浅谈四线城市购物中心的建筑形态

三种基本布局的长板与短板购物中心的典型空间布局可归分为线形、环形和枝形三种，由这三种基本形可以衍生出多种建筑平面，例如线形包含双线形、弧线形、L型，环形包含矩形、圆环形、复式环形，枝形包括风车形、十字形、Y形、T形等等。

环形环形布局适用于较宽松的基地，步行街形成环路，店铺可以获得更为均等的被浏览几率，优点是迴游性好，可以提高销售机会，便于利用平面中明确的向心性来组织中庭空间，缺点是较大的进深尺寸对防火疏散有较高的要求。

比如上海百联西郊，整个建筑环拥一个椭圆形的大面积景观庭院，内街结构基本为环形系统，并向东西两侧伸出弧形路，道路的宽度并不是很大，局部有拔层，内街与平面轮廓的尺度结合得很好，表达了环形布局对于购物中心布局的重要意义。

线形线形布局适用于狭长的基地，在线形步行街两侧布置店铺，其优点是布局紧凑、通过效率高、店铺浏览率高、方向性强，缺点是迴游性略差、单方向性造成一定的枯燥感，通常可以通过将步行街设计成弧形来增加趣味性，在线上布置大型的节点来缓解消费者的枯燥感。

比如上海正大广场，在其狭长的平面中，客流主要沿东西方向运动，宽阔的南街使消费者顺畅地在东西之间自由流动，一个个店面随着道路的弧度次第出现在眼前，每个店都享有作主角的机会，而南北内街将超长的东西内街从中央截断，一方面可缓解长街的枯燥感，另一方面将客流引向纵深。

枝形枝形布局的实用性很强，不同长度和形态的“枝”可以灵活地适应基地的不同形态，优点是基地利用率高，缺点是迴游性差，如果每条“枝”的长度过大，消费者很容易放弃逛枝的其它部分，当然，可能通过谨慎地设计“枝”的长度、方向、交点、“枝”之间的次级通路来改善这种情况。

比如丹麦罗森加德购物中心，内街系统属于枝形之风车形，风车的核心设有拔层并设计了水池景观，专卖店沿着修长的内街而布置，主力店则一方面通过开敞的咖啡厅与内核联系，另一方面对外又有开放的出入口，使枝形在购物中心布局设计中得到实践。

以人为本的交通动线设计室内的人流系统的规划必须要满足以下几方面因素：物理因素、建筑设计因素、业态分布规律及顾客生理、心理因素。

购物中心的建筑特征购物中心建筑是其管理模式特征的具体体现，它不同于其他商业区建筑,有自己特色.但是，前面已经提到，购物中心是在百货商店、超级市场之后出现的新商业建筑类型,因此它们之间又有千丝万缕的联系.19世纪新材料在建筑上的运用和建筑技术的进步，百货商店、超级市场等大跨试商业建筑和玻璃顶商业拱廊,为更加复杂的购物中心建筑奠定了基础. 购物中心是百货店和拱廊结合的承租户组织方式为购物中心的步行街所继承,它们的建筑特征也在购物中心得到了体现.购物中心建筑的突出特色.体现在通过商业空间步行化和室内化，为购物者营造了一个舒适的环境，并组织众多的商店和服务设施，以完善的功能和服务满足人们的多种社会需求，以社会化的公共开放空间充分融入社会生活,将商业活动和其他社会活动紧密结合起来.特征之一：商业空间步行化购物中心是商店群的组合，为了协调商店与商店、商店与购物者之间的联系，往往通过一条线型街道来串联商店和组织人流。

基于安全考虑，街道完全排除车辆，实现步行化。

商业活动步行化有其历史渊源。

由于购物活动是在步行的购物者和相对固定的商人之间进行的，因此购物活动具有步行的特征，车辆穿行购物空间必然对购物活动带来干扰。

欧洲国家对于商业区空间的人车分流问题有较早的认识。

从历史上看，中国古代的商业活动也基本上处于一种人车相杂的状况。

前工业时期的商店或摊位，多数围绕街道和广场布置，为了保证步行者和安全，在一定程度上实现了步行化，虽然当时手马车对人的影响远非后来的汽车可比，但仍然被排除在外。

从《清明上河图》，《盛世滋生图》到《皇都有积盛图》都有清楚地反映了这种特点。

亚历山大说：“购物中心依赖于它的易过性，它们需要坐落在交通大动脉附近，然而购物者并没有从中间得到什么，他们需要的是安静、舒适和便利，从周边地区步行而来。

因此，购物中心试图通过建成立步行化来协调人车之间的关系户，在周围提供大面积的停车场，把汽车限制在购物中心建筑的外围，这种方式对汽车来说是方便的，而内部矛盾的步行街至少在理论上对步行者也是舒适和方便的。

