违章建筑的租赁合同纠纷

常见法律案例及解析：民事纠纷案例一：邻里纠纷事实经过：某某与邻居甲乙因房屋界线问题发生纠纷。

某某认为甲乙占用了自己的土地，建造了违章建筑，严重影响了某某的生活质量。

某某多次与邻居协商未果后，决定向法院提起诉讼。

律师解读：根据《中华人民共和国民法通则》第111条规定，邻居之间应当保持良好的邻里关系，不得干扰对方的正常生活或者侵犯对方的合法权益。

对于邻居之间的土地纠纷，可以通过法律途径解决。

在这种情况下，某某可以提起民事诉讼，要求邻居甲乙拆除违章建筑，并赔偿因违章建筑造成的损失和精神折磨。

建议：对于邻里纠纷，建议当事人首先尝试通过和解或调解解决纠纷，如无法达成协议，可向法院提起民事诉讼，维护自己的合法权益。

事实经过：某某与甲签订了一份租赁合同，约定某某将一间房屋出租给甲使用并支付租金。

然而，甲未按时支付租金，并且没有履行合同规定的其他义务。

某某决定解除租赁合同，并要求甲支付逾期未付的租金。

律师解读：根据《中华人民共和国合同法》第94条规定，当事人有权解除合同，如果对方违反合同约定，致使合同目的不能实现或者对方明确表示或者以言行行为表明不履行主要义务的，可以解除合同。

在这种情况下，某某可以解除租赁合同，并要求甲支付逾期未付的租金作为违约金。

建议：在签订合同时，双方应明确合同的权利义务，并留有相应的解决争议的条款。

当发生合同违约时，建议当事人优先采取协商解决的方式，如无法协商解决，可以通过法院起诉解决合同纠纷。

事实经过：某某的丈夫于去世后，其家人不承认某某的婚姻继承权，并以其丈夫的父母为由，要求返还婚姻财产。

某某与丈夫曾签订婚前财产协议，约定婚姻财产归自己所有。

某某不同意家人的要求，决定通过法律手段维护自己的权益。

律师解读：根据《中华人民共和国婚姻法》第25条规定，婚姻财产的归属可以由当事人自行约定，但不得违反法律的强制性规定。

当事人可以通过制定婚前财产协议来约定婚姻财产归属。

在这种情况下，某某可以凭借婚前财产协议来维护自己的权益，并向法院起诉，要求确认婚姻财产归属。

涉及违法建筑民事案件的审判实务浅析摘要：自深圳设立经济特区以来，违法建筑问题就一直困扰着政府决策者。

在司法审判实务中，这一问题同样是人民法院所面临的一个重大挑战。

如何在法律法规不够完善，审判经验不足，新问题新情况层出不穷的现实状况中，从司法层面上妥善解决违法建筑所产生的问题，是本次调研的主要目的。

本文主要研究了深圳市、宝安区违法建筑的一些历史和现状，以涉及违法建筑的建设工程合同和租赁合同两类纠纷作为研究对象，结合行政处理方针，从市情、区情出发，结合司法审判实践及物权理论的主流观点，对上述涉及违法建筑纠纷的处理予以浅析。

关键词：违法建筑 建设工程合同纠纷 租赁合同纠纷一、违法建筑概述。

违法建筑，是违法使用土地的一种产物，有的法律文件和学者也称违章建筑。

从严格意义上讲，违法建筑物的范围应小于违章建筑物，它仅包含违反法律、法规的建筑物，而违章建筑物是指违法建筑物及违反规章的建筑物。

目前理论界以及司法实践中将两概念通用，但《城市规划法》、《建筑法》、《土地管理法》等法律都未作出明确的定义，而只列举了一系列的违法情形和对应的处罚措施。

1999年3月5日实施的《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》第一条明确规定：违法建筑，是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。

违法建筑1包括： （一）占用已规划为公共场所、公共设施用地或公共绿化用地的建筑；（二）不按批准的设计图纸施工的建筑； （三）擅自改建、加建的建筑；　（四）农村经济组织的非农业用地或村民自用宅基地非法转让兴建的建筑；特区内城市化的居民委员会或股份合作公司的非农业用地非法转让兴建的建筑； （五）农村经济组织的非农业用地或村民自用宅基地违反城市规划或超过市政府规定标准的建筑； （六）擅自改变工业厂房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑； （七）逾期未拆除的临时建筑；　（八）违反法律、法规有关规定的其它建筑。

