地方财政收入中的土地出让金和房地产税收问题研究

1 我国房地产业对地方财政收入贡献率实证研究一、我国房地产税收概况一房地产税收体系自1949年新中国成立以来我国房地产税制经历了建立时期1950-1957年、发展时期1958-1993年从而形成了现阶段房地产税制的基本框架。

到目前为止涉及到房地产的税费主要有11种即营业税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、耕地占用税、印花税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、教育费附加。

已完成了对土地开发环节、交易环节、保有环节的全部税收规定形成了一套相互联系、相互补充的房地产税收体系。

在房地产税收体系各环节中土地使用权取得环节涉及的税种有耕地占用税、契税、印花税。

房地产开发商在开发阶段缴纳的税种主要有印花税、营业税、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加。

在房地产经营环节房地产开发商缴纳的税种主要有营业税、土地增值税、企业所得税、个人所得税、契税、城市维护建设税、教育费附加、印花税。

在房地产的保有环节若自用房屋缴纳的税种主要有城镇土地使用税和房产税若出租房屋缴纳的税种主要有营业税、房产税、企业所得税、个人所得税、印花税。

表1 我国房地产税收体系开发阶段交易阶段保有阶段取得土地使用权开发阶段印花税营业税契税企业所得税城市维护建设税房产税印花税个人所得税教育费附加城镇土地使用税耕地占用税营业税印花税城市维护建设税土地增值税教育费附加企业所得税土地增值税个人所得税城镇土地使用税契税我国目前的房地产税收体系由房地产开发、交易和保有三个阶段的税收制度2 构成。

各阶段的税种分布情况如表1所示。

二主要房地产税种概念与功能目前我国的房地产税收体系结构是极其繁琐和复杂的在现行的房地产税收体系中有专门针对不动产而设置的税种即房地产“五税”分别为房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税、土地增值税。

这五个税种涵盖了房地产开发交易的所有环节是房地产税收体系中的主体税种。

由于这五个税种收入直接来源于不动产因此重点考察这五个税种的收入情况可以更好的了解当前我国房地产税收对地方财政收入的贡献情况。

研究地方土地出让金风险及管理对策现阶段，地方土地出让金已经成为一些地方财政收入的主要来源之一，土地出让金制度的实施在一定程度上推动了城市化建设，实现了土地资源的灵活利用，增加了地方财政收入，然而，其中也必然会带来各种问题，不断扩大的土地出让金财政比重，会加剧地方财政对土地出让金的依赖，从而引发严重的社会矛盾问题。

一、地方土地出让金的主要风险土地出让金目前已经在地方财政收入中占据较大比重，甚至形成了一种偏好问题，对地方的经济规划建设、社会发展等带来不良影响，形成了如下风险和问题：1、耕地危机与粮食安全问题一些地方政府只顾眼前利益，为了增加财政收入，盲目扩大土地出让范围，甚至拓展至城市周边的农用土地，导致农业种植土地面积越来越小，不仅影响了农民的经济利益，也使得人均耕地面积越来越小，影响我国的农业可持续发展，甚至引发粮食安全问题。

2、社会矛盾一触即发近年来，由于土地出让引发了越来越多的社会矛盾问题，甚至出现了失地农民与地方政府的正面冲突。

一些地方行政部门无视土地法律法规，违法征地，非法占用农民耕地，土地违法案件频发，农民的利益受到影响，地方政府也为之付出了巨大代价，不仅造成了土地资源的浪费，也扰乱了社会秩序，影响了社会的安定团结。

3、财政风险日益加剧土地出让金不同于其他类经济收入，通常为一次性财政收入，没有持续性循环的功能，而且，土地出让金收入也要受到客观经济形势、市场经济规律变化的影响，当客观经济形势发展不利的情况下，土地出让金收入会下降，土地可能贬值，这就意味着土地出让金在地方财政收入中所占比例越大，地方财政就越会受到地方经济发展的影响，从而形成地方财政风险，加剧地方财政危机。

