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第1篇一、引言近年来，随着我国房地产市场的火爆，一些单位职工通过顶名的方式购买房产的现象屡见不鲜。
所谓顶名买房，是指单位职工利用单位名义或职务之便，以单位或个人的名义购买房产，实际上却由个人使用或获利。
这种行为不仅扰乱了房地产市场秩序，还可能涉及法律风险。
本文将对单位顶名买房的法律规定进行分析，以期为相关人员提供参考。
二、单位顶名买房的法律规定1. 《中华人民共和国城市房地产管理法》根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三条规定，购买商品房应当以自己的名义进行登记。
单位顶名买房违反了该法条的规定。
2. 《中华人民共和国物权法》根据《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产权利人应当依法行使权利，不得损害国家利益、社会公共利益和他人的合法权益。
单位顶名买房可能损害他人合法权益，因此违反了该法条的规定。
3. 《中华人民共和国合同法》根据《中华人民共和国合同法》第四十三条规定，当事人订立合同，应当遵守法律法规，不得违反社会公共利益。
单位顶名买房可能涉及合同无效的风险。
4. 《中华人民共和国刑法》根据《中华人民共和国刑法》第二百七十一条规定，伪造、变造、买卖国家机关、企业、事业单位、人民团体的公文、证件、印章的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金。
单位顶名买房可能涉及伪造、变造公文、证件、印章的行为，涉嫌犯罪。
5. 《中华人民共和国治安管理处罚法》根据《中华人民共和国治安管理处罚法》第二十五条规定，伪造、变造、买卖国家机关、企业、事业单位、人民团体的公文、证件、印章的，处五日以上十日以下拘留，可以并处五百元以下罚款。
单位顶名买房可能受到治安管理处罚。
三、单位顶名买房的法律风险1. 合同无效风险如前所述，单位顶名买房可能违反《中华人民共和国合同法》第四十三条的规定，导致合同无效。
一旦合同无效，购房者的权益将无法得到保障。
2. 违法犯罪风险单位顶名买房可能涉及伪造、变造公文、证件、印章的行为，涉嫌犯罪。
2024版房屋顶名购买协议书合同目录第一章：协议概述1.1 协议目的1.2 协议性质1.3 协议适用范围第二章：协议双方2.1 甲方信息2.2 乙方信息2.3 双方权利与义务第三章：房屋信息3.1 房屋基本情况3.2 房屋权属证明3.3 房屋使用状况第四章：顶名购买条件4.1 顶名购买定义4.2 顶名购买条件4.3 顶名购买的法律后果第五章：房屋使用与维护5.1 房屋使用权5.2 房屋维护责任5.3 房屋使用限制第六章：费用与支付6.1 顶名购买费用6.2 费用支付方式6.3 费用支付时间第七章：违约责任7.1 违约情形7.2 违约责任7.3 违约处理方式第八章：协议变更与解除8.1 协议变更条件8.2 协议解除条件8.3 变更与解除的程序第九章：争议解决9.1 争议解决方式9.2 争议解决机构9.3 争议解决费用第十章：协议签署10.1 签字栏10.2 签订时间10.3 签订地点以上为房屋顶名购买协议书目录。
合同编号：______第一章：协议概述1.1 协议目的本协议旨在明确甲方委托乙方以乙方名义购买房屋，并就双方的权利、义务和责任达成一致。
1.2 协议性质本协议为顶名购买协议，具有法律约束力，双方均应遵守。
1.3 协议适用范围本协议适用于甲方委托乙方以乙方名义购买房屋的相关事宜。
第二章：协议双方2.1 甲方信息甲方（委托方）：，身份证号/统一社会信用代码：，住址：______。