违章建筑的房屋租赁合同甲方（出租方）：________________身份证号码：________________联系方式：________________乙方（承租方）：________________身份证号码：________________联系方式：________________鉴于甲方将其所拥有的房屋出租给乙方使用，但房屋被认定为违章建筑，为明确双方权益，避免后续纠纷，双方经友好协商，达成如下协议：一、房屋基本情况甲方出租的房屋位于________________（详细地址），建筑面积为______平方米。

该房屋目前为违章建筑，可能存在相关风险。

乙方已对房屋状况进行充分了解并自愿承担相应风险。

二、租赁期限租赁期限为______年，自______年______月______日起至______年______月______日止。

三、租金与支付方式乙方应按照约定支付租金，租金总额为______元（大写：__________________元整）。

租金支付方式为______（如：每半年支付一次等）。

乙方应按时支付租金，如有逾期，应按照约定支付违约金。

四、甲乙双方的权利和义务1. 甲方的权利和义务（1）甲方有权按照约定收取租金。

（2）甲方应保证出租的房屋安全、合法，并告知乙方有关房屋违章建筑的相关风险。

（3）甲方应保证房屋的基本设施及附属设施的正常使用。

（4）甲方应协助乙方处理因房屋违章建筑所产生的相关问题。

2. 乙方的权利和义务（1）乙方有权在租赁期内使用房屋，并承担相应的租金。

（2）乙方应按时支付租金及水、电、气等费用。

（3）乙方应合理使用房屋及设施，如需改动房屋结构或装修，应征得甲方同意。

（4）乙方应遵守国家法律法规，不得利用房屋从事非法活动。

五、房屋的使用与保管乙方在租赁期内应妥善使用、保管房屋及设施，不得擅自改动房屋结构或从事违法活动。

如因乙方原因导致房屋损坏或丢失，乙方应承担相应的赔偿责任。

合同无效的13种典型情形及裁判规则根据《合同法》的规定，有下列情形之一的，可认定合同或者部分合同条款无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立的损害国家利益的合同；（2）恶意串通，并损害国家、集体或第三人利益的合同；（3）合法形式掩盖非法目的的合同；（4）损害社会公共利益的合同；（5）违反法律与行政法规的强制性规定的合同；（6）对于造成对方人身伤害或者因故意或重大过失造成对方财产损失免责的合同条款。

（7）提供格式条款一方免除责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款无效；（8）因被撤销而形成的合同无效情形。

我们将通过本文的13个案例详细阐述在实务中哪些情形容易出现合同无效以及合同无效的法律后果。

一、以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益根据《民法通则若干问题的意见》（部分失效）第68条之规定，所谓欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误的意思表示。

因欺诈而订立的合同，是在受欺诈人因欺诈行为发生错误认识而作意思表示的基础上产生的。

根据《民法通则若干问题的意见》第69条的规定，所谓胁迫，是以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟，迫使相对方作出违背真实意思表示的行为。

胁迫也是影响合同效力的原因之一。

依《合同法》第52条规定，一方以欺诈、胁迫等手段订立的合同，只有在有损国家利益时，该合同才为无效。

二、恶意串通，并损害国家、集体或第三人利益的合同所谓恶意串通，是指当事人为实现某种目的，串通一气，共同实施订方合同的民事行为，造成国家、集体或者第三人的利益损害的违法行为。

恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同，司法实践中并不少见，主要有债务人为规避强制执行，而及相对方订立虚伪的买卖合同、虚伪抵押合同或虚伪赠及合同等;企业高管或控股股东利用关联企业交易损害公司利益的情形；债务人及债权人恶意串通骗取保证等情形。

违章建筑的定义是怎样的在现实⽣活中，我们的⽣活居住的周围经常会出现⼀些违章建筑，然后被相关部门强⾏拆除，在房屋拆迁的事宜上国家政府出台了相关政策。

为了帮助⼤家正确了解违章建筑的内容，店铺⼩编整理了违章建筑定义的知识，将在下⽂中为您详细解答。

违章建筑的定义是怎样的违章建筑，从严格意义上讲，是指违反《⼟地管理法》、《城乡规划法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等相关法律法规的规定动⼯建造的房屋及设施。