例如：08年经济危机的发生，导致地方土地出让金大幅下降，随后的几年经济形势好转，土地出让金又有回升趋势，这其中地方财政就必然要承受经济波动的压力和负担，甚至可能面临财政危机。

二、地方土地出让金风险管理的科学对策1、改善地方财政体制为了维护地方财政收入的稳健增长，首当其冲应创建独立、稳健的地方财税系统。

土地出让金与房地产经济增长的关系土地出让金是指政府将土地权利出让给开发商或企业，从中收取的一种金融利益。

在中国，土地出让金是地方政府最主要的财政收入之一。

房地产经济是指以房地产为核心产业，集房屋建设、土地开发、物业管理等功能于一体的综合性经济产业。

房地产经济是我国经济当中的重要组成部分。

在我国的城市化进程中，房地产经济的快速发展不仅带动了贸易、金融和服务业的繁荣，而且还促进了国家经济的增长和社会的发展。

土地出让金与房地产经济增长的关系密切。

一方面，土地出让金对于地方政府来说，是一种重要的财政收入来源。

地方政府靠土地出让金可以获得一定的经费，进而推动地方经济的发展。

另一方面，土地出让金也是房地产开发商的重要成本之一。

开发商需要支付土地出让金以获取土地使用权，从而进行房地产开发。

因此，土地出让金的高低直接影响着房地产开发商的成本和利润水平。

如果土地出让金过高，将会使得开发商的成本增加，压缩利润，从而降低开发商的积极性和投资热情，抑制房地产市场的发展。

相反，若土地出让金过低，则可能导致城市土地过度开发，出现土地浪费和土地资源的浪费现象，对城市环境带来负面影响。

因此，土地出让金的高低需要在政府、开发商和市场的协同作用下寻求平衡点，以促进房地产市场的持续发展。

土地出让金对于房地产经济的增长也有一定的影响。

首先，土地出让金的高低直接影响着土地供应的数量和房价的高低。

当土地出让金较低时，开发商容易取得土地资源，推动了土地供应的增加，从而降低了房价。

反之，土地出让金高，则会限制土地供应，导致房价高企。

其次，土地出让金水平的变化还会影响到房地产开发商的投资决策。

当土地出让金上涨时，房地产开发商需要缩减投资规模，进而影响到房地产经济的发展。

最后，土地出让金的高低也会影响到购房者的购买意愿。

若土地出让金较高，则会使得房价上涨，降低购房者的购买意愿，抑制房地产市场的发展。

因此，掌握土地出让金与房地产经济之间的关系，需要政府、开发商和市场的合力协作。

我国土地财政问题研究摘要：关键字：引言1.土地财政现状描述1.1从地方财政中的土地出让收入来看随着房地产市场的不断成长与繁荣，其带来的土地出让收入规模不断扩大。

政府的“招拍挂”制度和土地出让计划很大程度上成就了这一收入的快速增长，根据国土资源部公布的数据，以 2010年为例，全国土地供应量当中通过招拍挂形式出让的土地为25.7 万公顷，占土地供应总面积的60%，由此产生的土地出让收入占总收入的 88%,而在地价不断高涨的同时，地方政府为获取更多的收益，不失时机地以 105%的同比增速加大了土地出让数量。

国土资源部数据显示，2007年我国土地出让收入突破万亿大关，2008年虽然下跌至 9600亿元，但之后的2009年再次飙升至1.59 万亿元，2010年和2011年更是高不可攀，分别达到2.7万亿元、3.15万亿元，虽然2012年土地出让收入有所下降，但仍达到2.57万亿元。

2003-2012年全国土地出让金收入数据年份土地出让金增速2003 5421.3 ------2004 5894 8.72%2005 5505 -6.6%2006 7676.9 39.45%2007 12763.5 66.26%2008 9600 -23.71%2009 15910.2 63.40%2010 27000 69.7%2011 31500 16.6%2012 25714 -18.4%数据来源：国土资源部（注：国务院发展研究中主副主任韩俊：2011年土地出让金的收入已经超过3.15万亿，其中房地产出让土地的收益就2.7万亿。