2.2 乙方信息乙方（顶名方）：，身份证号/统一社会信用代码：，住址：______。
2.3 双方权利与义务2.3.1 甲方权利与义务甲方有权要求乙方按照约定购买房屋，并有义务支付相关费用。
2.3.2 乙方权利与义务乙方有权要求甲方支付相关费用，并有义务按照约定购买房屋。
第三章：房屋信息3.1 房屋基本情况房屋坐落：______，建筑面积：平方米，房屋结构：。
3.2 房屋权属证明乙方应提供房屋购买合同、权属证明等相关文件。
在我国，购房合同是购房者与开发商之间的重要法律文件，它明确了双方的权益和义务。
然而，近年来，冒名签订购房合同的现象时有发生，给当事人带来了诸多困扰。
本文将探讨冒名签订购房合同的法律风险及应对措施。
一、冒名签订购房合同的法律风险1. 法律效力问题冒名签订购房合同，即非合同当事人以他人名义签订合同，其法律效力存在争议。
根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人应当亲自签订合同，以他人名义签订合同，其法律效力有待认定。
若被冒名者不认可该合同，则合同可能被认定为无效。
2. 产权归属问题冒名签订购房合同后，被冒名者可能面临房产产权归属不明的问题。
若冒名者将房产过户，被冒名者将失去房产所有权。
3. 财产损失风险冒名签订购房合同，被冒名者可能遭受财产损失。
例如，冒名者可能利用购房合同进行诈骗，或者将房产抵押、出售等，导致被冒名者遭受经济损失。
4. 名誉受损风险冒名签订购房合同，被冒名者的名誉可能受损。
例如，冒名者可能利用购房合同进行违法犯罪活动，导致被冒名者名誉受损。
二、应对冒名签订购房合同的法律措施1. 保留证据被冒名者应保留相关证据，如身份证、房产证、银行流水等，以证明自己的合法权益。
2. 向公安机关报案被冒名者可向公安机关报案，追究冒名者的法律责任。
公安机关将依法进行调查，保护被冒名者的合法权益。
3. 向法院提起诉讼被冒名者可向法院提起诉讼，要求确认购房合同无效，并要求赔偿损失。
法院将依法审理案件，保护被冒名者的合法权益。
4. 采取保全措施被冒名者可向法院申请采取保全措施，如查封、冻结冒名者的财产，以防止其转移、隐匿财产，保障被冒名者的合法权益。
5. 加强法律意识购房者应提高法律意识，了解购房合同的法律规定，避免因不了解法律而遭受损失。
三、总结冒名签订购房合同是一种违法行为，给当事人带来了诸多法律风险。
被冒名者应积极采取法律措施，维护自己的合法权益。
同时，购房者应加强法律意识，提高警惕，避免成为冒名行为的受害者。
一、引言顶名购房合同，是指当事人约定，一方（顶名人）经他人（被顶名人）的同意，将其出资购买的房屋登记于他人名下，而房屋的实际所有人为顶名人。
此类合同在现实生活中较为常见，但由于涉及的法律关系较为复杂，其效力问题一直存在争议。
本文将从法律角度分析顶名购房合同的效力问题。
二、顶名购房合同的法律性质顶名购房合同的法律性质属于无名合同，即合同法未对其进行明文规定。
在法律性质上，顶名购房合同类似于委托合同，即顶名人委托被顶名人代为购房，被顶名人作为代理人代为购房。
三、顶名购房合同的效力认定1. 当事人具有相应的民事行为能力顶名购房合同的效力首先取决于当事人是否具有相应的民事行为能力。
顶名人和被顶名人应当具备完全民事行为能力，否则合同无效。
2. 意思表示真实顶名购房合同的效力还取决于当事人意思表示的真实性。
当事人应当真实表达其意愿，不得存在欺诈、胁迫等情形。
3. 不违反法律、行政法规的强制性规定和公序良俗顶名购房合同不得违反法律、行政法规的强制性规定和公序良俗。
例如，借名购房合同因违反国家限购政策而认定无效。
