铁东区住宅项目市场分析报告_50p_前期策划

鞍山市房地产情况分析辽宁华弘智扬&MBA房地产营销策划第一部分宏观市场环境分析一、经济环境（一）自然环境综述1、经济A、市内人均收入工薪阶层：600元左右政府机关：1000元以上白领阶层：1500—2000元私营业主：较高，具体不详鞍钢职工：1000元左右鞍山市民平均收入水平不高，整体收入私营较高，其次为政府机关人员，穷人多，两极分化现象极为严重，但鞍山市的消费水平较高，鞍山人敢吃、敢穿。

铁西区、立山区为中低收入，铁东区是城市中心，收入相对较高。

鞍山市房地产市场主要面对政府机关、私营业主及白领阶层；鞍钢虽有42万职工，但由于自成系统，资源内部消化，所以这部分购买力不会对鞍山房地产市场有太多的拉动作用（指鞍钢中低层收入的人群，对于中高层外部尚寸在一定的购买力）。

B、产业结构中国最大的钢铁联合企业—鞍钢坐落在此，大约拥有职工42万人，但近年来随着国企经营不景气，经济逐渐衰退，大部分职工已纷纷下岗。

鞍山高新技术产业开发区是经国务院批准的国家级高新技术产业开发区，是以高新技术产业为主体的多功能、现代化的综合性新城区。

此开发区，当初以高新项目立项，但对于老百姓来说，似乎有点遥远，所以对鞍山老百姓的影响不大。

由于鞍山人敢吃、敢穿，所以美容、美发、服装、餐饮娱乐业相对发达。

由此，在未来时间内，鞍山的三产及旅游业将成为经济支柱产业。

综上可见鞍山市目前的产业结构不集中，这也要求我们的日后的推广中要注重不同层面的要求。

2、人口密度及民族：全市总面积9252平方公里，总有口343万人。

其中市区面积642平方公里，人口148万人。

铁东区为市中心，所以人口密度较大。

鞍山市外来人口不多，商品房市场只能注重拉动内需，外扩的比重不大。

32个民族，其中汉族占84％，满族占15％。

回族，朝鲜族聚集在送山台子。

3、交通：鞍山的交通业比较发达，对外交通运输较方便。

立交桥辐射周边城市。

城市内部的交通也较健全，城市各地区之间的交通网络便利，公交车较方便。

鞍山房地产市场调研报告目录一、鞍山地区市场状况分析2011年上半年汇总1.鞍山宏观经济状况 (3)1.1宏观经济 (3)1.1.2 鞍山地区人口调查及对市场影响 (3)二、鞍山房地产开发投资及销售面积情况1.鞍山整体房地产投资形式 (4)2鞍山2011年上半年房地产市场情况及分析 (4)2.1鞍山2011年一月四大区域销售情况 (4)2.1.2小结 (6)2.2鞍山2011年二月四大区域销售情况 (6)2.2.2小结 (8)2.3.鞍山2011年三月四大区域销售情况 (8)2.3.2小结 (10)2.4.鞍山2011年四月四大区域销售情况…………………………… .102.4.2小结 (12)2.5鞍山2011年五月四大区域销售情况 (12)2.5.2小结 (14)2.6鞍山2011年6月截止6月9号四大区域销售情况 (14)2.6.2小结 (16)三、鞍山春季房交会1.鞍山春季房交会期间商品房销售情况 (16)1.1分析与小结 (16)2.鞍山春季房交会期间成交面积情况 (17)2.1分析与小结 (18)四、市场展望1.商品房市场 (18)2二手房市场 (20)3.商业网点销售情况 (21)五、高新区竞品楼盘近期情况明细1竞品楼盘近期销售情况 (23)1.1竞品楼盘成交面积分析 (24)2竞品楼盘近期活动及优惠政策明细 (26)2.1小结 (27)一、鞍山地区市场状况分析2011年上半年汇总1.鞍山宏观经济鞍山2011年第一月份GDP实现190亿，运行情况良好，GDP 继续保持平稳较快增长，截止2011年6月份，鞍山GDP实现1608亿元，居全国第52位，辽宁地区第3位。

2.鞍山地区人口调查情况及对市场的影响鞍山市第六次全国人口普查登记总人口为3645884人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的3584039人相比，10年共增加61845人，增长1.73%，年平均增长率为0.17%。

楼盘市场调研报告_调研报告?有重要意义。

一、我区房地产市场发展现状今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%;房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。

今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：1、房产投资保持较高增速我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。

今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%，具体走势见图一。

其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。

2、房产销售势头回落明显今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二：从商品房预售情况来看，回落趋势明显。

1-6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。

出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。

5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。

3、房产平均价格持续走高虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。

自年开始，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在xx年分别同比上涨20.5%、30%和42%。

目前，我区新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%;存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。