三四线城市购物中心这几种业态组合方式最好用业态组合定位需要考虑哪些因素？单体商业房地产项目的业态组合有哪几种常用方式？本文以地级市为例对上述问题进行探讨。

一、业态组合定位需考虑的因素单体商业房地产项目业态组合的定位，主要考虑如下几个因素：1引进足够规模的新业态尽可能引进符合项目地实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局。

同时，所确定的业态必须有足够大的规模，以至于3~5年内无人能出其右，形成规模上的强势地位，将项目打造成新的商业中心。

2设置主流业态和核心店要有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，积聚商气。

同时，强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体经营成本，提高利润率，预防风险。

3错位经营百货店与综合超市百货和大型综合超市比较适合作为主流业态引进，但二者之间存在竞争关系，要注意它们的错位经营。

4首层与二层采用步行街业态首层和二层尽可能采用产权清晰、便于日后管理的内置步行街业态，即使引进百货或综超作为核心店，也必须考虑采用适合进行产权分割的办法，将项目化整为零进行销售，确保回笼开发资金。

5预防综合超市产生的租售矛盾大型综合超市能够有效地形成商气，对确保项目运营成功有利，但其要求租金相对较低，容易形成“租售”矛盾。

6分层布置百货业态百货以时尚和女性消费为主，可以承受较高的租金，但该业态必须从首层开始配置，公摊面积最少40%。

其与大型综超相似，这将在一定程度上导致部分潜在客群不愿投资此类商铺。

这是在引进百货公司和大型综合超市业态时必须注意的。

二、最适宜的楼层及面积范围1单体商业项目适宜建设的规模▪一般情况下以我国大多数地级市城区人口规模、消费水平和购买力现状，一般地说，打造一个单体商业房地产项目，其规模宜在总建5~8万平方米，层数控制在3~4层。

▪特殊情况下在受到用地面积、建筑密度等规划条件限制致使开发面积过小，或当地城市人口基数大、现有商圈十分繁荣的条件下也可建五层，但总建一般应控制在5万㎡之内。

1、跑：蹲踞式起跑——2、小篮球：原地运球三四线城市商业特点一二线城市商业高负荷的现状，以及三四线城市的市场空白和广阔的消费潜力，让许多开发商将触角延伸至三四线。

开发商选择下沉三四线固然是看到了三四线城市广阔的市场前景，较低的开发成本和地方政府的优惠与支持，但无论是从一二线转投到三四线，还是直奔三四线的开发商，都要认识到三四线商业地产开发的特殊性。

特殊性一：业态组合要偏向“生活”、平价一二线城市的商场、购物中心一般追求的是时尚、新潮、快节奏，这与一二线城市年轻人所占比例有关。

而三四线城市由于经济水平相对较低，城市年轻人多外流现象，因此，三四线城市中老年占人口比例大。

这就要求购物中心的业态组合要偏向“生活”、平价。

特殊性二：要适当控制体量规模和体量的控制要根据项目所处的地理位置、商圈成熟度、周边支撑人口数量等因素决定的。

若周边商圈尚未成熟或附近已规划有相应的大型购物综合体，则应适当控制体量避免形成同质化的直接硬性竞争。

同时，由于三四线城市人口基数小，消费外流的情况也非常普遍，城市整体商业的总购买力、市场规模相对有限，且由于城市流动性较弱，该购买力和市场规模的扩张弹性也会相对较低。

因此，要适当控制体量。

特殊性三：全品类、一站式的购物中心市场风险较小消费特征不同，也意味着三四线城市购物中心的定位会和一二线城市有所区别。

一二线城市的城市空间大，购物中心需要细分消特殊性四：前期做好财务预算，并确定销售模式国内除极少数实力雄厚的开发商全部自持外，大部分都采用租售并举的方式回笼资金。

通常售后返租项目的返租比例在8%-10%，页脚内容近几年知名房企开始陆续进入三四线城市，并大举布局，三四线城市将迎来开发热潮。

虽然三四线城市正成为商业地产扩张的新“蓝海”，但是，盲目按照一二线城市的操盘经验来开发只会水土不服，一切都要遵循三四线城市的市场规律，以市场和消费者为准绳。

本专题将全面解读三四线城市开发运营的特殊性和实操策略，为大家提供学习的方向与借鉴的成功范本。

浅谈大型商场、超市等商业建筑结构设计【摘要】本文针对大型商场、超市等商业建筑的自身特点，简要阐述设计过程中结构方案的合理选择、荷载取值、计算分析以及规范要点的正确理解与探讨。

