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1 我国房地产业对地方财政收入贡献率实证研究一、我国房地产税收概况一房地产税收体系自1949年新中国成立以来我国房地产税制经历了建立时期1950-1957年、发展时期1958-1993年从而形成了现阶段房地产税制的基本框架。
到目前为止涉及到房地产的税费主要有11种即营业税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、耕地占用税、印花税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、教育费附加。
已完成了对土地开发环节、交易环节、保有环节的全部税收规定形成了一套相互联系、相互补充的房地产税收体系。
在房地产税收体系各环节中土地使用权取得环节涉及的税种有耕地占用税、契税、印花税。
房地产开发商在开发阶段缴纳的税种主要有印花税、营业税、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加。
在房地产经营环节房地产开发商缴纳的税种主要有营业税、土地增值税、企业所得税、个人所得税、契税、城市维护建设税、教育费附加、印花税。
在房地产的保有环节若自用房屋缴纳的税种主要有城镇土地使用税和房产税若出租房屋缴纳的税种主要有营业税、房产税、企业所得税、个人所得税、印花税。
表1 我国房地产税收体系开发阶段交易阶段保有阶段取得土地使用权开发阶段印花税营业税契税企业所得税城市维护建设税房产税印花税个人所得税教育费附加城镇土地使用税耕地占用税营业税印花税城市维护建设税土地增值税教育费附加企业所得税土地增值税个人所得税城镇土地使用税契税我国目前的房地产税收体系由房地产开发、交易和保有三个阶段的税收制度2 构成。
各阶段的税种分布情况如表1所示。
二主要房地产税种概念与功能目前我国的房地产税收体系结构是极其繁琐和复杂的在现行的房地产税收体系中有专门针对不动产而设置的税种即房地产“五税”分别为房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税、土地增值税。
这五个税种涵盖了房地产开发交易的所有环节是房地产税收体系中的主体税种。
由于这五个税种收入直接来源于不动产因此重点考察这五个税种的收入情况可以更好的了解当前我国房地产税收对地方财政收入的贡献情况。
研究地方土地出让金风险及管理对策现阶段，地方土地出让金已经成为一些地方财政收入的主要来源之一，土地出让金制度的实施在一定程度上推动了城市化建设，实现了土地资源的灵活利用，增加了地方财政收入，然而，其中也必然会带来各种问题，不断扩大的土地出让金财政比重，会加剧地方财政对土地出让金的依赖，从而引发严重的社会矛盾问题。
一、地方土地出让金的主要风险土地出让金目前已经在地方财政收入中占据较大比重，甚至形成了一种偏好问题，对地方的经济规划建设、社会发展等带来不良影响，形成了如下风险和问题：1、耕地危机与粮食安全问题一些地方政府只顾眼前利益，为了增加财政收入，盲目扩大土地出让范围，甚至拓展至城市周边的农用土地，导致农业种植土地面积越来越小，不仅影响了农民的经济利益，也使得人均耕地面积越来越小，影响我国的农业可持续发展，甚至引发粮食安全问题。
2、社会矛盾一触即发近年来，由于土地出让引发了越来越多的社会矛盾问题，甚至出现了失地农民与地方政府的正面冲突。
一些地方行政部门无视土地法律法规，违法征地，非法占用农民耕地，土地违法案件频发，农民的利益受到影响，地方政府也为之付出了巨大代价，不仅造成了土地资源的浪费，也扰乱了社会秩序，影响了社会的安定团结。
3、财政风险日益加剧土地出让金不同于其他类经济收入，通常为一次性财政收入，没有持续性循环的功能，而且，土地出让金收入也要受到客观经济形势、市场经济规律变化的影响，当客观经济形势发展不利的情况下，土地出让金收入会下降，土地可能贬值，这就意味着土地出让金在地方财政收入中所占比例越大，地方财政就越会受到地方经济发展的影响，从而形成地方财政风险，加剧地方财政危机。
例如：08年经济危机的发生，导致地方土地出让金大幅下降，随后的几年经济形势好转，土地出让金又有回升趋势，这其中地方财政就必然要承受经济波动的压力和负担，甚至可能面临财政危机。
二、地方土地出让金风险管理的科学对策1、改善地方财政体制为了维护地方财政收入的稳健增长，首当其冲应创建独立、稳健的地方财税系统。
土地出让金与房地产经济增长的关系土地出让金是指政府将土地权利出让给开发商或企业，从中收取的一种金融利益。
在中国，土地出让金是地方政府最主要的财政收入之一。
房地产经济是指以房地产为核心产业，集房屋建设、土地开发、物业管理等功能于一体的综合性经济产业。
房地产经济是我国经济当中的重要组成部分。
在我国的城市化进程中，房地产经济的快速发展不仅带动了贸易、金融和服务业的繁荣，而且还促进了国家经济的增长和社会的发展。
土地出让金与房地产经济增长的关系密切。