违章建筑租赁合同是否有效房屋属违章建筑物，对此订⽴的租赁合同⽆效。

《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》和《⼴东省城镇房屋租赁条例》，对此都有了明确的规定，本是⽆庸置疑的。

但就⽬前⼴东的情况来看，农村为发展经济，积极招商引资办⼚，没有经过任何规划、报批、报建，建起了⼤量的⼚房、⼯棚，表⾯上是以⼚房出资他⼈(多为台商、港商)合作办⼚，实质上是出租⼚房收取租⾦。

显然这样的租赁⾏为是⾮法的，是不应受到法律保护的。

现实中，农村集体收⼊很⼤⼀部分是靠这种违章建筑出租获取的，村民的分红也就靠这⼀块。

不幸的是很多外商赚⾜了钱后，有的长期拖⽋租⾦，有的逃跑了，有的甚⾄留下⼀⾝债务要村集体来背。

这种现状⽬前较突出，起诉到法院，法院⼜⽆法依法予以保护，村民怨⽓⼤。

法院现在处于⼀种两难境地。

⼀⽅⾯要依法办案，不能明知是违章建筑出租，也给予保护。

另⼀⽅⾯，法院作为地⽅经济秩序和社会稳定的维护者，⼜不忍看到村民受到巨⼤的经济损失，⽽且因为法院的依法办案导致村民对法院⼯作的误解，是任何法院领导都不愿看到的。

对类似这样的违章建筑出租问题，我们在审判实践中究竟应如何处理，是困扰基层法院法官的⼀⼤难题。

对违章建筑出租案件如何处理，有多种观点。

1、认为租⾦可以适当保护。

即⾸先认定违章建筑出租是⾮法的，租赁合同⽆效，但实际已租⽤房屋或场地，本着实事求是的原则，仍应给予⼀定的补偿，因为租赁合同的⽆效不象其他买卖合同，可以返还，租赁是⼀种⾏为合同，没法返还。

以违章建筑作为标的物的融资租赁合同7篇篇1合同编号：[合同编号]甲方（出租人）：[甲方名称]乙方（承租人）：[乙方名称]一、合同标的本合同以违章建筑作为标的物，该标的物位于[标的物所在地]，属于甲方所有。

甲方同意将该违章建筑出租给乙方，乙方同意租赁该违章建筑。

二、租赁期限本合同租赁期限为[租赁期限]，自[租赁起始日期]起至[租赁结束日期]止。

租赁期满，乙方应将标的物返还给甲方。

三、租金及支付方式1. 乙方应支付甲方租金总额为[租金总额]元。

租金分[租金分期数]期支付，每期为[每期租金金额]元。

2. 乙方应在每期租金到期前向甲方支付下期租金。

如乙方逾期支付，则应按日向甲方支付逾期付款违约金，违约金金额为未付租金的万分之五。

四、标的物使用及维修1. 乙方在租赁期内应合理使用标的物，不得擅自改变标的物的用途或结构。

如乙方因使用不当造成标的物损坏，乙方应承担赔偿责任。

2. 甲方负责标的物的维修及保养。

乙方应协助甲方进行维修及保养工作。

如因乙方原因导致标的物损坏，乙方应承担维修费用。

五、合同终止及违约责任1. 如乙方在租赁期内提前终止合同，应向甲方支付违约金，违约金金额为未付租金的百分之十。

甲方有权要求乙方返还标的物并赔偿损失。

2. 如甲方在租赁期内提前终止合同，应向乙方返还剩余租金并赔偿损失。

具体赔偿金额由双方协商确定。

3. 双方应遵守本合同的约定，如一方违约，应承担违约责任并赔偿损失。

六、其他约定事项1. 本合同自双方签字盖章之日起生效。

双方应认真履行本合同的约定，如有争议应协商解决。

协商不成的，应向甲方所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。

2. 本合同一式两份，甲乙双方各执一份。

具有同等法律效力。

未尽事宜，可另行签订补充协议。

补充协议与本合同具有同等法律效力。

甲方（出租人）：[甲方名称]法定代表人（或授权代表）：[法定代表人姓名]签字（盖章）：[甲方公章]日期：[合同签订日期]乙方（承租人）：[乙方名称]法定代表人（或授权代表）：[法定代表人姓名]签字（盖章）：[乙方公章]日期：[合同签订日期]篇2甲方（出租方）：_________乙方（承租方）：_________鉴于：1. 甲方拥有位于_________的违章建筑，该建筑因违反相关规划法规而被认定为违章建筑，甲方对此拥有处分权。