4. 合同内容合法顶名购房合同的内容应当合法，包括购房款支付、房屋占有使用、权利义务等。
四、顶名购房合同的效力认定标准1. 顶名人出资证明顶名人应当提供出资证明，证明其出资购买的房屋。
若无法提供出资证明，合同效力可能受到影响。
2. 房屋登记证明房屋登记证明是证明房屋所有权归属的重要证据。
若房屋登记在被顶名人名下，但实际所有权为顶名人，则合同有效。
3. 双方当事人约定顶名购房合同中，双方当事人应当明确约定房屋所有权归属问题。
若合同中明确约定房屋实际所有人为顶名人，则合同有效。
五、结论顶名购房合同的效力认定较为复杂，需综合考虑当事人能力、意思表示、法律规定等因素。
在实际操作中，顶名人和被顶名人应尽量完善合同内容，明确约定房屋所有权归属，以保障双方权益。
在发生争议时，可依法向法院提起诉讼，维护自身合法权益。
顶名购房资格协议书甲方（顶名人）：____________________乙方（实际购房人）：____________________鉴于甲方拥有购房资格，而乙方因个人原因无法直接使用自己的购房资格购房，双方经协商一致，就甲方顶名乙方购房资格事宜，达成如下协议：第一条顶名购房资格的确认1.1 甲方确认其拥有合法的购房资格，并愿意将该资格提供给乙方使用。
1.2 乙方确认其因个人原因无法使用自己的购房资格，需要甲方提供顶名服务。
第二条顶名购房的约定2.1 甲方同意在乙方指定的购房项目中，以甲方的名义进行购房。
2.2 乙方应向甲方提供购房所需的全部资料，并确保资料的真实性和合法性。
第三条购房款项的支付3.1 乙方应按照购房合同约定的付款方式和时间，向甲方支付购房款项。
3.2 甲方收到乙方支付的款项后，应按照约定及时支付给开发商或卖方。
第四条房产权属的确认4.1 甲方在购房过程中，仅为乙方的名义代表，实际房产权属归乙方所有。
4.2 甲方应在房产权属转移至乙方名下后，及时向乙方移交所有相关权属证明文件。
第五条风险与责任5.1 甲方在顶名购房过程中，应遵守相关法律法规，确保购房行为的合法性。
5.2 乙方应承担因购房行为产生的所有经济和法律责任，甲方不承担任何连带责任。
第六条协议的变更与解除6.1 双方应本着诚信原则，协商一致变更或解除本协议。
6.2 如一方违反本协议约定，另一方有权要求解除协议，并要求违约方承担相应的违约责任。
第七条争议解决7.1 本协议在履行过程中如发生争议，双方应首先通过协商解决。
7.2 协商不成时，任何一方均可向甲方所在地人民法院提起诉讼。
第八条其他8.1 本协议未尽事宜，双方可另行协商补充。
8.2 本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。
甲方签字：____________________乙方签字：____________________签订日期：____________________签订地点：____________________（本协议书到此结束，以下无正文）。
第1篇一、引言顶名合同，是指一方当事人以自己的名义，为另一方当事人的利益签订合同，合同权利义务由双方当事人共同享有和承担的合同。
顶名合同在现实生活中较为常见，但由于其特殊性，往往容易引发法律纠纷。
本文将探讨顶名合同的法律后果，旨在为相关当事人提供法律参考。
二、顶名合同的法律特征1. 顶名合同中，名义上的当事人与实际上的当事人不一致。
2. 顶名合同中，名义上的当事人与实际上的当事人之间存在委托关系。
3. 顶名合同中，名义上的当事人与实际上的当事人共同享有合同权利、承担合同义务。
三、顶名合同的法律后果1. 合同有效顶名合同在符合法律规定的情况下，是有效的。