一方面，土地出让金对于地方政府来说，是一种重要的财政收入来源。
地方政府靠土地出让金可以获得一定的经费，进而推动地方经济的发展。
另一方面，土地出让金也是房地产开发商的重要成本之一。
开发商需要支付土地出让金以获取土地使用权，从而进行房地产开发。
因此，土地出让金的高低直接影响着房地产开发商的成本和利润水平。
如果土地出让金过高，将会使得开发商的成本增加，压缩利润，从而降低开发商的积极性和投资热情，抑制房地产市场的发展。
相反，若土地出让金过低，则可能导致城市土地过度开发，出现土地浪费和土地资源的浪费现象，对城市环境带来负面影响。
因此，土地出让金的高低需要在政府、开发商和市场的协同作用下寻求平衡点，以促进房地产市场的持续发展。
土地出让金对于房地产经济的增长也有一定的影响。
首先，土地出让金的高低直接影响着土地供应的数量和房价的高低。
当土地出让金较低时，开发商容易取得土地资源，推动了土地供应的增加，从而降低了房价。
反之，土地出让金高，则会限制土地供应，导致房价高企。
其次，土地出让金水平的变化还会影响到房地产开发商的投资决策。
当土地出让金上涨时，房地产开发商需要缩减投资规模，进而影响到房地产经济的发展。
最后，土地出让金的高低也会影响到购房者的购买意愿。
若土地出让金较高，则会使得房价上涨，降低购房者的购买意愿，抑制房地产市场的发展。
因此，掌握土地出让金与房地产经济之间的关系，需要政府、开发商和市场的合力协作。
我国土地财政问题研究摘要：关键字：引言1.土地财政现状描述1.1从地方财政中的土地出让收入来看随着房地产市场的不断成长与繁荣，其带来的土地出让收入规模不断扩大。
政府的“招拍挂”制度和土地出让计划很大程度上成就了这一收入的快速增长，根据国土资源部公布的数据，以 2010年为例，全国土地供应量当中通过招拍挂形式出让的土地为25.7 万公顷，占土地供应总面积的60%，由此产生的土地出让收入占总收入的 88%,而在地价不断高涨的同时，地方政府为获取更多的收益，不失时机地以 105%的同比增速加大了土地出让数量。
国土资源部数据显示，2007年我国土地出让收入突破万亿大关，2008年虽然下跌至 9600亿元，但之后的2009年再次飙升至1.59 万亿元，2010年和2011年更是高不可攀，分别达到2.7万亿元、3.15万亿元，虽然2012年土地出让收入有所下降，但仍达到2.57万亿元。
2003-2012年全国土地出让金收入数据年份土地出让金增速2003 5421.3 ------2004 5894 8.72%2005 5505 -6.6%2006 7676.9 39.45%2007 12763.5 66.26%2008 9600 -23.71%2009 15910.2 63.40%2010 27000 69.7%2011 31500 16.6%2012 25714 -18.4%数据来源：国土资源部（注：国务院发展研究中主副主任韩俊：2011年土地出让金的收入已经超过3.15万亿，其中房地产出让土地的收益就2.7万亿。
财政部财政科学研究所高培勇：2011年财政部口径土地出让收入为3.3166万亿元。
）2013年1-11月10个典型城市同期土地出让金收入比较年份项目2013年1-11月2012年1-11月2011年1-11月2010年1-11月2009年1-11月2008年1-11月土地出让金收入7928.9 3574.3 5729 6541.6 4091.7 2206.62013年1-11月同比历年同——121.8% 38.4% 21.2% 93.8% 259.3%期增幅数据来源：中国房地产决策咨询系统（CRIC）（注：10个典型城市包括：北京、上海、广州、深圳、天津、南京、大连、杭州、南昌和青岛）1.2从土地相关税收来看地方政府出让土地除直接获得土地出让金之外，还有一系列与土地相关的税费收入。
土地财政问题与对策探讨-财政理论论文-财政税收论文x土地财政问题与对策探讨-财政理论论文-财政税收论文——文章均为WORD文档，下载后可直接编辑使用亦可打印——关键词：财事权失衡；土地财政；政府职能转变：税制改革一、引言（一）选题背景及意义土地财政，指地方政府出于增加财政收入、增长经济、偿还债务等目的，通过出让土地的使用权而获取的资金等收入，也称第二财政。
根据发展研究中心的调研报告显示，部分地区土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上，出现了第二财政收入大幅超过第一财政的情况。
20xx 年，国有土地使用权出让金收入达65096亿元，比去年同比增长25%，占当年地方政府性基金收入的91.21%，相当于地方公共预算本级收入的66.49%。
土地财政的广泛应用为国内基础设施建设的迅速发展提供不可或缺的动力，促进了地方经济短期内的高速增长，但对中国金融、社会长远发展构成了巨大威胁。
挤占制造业投资资金、社会贷款坏账增加等问题日益被人们所重视。