如何处理租客的违章建筑行为租客的违章建筑行为是指在租赁住宅或商铺中，租客所进行的未经允许或违反规定的建筑行为。

这些行为可能对房屋结构、安全及周边环境造成损坏和不良影响。

作为房东或物业管理者，如何正确处理租客的违章建筑行为是一个重要问题。

本文将探讨一些解决方案，并提供一些建议。

一、明确租赁合同规定首先，应当在租赁合同中明确规定租客不得进行违章建筑行为，并约定违反规定的处罚措施。

这样可以在租赁关系建立起来之初就向租客强调合同的重要性，并使其清楚自己的义务和责任。

二、加强租户教育房东或物业管理者应积极加强对租客的教育和宣传工作，提醒租客遵守规章制度，不得擅自进行建筑活动。

可以通过召开业主大会、发放宣传材料、定期公告等方式提高租客的法律意识和规章约束意识，减少违章建筑行为的发生。

三、及时发现和处理违章行为房东或物业管理者应加强对租赁房屋的巡查和监控，以及对周边环境的观察。

一旦发现租客有违章建筑行为，应及时采取行动。

可以与租客进行沟通，了解其行为原因，并解释合同的约束力和违约后果。

如果情况严重，可以考虑向相关部门报告并寻求法律支持。

四、与租客协商解决问题在处理违章建筑行为时，房东或物业管理者可以与租客进行协商，寻求双方都能接受的解决方案。

协商的内容可以包括租客修复违章行为造成的损坏、支付相应的经济赔偿等。

通过协商解决问题，既可以维护租赁关系的稳定，也可以减少双方的经济和时间成本。

五、采取法律手段如果租客的违章建筑行为严重影响房屋结构安全或者违反相关法律法规，房东或物业管理者可以采取法律途径解决问题。

可以通过聘请律师起诉租客，要求其承担违约责任，并请求法院对其违法行为做出相应处理。

六、加强对租客的管理和监督为了避免租客的违章建筑行为，房东或物业管理者应加强对租客的日常管理和监督。

可以定期检查房屋状况，包括使用情况、损坏情况等，确保租客遵守规定和合同约定。

同时，在监督的过程中要及时发现问题并及时解决，防止问题扩大和积累。

租赁合同违约实际损失如何界定在房屋租赁中，合同是很重要的依据，双⽅需要按照合同的约定进⾏处理。

特别是在合同解除的时候，如果有损失的那就需要进⾏相应的赔偿，关键是实际的损失改怎么进⾏确定呢?下⾯由店铺⼩编为⼤家进⾏相应的解答，以供⼤家参考学习，希望以下回答对您有所帮助。

⼀、租赁合同违约实际损失如何界定有约定按约定，没有约定参考如下法条主张对⽅承担违约责任，但最⾼赔偿额不超过给您造成损失的30%。

《最⾼⼈民法院关于适⽤〈中华⼈民共和国合同法〉若⼲问题的解释(⼆)》第⼆⼗九条当事⼈主张约定的违约⾦过⾼请求予以适当减少的，⼈民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履⾏情况、当事⼈的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信⽤原则予以衡量，并作出裁决。