财政部财政科学研究所高培勇：2011年财政部口径土地出让收入为3.3166万亿元。

）2013年1-11月10个典型城市同期土地出让金收入比较年份项目2013年1-11月2012年1-11月2011年1-11月2010年1-11月2009年1-11月2008年1-11月土地出让金收入7928.9 3574.3 5729 6541.6 4091.7 2206.62013年1-11月同比历年同——121.8% 38.4% 21.2% 93.8% 259.3%期增幅数据来源：中国房地产决策咨询系统（CRIC）（注：10个典型城市包括：北京、上海、广州、深圳、天津、南京、大连、杭州、南昌和青岛）1.2从土地相关税收来看地方政府出让土地除直接获得土地出让金之外，还有一系列与土地相关的税费收入。

土地财政问题与对策探讨-财政理论论文-财政税收论文x土地财政问题与对策探讨-财政理论论文-财政税收论文——文章均为WORD文档，下载后可直接编辑使用亦可打印——关键词：财事权失衡；土地财政；政府职能转变：税制改革一、引言（一）选题背景及意义土地财政，指地方政府出于增加财政收入、增长经济、偿还债务等目的，通过出让土地的使用权而获取的资金等收入，也称第二财政。

根据发展研究中心的调研报告显示，部分地区土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上，出现了第二财政收入大幅超过第一财政的情况。

20xx 年，国有土地使用权出让金收入达65096亿元，比去年同比增长25%，占当年地方政府性基金收入的91.21%，相当于地方公共预算本级收入的66.49%。

土地财政的广泛应用为国内基础设施建设的迅速发展提供不可或缺的动力，促进了地方经济短期内的高速增长，但对中国金融、社会长远发展构成了巨大威胁。

挤占制造业投资资金、社会贷款坏账增加等问题日益被人们所重视。

因此全面分析中国土地财政发展过程、存在问题并提出相应的解决方案对解决我国亟需改变的土地财政现状有重要意义。

（二）文献综述土地财政作为我国特有的一项金融财政政策，我国已有不少学者在此方面开展过相关研究，包括分析土地财政发展起源，政策可持续性问题、政策分析等，却也缺乏更深入性研究。