因此全面分析中国土地财政发展过程、存在问题并提出相应的解决方案对解决我国亟需改变的土地财政现状有重要意义。
（二）文献综述土地财政作为我国特有的一项金融财政政策，我国已有不少学者在此方面开展过相关研究，包括分析土地财政发展起源，政策可持续性问题、政策分析等，却也缺乏更深入性研究。
土地财政涉及的内外部关系复杂，有学者试图寻求调解关系，例如章和杰、金辉（20xx）等学者强调减少全口径财政支出以抑制土地财政，这忽略了对经济增长的效应。
在研究土地财政的政策影响时，王晓燕（20xx）结合了国外的土地房产管理经验提出差别化征税体系，但也不能很好解决高地价高房价的螺旋上升。
大多数学者都认同将企业所得税或房产税培养为地方主体税种，如王森（20xx），但这却与国家对企业减税降费政策相悖。
综上所述，目前研究土地财政问题不够深入和不足之处包括：土地财政现状分析和主要问题；扩增房产税、企业所得税与“减税降费”的矛盾：政府职能的转变；社会投资影响分析。
财政学对房地产市场的影响随着经济的发展和城市化进程的加速，房地产市场在全球范围内都具有重要的地位和影响力。
作为一门研究财政收入和支出的学科，财政学在房地产市场中扮演着重要的角色。
本文将探讨财政学对房地产市场的各个方面的影响，以及不同的财政政策对房地产市场的影响。
1. 财政收入对房地产市场的影响财政收入是一个国家或地方政府从各种渠道征收的税收和其他收入，包括土地出让金、房产税、印花税等。
这些财政收入的变化会直接或间接地影响到房地产市场。
首先，土地出让金的增加会使开发商成本增加，从而对房地产市场价格产生一定的影响。
其次，房产税的增加可能会降低购房者的购买力，从而对市场需求产生影响。
此外，印花税等其他税收也会对房地产市场有一定的调控作用。
2. 财政支出对房地产市场的影响财政支出是指政府用于促进经济发展和社会福利的出资，包括基础设施建设、公共住房建设、土地改造等。
这些财政支出会直接或间接地对房地产市场产生影响。
例如，政府的基础设施建设项目会提升当地经济发展水平，进而吸引更多投资者关注该地区的房地产市场。
此外，公共住房建设可以改善居民的居住条件，造福社会民众。
3. 财政政策对房地产市场的影响财政政策是指政府通过调整税收和财政支出等方式来达到经济调控的目的。
在房地产市场中，财政政策可以通过多种手段来影响市场的供需关系和价格水平。
例如，政府可以调整土地出让金的征收标准，限制房地产项目的开发，以控制市场供给量。
同时，政府还可以通过减免房产税等方式来鼓励个人购房，刺激市场需求。
4. 财政学对房地产市场风险的研究房地产市场存在着风险，包括价格波动、市场泡沫等。
财政学对房地产市场的风险进行了深入研究，并提出了相应的风险管理策略。
例如，通过合理的财政政策来防范和化解房地产市场的泡沫，规范市场行为，保护购房者和投资者的利益。
总结起来，财政学对房地产市场具有重要的影响。
财政收入和支出的变化，以及财政政策的调整都会对房地产市场产生重要影响。
土地出让金收入使用及管理的优化研究1. 引言1.1 研究背景土地出让金是指国家对出让土地使用权收取的金钱，是土地出让制度的重要组成部分。
自土地出让制度改革以来，土地出让金作为地方政府的重要财政收入来源，受到了广泛关注。
土地出让金的使用和管理问题一直备受争议，存在着诸多不足之处。
在实践中，土地出让金的管理不够规范，容易导致乱收费、乱用费的问题，进而影响国家财政的建设和发展。
随着我国经济的快速发展，土地出让金的规模不断扩大，其使用和管理问题愈发凸显。
现有的土地出让金管理体制存在着制度性漏洞，监管体系不够完善，容易导致滥用和浪费资源，影响地方政府的形象和诚信。
深入研究土地出让金收入的使用及管理是当前亟待解决的重要问题之一。
在此背景下，本文拟对土地出让金收入使用及管理的优化进行研究，旨在明确土地出让金的管理现状、分析存在的问题、探讨优化路径，并提出建立合理的土地出让金收入使用机制和加强监督与考核的建议，以促进土地出让金的合理使用，维护国家财政的稳定和持续发展。
1.2 研究意义研究土地出让金的使用及管理，可以更好地规范地方政府的财政收入来源，提高政府财政管理的透明度和规范性。
优化土地出让金的使用可以更好地引导土地利用行为，推动土地资源的高效利用和合理配置，促进城市建设和经济发展。
合理规划土地出让金的使用路径，还可以促进土地资源的可持续利用，实现经济、社会和生态效益的统一。
研究土地出让金的使用及管理的优化路径，具有重要的政策意义和实践价值。
通过对土地出让金收入使用及管理的深入研究，可以为我国土地利用政策的制定和实施提供有益参考，推动土地经济的可持续发展。
1.3 研究目的本文旨在对土地出让金收入使用及管理进行优化研究，旨在通过深入分析目前土地出让金的管理现状及存在的问题，探讨如何建立合理的土地出让金收入使用机制，加强其监督与考核工作，从而有效优化土地出让金的使用效率和管理效果。
具体研究目的包括以下几个方面：研究目的在于了解当前土地出让金的管理现状，深入剖析存在的问题和不足之处，为后续的优化提供深层次的理论支撑和实践基础。