当事⼈约定的违约⾦超过造成损失的百分之三⼗的，⼀般可以认定为合同法第⼀百⼀⼗四条第⼆款规定的“过分⾼于造成的损失”。

⼆、租赁合同⽆效的情形1、未经竣⼯验收的房屋出租，房屋租赁合同⽆效。

2、违章建筑的房屋出租，房屋租赁合同⽆效。

3、被确定为拆迁的房屋出租，房屋租赁合同⽆效。

4、出租⼈未就取得建设⼯程规划许可证或者未按照建设⼯程规划许可证的规定建设的房屋，与承租⼈订⽴的租赁合同⽆效。

5、出租⼈就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租⼈订⽴的租赁合同⽆效。

6、租赁期限超过临时建筑的使⽤期限，超过部分⽆效。

7、租赁期限超过⼆⼗年的，超过部分⽆效。

8、承租⼈经出租⼈同意将租赁房屋转租给第三⼈时，转租期限超过承租⼈剩余租赁期限的，超过部分⽆效，但出租⼈与承租⼈另有约定的除外。

《中华⼈民共和国民法典》第七百⼀⼗六条【承租⼈对租赁物转租】承租⼈经出租⼈同意，可以将租赁物转租给第三⼈。

承租⼈转租的，承租⼈与出租⼈之间的租赁合同继续有效;第三⼈造成租赁物损失的，承租⼈应当赔偿损失。

承租⼈未经出租⼈同意转租的，出租⼈可以解除合同。

第七百零五条【租赁最长期限】租赁期限不得超过⼆⼗年。

合同无效的8种情形及13个裁判规则详解(2)合同无效的8种情形及13个裁判规则详解民事领域的法律关系应以意思自治调整为主，法律的强制干预为辅。

依据《 ___合同法》第五十二条第(五)项的规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。

《最高人民 ___关于适用〈 ___合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条对上述条款中的强制性规定的表述进一步细化为是一种效力性规定，将强制性条款区分为管理性条款和效力性条款，只有后者才影响合同的效力。

《 ___招标投标法》第三十三条规定：“投标人不得以低于 ___的报价竞标”。

该法中所指建设工程的 ___对不同承包企业而言是不同的，主要取决于其成本管理控制能力，低于成本倾向于理解为企业个别生产成本，故招标过程中协诚公司编制的工程造价 ___标底造价严格讲并非 ___认定之根据。

对于成本问题，应由作为施工单位的投标者一方加以 ___并结合自身能力预先估测。

投标人不得以低于 ___的报价竞标，其目的并非出于对其缔约自由意思本身之强行约束，而是基于《 ___建筑法》以建筑产品质量安全这一社会公共利益考量作出的规制。

本案中标合同所涉标的，并非一般意义上的'建设工程或建筑产品，而是取土工程，招投标主要范围是土方挖运、堆放、便道(桥)和土源管理等，带有一定的技术含量相对较低的劳务承包特征。

故百盛市政公司在自主报价并中标施工的基础上，在施工过程中又以合同约定工程 ___因受迫东太湖公司而低于 ___，主张合同无效，缺乏事实和法律依据。

《建筑工程施工合同》既然合法有效，即应作为双方结算的依据。

退一步讲，即使《建筑工程施工合同》无效，本案也应参照《建筑工程施工合同》结算工程款。

理由是：根据《最高人民 ___﹤关于审理建设工程施工合同 ___件适用法律问题的解释﹥》第二条的规定，建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人可以请求参照合同约定支付工程价款。

一般情形下，合同约定工程价款会低于按照定额标准按实结算的工程价款，在合同无效时，如果允许承包人按照定额标准结算工程价款将高于合同约定工程价款，就会使其获得比合同有效情形下更多的利益，故从平等保护合同双方当事人的利益考虑，在建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格的情况下，发包人也有权请求参照合同约定支付工程款。

违章建筑引起财产纠纷的处理依据----29c207dd-7165-11ec-8514-7cb59b590d7d一、违章建筑概念、范围、确认部门、形成原因违法建筑是指未按照法定程序报批或者已报批，但未按照规定在指定地点修建的房屋、摊位和其他建筑。

主要设置在道路两侧和郊区交界处的农村宅基地上，用于经营、租赁和居住。

根据规定，确认违法建筑的权利属于土地管理部门。

随着城市建设的不断发展,外来人口大量涌入,住宿矛盾尤为突出。

一些人经不住租金诱惑,村户户争相仿效,各搭一处行交易,,而又,便在道路两旁搭建临时摊位,这也是违章建筑成因之一。

其次，为了解决“两个工人”的就业问题，鼓励他们自食其力，综合管理部要求相关部门“在接缝处插入房屋”，使杂货店、烟熏柜、肥柜等各类违法建筑出现，在许多居委会旁边，在利龙口和巷子底部，有熟食店等。