土地财政涉及的内外部关系复杂，有学者试图寻求调解关系，例如章和杰、金辉（20xx）等学者强调减少全口径财政支出以抑制土地财政，这忽略了对经济增长的效应。

在研究土地财政的政策影响时，王晓燕（20xx）结合了国外的土地房产管理经验提出差别化征税体系，但也不能很好解决高地价高房价的螺旋上升。

大多数学者都认同将企业所得税或房产税培养为地方主体税种，如王森（20xx），但这却与国家对企业减税降费政策相悖。

综上所述，目前研究土地财政问题不够深入和不足之处包括：土地财政现状分析和主要问题；扩增房产税、企业所得税与“减税降费”的矛盾：政府职能的转变；社会投资影响分析。

财政学对房地产市场的影响随着经济的发展和城市化进程的加速，房地产市场在全球范围内都具有重要的地位和影响力。

作为一门研究财政收入和支出的学科，财政学在房地产市场中扮演着重要的角色。

本文将探讨财政学对房地产市场的各个方面的影响，以及不同的财政政策对房地产市场的影响。

1. 财政收入对房地产市场的影响财政收入是一个国家或地方政府从各种渠道征收的税收和其他收入，包括土地出让金、房产税、印花税等。

这些财政收入的变化会直接或间接地影响到房地产市场。

首先，土地出让金的增加会使开发商成本增加，从而对房地产市场价格产生一定的影响。

其次，房产税的增加可能会降低购房者的购买力，从而对市场需求产生影响。

此外，印花税等其他税收也会对房地产市场有一定的调控作用。

2. 财政支出对房地产市场的影响财政支出是指政府用于促进经济发展和社会福利的出资，包括基础设施建设、公共住房建设、土地改造等。

这些财政支出会直接或间接地对房地产市场产生影响。

例如，政府的基础设施建设项目会提升当地经济发展水平，进而吸引更多投资者关注该地区的房地产市场。

此外，公共住房建设可以改善居民的居住条件，造福社会民众。

3. 财政政策对房地产市场的影响财政政策是指政府通过调整税收和财政支出等方式来达到经济调控的目的。

在房地产市场中，财政政策可以通过多种手段来影响市场的供需关系和价格水平。

例如，政府可以调整土地出让金的征收标准，限制房地产项目的开发，以控制市场供给量。

同时，政府还可以通过减免房产税等方式来鼓励个人购房，刺激市场需求。

4. 财政学对房地产市场风险的研究房地产市场存在着风险，包括价格波动、市场泡沫等。

财政学对房地产市场的风险进行了深入研究，并提出了相应的风险管理策略。

例如，通过合理的财政政策来防范和化解房地产市场的泡沫，规范市场行为，保护购房者和投资者的利益。

总结起来，财政学对房地产市场具有重要的影响。

财政收入和支出的变化，以及财政政策的调整都会对房地产市场产生重要影响。

土地出让金收入使用及管理的优化研究1. 引言1.1 研究背景土地出让金是指国家对出让土地使用权收取的金钱，是土地出让制度的重要组成部分。

自土地出让制度改革以来，土地出让金作为地方政府的重要财政收入来源，受到了广泛关注。

土地出让金的使用和管理问题一直备受争议，存在着诸多不足之处。

在实践中，土地出让金的管理不够规范，容易导致乱收费、乱用费的问题，进而影响国家财政的建设和发展。

随着我国经济的快速发展，土地出让金的规模不断扩大，其使用和管理问题愈发凸显。

现有的土地出让金管理体制存在着制度性漏洞，监管体系不够完善，容易导致滥用和浪费资源，影响地方政府的形象和诚信。

深入研究土地出让金收入的使用及管理是当前亟待解决的重要问题之一。

在此背景下，本文拟对土地出让金收入使用及管理的优化进行研究，旨在明确土地出让金的管理现状、分析存在的问题、探讨优化路径，并提出建立合理的土地出让金收入使用机制和加强监督与考核的建议，以促进土地出让金的合理使用，维护国家财政的稳定和持续发展。

1.2 研究意义研究土地出让金的使用及管理，可以更好地规范地方政府的财政收入来源，提高政府财政管理的透明度和规范性。

优化土地出让金的使用可以更好地引导土地利用行为，推动土地资源的高效利用和合理配置，促进城市建设和经济发展。

合理规划土地出让金的使用路径，还可以促进土地资源的可持续利用，实现经济、社会和生态效益的统一。

研究土地出让金的使用及管理的优化路径，具有重要的政策意义和实践价值。

通过对土地出让金收入使用及管理的深入研究，可以为我国土地利用政策的制定和实施提供有益参考，推动土地经济的可持续发展。

1.3 研究目的本文旨在对土地出让金收入使用及管理进行优化研究，旨在通过深入分析目前土地出让金的管理现状及存在的问题，探讨如何建立合理的土地出让金收入使用机制，加强其监督与考核工作，从而有效优化土地出让金的使用效率和管理效果。