房地产业税收问题及对策房地产业税收问题一直是社会关注的焦点，今年以来更是备受瞩目。
在当前宏观经济形势下，房地产行业税收存在着很多问题和难点。
本文将从房地产行业税收的问题出发，分析其原因，提出对策。
一、房地产行业税收的问题1.1 房地产关税的影响中国的房地产市场受到了许多因素的影响，其中最为显著的就是关税的影响。
通过统计数据分析，发现房地产的进口关税通常较高，这会让开发商面临成本过高的挑战。
因此，过高的关税也是助长了各种“阴阳合同”等行业乱象。
1.2 房地产税负过重在房地产行业中，土地出让金、增值税、契税、个税等各种税收缴费已经占到了开发商成本中的相当比例。
同时，各种不成比例的收费也使得房地产业的整体成本不断攀升。
这些均导致了房地产行业税收负担超重，企业利润低，经营现状几乎无法改观。
1.3 社保费用不断上涨在过去的几年里，社保费用不断上涨成为了房地产行业税收负担的“重灾区”。
不断上升的社保费用，直接影响了企业的利润空间，有助于增加房地产行业税收负担。
二、房地产行业税收问题成因2.1 供给侧结构性改革无论是宏观经济形势的变化，还是供给矛盾的加剧，都会对房地产行业税收造成更大的压力。
房地产行业进入了持续的调整期，外部形势变化与内部矛盾问题同时叠加，导致房地产行业税收问题凸显。
2.2 住房保障政策的调整国家在执行住房保障政策时对房地产行业税收问题的影响也是有的。
如，住房保障政策对房地产行业的投资和发展产生了直接、间接的冲击，而这些影响将最终体现在提高商品房的成本和降低其竞争力上。
三、解决房地产行业税收问题的对策3.1 防控房产风险防控房产风险关乎房地产行业的可持续发展。
对于需要整治的房产风险，应采取有效措施进行打击，从源头上控制房地产行业的风险。
3.2 加强税收征收房地产行业税收问题根本是因为征收不到位。
因此，要加强税收征收管理，建立科学的税收管理机制，通过更好地征收税收，增加政府税收收入，并确保公正、公平的税收机制。
68798 财政研究论文地方政府土地财政问题研究一、地方政府土地财政的概述（一）土地财政的概念界定“土地财政”是地方政府依靠和利用土地的所有权及管理权，进行财政活动和利益分配，利用土地转让等方式获取土地收益作为地方政府的财政收入，目的在于筹集资金以缓解财政收入不足和地方建设发展所需。
对于土地财政这一概念我国有许多专家学者进行了概括，中央党校周天勇教授（2008）直观揭示地方政府的做法，将“土地财政”戏称为“卖地财政”。
朱秋霞在她的《中国土地财政制度改革研究》一书中写到，“土地财政”指的是地方政府利用土地所有权和管理权所进行的财政收支活动和利益分配关系。
从内容上，土地财政收入包括了房产税、耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税等土地税收，通过土地使用权出让获得的土地出让金和土地融资途径获得的收益。
也有学者将“土地财政”分为狭义和广义化，狭义的土地财政是指土地出让金收益。
广义上的土地财政是指除了土地出让金收入外，还有其他土地出让的相关收入。
（二）土地财政在地方政府中扮演的角色土地财政，在地方政府中扮演十分重要的角色，作为地方政府发展经济的一种工具，有着重要的意义，但其利弊均有。
在城市化的进程的初期，土地财政有着重要的意义。
但是，随着工业化、城市化进程的深入，土地财政出现的问题也日渐凸显，可能会影响民生问题加重、带来经济风险、导致权力寻租等，成为中国财政可持续发展的障碍。
1.正面积极的效应。
首先，“土地财政”加快了我国工业化、城镇化进程，促进了城市的繁荣发展。
不仅增加地方财政，保证地方政府正常运转需要和促进经济发展，而且对财政收支的缺口进行了弥补，促进了地方政府经济的发展。
其次，土地财政缓解了地方政府财政支出压力，为当地的发展提供了资金的保障，有了稳定财源就能有效促进和发展工业化和城市化的进程。
在政府进行出让土地时，主要有公益性用地、经营性用地和工业性用地三种用途。
公益性土地是政府保障公民公共服务需求的载体，没有收益回报。
房地产市场运行对地方财政收入的影响研究摘要：2014年以来，我国房地产市场进入调整期，财政收入增速也总体下滑。
在此背景下，深入研究房地产市场运行对地方财政收入的影响，对于完善房地产市场调控政策和探索地方财政收入稳定增长机制有着重要意义.本文在梳理现行地方预算制度基础上，研究了房地产市场运行对财政收入影响的作用机制,并对房地产税收和土地出让收入在地方预算收入中的重要性进行了区域间比较分析，采用全国省级区域数据建立面板数据模型，来研究各地区房地产市场对财政收入影响的差异性.研究表明，房地产销售价格是影2014年以来，我国房地产市场总体进入调整期，商品房销售额出现负增长，大中城市房价涨幅收窄，房地产开发投资增速走势与2008年金融危机时相似.与此同时，中央财政收入和地方财政收入增速也总体下滑，2014年全国财政收入增速比上年下降1。
5个百分点，其中地方财政收入增速下降3。
0个百分点。