通过典型的工程实例，详细介绍具体工程中结构设计所采用的特殊处理方法。

不同种类的建筑因其自身使用功能的不同，具有不同的特点。

对于大型卖场、超市建筑其主要有以下一些特点：首先，此类建筑一般为四、五层多层建筑，且有地下室作为停车库。

大空间的使用要求使其具有柱距大、层高高的特点。

楼面使用荷载较大，根据超市的工艺布置，不同区域使用荷载有不同取值。

而且不同区域使用功能的不同，使得楼面做法具有一定的多样性。

此类建筑还具有综合性强的特点，使用功能的复杂性使得水、电、暖通等各专业需交叉设计、密切配合。

此类建筑设计比较复杂，考虑因素繁多。

结构设计就以下几个方面谈谈个人总结的一些见解：1结构类型及受力体系结构类型及受力体系大卖场、超市在使用上对空间的要求，决定了此类建筑采用框架结构最为合理，同时考虑大跨度、荷载大的特点，楼面采用井字梁双向板受力体系，可以最大限度减小主梁梁高，增大楼层使用高度。

2荷载取值设备用房的荷载取值宜由设备专业按实际情况计算提供。

否则可以按照《全国民用建筑结构技术措施》取值。

值得注意的是，此类建筑在屋面集中有许多暖通设备，结构设计需要设备专业提资，准确考虑设备及设备基础重量。

3计算分析的方法计算分析对于上部结构设有伸缩缝，将建筑分成几个单体，而地下室为一个整体的建筑，这种方案有两种情况，即地下室作为上部结构嵌固点和不作为上部结构嵌固点。

可否作为嵌固点这个问题后面另作介绍。

地下室计算应考虑地下室室外土体对结构的约束作用，如果地下室作为上部的嵌固点，那么地下室室外土体对结构完全约束，地下室顶板的侧向水平位移为零，否则，需考虑室外土体对结构的刚度比。

地下室设计应按单体建模计算分析，不同区域按照各塔计算结果设计。

若按多塔计算分析，局部梁、柱内力计算偏小，这是因为不同模型计算周期的差异在地下室的集中反映。

三四线城市购物中心与一二线城市购物中心区别三四线城市购物中心与一二线城市购物中心有什么区别：1、项目定位：跨城镇、四线城市、兼具百货购物中心功能、中端全覆盖；2、建筑形态：均采用外立面和中庭看起来像购物中心，满足三四线城市消费者喜欢国际都市的虚荣心；3、项目形象：公建化、外立面采用石材、玻璃等凸显高档次的材料；4、交通导向：均以非机动车为导向、机动车和非机动车比例约为4:6，可按照1:0.5左右设置，满足停车要求，设置部分地上停车场方便消费者；5、辐射范围：自设公家线路等形式辐射其他城镇（新都汇、天佑城、金盛隆）6、层数限制：消费者对层数的接受程度低于5层，4层是极限；天佑城3层+夹层设计、新都汇4层+夹层、三角镇壹加壹超市4层设计、金盛隆等基本采用2层设计；7、内部动线：采用百货形式划分铺位，控制过道尺度6-7米，得铺率在购物中心和百货之间，约为60-70%，控制中庭面积300-400平米8、主力店：比例高于城市型购物中心占比50-60%，但小榄镇新都汇比例高于容桂；主力店选择包括：超市、电影院、电器、KTV、网吧、电玩城、百货（可选择）9、餐饮业态：比例低于城市型购物中心，占10-15%，低于城市型20-30%比例；大型餐饮店在四线城市购物中心基本没有；以简餐和快餐为主；10、娱乐业态：进驻项目比城市型购物中心多，电影院、KTV、网吧和电玩城；电影院：厅数和座位数可适度增加，可采用多厅少座模式，新都汇6个厅，800个位，同时考虑中高档次的设置；11、超市：超市是三四线城市购物中心的定海神针，要有品牌超市，超市一般设置在2楼、3楼设置可接受，但必须做好超市进出的便捷性12、铺位价值：考虑如何最大化一楼商铺价值，均采用一楼零售，二楼超市等做法；项目均未最大化利用负一楼商业价值——商户和经济测算验证；13、室内街区设计：为最大化利用接地的楼层，新都汇1楼街区、天佑城2楼均采用街区设计，增加逛街感觉；14、三四线购物中心案例：佛山容桂天佑城（12.5万平米，年销售额8亿元）、中山小榄镇和石岐新都汇（10万平米，拓展3个），中山金盛隆（3万平米，中山有7个）。