由于缺乏管理及租赁双方人文背景差异,极易引发矛盾,产生纠纷后房屋所有人不能出具有效产权凭证,许多法院以违章建筑为由不予受理,造成矛盾激化,影响了社会稳定。

所有权（租金），其内容为租赁使用事实；合同终止和转让的法律关系与租赁的法律关系基本相同；损害赔偿纠纷的主体是违法建筑的所有人和侵权人。

侵权的客体是财产所有权，内容是损害事实；家庭分割的主体（主要是离婚案件）是共有人，侵犯的对象是财产所有权，其内容是非法建筑物。

,,。

违章建筑无产.同时，最高人民法院1984年就关于贯彻执行《民事诉讼法(试行)》若干从相关起诉和对问题意见的接受情况来看，原告已被告知向相关部门申请解决违法建筑纠纷。

笔者认为这种不予处理的理由是错误的。

首先,最高法院的意见仅指违章建筑本身引起的纠纷,并未包含其他涉及财产内容的纠纷,这是因为法院是审判机关,本身无权认定建筑物违章与否,同时违章建筑这一概念本身又具有很强的政策性,只有当它的管理部门明确处理意见后,人民法院才能根据事实依法予以裁判。

其次,我们姑且不论违章建筑所有人不能用合法途径解决这类纠纷的社会效果及实际导向作用如何,就是从法理角度讲不受理违章建筑引起的财产纠纷案件也是缺乏依据的。

第1篇在日常生活中，法律法规无处不在，它们规范着我们的行为，维护着社会的秩序。

本文将通过几个典型的案例，分析生活中常见的法律法规问题，以增强大家对法律的认识和遵守。

一、案例一：交通事故责任认定案例背景：某日，李某驾驶一辆轿车行驶在市区道路上，因注意力不集中，与前方正常行驶的自行车发生碰撞，导致自行车驾驶员赵某受伤，自行车损坏。

案例分析：本案涉及《中华人民共和国道路交通安全法》的相关规定。

根据法律规定，机动车与非机动车发生交通事故，机动车一方应当承担赔偿责任，除非能够证明非机动车驾驶人有过错。

在本案中，李某作为机动车驾驶员，在事故发生时未能保持安全车速，且未确保安全距离，因此李某对事故的发生负有主要责任。

而赵某作为非机动车驾驶人，在事故发生时未采取必要的安全措施，也应对事故的发生承担一定责任。

法律依据：《中华人民共和国道路交通安全法》第七十六条：机动车与非机动车驾驶人、行人之间发生交通事故的，机动车一方应当承担赔偿责任；但是，有证据证明非机动车驾驶人、行人违反道路交通安全法律、法规，且机动车驾驶人已经采取必要处置措施的，减轻机动车一方的赔偿责任。

处理结果：经交警部门认定，李某承担本次事故的主要责任，赵某承担次要责任。

李某赔偿赵某医疗费、误工费、护理费等损失。

二、案例二：租房合同纠纷案例背景：张某与王某签订了一份为期一年的租房合同，租金每月3000元，押金2000元。

合同约定，租赁期间，房屋不得转租，如需转租，需征得房东同意。

租赁期满后，张某未提前一个月通知王某，擅自将房屋转租给第三人。

案例分析：本案涉及《中华人民共和国合同法》的相关规定。

根据法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

租赁合同中，出租人享有租赁物的占有、使用、收益权，承租人享有租赁物的使用权。

在本案中，张某与王某签订的租房合同合法有效。

张某未经王某同意，擅自将房屋转租给第三人，违反了合同约定，侵犯了王某的合法权益。

律师回函先生、先生、律师：律师事务所接受王先生的委托，指派张律师就阁下二位委托广东某律师事务所向其发出的律师函进行回函：首先，经本律师审查阁下二人与王先生签订的《厂房租赁合同》之法律效力，发现阁下二人仅是向村里租的土地，并未办理土地出让手续，所建厂房并无合法报建手续，故该等建筑物从法律定性上来讲，属于违章建筑，严格来说，应由城市综合执法部门拆除；而该租赁合同，亦属无效。