房地产市场运行对地方财政收入有显著影响,既可以通过税收直接为财政收入做出贡献，又可以通过产业带动作用拉动相关产业税收增长。
除此之外，主要由房地产市场拉动的土地出让市场，为地方政府投融资平台运行提供了大量资金，对地方基础设施建设和经济增长起到至关重要的作用。
在当前房地产市场总体下行但有所回暖的形势下，深入研究房地产市场运行对地方财政收入的影响,无论对完善房地产市场调控政策，还是对探索地方财政收入稳定增长机制都具有重要意义。
一、文献综述文献中对房地产市场运行与地方财政收入的研究主要集中在两者的互动关系及作用机制方面.一是土地财政拉动了房地产市场的繁荣和房价高涨。
周彬等（2010）构造一般均衡模型发现,土地财政必然推动房价持续上涨，地方政府具有推动房价上涨的内在激励，且地方政府一般具有豪宅偏好。
吕炜等（2012)研究发现,土地财政是我国房地产市场投机泡沫产生的重要原因.王学龙（2012）研究表明，土地财政导致地方政府对房地产市场过分依赖，从而有动力利用各种政策支持高房价,这就降低了房地产投机的风险,推高了房价。
地方政府土地财政引发的问题及化解思路研究近年来，随着中国经济的快速发展，地方政府土地财政引发的问题已经成为了一个备受关注的话题。
土地财政在促进地方经济发展的同时也带来了一系列问题，如土地资源的浪费、环境污染、社会不稳定等。
有必要对地方政府土地财政引发的问题进行深入研究，并提出相应的化解思路。
1.土地资源过度开发由于土地财政的收入主要来源于土地出让金和土地增值税，地方政府为了增加财政收入往往会过度开发土地资源，导致土地资源的浪费和环境破坏。
一些地方政府为了追求短期经济利益，将土地资源开发用于房地产开发等经济项目，而忽视了土地资源的可持续利用和环境保护。
2.土地市场不稳定地方政府土地财政的过度依赖导致了土地市场的不稳定。
一方面，土地供应量不足导致土地出让价格居高不下，使得房地产市场价格过高，造成了房地产泡沫，加剧了社会贫富差距。
土地资源过度开发使得土地资源供应过剩，导致土地市场价格波动较大，给市场带来了不确定性。
3.土地强拆和农民维权问题地方政府为了获取更多的土地财政收入，往往会采取强拆的手段，将原有的农村土地征用并转让给开发商用于房地产开发。
这种行为造成了大量的农民失地，引发了农民的维权问题，加剧了社会的不稳定。
1. 完善土地出让制度土地出让是地方政府获取土地财政收入的主要途径，因此需要完善土地出让制度，加强对土地出让的监管和调控。
一方面，可以通过提高土地供应量来平抑土地出让价格，降低房地产市场价格，减少房地产泡沫的出现。
可以设立土地增值税和土地使用税，使得土地财政收入能够与土地资源的可持续利用和环境保护相结合。
2. 推进城乡一体化发展对于农村土地强拆和农民维权问题，需要推进城乡一体化发展，实现城乡土地的统一管理和平等保护。
地方政府应该加大对农村土地资源的保护力度，保障农民的土地权益，推动城乡土地的合理利用和再利用，实现农村土地的增值。
3. 建立健全土地财政转移支付机制由于不同地区之间的发展水平存在差异，土地财政收入也存在较大的差异，为了解决地方政府过度依赖土地财政的问题，需要建立健全土地财政转移支付机制，将土地财政收入进行再分配。
土地出让金管理存在的问题与建议土地出让金是地方财政收入的重要来源。
从1999年推行经营性土地出让招标拍卖挂牌,培育和规范土地要素市场改革以来, 虽然在防腐增收上取得了较大成效,但也存在一些比较突出的问题。
主要表现在：1、法律观念淡薄，非法占地较多。
有些领导干部对土地管理法律法规缺乏足够的认识，法制观念比较淡薄。
新《土地管理法》颁布后，虽然做了大量的宣传工作，但个别地方领导以发展当地经济为由，置土地管理法律法规于不顾，指挥村组不批就占，有的镇（办事处）甚至以会代批，以权代法，不办理任何土地审批手续，就大量占用土地甚至耕地。
如我市某办事处有一个村在没有经过上级土地管理。
3、财政参与经营城市土地的力度不够，致使国有土地使用权招标拍卖、挂牌出让部分资金游离于财政管理之外。
如市开发区去年进行了一宗土地转让，双方商定以50万元成交，可是这笔出让金没有经过财政专户，直接打进了开发区。
像这种私自交易现象在其他乡镇也时有发生。
据笔者调查，仅本市而言，每年此类事件的发生少则两三起，多则五、六件。
最大金额突破数千万元。
针对上述现状，为强化土地管理，提高两个效益，增加财政收入。
笔者建议：1、强化土地供应集中统一管理，刷新经营土地理念认真贯彻执行国办发［2006］100号、鄂综［2007］50号等文件精神，加强对土地一级市场的垄断实行集中统一供地，努力实行“一个渠道进水，一个池子蓄水，一个龙头放水”的操作模式。
凡土地一级市场中的房地产、商业、金融业、服务业等经营性用地，应由土地储备中心先收购储备后，再以招标、拍卖、挂牌交易方式出让供地；二级市场中的不具备转让条件的出让土地、国有划拨土地交易、企业改制土地和法院判决抵偿的土地，要纳入政府统一管理的笼子，一律经土地储备中心优先收购储备后，对同一块土地有两个以上意向用地使用权自行交易。