名义上的当事人与实际上的当事人应当共同履行合同义务，享有合同权利。
若名义上的当事人未履行合同义务，实际上的当事人有权请求其承担违约责任。
2. 违约责任顶名合同中，若一方当事人违约，应承担违约责任。
违约责任包括：（1）继续履行：违约方应继续履行合同，实际上的当事人有权请求其履行合同义务。
（2）赔偿损失：违约方应赔偿因违约给实际上的当事人造成的损失。
（3）支付违约金：合同中约定违约金的，违约方应按照约定支付违约金。
3. 损害赔偿若顶名合同中，一方当事人因顶名行为给另一方当事人造成损失，应承担损害赔偿责任。
损害赔偿包括：（1）实际损失：实际上的当事人因顶名行为遭受的实际损失。
（2）预期利益损失：因顶名行为导致实际上的当事人未能实现合同目的，丧失的预期利益。
4. 顶名合同解除顶名合同中，若一方当事人违反合同约定，实际上的当事人有权解除合同。
合同解除后，双方当事人应按照合同约定处理合同权利义务。
5. 顶名合同撤销若顶名合同中，名义上的当事人与实际上的当事人之间存在欺诈、胁迫等情形，实际上的当事人有权请求撤销合同。
6. 行政责任顶名合同中，若一方当事人违反法律规定，如提供虚假信息、隐瞒重要事实等，应承担相应的行政责任。
7. 刑事责任顶名合同中，若一方当事人涉嫌犯罪，如伪造、变造合同、诈骗等，应承担相应的刑事责任。
随着我国房地产市场的蓬勃发展，顶名购房现象逐渐增多。
所谓顶名购房，即购房人因各种原因不能直接购买房屋，而是通过他人名义进行购房。
为保障顶名购房双方的合法权益，购房合同公证成为一项重要的法律手段。
本文将详细介绍顶名购房合同公证的重要性及办理流程。
一、顶名购房合同公证的重要性1. 保障购房人权益：顶名购房合同公证有助于明确购房人、顶名人及实际用益人之间的权利义务关系，防止在房屋买卖过程中出现纠纷。
2. 防范风险：通过公证，可以确保合同的真实性、合法性，降低因合同纠纷而带来的法律风险。
3. 提高交易效率：公证后的购房合同具有法律效力，有助于缩短交易周期，提高交易效率。
4. 维护市场秩序：顶名购房合同公证有助于规范房地产市场秩序，促进房地产市场的健康发展。
二、顶名购房合同公证的办理流程1. 准备材料：申请顶名购房合同公证，双方当事人需准备以下材料：（1）申请人的居民身份证件及复印件；（2）卖方提供的房屋所有权证书及复印件；（3）出卖共有房屋，卖方应提交其他共有人同意出卖的书面意见；（4）购房合同；（5）公证机关认为需要提供的其他证明材料，如房屋蓝图、土地使用权证等。
2. 填写公证申请：双方当事人携带准备好的材料到公证处，填写公证申请表。
3. 预约公证时间：公证处根据双方当事人提供的材料，预约公证时间。
4. 接受公证审查：公证机关对双方当事人提供的材料进行审查，了解双方当事人的基本情况、房屋产权状况、合同内容等。
5. 办理公证手续：双方当事人按照公证机关的要求，办理公证手续。
6. 领取公证文书：公证手续办理完毕后，双方当事人领取公证文书。
三、注意事项1. 顶名购房合同公证时，务必确保合同内容的真实性、合法性。
2. 双方当事人应明确各自的权利义务，避免因合同内容不明确而产生纠纷。
3. 办理公证手续时，双方当事人应亲自到场，不得委托他人代办。
4. 如有特殊情况，双方当事人可咨询公证处，了解相关事宜。
总之，顶名购房合同公证在保障购房人权益、防范风险、提高交易效率等方面具有重要意义。
顶名购房协议书背景在房地产行业中，经常出现一种情况，即购房者通过支付额外的费用，让他人将房屋以其他名义购入并登记。
这种行为被称为“顶名购房”。
顶名购房协议书旨在明确双方的权益和责任，保障协议双方的合法权益。