具体研究目的包括以下几个方面：研究目的在于了解当前土地出让金的管理现状，深入剖析存在的问题和不足之处，为后续的优化提供深层次的理论支撑和实践基础。

房地产业税收问题及对策房地产业税收问题一直是社会关注的焦点，今年以来更是备受瞩目。

在当前宏观经济形势下，房地产行业税收存在着很多问题和难点。

本文将从房地产行业税收的问题出发，分析其原因，提出对策。

一、房地产行业税收的问题1.1 房地产关税的影响中国的房地产市场受到了许多因素的影响，其中最为显著的就是关税的影响。

通过统计数据分析，发现房地产的进口关税通常较高，这会让开发商面临成本过高的挑战。

因此，过高的关税也是助长了各种“阴阳合同”等行业乱象。

1.2 房地产税负过重在房地产行业中，土地出让金、增值税、契税、个税等各种税收缴费已经占到了开发商成本中的相当比例。

同时，各种不成比例的收费也使得房地产业的整体成本不断攀升。

这些均导致了房地产行业税收负担超重，企业利润低，经营现状几乎无法改观。

1.3 社保费用不断上涨在过去的几年里，社保费用不断上涨成为了房地产行业税收负担的“重灾区”。

不断上升的社保费用，直接影响了企业的利润空间，有助于增加房地产行业税收负担。

二、房地产行业税收问题成因2.1 供给侧结构性改革无论是宏观经济形势的变化，还是供给矛盾的加剧，都会对房地产行业税收造成更大的压力。

房地产行业进入了持续的调整期，外部形势变化与内部矛盾问题同时叠加，导致房地产行业税收问题凸显。

2.2 住房保障政策的调整国家在执行住房保障政策时对房地产行业税收问题的影响也是有的。

如，住房保障政策对房地产行业的投资和发展产生了直接、间接的冲击，而这些影响将最终体现在提高商品房的成本和降低其竞争力上。

三、解决房地产行业税收问题的对策3.1 防控房产风险防控房产风险关乎房地产行业的可持续发展。

对于需要整治的房产风险，应采取有效措施进行打击，从源头上控制房地产行业的风险。

3.2 加强税收征收房地产行业税收问题根本是因为征收不到位。

因此，要加强税收征收管理，建立科学的税收管理机制，通过更好地征收税收，增加政府税收收入，并确保公正、公平的税收机制。

68798 财政研究论文地方政府土地财政问题研究一、地方政府土地财政的概述（一）土地财政的概念界定“土地财政”是地方政府依靠和利用土地的所有权及管理权，进行财政活动和利益分配，利用土地转让等方式获取土地收益作为地方政府的财政收入，目的在于筹集资金以缓解财政收入不足和地方建设发展所需。

对于土地财政这一概念我国有许多专家学者进行了概括，中央党校周天勇教授（2008）直观揭示地方政府的做法，将“土地财政”戏称为“卖地财政”。

朱秋霞在她的《中国土地财政制度改革研究》一书中写到，“土地财政”指的是地方政府利用土地所有权和管理权所进行的财政收支活动和利益分配关系。

从内容上，土地财政收入包括了房产税、耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税等土地税收，通过土地使用权出让获得的土地出让金和土地融资途径获得的收益。

也有学者将“土地财政”分为狭义和广义化，狭义的土地财政是指土地出让金收益。

广义上的土地财政是指除了土地出让金收入外，还有其他土地出让的相关收入。

（二）土地财政在地方政府中扮演的角色土地财政，在地方政府中扮演十分重要的角色，作为地方政府发展经济的一种工具，有着重要的意义，但其利弊均有。

在城市化的进程的初期，土地财政有着重要的意义。

但是，随着工业化、城市化进程的深入，土地财政出现的问题也日渐凸显，可能会影响民生问题加重、带来经济风险、导致权力寻租等，成为中国财政可持续发展的障碍。

1.正面积极的效应。

首先，“土地财政”加快了我国工业化、城镇化进程，促进了城市的繁荣发展。

不仅增加地方财政，保证地方政府正常运转需要和促进经济发展，而且对财政收支的缺口进行了弥补，促进了地方政府经济的发展。

其次，土地财政缓解了地方政府财政支出压力，为当地的发展提供了资金的保障，有了稳定财源就能有效促进和发展工业化和城市化的进程。

在政府进行出让土地时，主要有公益性用地、经营性用地和工业性用地三种用途。

公益性土地是政府保障公民公共服务需求的载体，没有收益回报。