梁绿荫：三、四线城市商业地产商业设计的要点梁绿荫：大家早上好！首先非常感谢全国工商联还有朱院长给我这样一个机会，给大家做一次汇报，也是一次交流吧。

我今天的演讲主要有两部分，第一部分就是商业地产发展的五大类型，第二部分就是三、四线城市商业设计的一个要点。

首先请允许我用一点点时间来介绍一下我自己，我是毕业于华南理工大学，这十几年来我主要从事的是大型综合体设计以及城市更新这块的工作，96年的时候加入了深圳设计界，也见证了深圳商业地产发展的整个过程。

在2000年的时候我和两个合伙人一起创办了深圳华阳国际，至今发展的还算不错，现在大概有800人，有深圳、广州还有重庆、上海分公司，到现在我主要担任执行董事和设计副总裁的职务，我在上个月的时候辞去了华阳国际的职务，现在正在筹建一个新的公司，准备也是以设计城市综合体为主要的。

在十年前的时候，我开始对商业地产进行设计、研究和投资，除了商业综合体这一块，我主要从事的是城市有关的，包括城市住宅，还有很重要的一块就是旧改更新，因为这几年全国的旧改更新应该是红红火火的。

这是我做过的一些项目，深圳中航城建筑面积是12万平米，8万平米的写字楼，后面我会详细说一下，这个是赣州中航城，也是三、四线城市到现在为止一个很成功的案例。

石家庄中航城还有昆山中航城，也属于三线城市。

这个项目是在深圳后海片区，是深圳应该说卖得均价最贵的一个项目，商业有10万平方米，加上30万平方米住宅，这是汇通太古城，这是它的办公区、商业区，整个商业面积有33万平方米，这是个小项目，不到三万平米的项目，后面我会详细讲一下，这就是我刚才提到的城市更新的一个项目，这是华润集团在深圳大冲的一个项目，总建筑面积有320万，我们历时四年多的时间，才把规划方面的工作做完，现在刚刚开始做建筑单体，为什么要花那么长的时间做这个规划呢？实际上跟村民打交道，跟政府打交道，还有跟很多的部门打交道，花费了我们很多时间和精力，这个项目和村民汇报的话，就不下20次，包括跟各个经理部，跟董事会汇报不下20次，以上是个人一个项目的简单介绍。

三四线（县级）城市商业地产开发观点浅析许多大型商业地产项目，开发商以为有了主力店，特别是主力超市如沃尔玛等，项目就成功了。

目前主力店在运作上，除了给该项目带来人气，知名度之外，却同时扼杀次主力店生存空间。

三四线（县级）城市的商业地产项目大多人气不足，购买力低或时尚化程度不够。

还有项目商业定位不当或运作时机错过，或开发商轻视商业项目长期经营的独特性。

往往项目开业经营不到一年，就出现撤柜、减租、免租、赔偿等冷场现象。

同时，资金断裂是现在开发商头疼的事之一，尤其是项目市场培育与运营推广的资金断档。

就三四线（县级）城市商业地产开发提出下列观点浅析，供参考！1、三四线（县级）城市规模中等，商业发展水平相对落后，商业模式较为简单，以百货、超市、大卖场、商业街、批发市场等为主要形式，业态传统，分布集中，传统商业中心的垄断地位较难打破；由于经济增长和消费能力有限，商业发展难以承受超量商业物业供应和超大体量商业体的生存。

2、三四线（县级）城市，尤其四线（县级）城市的地产开发商，多数具备较强的获取土地能力和建设开发能力，但缺乏对商业的理解，商业基本概念模糊、资金实力受限，更缺乏商业运营能力，高层次商业开发的难度较大。

因此，基本以销售商铺为主，较少能够持有统一运营。

3、三四线城市的商业环境不规范，缺乏有理念有实力的开发商和运营管理者，零散经营租户不敢进入，品牌店、连锁百货、大型连锁餐饮等大商家亦望而却步，导致商源的供应链困难，招商运作难。

卖了一年的商铺还没能租出去投入经营，迟迟开不了业的商业地产项目比比皆是。

4、三四线（县级）城市的开发商多属资源型，拿地有优势，但缺乏专业的操作能力与操盘精力，因此在对项目的商业规划发展方面存在营销短视，对于代理公司的一些急功近利、杀鸡取卵的做法看不透、辨不明，最终导致项目营销火爆开盘，招商推广乏力，开业即歇业的悲惨局面。

5、三四线（县级）城市的商业地产项目开发应该勇于打破传统的思想框框，突破固有的思维定式。