协议双方本顶名购房协议书由以下双方共同签署： - 出售方：在此称为“顶名人” - 购买方：在此称为“购房者”协议内容1.顶名人在购房者支付额外费用的前提下，同意以其名义将指定的房屋购入，并在房屋产权证书上登记为房屋产权人。
2.购房者同意支付额外费用给顶名人，并按照双方达成的协议支付相关款项。
3.顶名人同意在购房者要求时，将房屋产权过户给购房者或其指定的人。
4.顶名人在购房者要求时，必须提供完整的房屋产权证书和其他相关证明文件，以完成房屋过户手续。
5.顶名人在购房者要求时，必须协助购房者处理任何与房屋购买相关的问题。
6.购房者同意，在取得房屋产权证书后，顶名人不承担购房者因房屋问题引起的任何法律责任。
7.本协议生效后，双方不得随意解除协议，如确需终止本协议，需提前30天书面通知对方。
8.双方同意，本协议的最终解释权归双方共同所有。
协议生效与变更本顶名购房协议书自双方签署之日起生效，并在买卖双方达成一致变更之前持续有效。
协议的任何变更、补充或放弃均须以书面形式由协议双方共同签署并加盖公章。
法律适用与争议解决本协议适用中国法律。
双方如因履行本协议发生争议，应通过友好协商解决；协商不成的，任何一方均有权向有管辖权的人民法院提起诉讼解决。
文档归档本协议书在签署之日起，将由双方各保留一份正本。
任何一方发出的通知、文件、传真、邮件等通讯方式所载明的内容，均被视为送达对方。
附则1.本协议未尽事宜，由双方协商解决。
2.本协议一式两份，以中文文本为准。
本顶名购房协议书双方已经充分阅读并理解其全部条款，愿意严格遵守，并自愿签署。
本协议于________年___月___日在_____________签署。
顶名人：签字：________________日期：________________购房者：签字：_________________日期：_________________。
第1篇随着房地产市场的繁荣，越来越多的人加入到购房大军中。
然而，在购房过程中，由于种种原因，有些人会选择冒名买房，这种行为不仅违背了诚信原则，而且可能带来严重的法律后果。
本文将探讨冒名买房的法律后果，并提出相应的防范措施。
一、冒名买房的法律后果1. 违反合同法根据《中华人民共和国合同法》第五条规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
冒名买房的行为违反了诚实信用原则，构成违约。
一旦被房屋登记机构发现，房屋买卖合同可能被认定为无效。
2. 违反物权法根据《中华人民共和国物权法》第二条规定，物权的取得应当依照法律规定。
冒名买房的行为，导致房屋所有权转移的效力存在瑕疵，可能被认定为无效。
房屋登记机构在办理房屋登记时，有权撤销该行为。
3. 民事责任冒名买房者可能因以下行为承担民事责任：（1）赔偿损失：冒名买房者应当赔偿因冒名行为给他人造成的经济损失，如房屋差价、利息损失等。
（2）返还财产：冒名买房者应当将房屋返还给原所有人，并承担相应的过户费用。
（3）赔偿违约金：若合同中约定了违约金条款，冒名买房者还应当支付违约金。
4. 刑事责任在某些情况下，冒名买房的行为可能触犯刑法，如诈骗罪、伪造国家机关证件罪等。
若冒名买房者构成犯罪，将依法追究刑事责任。
二、防范冒名买房的措施1. 完善法律法规（1）加强对房屋买卖合同的监管，明确房屋买卖合同的效力。
（2）加大对冒名买房行为的处罚力度，提高违法成本。
2. 强化登记机构审查（1）房屋登记机构在办理房屋登记时，应当严格审查买卖双方的身份证明、合同等材料。
（2）对存在疑点的房屋买卖行为，应当进行调查核实。
3. 提高购房者法律意识（1）购房者应了解相关法律法规，提高法律意识，避免因不了解法律而陷入冒名买房的困境。
（2）购房者应选择正规渠道购买房屋，避免通过非法手段获取房屋。