2024年金华房地产市场调研报告1. 引言金华作为浙江省的重要城市，其房地产市场一直备受关注。

为进一步了解金华房地产市场的现状和趋势，本报告对金华市的房地产市场进行了调研，并整理了相关数据和分析结果。

2. 调研方法本次调研采用了以下方法进行数据收集和分析：•网上调查：通过在线问卷调查的方式，了解金华市居民对房地产市场的看法和需求；•实地考察：前往金华市不同地区，了解房地产项目的开发情况和销售情况；•数据分析：对金华市房地产市场的价格、供需、销售情况等关键数据进行整理和分析。

3. 市场概况金华房地产市场总体呈现以下特点：•高房价：金华市房价较为昂贵，特别是市区核心区域，房价居高不下；•供需紧张：房地产市场的供需关系紧张，供应量相对较低，需求量持续增加；•二手房市场活跃：金华市二手房市场表现活跃，购房者更倾向于购买二手房。

4. 房地产市场分析4.1 价格分析金华市房地产价格方面呈现以下情况：•市区核心区域房价居高不下，均价超过1万元/平方米；•市区次核心区域房价相对较高，均价在8000-10000元/平方米之间；•市区外围区域相对较低，均价在6000-8000元/平方米之间。

4.2 供需分析金华市房地产市场供需关系紧张，供应量相对较低，需求量持续增加。

主要原因包括：•城市发展迅速，人口流入较多，住房需求增加；•供应量不足，开发商开发速度跟不上市场需求。

4.3 项目分析本报告还对金华市的房地产项目进行了分析，发现以下几个趋势：•商业房地产项目: 商业房地产项目发展迅速，涉及的行业包括购物中心、写字楼、酒店等；•高端住宅项目: 高端住宅项目备受关注，吸引了不少购房者的眼球；•别墅项目: 别墅项目逐渐兴起，受到一部分富裕居民的追捧。

5. 市场风险分析金华市房地产市场存在一定的风险和不确定性，主要包括：•高房价风险：金华市房价居高不下，购房压力较大，可能导致部分购房者无法负担，增加市场风险；•政策风险：政府调控政策的调整可能对房地产市场产生重大影响；•竞争风险：多个房地产开发商竞相开发项目，增加了市场竞争的风险。

万兆家园叠彩人家项目市场研究１、市场背景以市场容量为标志，上海房地产市场已经成为全国乃至全世界最大房地产市场，上海房地产市场多年来大背景趋好，上海房市开始转暖。

土地一级市场供给回落，供求关系趋于平衡。

市场需求增加较快，新建商品房增加快速。

显著放大投放量使市场竞争空前猛烈，迫使各家楼盘全部要加大广告投入，以争取市场份额。

内销商品房保持良好销售势头，但展现量增价跌状态。

个人购房成为住宅市场主力军。

伴伴随进入ＷＴＯ临近，境内外大型房地产企业和部分传统财团纷纷看好上海房地产市场，一旦时机成熟，上海房地产市场新增多个超级大开发商将并不为奇。

２、竞争情况区域内竞争。

１９９７年以来，七宝地域商品房上市量很小，尤其品牌项目除城市花园推陈出新之外几乎无量，而东方花园、广海花园等项目对一期叠彩人家尚不组成威胁。

在区域内，用户拿来做比较，最频繁肯定是万科城市花园。

能做到这一点恰恰又是项目可能成功所在。

项目在塑造产品同时能够利用价格落差胜出，可谓产品让人心动，价格让人行动。

东兰兴城是区域内现有最大竞争对手。

叠彩人家所处区域是七宝地域除七莘路沿线外另一集中开发地域，该区域在配套、交通等方面也较为成熟，同时在和市中心距离方面有绝对优势。

在产品规模、建筑计划和价格定位上对项目会产生直接竞争。

区域间竞争。

因为叠彩人家市场定位和莘庄、梅陇等弟兄区域个案性质更趋靠近，所以区域外竞争也更为猛烈。

这类竞争对于叠彩人家区域性用户影响不大，但对于地缘性用户却会形成较大分流。

区域间竞争关键发生在同一价格带上，综观整个项目所处区域，现在对于七宝地域威胁比较大区域有两个：一是顾戴路西段，现在均价在２７００元～３５００元，关键有新时代花园和东苑半岛花园；二是莘庄南面春申城，这两个区域现在生活配套设施较为缺乏，但因为土地供给量大，已经形成板块联动效应，前景看好，而且现在价位在３０００元～３５００元／平方米左右，这两个区域对于徐汇区地缘性用户影响较大。