合同无效，自始无效，并不存在王先生违约一说。

其次，在双方能互谅互让、协商履行的情况下，王先生愿意在下列双方争议的问题得到解决的情况下，继续履行：1.由于阁下的出租物于2018年12月7日才能通电使用，相当于阁下于该日才交付，而该日期临近新年（免租期一个月过后就到农历春节假期了），且晚于合同约定的交付期（2018年10月1日）一个多月，造成了王先生错过招商、招租的最佳时间，此间的损失，从公平合理角度来讲，阁下二位应分担部分；2.阁下二位还存在交付不完全的问题：合同约定，综合楼门卫房共4层亦是租赁标的物，但阁下二位至今只建了3层，还有1层未建成，此部分租金和损失应核算出来，应作扣减。

3.在阁下临近新年才交付的期间，厂房出租市场行情下滑，王先生再难租出与阁下二位签订合同时的租金单价（25元每平米加上公摊面积的租金后折算成27.5元每平米），而为减少厂房空置所造成的更大损失，王先生迫不得已，只能以当时的市场价（远低于向阁下承租的租金单价）出租该等厂房。

故目前的状况是部分厂房仍然空置，而已出租部分亦是亏损，故王先生目前每月承担亏损近十万元。

鉴于上述情况，王先生曾多次找二位协商，根据现在的厂房出租行情，请求阁下二位降低厂房出租单价。

但不知是王先生的语言表达或是态度不合适，还是阁下二位认为合同签订就签订了，不容任何协商变更的余地或空间等原因，阁下二位一直不同意降低出租单价。

而本律师虽然作为王先生的代表律师，但从中立角度，中肯地认为：商人做生意，最佳状态是和气生财，双方能在合作期间实现双赢。

房屋租赁合同法律风险的防范在现实中，合同双方签订《房屋租赁合同》时关注更多的是租金、支付时间等事项，却忽略了一些不常见的问题。

而正是由于对这些问题约定不明，往往导致租赁纠纷产生房屋租赁合同是以房屋为租赁物，由享有所有权或经营权的出租人将房屋交付承阻人使用、收益，承阻人交付租金，并于合同终止时将租用的房屋返还给出租人的协议。

作为当事人双方就房屋租赁行为所签订的明确双方权利义务关系的协议，直接影响当事人的利益。

在现实中，合同双方签订《房屋租赁合同》时关注更多的是租金、支付时间等事项，却忽略了一些不常见的问题。

而正是由于对这些问题约定不明，往往导致租赁纠纷产生。

我律师事务所结合多年来办理房屋租赁纠纷案的实践，针对一些容易被当事人忽视，而又可能引起争议的问题，提出风险防范措施，希望能为当事人签订房屋租赁合同时提供法律帮助。

一、无效租赁合同及其处理按照《民法通则》第61条和《合同法》第58条规定，房屋租赁合同确认无效后，其处理上主要是承租方腾退房屋，租赁房屋恢复到签订合同之前的状态，承租方负责将租赁期间添附物拆除或与出租方协商抵顶。

承租方实际使用房屋的，出租方不返还租金，作为租赁期间出租人不能使用房屋的损失。

造成合同无效的过错方还应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

因此，签订租赁合同前，双方应尽职调查，避免签订无效合同。

以下介绍几种常见的无效合同。

1、未经竣工验收的房屋出租，房屋租赁合同无效。

有这么一个案子，某房产公司将大厦出租给某公司，双方约定了租期、租金及违约条款。

承租方进入后对大厦进行了装修。

几个月后，承租方以《租赁合同》无效为由，起诉至法院，要求房产公司返还其已经收取的房租，及该款项的同期银行贷款利息，并赔偿其损失。

经查，房产公司系大厦的建设单位，该大厦尚未办理整体验收手续。

另外消防支队同意大厦投入使用，但《建筑工程消防验收合格意见书》未签发。

法院认为，依照我国《建筑法》的规定，工程未经验收或者验收不合格的，不得交付使用，因此大厦不具备出租使用的条件;房产公司将房屋出租给时，没有办理消防验收手续，承租方对房屋进行装修后，也未办理消防验收手续，根据我国《消防法》的规定，消防未经验收或者验收不合格的，不得使用，因此房产公司将大厦出租行为，违反了《消防法》的规定。

