大工15秋《房地产开发与经营》在线作业3及答案

1. 某宗地居住建筑用地面积1200平方米，其上建有一幢6层住宅楼，该楼各层的建筑面积均为900 平方米，该宗地的居住建筑密度为()。

A. 0.75B. 3.75C. 4.5D. 52. 房地产市场需求的特点不包括()。

A. 需求具有广泛性B. 需求具有多样性C. 需求具有区域性D. 需求缺乏弹性3. ()的市场最具潜力，投资风险也相对较小。

A. 居住物业B. 商业物业C. 工业物业D. 特殊物业4. 《城市房屋拆迁管理条例》规定，货币补偿金额根据被拆迁房屋的区位等区素以()确定。

A. 重置价格结合成新B. 市场指导价C. 基准地价D. 房地产市场评估价格5. 下列关于各类用地最高出让年限说法正确的是()。

A. 居住用地70年B. 教育用地40年C. 综合用地40年D. 工业用地40年二、多选题（共 5 道试题，共 40 分。

）1. 房地产泡沫产生的成因包括()。

A. 土地的有限性和稀缺性B. 投机需求膨胀C. 城市进程快D. 金融机构过度放贷2. 我国土地使用权出让的特征包括()。

A. 土地所有权与土地使用权分离B. 土地使用权出让是有偿的C. 土地使用权出让是有期限的D. 以上说法均不正确3. 房地产开发企业设立的条件包括()。

A. 有符合公司法人登记的名称和组织机构B. 有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房C. 注册资本100万元以上D. 有四名以上持有专业证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，两名以上持有资格证书的专职会计人员E. 法律法规规定的其它条件4. 土地的区位特征通常指()等。

A. 土地离市中心的远近程度B. 交通便捷程度C. 配套设施D. 邻里环境5. 下列建设用地的土地使用权可以采用行政划拨方式取得的有()。

A. 豪华住宅用地B. 非国家重点扶持的交通项目用地C. 军事用地D. 经济适用住房建设用地三、判断题（共 10 道试题，共 40 分。

）1. 金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的助燃剂。

《房地产开发与经营》作业答案第一章绪论一、名词解释1．房地产房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。

2．房地产开发与经营•房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程。

•房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。

3．土地储备开发是指政府依法通过收购、回收、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。

4．房地产企业房地产业是从事房地产的开发组织、经营管理、买卖和租赁经营，以及中介、咨询、评估等服务的行业。

5．房地产项目定位是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合干项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位。

包括住宅地产项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目等。

二、问答题1．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。

2．我国房地产企业的特征有哪些？3．房地产开发与经营有哪些特点？•难度大，产品的固定性、单件性、复杂性•风险大，投资大，周期长•政策性强1、重要产业2、民生热点4．简述房地产开发与经营的程序和内容。

（1）投资机会的选择与决策：重要环节（2）前期工作（3）建设阶段（4）租售阶段5．简要叙述市场宏观环境包括哪些因素。

6．房地产经营决策程序是什么？1、发现问题2、确定目标3、拟定方案4、分析评价5、选择方案6、实施追踪7. 简述房地产开发与经营决策的内容8．简述房地产行业管理的主要内容。

三、论述题1．阐述我国房地产价格上涨的原因。

•初期房地产调控措施不协调，加剧了供求矛盾–初期“管住土地，控制信贷”的调控措施，抑制投资增长力度较大，加剧了供求矛盾；–一些地方政府对调控措施贯彻不力。

第3次作业一、填空题（本大题共20分，共 10 小题，每小题 2 分）1. 营业推广是房地产企业通过各种销售方式来刺激消费者购买或租赁，其主要形式有商品交易会、 ______ 、 ______ 及购房赠礼等多种方式。