政府在土地供应中不得减免任何单位和个人土地出让金、租金等土地收益。
2、严格控制建设用地供应总量控制总量的前提是严格执行土地利用总体规划、城市规划和建设用地年度计划，把盘活存量建设用地作为土地供应的重要来源。
房地产业地方财政收支的影响分析【摘要】近年来，房地产行业一片繁荣景象，因为房地产业的兴起，地方财政收入也快速增长，但是因房产而引发的地方政府违法拆迁等社会矛盾的出现，影响着地方社会的稳定。
本文对政府向房地产商征收土地出让金、房地产业税金和地方财政收支进行回归分析。
研究结果表明，要通过严格控制商业用地的出让和买卖、地方财政收入实现多元化、改变地方官员的考核机制、不以GDP 论政绩，来促使地方财政收入健康发展。
【关键词】房地产业地方财政收支影响分析1 房地产业与地方财政收入问题的提出土地有偿出让制度是应用经济手段来调节城市建设用地的供应，保证了城市建设对土地的需求，同时也有利于土地利用的最大化。
但是房地产业的快速发展，地产开发到处可见，这给政府带来可观的财政收入，使政府对房地产依赖性增强。
政府出让大量土地的使用权获得了巨额的财政收入，不可否认的推动了地方经济的发展，也引发了买地引起的各种社会问题与冲突，同时老百姓与政府之间因为拆迁利益的分配不公而形成了对立之势，恶化了党群关系和干群关系。
房地产操作过热，房价快速上涨，也增加了老百姓购房的负担，使老百姓对政府的作法十分不满。
不可否认，房地产业的发展带动了地方商业的繁荣，建筑建材、五金材质、家电零售等行业因房地产行业的发展而兴起。
邵一江（2010）对10年间上海房地产销售与政府财政收入的年度（2001-2010年）数据进行了计量经济学分析，证实了地方财政收入的增加刺激了地方财政的支出，收入的量决定着支出的量。
在地方财政收入中，政府因出让土地而获得的财政收入比重不断上升，虽然加大了廉租房、城市建设和农村基础设施建设力度，但是政府倾向于出卖土地建城扩容的短期发展规划，以各种非法手段获取高额的财政收入。
2 实证分析2.1 材料与数据描述本文通过国家经济信息中心数据库，获取了2001年-2010年地方财政收支，房地产购置费用、房地产经营税金及附加费在地方财政收入中所占比例的变化，分析房地产业对地方财政收入的影响。
《内蒙古土地财政现状问题及对策研究》篇一一、引言内蒙古作为我国的重要经济区域，其土地财政的健康发展对于地方经济和社会的稳定发展具有至关重要的意义。
然而，近年来内蒙古土地财政在发展过程中遇到了一系列问题，这些问题不仅影响了土地资源的合理利用，也对地方财政的可持续发展提出了严峻挑战。
本文旨在深入分析内蒙古土地财政的现状问题，并探讨相应的对策，以期为内蒙古土地财政的健康发展提供有益的参考。
二、内蒙古土地财政现状问题1. 土地资源利用不合理内蒙古地区土地资源丰富，但由于缺乏科学合理的规划和管理，导致土地资源利用效率低下。
一方面，部分地区存在过度开发、乱占乱用土地的现象，导致土地资源浪费严重；另一方面，一些地区土地利用方式单一，缺乏多元化发展，制约了土地资源的综合效益。
2. 土地财政收入结构单一目前，内蒙古土地财政收入主要依赖于土地出让金、房地产相关税费等，收入结构相对单一。
这种单一的收入结构使得土地财政对房地产市场的高度依赖，一旦房地产市场出现波动，将对地方财政造成较大影响。
3. 土地出让市场不规范在内蒙古部分地区，土地出让市场存在不规范的现象。
一些地方在土地出让过程中存在违规操作、权力寻租等问题，导致土地出让市场秩序混乱，损害了公平竞争的市场环境。
三、对策研究1. 优化土地资源利用为提高土地资源利用效率，应加强土地利用规划管理，科学制定土地利用总体规划和年度计划。
同时，推动土地复合利用和多元化发展，鼓励发展现代农业、生态旅游等产业，提高土地资源的综合效益。
此外，还应加强土地执法监管力度，严厉打击乱占乱用土地的行为。
2. 调整优化土地财政收入结构为降低对房地产市场的依赖，应调整优化土地财政收入结构。
一方面，加大对企业和个人所得税等税种的征收力度，增加税收收入；另一方面，积极培育和发展新的财源，如推动高新技术产业、绿色产业等发展，增加非税收入。
此外，还应加强土地出让金的监管和使用管理，确保资金的有效利用。
地方财政收入中的土地出让金和房地产税收问题研究作者：平新乔黄昕安然来源：《中州学刊》2016年第07期摘要：“土地出让金/土地房产税收”之间的比率可作为地方财政非正规化程度的一种度量。
中国地方财政收入内部的“土地出让金”“房地产税收”的相对结构在1999—2013年的历史演变趋势说明，地方财政收入的波动主要是由土地出让金收益的波动造成的；中国地方财政中土地出让金占比领先于房地产税收占比的现象只是发生于2003年之后的10年里，地方财政对于“狭义的”土地财政依赖度，只是一个大概10年左右的过渡现象。
实证研究结果显示，人均GDP水平、三产在GDP的占比（即产业结构升级水平）和外资在全部资本中的占比这三个变量，是地方财政尤其是土地财政正规化程度中稳定、显著的决定变量。