租赁合同司法解释全文最高院关于租赁合同纠纷的司法解释规定：相关规定：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。

乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。

但法律另有规定的，适用其规定。

当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。

第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。

但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。

但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。

但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。

不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。

第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。

案例违章建筑的租赁合同无效时间： 2011年05月19日来源：丰顺商会作者：周石文浏览次数： 1287 案情2009年1月，甲公司与乙公司签定租赁合同，甲公司将本公司临街建造的5间房屋出租给乙公司使用，每季度租金1万元，上缴租金，租期3年。

合同签定后，甲公司支付了一个季度的租金，其后以经济效益不佳为由，拖延支付租金。

至2010年1月，市国土资源局通知甲、乙公司该房屋因未办任何建设手续，系违章建筑，限期拆除。

2010年2月，甲公司因乙公司拖延支付房租诉至法院。

原告诉称：双方签有租赁合同，原告依约交付了房屋给被告使用，但被告长期拖欠租金，损害了原告的合法权益，请求法院判令被告支付拖欠的租金4万元。

被告辩称：双方签有租赁合同是事实，但原告出租房屋系违章建筑，故合同自始无效。

造成合同无效的责任在原告，不同意原告诉请。

判决法院经审理后认为，讼争租赁房屋无房地产权证及其他合法手续，属于违章建筑。

原、被告所签租赁合同违反了国家有关规定，属无效合同。

合同无效的主要责任在原告，被告在签定合同时未尽合理的注意义务，也有一定的责任。

原告要求被告支付租金的请求，不予支持。

原告已收取的租金属非法所得，予以收缴。

被告使用房屋而未缴的房租属双方约定的非法所得，也应当予以收缴。

故判决和决定如下：1、租赁合同无效；2、1万元租金及4万元约定租金予以收缴。

评析1、租赁合同为什么无效？我国《城市房地产管理法》第52条规定：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

”第59条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

”，建设部1995年发布的《城市房屋租赁管理办法》第6条规定：未依法取得房屋所有权证的房屋不得出租。

我国《民法通则》第59条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。

”本案因租赁合同违反以上法律规定而无效。

违章建筑的租赁合同纠纷问题6篇篇1甲方（出租方）：______________________乙方（承租方）：______________________鉴于双方因租赁违章建筑物业所产生的纠纷，为保护双方合法权益，经友好协商，达成以下协议：一、协议目的双方同意解决关于违章建筑租赁合同纠纷问题，确保租赁关系和谐、合法，明确双方的权利和义务。

二、物业描述租赁物业地址：______________________物业性质：违章建筑（需注明具体违章情况）租赁面积：____平方米其他相关描述（停车位、附属设施等）：____________。

三、租赁期限租赁期限自____年__月__日起至____年__月__日止。

四、租金及支付方式乙方应按照约定支付租金，租金总额为____元，支付方式为____（如：每季、半年、年等支付一次）。

五、双方责任与义务1. 甲方应确保出租的物业尽管是违章建筑，但具备基本的居住或使用条件，并符合相关的安全标准。

2. 乙方应按时支付租金，并承诺不擅自改变物业的结构和功能。

如发现物业存在安全隐患，应及时通知甲方。

3. 对于因违章建筑引起的纠纷或处罚，甲方应积极应对和处理，确保不影响乙方的正常使用权。

4. 若因政府部门的处理导致合同无法继续履行，双方应协商解决后续事宜。

六、合同解除与终止1. 双方可协商一致解除合同。

2. 若乙方不按时支付租金或其他费用超过约定时间达___个月，甲方有权单方解除合同。

3. 甲方若违反本协议的义务，乙方有权要求解除合同。

4. 合同终止时，乙方应将物业交还甲方，并保证物业的完好。

七、违约责任与赔偿1. 若因甲方隐瞒物业的违章情况导致乙方损失的，甲方应承担相应的赔偿责任。

2. 若乙方擅自改变物业结构或功能，应赔偿甲方因此产生的所有损失。

3. 因违约导致合同解除的，违约方应向守约方支付违约金____元。

八、争议解决方式双方在履行合同中发生纠纷的，应首先协商解决；协商不成的，可向合同签订地的人民法院提起诉讼。