2. 市场营销的微观环境分析包括以下几个方面，即 ______ 、各类资源的供应商、 ______ 、购买者、公众等。

3. 广告促销是指房地产企业通过精妙的构思、设计和适当的媒体组合来促进产品销售的形式，主要包括 ______ 、广告制作、 ______ 三部分内容。

4. 房屋开发费由建筑安装费、附属工程费、 ______ 和其它费用构成。

5. 折扣定价策略是房地产企业为吸引消费者购买而在原定价格的基础上减收一定比例的房价款，它包括 ______ 法和 ______ 法。

6. 市场营销的宏观环境影响因素共包括五个方面，即社会环境、 ______ 、技术环境、 ______ 和竞争环境。

7. 多栋住宅组团的平面布置的常见形式有 ______ 、周边式、混合式、______ 和自由式等。

8. 招标方式分分为公开招标、 ______ 及 ______ 三种。

9. 房地产商品的营销渠道是指实现房地产商品由 ______ 转移给消费者的途径。

10. 资金成本：就是企业获取和使用资金所支付的代价，包括 ______ 和______ 两部分。

二、名词解释题（本大题共20分，共 5 小题，每小题 4 分）1. 土地收益金2. 高价策略3. 融资成本4. 产品策划5. 现房三、简答题（本大题共60分，共 5 小题，每小题 12 分）1. 房地产市场的功能主要有？2. 按照国家的规定，耕地补偿费，主要由几部分构成？3. 投资型物业购买者购买行为主要受哪些因素的制约？4. 对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为？5. 用于出租的房屋必须具备哪些条件？答案：一、填空题（20分，共 10 题，每小题 2 分）1.参考答案：有奖销售优惠销售解题方案：在教材中可直接找到答案评分标准：填对一空给一分2.参考答案：企业内部环境房地产中介机构解题方案：在教材中可直接找到答案评分标准：填对一空给一分3.参考答案：广告定位媒体组合解题方案：在教材中可直接找到答案评分标准：填对一空给一分4.参考答案：室外工程费解题方案：在教材中可直接找到答案评分标准：填对一空给一分5.参考答案：现金折扣数量折扣解题方案：在教材中可直接找到答案评分标准：填对一空给一分6.参考答案：经济环境法律环境解题方案：在教材中可直接找到答案评分标准：填对一空给一分7.参考答案：行列式散点式解题方案：在教材中可直接找到答案评分标准：填对一空给一分8.参考答案：邀请招标议标解题方案：在教材中可直接找到答案评分标准：填对一空给一分9.参考答案：开发者解题方案：在教材中可直接找到答案评分标准：填对一空给一分10.参考答案：资金筹集费用资金使用费用解题方案：在教材中可直接找到答案评分标准：填对一空给一分二、名词解释题（20分，共 5 题，每小题 4 分）1.参考答案：土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款，或土地使用者将其所使用的土地使用权出租（含连同地面建筑物一同出租）给其他使用者时，就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。

----------------------------精品word 文档 值得下载 值得拥有---------------------------------------------- 房地产开发与经营一、名词解释1．房地产；房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。

2．房地产开发与经营；房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程。

房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。

3．土地储备开发；指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。

4．房地产企业是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、物业服务的经济组织，是房地产经济活动中的主要成分。

5．房地产项目定位，是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位，包括住宅地产品项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目等。

二、问答题1．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。

答：直线制组织结构：优点是命令统一，责权分明，维持成本低，快速灵活。

缺点是不利于企业成长，过分依赖领导人的才能和技能。

职能制组织结构：优点是利用专门化、规模化带来的成本节约、减少资源浪费的好处。

缺点是容易部门分割，不了解其他部门的工作，部门追求各自的职能利益。

直线职能制结构：优点是统一指挥与专业分工相结合，缺点是横向协调难度大，人员多，效率低，管理成本高。

事业部制组织结构：优点是强化了决策机制，总公司层领导着重研究政策和战略发展，提供各种服务，调动事业部的积极性，强调了事业部经理对本部门产品和服务经营责任，有利于培养人才，增强了内部竞争。

《房地产开发与经营》（答案）注意:所有的答题内容必须答在答题纸上,凡答在试题或草稿纸上的一律无效。

一、名词解释（每题3分，共24分）1．三通一平是指基本建设项目开工的前提条件，具体指：水通、电通、路通和场地平整。

水通（专指给水）；电通（指施工用电接到施工现场具备施工条件）；路通（指场外道路已铺到施工现场周围入口处，满足车辆出入条件）；场地平整（指拟建建筑物及条件现场基本平整，无需机械平整，人工简单平整即可进入施工的状态），简称三通一平。

2．房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有目标、有组织的经济活动，活动范围贯穿于房地产产品生产、流通、消费的全部过程，而非仅仅局限于流通领域。

