第三章资产评估的基本方法
第一节成本法
一、成本法的基本原理
成本法的理论基础是生产费用价值论。该项资产的原始成本越高，其原始价值越大。
指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的评估方法。
应注意的问题： 1.历史资料的真实性 2.形成资产价值的成本耗费是必要的
二、成本法的基本计算公式：
被评估资产评估值=重置成本一实体性损耗一功能性损耗一经济性损耗
（一）重置成本：
(1)复原重置成本只有价格不同
(2）更斯重置成本只有功能相同
重置成本的估算方法：
1.重置核算祛
2.价格指数法
3.功能价值类比法（1）生产能力比例法。
（2)规模经济效益指数法。
4、统计分析法
(二)资产的实体性贬值：使用及自然力的作用导致的资产的物理性的损耗或下降而引起的资产的价值损失。
实体性贬值的估算方法：
1.观察法
2.使用年限法
3.修复费用法
(三)资产的功能性贬值：指技本进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。
功能性贬值的估算方法：
1.通过超额运营成本估算功能性贬值。
2.通过超额投资成本估算功能性贬值的。
（四)资产的经济性贬值：指由于客观环境变化的影响而引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。
经济性贬值的估算：
1.因资产利用率下降所导致的经济性贬值的估算。
2. 因收益额减少所导致的经济性贬值的估算。
三、对成本法的简单评价
充分地考虑了资产的有形损耗和无形损耗。适用范围比较广。
并非所有评估对象都适合采用重置成本法。如某些资
产的价值要由效用决定的：企业整体资产、无形资产以及资源性资产。
第二节收益法
一、收益法的基本含义
是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的评估方法。
二、收益法的基本前提
（1)被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量;（现金流量）
(2)资产拥有者所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量; （折现率）
(3)被评估资产预期获利年限可以预测。（折现年限）
能独立计算收益额的单项资产、整体资产评估适用。
三、收益法应用的基本公式
(一)资产未来收益有限期情况下的基本计算公式
1.每期收益不等额按复利现值计算
2.每期收益等额按年金现值计算
(二)资产未来收益无限期的情况
1.稳定化收益法按永续年金计算
先年金化求出年金,再按永续年金计算
2.分段法前段按复利现值计算,后段按永续年金×n年的复利现值系数计算
3.纯收益按等比级数变化。
4.纯收益按等差级数变化
三、未来收益有限期情况下的特殊计算公式
1.分段法，纯收益在t年(含第t年)以前有变化，在t年(不含第t年）以后保持不变，收益期有限（n年）。
前段按复利现值计算,后段按（n－t）年金×n年的复利现值系数计算。
2.纯收益按等比级数变化
3.纯收益按等差级数变化
四、收益法各项基本参数的确定
(一)预期收益是资产未来预期收益额，是资产的客观收益额。
1.资产预期收益有三种可选择的类型;税后利润、净现金流量、利润总额。
2，预期收益的测算
测算的方法有很多，主要有两种：时间序列法和因素分析法。
(二)折现率和资本化率是期望投资报酬率，由无风险报酬率和风险报酬率组成的。
确定恰当折现率的基本方法有：加和法、资本成本
加权法和市场比较法。
(三)收益期限按正常的经济寿命确定其收益期。
五、对收益法的简单评价
优奌：考虑了资产的未来收益和货币的时间价值，可以真实准确地反映资产的价格，评估结果容易被买卖双方接受。
缺点：预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来收益不可预见因素的影响。适用范围较小。
第三节市场法
一、市场比较法的基本原理：
（一）市场比较法的理论基础
以均衡价值论为理论基础。
(二)市场比较法的评估思路
首先在资产市场上寻找与被评估资产相类似的参照物的成交价(又称交易案例) .然后对被估资产与参照物之间的差异讲行调整，将参照物的成交价调整成被估资产的评估值。
（三）市场比较法的前提条件
（1)充分发育活跃的资产市场。
（2)参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料能够搜集到。适用范围主要是单项资产评估。
不适用：（1）没有可比参照物的资产，如某些专门订制的设备和绝大部分无形资产等。
（2）没有市价的资产，如某些附属或配套设施。
二、市场比较法的基本程序及有关指标
（一）寻找参照物，
1.参照物的成交价必须真实
2.参照物的基本数量要求，至少要有三个交易案例，减少偶然性。
3.参照物与被评估资产之间大体可替代。差异较小
4.参照物的成交价应是正常交易的结果。
（二）调整差异
1.时间因素
2.区域因素
3.功能因素
4.成新率因素
5.交易情况调整
(三)确定评估值
三、市场比较法的具体操作方法
一种是直接比较法，一种是间接比较法。
直接比较法有：
(一)单一因素比较法