地方财政结构转变的根本决定因素是经济发展水平和产业结构水平。
关键词：地方财政；土地财政；土地出让金；房地产税中图分类号：F812.7 文献标识码：A文章编号：1003-0751（2016）07-0029-09一、导言土地出让金与房地产税之间的关系是涉及中国地方财政体制改革和经济发展的一个重大问题。
这个问题至少有以下三个方面的内容需要研究：一是在过去10多年实行以土地出让金为主要内容的土地财政的基础上，中央政府已经将房地产税的起草列入“十三五”规划，那么，在未来推出房地产税的背景下，房地产税与土地出让金之间的关系究竟如何处理？对此，理论界一直有不同的看法。
贾康和梁季（2015年）认为，政府收取土地出让金和房地产税的身份不同，政府以所有者的身份收取土地出让金，而以管理者的身份征收房地产税，二者并行不悖。
他们主张，未来应该构建可持续的包括“租、税、费、债”的土地财政体制：所谓“租”即土地出让金，这旨在解决城市化的基础设施的资金来源问题；所谓“税”即在房地产保有环节开征房地产税，旨在解决城市化过程中当期的公共服务的资金来源问题；所谓“费”即对使用基础设施而收取的“使用者付费”；所谓“债”即以土地为抵押的地方举债。
郭云剑等（2011年）则主张，若政府开征房地产税，应将目前征收的土地出让金并入房地产税，变目前一次性收取的土地出让金为分年分次地从房地产税中收取。
二是土地出让金与房地产税之间的关系还涉及地方财政体制的规范性、正规性和透明性程度。
钟大能（2013年）指出，由于土地出让金收入没有纳入地方政府预算管理，这样地方政府对此项资金就有很大的自由处置权，容易被滥用，滋生腐败。
如将土地出让金纳入房地产税，从资金监管的角度会提高地方财政的透明度。
马雪（2012年）也认为，土地出让金从本质上说是地方政府利用信息优势通过体制外收入扩大财力的表现，这是一种非正式资金，由此引发了一系列问题。
Li Han等（2015年）从地方财政激励的角度分析了中国地方政府在正规的税制与非正规的土地出让金之间的替代选择行为。
他们以中国地市级政府财政1999—2005年的面板数据为基础，通过模拟工具变量（SIV）法，估算了中国地方政府在土地财政与正规的税收之间的替代弹性：每当中央政府在税权上让地方政府的税收留成减少1%，地方政府就会在征地面积上扩大6.4%—11%，并且在征地收入上增加10%—16.3%！这就是说，土地财政在一定意义上是中国地方政府以非正规的土地出让金对正规税收的一种替代。
三是土地出让金与房地产税之间的关系也关乎财政风险控制问题。
正如杨圆圆（2010年）所指出的那样，土地出让金属于一次性财政收入，注定没有可持续性，而且随着经济的波动，土地出让金也会有大的波动。
然而，地方财政支出则是需要有可持续性的，这种明显的对立会给地方政府的财政平衡带来很大的风险。
李洋宇（2013年）则系统研究了土地出让金产生的地方财政的波动所引发的财政风险，研究了土地出让收益过高所导致的房地产过度繁荣而引发的经济风险以及土地交易不规范所导致的道德风险，等等。
本文所关注的中国地方财政中的土地出让金与房地产税收之间的关系，并不是指正式的房地产税推出后两者之间的关系，本文所谓的“房地产税收”是指从20世纪90年代至今中国各省市区一直存在的在房产销售或转手环节与土地交易环节开征的7个房地产税，我们要研究的只是这7种房地产税与土地出让金之间的关系。
我们之所以关注这种关系，是因为这种关系从一定意义上讲是中国地方财政、尤其是土地财政中正规的税收与不太正规的土地出让金之间的关系的反映，这种关系就是在正式的房地产税推出后还会继续维持。
从正规的土地房产税收与不大正规的土地出让金之间的比率变化过程中，我们试图找出决定这种比率变化背后的经济规律，认识这种经济规律本身是有意义的。
在已有的文献基础上，本文首先用“土地出让金/土地房产税收”之间的比率作为地方财政非正规化程度的一种度量。
我们把31个省（市区）作为总体，讨论了地方财政收入内部的“土地出让金”“房地产税收”的相对结构在1999—2013年的历史演变。
我们的主要发现是：土地税收和房地产企业税占中国地方财政收入之比在2013年已近15%，就算是不开征新的房地产税或物业税，现行的7种土地税和房地产企业税在中国地方财政收入中的比重已经接近西方发达国家的财产税（主要是房地产税）在地方财政收入中的比重了。
如果“地方财政对房地产税收的依赖度”是土地财政正规化程度的一种度量，那么，我们的计量实证研究结果显示，人均GDP水平、三产在GDP的占比（即产业结构升级水平）和外资在全部资本里的占比这三个变量，是地方财政、尤其是土地财政正规化程度的稳定的、显著的决定变量。
这就告诫我们，要把中国地方财政对于土地出让金的依赖转变到对于房地产税收的依赖上来，是不能操之过急的，地方财政结构转变的根本决定因素是经济发展水平和产业结构水平。
二、土地出让金和房地产相关税收与土地财政结构的变化趋势1.土地出让金的定义和度量土地出让金或曰土地出让收入，全名为“国有土地使用权出让收入”，是指政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款。
