1.项目投资评估
项目投资评估说明
项目投资评估，是站在投资者的角度，研究酒店的整个开发过程，对项目的总
投资成本、营业收益情况进行估算，并依此计算项目的投资利润，编制各期的
净现金流量，对酒店项目的财务盈利能力、资金平衡情况进行分析。
3 对酒店开发过程的模拟为：第 1 年前半年计划为止损、下半开始盈利，预计
年时间回收投资成本，第3年开始进入酒店利润增长期，待获得合法营业许可
证以后，可考虑酒店的整体转让，回收资金。
本报告仅从项目投资与经营的角度分析项目的可行性，由于目前没有营业执照
无法通过合法正规渠道进行大肆宣传，故经营业绩与有和合法执照的酒店有着
一定的差距。
酒店的总投资额，经营期间的营业收入和经营成本，均基于预测数据。
本报告投资评估中，对项目进行 3 年的财务模拟预测，期间所发生的项目的品牌
及酒店市场增值部分，不在本次测算考虑之中。
假设本项目在未来使用年限内，每年可获得稳定的年净收益，运用收益还原法测
算本项目的未来售价，估算价格可能相对比较保守。
酒店基本主体构成
郁金香酒店公寓项目主要主体构成如下：
序号指标数量单位
1 面积平方米
2 层数
3 客房数380 间
投资成本估算
1.3.1 测算依据
总成本测算转让方提供的投资成本估算数据为基础。根据酒店目前资产提供的数据，酒店成本资产构成：（预计 200 万投资成本明细）
序号内容金额
1. 房租成本
房间面积m2
房间数量间
目前租金
2.设施设备
门窗工程改造
广告费用
门锁系统
酒店管理系统
办公设备
卫浴改造
空调维护
水电能耗费用
布草洗涤
物业管理
电视电话
3.内装修
内装修工程（含家具、饰品）
汇总成本明细如下：
序号项目总价（万元）1房屋租金
2转让费
3基础设施改造费
4内部装修
5管理费用（人力成本）
经营测算
1.4.1 测算依据
酒店经营情况测算，是站在酒店经营者的角度，对酒店进入经营期后的营业收入、
成本费用支出及经营利润进行预测。
经营测算以目前公司经营数据为基础。酒店拥有客房数约50 间，预测第一年出租率为 75%，每年以 5%幅度递增，平均房价以每年10--20 元的递增。酒店经营期前三年的各项经营状况预测如下：
年限第一年第二年第三年年限
第一年第二年
项目预测数据月营业额（万元）
客房数50
出租率75%
平均房价120 月平均营业额（）
客房数60
出租率80%
平均房价130 月平均营业额（）
客房数75
出租率85%
平均房价140 月平均营业额（）
项目预测数据盈利能力
人力成本2万/月
物业成本7万/月
经营成本（含能耗、洗涤、佣金等）万 / 月利润（ 3 万/ 月）人力成本万 / 月
物业成本万 / 月
经营成本（含能耗、洗涤、佣金等）万 / 月利润（万 / 月）
人力成本5万/月
第三年物业成本万 / 月
经营成本（含能耗、洗涤、佣金等）万 / 月利润（万/ 月）经营成本数据如下：
1.4.2 经营收入
预测酒店经营期的第一年经营收入利润为36 万元占投资总额200 万的18%。其中，第二年利润收入万元，占回收投资总额36%；第三年利润收入万元，占%。以后，预计 3 年回收所有酒店投资成本，属经济性酒店投资成本正常回收范围内！
1.4.4 第三年转让价格预测
利用收益法对本酒店 3 年后的市值进行预估。根据酒店整个经营期间的净现金流量贴现，预计届时连同营业执照及80 间房间数量的市场价值为400 万左右。
项目财务评价
1.5.1 静态盈利能力
项目总投资额为200 万元。
项目利润总额400 万元，税后利润380 万元。
项目内部收益率为%。
项目投资利润率达到190%。
全部投资回收期为：13 年（含建设期两年）。即单纯通过酒店
经营的收益，经营 13 年可回收总投资成本。
各项静态财务指标计算结果如下表所示：
序号指标名称单位数量
1 项目总投资万元39040
2 营业收入万元132007
3 营业税金及附加万元3590
4 利润总额万元89377
5 所得税万元22344
6 税后利润万元67033
7 内部收益率% %
8 投资利润率% 172%
1.5.2 动态盈利能力
根据项目开发过程中各期现金流入、流出情况，绘制成全部投资累计净现金流量表，并依此计算本项目各项动态经济指标。
全部投资财务净现值为119920 万元大于0，项目可行。
全部投资内部收益率为%，大于内部收益率8%。
全投资净现金流累计净现金流第1、2期-4066 -4066
第 3 期1708 -2357
第 4 期1957 -400
第 5 期718 318
第 6 期596 913
第 7 期903 1817
第 8 期740 2556
第 9 期1053 3609
第 10期517 4125
第 11期958 5083
第 12期927 6010