4. 加强部门协作（1）公安、房管、工商等部门应加强协作，共同打击冒名买房等违法行为。
顶名购房协议的效力认定文章来源：互联网发布者：包头律师发布时间：阅读：472次包如生、刘淑兰诉李自琼、孙济宁房屋购买人确认纠纷案关键词：民事顶名购房顶名贷款实际购买人【裁判要点】在顶名办理购房及按揭贷款的情形下，顶名方主张顶名协议无效，并拒绝协助将房屋权属登记在委托方名下的，法院应查明双方达成的顶名协议内容，以及顶名协议是否为其真实意思表示，是否存在《合同法》第52条规定的合同无效的情形，进而作出顶名协议是否有效的认定。
在认定顶名协议有效的情况下，应按照顶名协议约定的名为顶名协议、实为委托代理的内容并综合考虑案件其他事实确认房屋的实际购买人。
【相关法条】《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事入具有法律约束力。
当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
【案件索引】一审：山东省东营市河口区人民法院( 2011)河民初字第406号(2011年9月7日)【基本案情】原告包如生、刘淑兰诉称：2006年8月份，我们欲购买河口区丽水园小区某单元101室楼房，因资金不足需向银行贷款，由于我们是外地人，不符合当时银行的贷款条件，经协商，两被告自愿为我们顶名购买了该楼房，并顶名办理了银行按揭贷款，之后我们按月以被告李白琼的名义向银行偿还贷款。
现两被告违反当初的约定，不配合办理产权登记手续，甚至有意登记在自己名下。
为此诉至法院，请求依法确认东营市河口区丽水园小区某单元101室房屋的所有权人为原告包如生、刘淑兰，诉讼费用由被告承担。
案件审理过程中，两原告将诉讼请求变更为：请求依法确认东营市河口区丽水园小区某单元101室房屋的实际购买人为原告包如生、刘淑兰，诉讼费用由被告承担。
被告李自琼、孙济宁辩称：(1)涉案楼房是被告李自琼的姐姐李自荣购买的，首付款也是李自荣交付的。
2006年8月份李自荣欲购买河口区丽水园小区某单元101室楼房，因当时李自荣的丈夫在监狱服刑，无法办理贷款，李自荣即请求两被告顶名购房并办理贷款；(2)原告包如生让被告李自琼、案外人李自荣签名的协议，不是被告李自琼的真实意思表示，协议注明的时间与李自荣、李自琼的实际签名时间相差太久，被告孙济宁对该协议不知情，该协议应属无效协议。
截至起诉之日止原告仅偿还了银行贷款39200元，双方签订的协议未实际履行；(3)李自荣自2008年5月1日搬人涉案楼房居住，面原告自2010年1月份才与其儿子一起搬人涉案楼房居住，2011年3月21日原告之子与李自荣离婚后，两原告强行将李自荣赶出，并扣留了购房和贷款的全部资料，原告不是该房屋的实际使用人。
综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
反诉原告李自琼、孙济宁诉称：包如生、刘淑兰与李自琼、案外人李白荣签订的协议书中注明的时间与李自琼、李自荣的实际签名时间相差太久，且不是李自琼的真实意思表示。
孙济宁对该协议根本不知情。
包如生、刘淑兰未交付首付款，亦未偿清贷款，协议未实际履行，其未实际取得该楼房的使用权。
请求法院依法确认该协议为无效协议。
反诉被告包如生、刘淑兰辩称：双方签订的协议书是对已经发生的民事权利义务的确认，其内容不违反法律的强制性规定，为有效协议，反诉原告的反诉请求不成立。