具体包括：以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所取得的总成交价款（不含代收代缴的税费）；转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设应当补缴的土地价款；处置抵押划拨国有土地使用权应当补缴的土地价款；转让房改房、经济适用住房按照规定应当补缴的土地价款；改变出让国有土地使用权土地用途、容积率等土地使用条件应当补缴的土地价款，以及其他和国有土地使用权出让或变更有关的收入等。
它属于政府性基金，是地方政府预算外收入的主要来源。
在通常的研究中，是将这种土地出让金收入定义为“狭义的土地财政收入”的。
但是，如果把全部土地出让金都算入狭义的土地财政，就会夸大狭义的土地财政的规模。
应该从土地出让金里减去土地财政的成本，将土地出让金的纯收入算作狭义的土地财政收入。
我们根据2009年中国地方财政的基金预算统计算出：第一部分是在全部毛土地出让金收入中，政府用于补偿农民或者城市企业和居民的补偿支出，占到土地出让金收入的38.18%，这是真正的土地财政成本；第二部分是地方政府上缴中央的土地出让金+土地发展支出+土地财政管理费+复耕支出+城建支出+农村基础设施支出+城市基础设施支出，这部分支出占到土地出让金收入的35.98%；第三部分是利润，占到土地出让金收入的25.84%。
其实，第二部分已经不是土地财政的成本，而是地方政府用土地财政收入所进行的公共支出。
因此，土地出让金的纯收入应该是第二部分和第三部分之和，大体上是全部土地出让金收入的61.82%。
我们对每一年每个省份的土地出让金都按62%的比率来计算土地出让金纯收入，本文将这种土地出让金纯收入定义为“狭义的土地财政收入”。
2.与土地和房地产相关的地方税收在中国目前的税收体制下，地方政府是可以征收7种与土地和房地产有关系的税收的，即房产税、契税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占有税、房地产企业缴纳的所得税和营业税。
这里面，建筑业和房地产业向地方政府缴纳的税收是地方政府预算内收入的重要来源。
狭义的土地财政收入加上“与土地、房地产相关的地方税收”，就是通常所指的“广义的土地财政收入”。
在本文里，我们简称“与土地、房地产相关的地方税收”为“与房地产相关税收”，或者“房地产相关税收”。
3.地方财政对土地财政的依赖度我们以土地财政在地方财政收入中的比重来度量地方财政对土地财政的依赖度。
这里的“地方财政收入”是指地方政府本级预算内收入和上级政府对地方政府的转移支付收入之和。
由于土地财政有狭义和广义之分，地方财政对土地财政的依赖度也分为狭义和广义两种度量：狭义的土地财政依赖度是指狭义土地财政收入对于地方财政收入之比，广义的土地财政依赖度是指广义的土地财政收入对于地方财政收入之比。
本项研究所用的数据全部来自于《中国国土资源统计年鉴》（2000—2014年）和CEIC数据库。
4.地方土地财政结构的变化趋势图1给出了1999—2013年中国平均的地方财政对于土地财政依赖度的变化趋势。
这里给出广义的土地财政依赖度和狭义的土地财政依赖度的图示，由于广义的土地财政依赖度与狭义的土地财政依赖度之间的距离就是“地方财政对土地税收和房地产税收的依赖度”，所以，图1实质上显示了中国地方财政对于三种土地财政收入的依赖度：对于土地出让纯收入（狭义的土地财政）的依赖度、对于房地产相关税收的依赖度、对于广义的土地财政的依赖度。
从图1不难看出：第一，在1999—2013年，中国地方财政对广义土地财政的依赖度的波动基本上来自于狭义的土地财政依赖度的波动。
因为，图1清晰地显示，“广义土地财政依赖度”曲线和“狭义土地财政依赖度”曲线的形状是基本一样的。
第二，地方财政对于土地税收和房地产税收的依赖度是相对稳定的，并且稳中有升。
图1说明，地方财政在对土地税收和房地产企业税的依赖度在1999—2013年的波动幅度明显小于狭义的土地财政依赖度的波动幅度。
2013年，全国平均说来，地方财政对土地税收和房地产企业税的依赖度为148%，是1999年同一依赖度4.6%的3.22倍。
自2007年以来，在地方财政收入里，土地税收和房地产企业税的贡献度一直在10%以上，只在11%—15%之间小幅波动。
第三，土地税收和房地产企业税占地方财政收入之比在2013年近15%这一事实告诉我们，现行的7种土地税收和房地产企业税在中国地方财政收入中的比重已经接近西方发达国家的财产税（主要是房地产税）在地方财政收入中的比重。
比如美国，1998—1999年，财产税占州和地方两级政府财政收入之比为17.9%。
中国如果在目前7种土地税和房地产企业税的基础上再新开征房地产税或者物业税，可能会使人民的税负过重。
第四，如图1所示，中国地方财政对于广义的土地财政依赖度在2003—2013年上升了11.3个百分点。
