各100米为保护区，只准绿化，不许建设，由园林绿化队管理。

有一投资者看中这块风水宝地，以每年支付I00万元的租金在离古城墙50米处投资建设五栋二层青瓦灰砖小别墅，在与绿化队签定了协议后，随即组织施工。

此时，被该市城市规划行政主管部门规划监督检查执法队发现，责令立即停工。

试分析：这个工程属于什么性质？为什么？应该如何处理？参考答案：1.该工程未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，所以属于违法建设。

该工程侵占文物保护用地，违反了城市规划法和文物保护法，严重影响城市规划和文物保护，性质十分严重；2.责成投资者立即拆除违法建筑，恢复地形地貌；对投资者处以罚款；没收绿化队所收租金，上交国库；建议园林绿化队的上级主管部门追究绿化队有关责任人的行政责任并给予处分。