青岛市开发区房地产市场分析报告

青岛市开发区房地产市场分析报告

第一部分 经济技术开发区宏观经济环境分析

第二部分 开发区房地产市场状况分类

第三部分 各板块房地产市场分析

第四部分 目标客户群锁定及分析

第一部分 经济技术开发区宏观经济环境分析

一、城市发展战略

在国务院批准的青岛市城市总体规划（1995年－2010年）中，青岛总体布局结构为：“以胶州湾东岸为主城，西岸为辅城，环胶州湾沿线为发展组团，形成两点一线的发展势态。胶州湾西岸辅城，规划以黄岛区中心城区为主，形成具有居住、港口贸易、临港产业、综合开发实验和旅游度假功能的新城区。

经济技术开发区的发展遵循四大战略“经济国际化、以港兴区、城市化、科教兴区”，三大特色经济“大港口、大工业、大旅游”， 构筑四大基地“家电电子、石化、汽车、集装箱、造船、钢铁”，以六大项目“炼油、汽车、造船、钢铁、港口、集装箱”、十大工程“唐岛湾综合改造工程、行政中心轴线景观工程、城市骨干交通工程、水资源工程、热力工程、国际贸易中心工程、绿化工程、“新八大关”工程、小康新居工程、“大学城”工程”建设为核心。功能上划分为石油化工工业区、国际商贸仓储加工工业区、临港工业区、生态高效农业区、行政商务中心区、综合旅游区六个功能区。

二、经济发展因素

作为一个国家级的经济技术开发区，从“九五”期间到现在，青岛经济技术开发区的各项经济指标一直保持了30%左右的发展速度。 国内生产总值增幅状况如下：

年份 金额（亿元） 增长比率（%）

1999年 65.0 31.3

2000年 85.70 29.0

2001年 128.84 35.0

2002年 165.20 29.2

2003年上半年 102.0 40.6

在对外经济方面，开发区也仍然保持着较大的优势，自95年以来累计实际利用外资达到26.3亿美元，引进千万美元以上项目共计207个，世界500强投资项目35个。在外来投资中，香港、韩国、日本企业为主要投资者。2003年上半年引进千万美元以上大项目34个，世界500强6个。实际利用外资3.47亿美元，增长97.3%，居全国开发区第三位，沿海开发区第二位。

三、人口和人民生活

开发区劳动力人口16万人，占总人口的70%，是非常年轻化的新城区。而且在人口结构中,开发区的人口具有年龄结构较年轻,而且文化层次较高的特点。据有关方面统计，在企业人才中35岁以下的占到了约77%，文化层次在本科和专科以上的分别达到了21%和66%。

开发区各大工业园区和国内外企业的进入，不仅构成了开发区的经济框架，还带来几十万的居住人口，而且经济的发展也吸引着越来越多的创业者移居到开发区。目前青岛开发区人口已达40多万，其中，流动人口20多万，与常住人口基本持平，而且呈现不断增多的趋势。近几年人口增幅保持１０％左右，从2000年开始， 每年移居开发区的外来人口更以超过5万人的速度递增。另外，目前大约有300多外国投资商人在开发区常住。

经济的快速发展不仅仅表明了开发区的投资和发展潜力，更提升了开发区人民的生活水平，目前开发区职工平均工资11837元，农民人均收入也达到了4833元。而在行政商务中心区人均收入已达到2.5万元人民币以上，人均年消费额也在3万元人民币左右，社会消费品零售额可达到10亿元人民币以上。

四、西海岸经济发展用地规划

规划范围：

胶南、胶州及核心区部分，西海岸核心区包括，黄岛区全部，灵山卫、红石崖及王台三镇，面积418.27KM。

功能定位:

青岛市区重要组成部分，中国北方航运中心，重要的制造业基地和旅游度假地。

人口规模:

2020年核心区人口160万左右。

发展用地:

临港产业区：物流仓储、国际贸易、炼油造船集装箱、家电电子等临港产业。

行政商务中心区：沿唐岛湾北岸形成西海岸行政、商务金融、文化中心。 北部工业区：大项目基地及相关产业的集聚地带。

薛家岛旅游度假区：主要布置海上运动、陆地运动、室内休闲、度假居住、会议论坛及其他相关项目。

小珠山风景名胜区：西海岸生态核心区。

黄山生活服务区：在王台、黄山以东地区，形成大型居住社区。

第二部分 经济技术开发区房地产市场状况分析

一、市场发展描述

在各方面发展的基础上，开发区的房地产也进入一个新的发展时期。2000年，全区房屋交易3034起，成交面积42万平方米，成交金额4.5亿元，同比分别增长110%，106%和131%。

2001年，全年商品房竣工面积达67万平方米，销售额达7.1亿元，分别增长110%和98.2%。旧村改造全年开工面积80万平方米，竣工面积35万平方米。

2002年房地产开发完成投资2.5亿元 ，增长46.8%。虽然政府对于房地产也有了一定的调控，但全年新开工面积仍然有42万平方米，增长42.9%。其中，旧城改造开工面积25万平方米。

2003年1至10月，商品房交易5370起，交易面积55.22万平方米、成交金额11.8亿元，商品房交易已进入一个平缓阶段。但是,在这里要指出的是,由于开发区的商品房价格相对二手房来说，平均价格约相差1000元左右，开发区的二手房交易开始呈现出十分火爆 的局面。同期二手房交易2948起、成交面积33.5万平方米、成交金额4.5亿元。二手房的交易数量、面积、金额分别是2002年同期的1.37倍、1.34倍、1.6倍。

目前商品房平均交易单价突破2200元，二手房交易平均单价也上升到了1650元左右，房地产价格每年大约保持了10%的增长率。从1－10月份房产交易情况看，预计开发区的商品房价格在近期不会再有较大上升，小幅度增长则有可能。

二、市场现状剖析

根据开发区各区域的功能界定，并结合房地产发展动态和具体特征，可将开发区的房地产市场进行如下板块细分：

第一板块：薛家岛村—金沙滩区域

区域特征：该区域处于薛家岛旅游度假区内,规划中主要设置了海上运动、陆地运动、室内休闲、度假居住、会议论坛及其他相关项目。其主要配套设施的发展状况参差不齐，商业设施仅有利群金海岸一处综合性购物场所；医疗设施有薛家岛医院；文化设施有青岛建筑工程学院；旅游设施有金沙滩旅游景点和超群影视城；交通设施有安子码头。

地产特征：与区域功能相对应，该区住宅项目主要以“投资度假”、“休闲享受”为基本定位。销售依赖于优越的区位及环境优势。从楼盘品质看，由于大多数楼盘由当地开发商建造，产品受经营理念、设计思路、技术水平等多方面因素影响，项目品质一般。从楼盘规模看， 除海韵嘉园为200亩外，其他均属小盘操作，竞争力弱，无法形成规模效应。从面积区间看，分割面积跨度较大，不利于楼盘的整体形象定位。从楼盘档次看，高档次楼盘主要集中在金沙滩周围，主要得利于海景资源。从产品价格看，均价在3000-5000元之间不等。