法院经审理查明：2006年9月25日，李自琼以买受人的身份与胜利油田胜利房地产开发有限责任公司签订了商品房买卖合同，合同约定李自琼购买胜利油田胜利房地产开发有限责任公司开发的位于东营市河口区丽水园小区的某单元101号房，建筑面积为143. 25平方米，附属物1-3号车库（建筑面积为37. 88平方米），总房款为321860元，付款方式为签约合同时交纳121860元，其余20万元于签订合同后30日内到出卖人指定的银行办理按揭贷款手续。
该房屋首付款的实际交付情况为：2006年8月19日交付了5万元，2006年8月21日交付了46860元，2006年10月19日交付了25000元。
双方对于剩余购房款20万元均认可以下事实：李自琼、孙济宁作为借款人、李自荣作为保证人与中国工商银行东营市河口支行签订了按揭贷款合同，借款金额为20万元，该笔贷款直接打人了开发商房款账户。
双方对于还贷情况均认可以下事实：自2007年4月份起，包如生、刘淑兰按月向银行偿还贷款，截至2011年9月份共计偿还了9万余元。
对于涉案房屋的购买和贷款事宜，包如生、刘淑兰作为甲方与李自琼、孙济宁作为乙方以及案外人李自荣作为丙方达成了协议，并签订了书面协议书一份，协议书写明：甲方包如生、刘淑兰在东营市河口区丽水园购买楼房一套（某单元l楼东户，面积143. 76平方米，车库37平方米），房款共计332760元。
因甲方购房资金不足，需在工商银行贷款20万元，包如生、刘淑兰户口不在本地无法办理贷款，经甲、乙、丙三方协商，达成以下协议：1．由甲方包如生、刘淑兰的儿媳李自荣的妹妹李自琼、妹夫孙继宁出面代甲方在工商银行贷款20万元，由丙方李自荣提供贷款担保；2．以上房产以包如生、刘淑兰名字办理房产证，20万元银行贷款全部由包如生、刘淑兰偿还，办理房产证等手续的一切费用也由包如生、刘淑兰承担。
甲方包如生、刘淑兰及乙方李自琼、丙方李自荣分别在协议中签了名，乙方孙济宁的签名是李自琼代签。
协议书落实日期为2008年10月28日。
双方均认可协议中的“孙继宁指的是被告孙济宁”。
另查，李自琼、孙济宁系夫妻关系，案外人李自荣曾系包如生、刘淑兰的儿媳，李自琼系李自荣的妹妹。
【裁判结果】东营市河口区人民法院于2011年9月7日作出(2011)河民初字第406号民事判决：一、东营市河口区丽水同小区某单元101室的实际购买人为原告包如生、刘淑兰；二、驳回反诉原告李自琼、孙济宁的反诉请求。
宣判后，原被告均未提起上诉，判决已发生法律效力。
【裁判理由】法院生效裁判认为：本案双方争议的焦点问题有两点：(1)两原告作为甲方与两被告作为乙方以及案外人李自荣作为丙方签订的顶名购房、顶名贷款协议是否具有法律效力；(2)涉案房屋的实际购买人是两原告还是案外人李自荣。
关于第1个争议焦点：本院认为，顶名协议中甲方包如生、刘淑兰及乙方李自琼、丙方李自荣的签名均系本人所签，应认定是其真实意思表示。
孙济宁的签名虽非本人所签，但李自琼在庭审中认可其代孙济宁签名时孙济宁在场未表态，庭审查明孙济宁在以后亦未提出过否认表示，因此应视为被告孙济宁同意李自琼的代签行为。
两被告主张协议中李自琼签名的真实时间为2009年8月份，李自荣签名的真实时间为2010年2月7日，但未能提供有效证据证实，旦两被告主张的签名时间并不影响协议的效力。
原告包如生、刘淑兰自2007年4月份起按月偿还银行贷款，该行为是对双方签订的顶名协议的实际履行。
综上，该顶名协议是甲乙丙三方的真实意思表示，且不存在《合同法》规定的无效情形，应认定是有效协议。
关于第2个争议焦点：本院认为，顶名协议中明确写明了甲方包如生、刘淑兰是顶名委托人，乙方李自琼、孙济宁是顶名受托人，丙方李自荣是顶名贷款的保证人，据此能够认定原告包如生、刘淑兰是涉案房屋的实际购买人。
综上，原告包如生、刘淑兰要求确认其两人为涉案房屋的实际购买人的主张，事实清楚、证据确凿，应予支持。
