商业地产开发运营策略研究

策略。
一
专业的市场推广能力 ．基本上所有的商业地产开发商均会选择专业程
度 较 高 的 营 销 策 划 公 司 来 担 当地 产 营销 推 广 的角 色 。因此 。 为 优 化 商 业 地产开发运营的效率 ， 提 高 市 场推 广 的有 效 性 ， 开 发 商 必 须 重 视 市 场 推 广 人 员 的 选 择 ．首 先需 要 确保 纳 入选 择 的 专 业 市 场 推 广 代 理 公 司 在 商 业 零 售 等 方 面 有 其 专 业 化 的 分 析 理 解 能 力 ，能 够 独 立 提 出市 场 推 广 的 不 同建 议 ． 且 能 够 准 确 把握 已 经开 发 市场 的 实 际 运 营 情 况 。 做 好 客 户 的 评价处理工作。 商 业 地 产 开 发 商 在 根 据 条 件 确 立 合作 对 象 后 ， 在 实 际 运
投资理财
商业地产开发运营策略研究
贵 阳砂之 船 商业 管理 有 限公 司 黄 建萍
摘 要： 近年 来 ． 在 国 内 诸 多媒 体 中频 繁 出现 商 业 地 产 这 一 新 型 名
性较强 ， 缺 乏 独 立性 ， 此 项 政 策 的实 施 则 对其 造 成 了 较 为 严 重 的 负 面 影
的开发 ， 从侧面忽视了商业地 产定位 布局 的科学性 。 忽视了其商业功能 的发挥 ， 一味重视景观要求 ， 导致诸 多商业地产项 目陷入了招商困难的
处境 ． 影 响 了 后 期 的运 营工 作 。
二、 商 业 地 产 开 发 运 营 的 主要 策 略 （ 一） 市 场 推广 策略
商 业 地 产 的 类 型 是 多元 化 的 ， 包括 购物中心 、 步行街 、 复合商城 、 专 业市场等。 其 中购 物 中 心 属 于 其 中最 为 常 见 的 商业 地 产 形 式 ， 一般 在 同
响。
词。 由此长期 以来受到计 划经济 体制的影 响 ， 在传 统观念 中， 房 地 产 与商业是 两个泾渭分 明的行业 ， 彼 此 并 无 较 大联 系 。 然 而 随 着 市场 经 济制度 的不 断完善与发展 ． 房地 产行业持 续火热 ， 并 将 影 响 范 围 拓 展
到 了商 业领 域 ， 使 商业 地 产 处 于持 续 升 温 状 态。 改 革 的发 展 带 动 了社 会 经 济 的 火 热发 展 。 同 时拓 宽 了 零 售 行 业 的 需 拉， 致 使 传 统 的 批 发 市
营过程 中， 还需选择具备全方位经验的代理合作公司 ， 使其处于运营的
商 业 地 产 在 开 发 及 运 营 过 程 中存 在 的 主 要 问题
积极地位 。
、
（ 一） 开 发 营销 思路 存 在偏 差
确立市场推广策略后． 展 开 主力 招 商 ， 将 百 货 公 司 作 为 营 业 的 重 点 形 态 ．在 相 对 而 言 规模 较 大 的 以 零售 产 业 作 为 营 销 核 心 的 地 产 中 入 驻 较 为 大 型 的 百 货 公 司 ，并 通过 其 强 大 的 品 牌 辐 射 力 度 进 而 取 得 货 品 销 售 的渠 道 ， 并 以其 坚 实 的 资 金 后 盾作 为市 场 开 拓 的 主要 优 势 。同时 可 将 形象较为优秀 、 实力十分强大的大型卖场引入商业地产的营销规划 中， 聚集强大的客流 ． 为 商 业地 产 的后 期 运 营 奠 定 良好 的客 流 基 础 。 此 外 可
建筑物内 ， 面积较大 ， 且服 务 设 施 较 为健 全 ， 有统一的管理团队。 步 行
街则并不同于购物中心， 它 并不 能 实 现统 一 性 的 管 理 ， 且 市 场 定 位 也 并
不一致 ， 主 要 是 基 于 便 于 物 业 出 售 的 目的 ， 一 般 以 街 道 作 为 形 态 。复 合 商城则是集步行街与购物中心于一体的商业地产 ， 面积十分庞大 。 且 必 须 拥 有 带 动 市 场 运作 的 主力 商 家 。 专 业 市 场 则 主 要 是 指 类 别 鲜 明 的销 售、 贸易或批发市场 ， 同 样无 法 实 现统 一 管 理 。 然 而 最 近几 年来 ， 为抑 制 房产过热 ， 国 家 采 取 了 有 效 的宏 观 调控 政 策 ． 同 时 促 使 暴 利 的房 产 行 业 正 朝 向 微 利 迈 进 。 同 样 商 业 地 产 运 营 模 式 在 取 得 一 定 的成 就 的 同 时也 暴躇了许多鲜明的问题， 特 别是 在 商业 地 产 的开 发 与 营 运 等 方 面 。以下 首 先 分 析 了 商 业 地 产 开 发运 营 过 程 中 出 现 的 问 题 ．然 后 提 出 了其 优 化
场 已 经 不 能 满 足 零 售 行 业 的 发 展 需 求 ， 此 时 商 业 房 地 产 便 成 为 了 商 业 地 产 发 展 的 主 要 推 动 力 。 本 文 主 要 以 商 业 地 产 作 为切 入 口 ． 探讨 了 其 开 发 与运 营 的 有 效 策略 。
关键词： 商 业 地 开 发 运 营 策略
一
最近几年来 ， 随 着 商业 地 产 的 持 续火 热 ， 同 时 带 动 了 其 他 行 业 的 良 性 发 展 。 在 商业 地 产 的 开 发 、 运 营过 程 中 ， 营销方案策划 、 招商 、 商 业 管 理 等 方 面 的 行 业 均 得 到 了 不 同 程 度 的 配 合 发 展 ，并 与 商 业 地 产 开 发 共 同 形 成 较 为 完 整 与 系 统 的 地产 运 营链 条 。 与 商 业 招 标 、 管理不 同。 市 场 推 广 所 涉 及 到 的 内 容 比较 广 阔 ． 专业性较强 。 一 般 开 发商 并 不具 备 较 为
（ 三） 商 业 地 产 的开 发 一 般 存 在 着 表层 的 形 象 问题 全 国 范 围 内掀 起 了商 业 地 产 热 ， 不 少城 市 建立 了 诸 多 大 型 的 商 场 及购物中心 ， 较 多地 区 的政 府 部 门 出 于市 政 形象 方 面 的 考 虑 ， 抛 开 当 地 的经济发展状况 ， 为 发 挥其 强 大 的市 政 效 果 ， 而 选 择 宏 观 引 导 商 业 地 产