该区域代表楼盘为石雀小筑和海韵嘉园。二者户型面积较大，为舒适型住宅，价格列于该区域之首，客户群体主要为旅游度假型，大多是来自省内外的外地置业者。

产品列举：

项目名称 占地

面积 建筑

形态 户型面积 起价 均价 最高价

石雀小筑 60亩 低层 130—225㎡

复式为主 4830元 5000元 5560元

海韵嘉园（已售完） 200余亩 多层 130—230㎡(阁楼) 3500元 3900元 4300元

高层 2980元 3500元 3980元

九州花园 36亩 多层 90—210㎡（阁楼） 2480元 3000元 3360元

金沙花园 34亩 多层 97—180㎡（阁楼） 2780元 3280元 3780元

鲁泽花园 38亩 多层 90—200㎡（阁楼） 2780元 3290元 3430元

粤海慧鲁 —— 多层 预计2004年3，4月份开工

第二板块：唐岛湾—长江路—香江路区域

该区域属规划中的行政商务中心区，主要设置行政办公、商务、会议、居住、商业服务、餐饮娱乐等项目。

根据行政和商业功能又可对该区域进行细分：其中唐岛湾沿岸、腹地主要体现行政商务旅游功能。该区域为规划中的滨海高级住宅区，开发区高档楼盘几乎云集于此，形成沿海绝佳的海景高级住宅区雏形。代表楼盘有千禧龙花园、傲海星辰、隆琪嘉苑、唐岛.蓝湾等。 长江路以北，香江路以南区域为商业密集区。香江路是传统的商业密集区，利群长江商厦、大地商城、海滨超市等商业业态齐全。近年来，随着青岛华联家佳源商场，瑞泰利群商场的开业，商业重心逐步向长江路拓展。开发区美食一条街、商业一条街都位于区内，商业氛围日益浓厚。区内的多元批发商城、世纪商贸城虽然占尽地理优势，但是由于操作思路不畅，所以经营不善。代表楼盘有阳光海岸、东方银座、恒佳苑等。

综合该区域内的产品状况，发现，一区域内楼盘整体综合质素较高。由于区域内典型楼盘由青岛市知名企业投资兴建，开发理念超前，产品品质较高，为提高开发区居民的生活质量和提升产品档次起到重要作用。二区域内形成激烈的品牌竞争格局。天泰、千禧、亚星等品牌在进行具体操作时，从产品设计、整体规划、生活方式、综合实力等方面全面较量。三区域内产品均价分布区间2300-5000元。其中唐岛湾附近为高价房聚集区，价格均保持在4000元以上。四区域内为开发区高层住宅的主要聚集地。五区域内高档次楼盘吸引了诸多外地及外籍客户。

个案列举：

项目名称 占地面积㎡ 建筑形态 户型面积 起价 均价 最高价

千禧龙花园 100000 多层、小高层

高层 100—346㎡

错层、复式 4480 4700 7300

天泰阳光海岸

（二期） 166667 多层、小高层

高层 40-150㎡

平层、错层 4000 4500 4800

唐岛·蓝湾 10000余 高层 131-171平层 3980 4350 5700 隆祺嘉园 70000 小高层、高层 120—180㎡ 4200 5000 6300

傲海星城 37000 高层 100—170㎡ 3400 4100 4500

天河国际 5000㎡ 多层、高层 98—165㎡ 4350 4600 5280

旺海山庄 50000 多层 97—170㎡ 3280 3500 3900

源城·城之秀 —— 多层、小高层

高层 130-160㎡ 3680 4150 4980

恒佳苑 31550 多层 95—180㎡ 2400 2500 2900

东方银座 39800 高层、小高层 60—120㎡ 3130 3740 4300

伟业花园 76000 高层 90—160㎡ 3800 4000

4600

世家花园 75000 多层 98—140㎡ 1960 2300 2750

城市桂冠 —— 小高层、高层 —— —— 4500 ——

海湾新城 2004年下半年开工

第三板块：保税区—工业园

该区域以保税区为据点，延伸到开发区辛安一带，进入工业园区，为大项目基地及相关产业的集聚地点。海尔工业园、海信工业园、澳柯玛工业园、国风工业园、颐中汽车城等位于该区域。随着大型工业项目的迁进，外来移民会陆续增加，置业需求也会随之加大，估计将会在短期内带动二级市场的繁荣。

该区域楼盘开发数量相对较少，且户型面积小，楼盘售价低，产品品质一般。

个案列举：

项目名称 占地

面积㎡ 建筑形态 户型面积㎡ 起价

元 均价

元 最高价元