3．货币政策是指政府或中央银行为影响经济活动所采取的措施，尤指控制货币供给以及调控利率的各项措施。

4．挂牌出让（挂牌出让国有土地使用权）是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

5．证券交易市场也称证券流通市场(Security Market) 、二级市场（Secondary Market）、次级市场，是指对已经发行的证券进行买卖，转让和流通的市场。

在二级市场上销售证券的收入属于出售证券的投资者，而不属于发行该证券的公司。

6．基础设施配套费主要用于建设项目以外的市政公用配套设施，包括城市主次干道、给排水、供电、供气、路灯、公共交通、环境卫生和园林绿化等项目的建设和维护，是市政基础设施建设资金的补充，与各项城市建设资金统筹安排使用。

城市基础设施配套费由城市建设行政主管部门会同财政部门编制年度资金使用计划，报当地人民政府批准实施。

7．财务杠杆又叫筹资杠杆或融资杠杆，它是指由于固定债务利息和优先股股利的存在而导致普通股每股利润变动幅度大于息税前利润变动幅度的现象8．工程竣工验收是指建设工程依照国家有关法律、法规及工程建设规范、标准的规定完成工程设计文件要求和合同约定的各项内容，建设单位已取得政府有关主管部门（或其委托机构）出具的工程施工质量、消防、规划、环保、城建等验收文件或准许使用文件后，组织工程竣工验收并编制完成《建设工程竣工验收报告》。

大工16秋《房地产开发与经营》在线作
业2满分答案
1.净现金流量是指某一时点现金流入与现金流出之差。

2.购买房地产开发投资企业的债券、股票属于房地产间接投资。

3.城市建设配套费是因政府投资进行城市基础设施如自来水厂、污水处理厂、煤气厂、供热厂和城市道路等的建设而由受益者分摊的费用。

4.购买住房抵押支持证券属于房地产间接投资。

5.房地产开发建设投资不包括经营资金。

多选题：
1.现金流量分析要从财务内部收益率和财务净现值两个方面对反映项目经济效益的投资回收期进行测算。

2.住宅开发项目的特点包括开发投资风险相对较小、多元化的市场需求和受政府政策影响大。

3.投资者可以控制的风险有比较风险、时间风险和持有期风险。

4.写字楼项目对位置的特殊要求包括与其他商业设施的接近程度、周围土地利用情况与环境和易接近性。

5.房地产投资之弊包括变现性差、投资数额巨大和投资回收周期长。

大工23秋《房地产开发与经营》在线作业3
试卷总分:100 得分:100
第1题,招标文件自出售之日起至停止出售之日止，最短不得少于( )个工作日。

A.1
B.3
C.5
D.7
答案:C
第2题,个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为，称为( )。

A.个人住房抵押贷款
B.商用房地产抵押贷款
C.在建工程抵押贷款
D.公积金住房抵押贷款
答案:A
第3题,如果开发商（1）难以估算成本；（2）公司打算与同行和平共处；（3）如另行定价很难了解购买者和竞争者对公司价格的反映。

此时往往采用（）。

A.挑战定价法
B.价值定价法
C.认知价值定价法
D.随行就市定价法
答案:D
第4题,( )是建设工程施工合同（示范文本）中的总纲领性的文件。

A.协议书
B.通用条款
C.专用条款
D.特殊条款
答案:A
第5题,若某宗待出租物业确定的租金高于市场租金水平，则意味着该物业的空置率会（）。

A.下降
B.不变
C.上升
答案:C
第6题,按合同所包括的工程范围以及承包关系的不同,建筑工程施工合同分为( )。

A.总包合同
B.开发商直接发包承包合同
C.分包合同
D.独立承包合同
答案:A,B,D。

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ (单选题) 1: 下列房地产开发成本中，属于土地费用的是（）。

A: 承诺费B: 城市建设配套费C: 差旅费D: 广告宣传费正确答案:(单选题) 2: 投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险,称为()。

A: 市场供求风险B: 变现风险C: 通货膨胀风险D: 变现风险正确答案:(单选题) 3: 对于“开发—销售”单一经营模式的房地产投资项目来说，现金流入的表现形式为()。

A: 出租收入B: 持有期末的净转售收入C: 销售收入D: 自营收入正确答案:(单选题) 4: 下列费用中，不属于土地费用的是（）。

A: 城市建设配套费B: 土地使用权出让金C: 拆迁安置补偿费D: 基础设施建设费正确答案:(单选题) 5: 财务评价是根据（），计算评价指标，判断项目的财务可行性。