反诉原告李自琼、孙济宁要求确认顶名协议无效的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
【案例注解】此案是因顶名购房、顶名办理银行按揭贷款引发的纠纷，对于双方签订的顶名协议的法律效力以及如何认定房屋实际购买人的问题，在审理过程中存在两种不同意见：第一种意见认为顶名协议应为无效，不能认定两原告是房屋实际购买人。
理由如下：1．李自琼在顶名协议中代孙济宁签名的行为属无权代理，孙济宁事后未进行追认，故孙济宁对该代理行为不应承担民事责任，该协议因未得到乙方孙济宁的同意而无效。
2．协议中约定的顶名购房、顶名贷款事宜，违反了国家金融法律、法规的规定，且属于双方恶意串通，损害国家金融利益的行为，按照《合同法》第52条第1款第(2)项、第(5)．项的规定，应认定为无效。
3．首期购房款收据及开发商的催款通知书是两被告所提交，说明原告手中无首付款发票，原告虽主张首付款是其委托李自荣代为交付的，并向法庭提供了银行存款对账单，但其存取款记录不能与房款实际交付时间、交付金额完全吻合，因此，不能认定两原告交付了房屋首付款。
两原告手中虽持有20万元的贷款凭证及交付按揭贷款的收据，但考虑到两原告与案外人李自荣曾是公婆与儿媳的关系，亦曾共同在涉案房屋中居住生活，两被告及案外人李自荣主张该资料是两原告在李自荣离婚后所扣留，亦有此可能性。
截至庭审结束前两原告仅偿还了39200元银行贷款，仅以此确认两原告是实际购房人实为不妥。
第二种意见认为顶名协议应为有效，根据协议内容能够认定两原告是房屋实际购买人。
理由如下：1．《中华人民共和国民法通则》第66条第1款规定：本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
李自琼在庭审中对代孙济宁签名作以下陈述：原告包如生持顶名协议到两被告家中找两被告签名时，孙济宁在玩电脑，不说话也不签字，李自琼就代孙济宁签了名字。
由此可以认定孙济宁对李自琼代其签名是知情的，之后孙济宁从未表示过否认，应认定孙济宁对此代理行为同意。
协议中其他当事人的签名均为本人所签，应认定是他们的真实意思表示。
本案顶名购买房屋、顶名办理银行按揭贷款发生在2006年下半年，顶名协议的落款时间为2008年10月28日，两被告主张的李自琼签名时间2009年8月份、李自荣签名时间2010年2月7日，均在购房和贷款之后，无论哪个时间，均能够认定协议是对以前发生的民事行为的确认，不影响协议的效力。
2．顶名协议的内容虽属于规避金融政策性规定的行为，但两原告按照贷款合同约定按月足额偿还贷款，不存在恶意套取金融资金的意图，未损害国家、集体或者第三人的利益，不符合《合同法》第52条第1款第(2)项规定的“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的情形。
3．按照《合同法》第52条第1款第(5)项及《合同法解释（二）》第14条规定，只有违反效力性强制性规定的，才认定为无效合同。
本案顶名协议的内容未违反法律、法规的效力性强制牲规定，因此不应认定无效。
4．按照顶名协议约定的内容，能够直接认定两原告是涉案房屋的实际购买人。
笔者同意第二种意见，主要理由：一是关于认定顶名协议是否因违反效力性强制性规定而无效的问题。
根据《合同法》第52条第1款第(5)项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，为无效合同。
《合同法解释（二）》第14条进一步将此“强制性规定”限缩解释为“效力性强制性规定”。
本案双方达成顶名协议的目的是为规避金融机构关于按揭贷款的政策性规定，不属于违反法律、行政法规的规定，更不违反效力性强制性规定。
