xx中小企业科技园策划案
第一部分成都市工业园区发展状况
全市范围内的各类开发区共有14个，即成都高新技术产业开发区（含西区、四川成都出口加工区）、成都经济技术开发区、成都xx科技产业开发园等 3个国家级开发区；西南航空港经济开发区、成都市新都卫星城工业区、金堂三中园区（四川中美/外中小企业发展园区）、都江堰工业开发区、成都现代工业港（郫县）、邛崃经济开发区、成都华侨经济技术开发区（青羊区）、成都彭州工业开发区、成都锦江工业开发区等 9个省级开发区；成都凤凰山第三产业开发区、成都牧马山旅游度假区等 2个市级开发区。
第二部分项目概况
一项目简介
xx中小企业科技园是国家级工业园区——成都xx科技产业开发区专为xx中小企业开辟的创业起步区，科技园利用孵化器的政策和功能优势，为中小企业提供创业空间和资源，帮助企业降低创业成本和风险，促进科研技术成果商品化、产业化，推动中小企业的快速成长。
项目总规划面积300亩，一期占地73亩，其中待征地13亩，总建筑面积33000平方米，将建成五层孵化中心大楼10000平方米，工业厂房23000平方米，容积率为0.825。
二项目用地描述
（一）地理位置
项目位于成都西郊温江区国家级海峡科技产业开发区腹心地带，蓉台大道与柳台大道交汇处的502广场，两面临路，交通十分便利。距成都外环高速路16km，距火车西站13km，距火车北站约25km，距双流国际机场
18km。连通温江与成都的光华大道建成后，从温江到成都市区仅需8分钟，成温邛高速公路的全面通车及北大道，草金路、西延线、温江段等工程的竣工将温江和开发区纳入大成都四通八达的交通网络中。
（二）土地面积及规划使用性质
园区规划面积300亩，目前已征地73亩，其中代征地13亩。
用地规划使用性质为工业用地。主要用于建设工业厂房、孵化楼及园区配套设施（食堂、宿舍）等。
（三）项目进展情况
目前土地已交付科技园，用地已打围，红线已画，原用地内沟渠已改，可以进行场平工作。新成立项目公司名称已注册，公司组织机构已初步建立，整个项目开发工作沿两条线同时推进，一条是项目规划、基建，一条是项目策划、招商。
第三部分项目策划方案
一项目SWOT分析
（一）项目优势（S）
1、成都市工业发展核心地带圈
温江是成都市城市的第二层次地带和经济发展的第一产业圈。开发区是成都市工业经济的增长，是全市发展生物制药、食品加工的重要基地，在发展工业上区域优势突出
2、国家级开发区优势
入驻企业可享受国家级开发区享有的政策、税收优惠等，可享受开发区工业基础配套、生活配套、管理配套及人力资源和科研支持等诸多优势
3、孵化器优势
科技园实际是开发区的“园中园”，入驻企业不仅享受开发区的资源优势同时可享受科技园独特的孵化器功能优势。
4、位于江泽民视察过的502广场，口岸好，广告效果好。
5、拿地成本低，可办理产权证
6、具有成功招商的经验，有一定的招商网络和渠道。
（二）项目劣势（W）
1、公司整体、自主开发将面临一定的资金压力和风险
2、公司在工业地产领域实力不突出，品牌不够响亮
3、一期和二期土地未连成片，难以整体规划。
4、距离成都市区较远，给企业增加了运输成本。
（三）项目机会（O）
1、开发区的亚东、蓉台两工业园项目进展缓慢，招商效果差
2、开发区入驻企业数量、规模发展势头好，对园区招商工作有带动
效应。
3、成都市区及周边郊县定位于中小企业工业园的不多
4、项目用地位置优越，将成为开发区的形象工程之一，开发区管委
会可能为园区招商提供帮助。
（四）项目威胁（T）
1、各类工业园区，竞争激烈，尤其是亚东、蓉台两工业园如果
进入开发将带来直接威胁。
2、如开发力度不够将面临开发区管委会压力，对二期拿地不利
3、开发区内的孵化中心、区外其他各类孵化器构成竞争SWOT分析结论：
1、面对竞争，明确定位，专为中小企业量身定作。
2、充分利用低成本优势，树立形象，为二期做铺垫。
3、充分发挥国家级开发区金字招牌的优势。
4、创新开发模式，招商先行，以招商带动开发。
5、利用孵化器功能，打造工业地产科技概念。
二项目开发策略
（一）项目开发总体目标
1)以温江项目为契机，实施“工业地产规模化”战略
2)以温江项目树形象，亮品牌。
3)兼顾效益的基础上，追求开发速度，探索开发新模式，建立和巩
固招商网络。
（二）项目开发策略
1、自主开发+入园企业开发
这种方式下我们把入园企业分为两类，一类是租用标准厂房（不排除买断）；二类是企业征用土地自行建厂。采取这种开发策略，整个园区开发要把握开发节奏，招商要先行。公司在开发标准厂房的同时或之前就开展对征地企业、孵化大楼的招商，孵化大楼和征地企业招商工作进展顺利的情况下（招租达到60—80%，引进企业5—6家），方可开展孵化大楼的开发建设。因此招商是否成功是此种开发策略成功的关键。
利：
1)公司资金压力小，资金占用少，财务风险小
2)投资风险小。
弊：
1)开发周期拉长，影响二期拿地和开发，同时可能面临管委会压力
2)因整个园区配套不到位，企业对服务、园区管理乃至公司实力信心
不足，招商工作难度大。
3)投资回报较低。
2、引入新投资商联合开发
以项目土地使用权作股，引进新的投资商对海峡教育科技公司增资扩股，进行联合开发。新投资商可以优先考虑皎龙等运作工业园区较成功的工业地产商，因为他们一方面对工业地产有较深入的理解和认识，另一方面资金实力强，现金流量充足，再者有较成熟的招商网络和渠道可以共享。引入新的投资商后即可对园区进行整体启动，孵化楼和标准厂房可以先建起来，同时整个园区的设计和规划标准也可以有所提高。非标准厂房区仍可向企业出售土地，由企业自己开发。
利：
1)开发周期短，资金压力小，风险分散
2)有利于树立公司和园区形象，对二期拿地有帮助。
3)利于招商
4)如果能引入工业地产商则可以利用对方的网络推进招商工作。
弊：
1)寻找理想的新投资商较困难
2)利润空间压缩
三项目市场定位
（一）同类工业园区考察情况
龙腾工业城
由宏杰置业（台资）投资，位于成都龙泉国家经济技术开发区中心位置世纪大道旁，占地1000亩，分A、B区开发，预计5年内完成整体开发。目前已完成一期开发，含11栋标准框架结构厂房和1栋员工宿舍，二期