A: 市场平均价格B: 国家现行的财税制度和价格体系C: 影子价格D: 市场评估价格正确答案:(多选题) 1: 写字楼项目对位置的特殊要求包括()。

A: 与其他商业设施的接近程度B: 居民人口与收入C: 周围土地利用情况与环境D: 易接近性正确答案:(多选题) 2: 资金时间价值的大小取决于多方面的因素，主要有()等。

A: 投资收益率B: 银行利率C: 通货膨胀率D: 投资风险因素------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 正确答案:(多选题) 3: 现金流量分析，要从全部投资和股本金两个方面对反映项目经济效益的（）进行测算。

大工21秋《房地产开发与经营》在线作业1
试卷总分:100 得分:100
1.房地产开发的程序主要分为()四个阶段。

【A.】投资机会选择、决策分析、建设、物业管理
【B.】投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理
【C.】投资机会选择与决策分析、前期工作、建设、租售
【D.】决策分析、前期工作、施工与竣工、租售
【本题-标准-答案】：C
2.按照置业投资者的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资中的（）。

【A.】相互影响性
【B.】适应性
【C.】不一样性
【D.】保值性与增值性
【本题-标准-答案】：B
3.（）属于房地产的范畴并是其中最重要的组成部分。

【A.】土地
【B.】在建工程
【C.】居住物业
【D.】商业物业
【本题-标准-答案】：A
4.()是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

【A.】契税
【B.】房产税
【C.】增值税
【D.】土地增值税
【本题-标准-答案】：D
5.房地产投资中危害最大的一种风险是（）。

【A.】通货膨胀风险
【B.】政策风险
【C.】政治风险
【D.】周期风险
【本题-标准-答案】：C
6.下列关于房地产市场自然周期循环的表述中，正确的有()。

【A.】自然周期的第一个阶段始于市场周期的谷底
【B.】在自然周期的第二个阶段，需求继续上涨，空置率继续下降
【C.】在房地产周期循环的最高点，空置率最高
【D.】在房地产周期循环的最低点，空置率最高。

房地产开发与经营答案1房地产：房地产是指固定在一定地域内不能移动的土地、房屋建筑及其他地上定着物相结合的不动产。

2房地产投资必三要注意的三要素：时机、地段、质量。

A3房地产投资的形式：房地产投资分为直接投资资和间接两类。

（一）房地产直接投资①房地产开发投资、②房地产置业投资（二）房地产间接投资①房地产企业债券和股票投资②房地产投资信托公司份投资③房地产抵押支持证券投资4房地产开发：房地产开发是房地产开发企业按照城市规划的要求，通过投资，建设适应城市社会和经济发展需要，满足用户要我求的房屋建筑、配套设施及空间环境，并以此实现企业经营目标和提高土地使用的社会经济效益活动、5房地产市场：房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及交易途径和形式。

6房地产泡沫：是指由于房地产投机引起的房地产市场价格于使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。

房地产泡沫的成因：首先，土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。

其次，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。

最后，金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。

7 房地产项目策划：房地产项目策划是指根据房地产开发项目的具体目标，以客观的市场调研为基础，优选最佳的项目市场定位，综合运用各种策划手段，按一定的程序对房地产开发项目进行创造性的构思，并以具有可操作性的策划文本作为结果的活动。

8 房地产市场细分的意义：Ⅰ有利于房地产企业选择目标市场和制定市场经营策略。

Ⅱ有利于房地产企业发掘市场机会，开拓新市场。

Ⅲ有利于房地产企业集中人力、物力、财力投入目标市场。

9 房地产项目定位：是房地产开发经营者经过研究市场前提，技术前提和资金投入状况等一系列与房地产生产有关的前提条件，利用科学方法，构想出房地产产品方案。

从而在产品市场和目标客户中确定与众不同的价值地位，这一过程就是房地产定位。

10 房地产项目定位的内容：⑴产品定位⑵客户定位⑶形象定位11 房地产开发用地的规定：①只有国家所有的土地才可以用以开发房地产②对于房地产开发用地，国家实行有偿、有限期使用的制度③房地产开发用地，必须是城市规划区的土地。