关于住宅小区的调研报告时间：2011年11月4号——11月17号对象：住在鞍山市铁东区的小区业主目的：了解小区规划，环境设计了解住宅的套型提出一个关于自己的套型设计调研者：组长——组员——一铁东区的概况地形地貌铁东区是祖国钢都——鞍山市的政治、经济、文化中心区，地处辽宁省中部鞍山市城区的东南部，东以玉佛山风景区为界与千山区接壤，西以沈大铁路为界与铁西区、鞍钢厂区相望，南以东环市铁路为界与千山区毗连，北以双头山、通山街为界与立山区为邻。

区境面积35.58平方公里，辖13个街道办事处，3个村民委员会，75个社区居委会，人口48.3万。

区内高楼林立，山水相依，路网发达，绿树成荫。

国家风景名胜 --- 千山山脉绵延楔入，呈“十里青山半入城”之姿；闻名遐迩的二一九公园，山水相映，陶醉八方来客；金碧辉煌的玉佛苑，尽展世界之最 --- 玉石王的风采。

各种设施完备的现代化楼宇商厦，鳞次栉比。

徜徉今日之铁东，山在城中、城在绿中、楼在花中，人在景中，夜幕下霓虹闪烁，灯光璀璨，一派现代都市中心城区的繁华景象。

面对日新月异的国内国外新形势，铁东人以更大的魄力、更高的胆识，确定了新的发展思路，即：认真实践“三个代表”的重要思想，以经济建设为中心，以改革开放为动力，以“强区、富民”为主线，创新突破，全面推进经济和各项社会事业的快速发展，把铁东区建设成繁荣的现代商贸服务区、舒适的居民住宅区、一流的文教优势区、展示都市文明的形象区。

鞍山市铁东区全区地势东高西低，比降为13.6‰，地形大体分两部分，东部是“二一九”公园，地势起伏不平，山势呈东北西南走向，属于千山山脉向西南延伸部分，一般海拔在100－150米之间，最高处为193.2米。

两侧各有一道山脊，呈锥形楔入市区，有“十里青山半入城”之势。

区境内南北各有一山，似从平地突起，南为烈土山，海拔97.4米，为市区最高点。

北有对炉山，海拔71.9米。

两山之间宽阔地带是鞍山市区的政治、经济、文化、科研、交通中心。

第一部分项目基础市场调研一、项目基础资源调研1-1、项目地块状况1、项目地块地理位置项目地块位于长春市朝阳区的西南部边缘端口，长春高新技术产业开区的西南入口处，属朝阳区范围内。

项目地块三面临路，东至前进西街，南至卫星路，西至正在建设中的电台街，北至繁荣路。

虽然朝阳区是长春市的市中心所在，但项目地块所处边缘的位置，基本上没有共享“市中心”的区位概念，相反，因为离现有市中心较远，不能给长春市民以中心位置的印象；不过在另一方面，也受惠于朝阳区的市心印象，市民仍然对地块位置有一定程度的认同。

2、项目地块状况项目地块总面积为42万平方米，总建筑面积约 60万平方米。

地形表现为南窄北宽的梯形形状；地势呈南北高，中部低的盆地状；较影响项目整体的建筑布局。

地块内资源贫乏，可用资源利用点少。

3、地质状况项目地块为南窄北宽的梯形，其中东部临前进西街段总长800米，南部临卫星路段长365米，西部沿电台街段总长850米，北部临繁荣路段总长685米。

项目地块最大落差为14.5米,其中南部与中部最大落差为14.5米,北部与中部最大落差为8.5米，基本呈南高北低的状态。

4、项目地块状况研究从地块地理位置看，属于城市的中心区—朝阳区境内，区域位置紧临长春市经济技术开发区，这不仅意味着地块的盆地的特殊地势，从科学的角度来说，因为到雨季，南北的雨水会对物业有一定影响，所以做住宅物业是不可取的，但又因为长春是北方城市，缺少水分，相反盆地却变成了吸收灵气的聚宝盆，做住宅物业应该是一个明智的选择。

1-2、项目地块自然资源项目地自然资源较为贫乏，它现在展示在人们面前的是一片荒地，南部有四车道的卫星路，西部有在建的轻铁和一大片农田，北部有正在建设的繁荣路，东部有车流量较大的前进西街，其它资源（列如树木、河道等）较为缺乏。

具体表现为：1、周围景观东面景观，现有一渣土处理厂。

南面景观，四车道的卫星路可直达长春高新技术产业开发区。

西面景观，有一面积较大的农田和正在建设的轻铁及电台街。

第一部分市场对项目的影响一、长春市总体市场状况对项目的影响分析1、长春市房地产总体市场状况1－1、市态简析长春市实行市带县管理体制后，经过不断调整，下辖南关、宽城、二道、朝阳、绿园、双阳六个城区及农安、德惠、九台、榆树四个县（市）。

（1）、人口构成2000年全市人口（户籍人口）为699.6万人,比上年增长了1.2%。

全市人口出生率1.03%,出生人口7.2万人,人口死亡率0.55%,死亡人口3.9万人。

自然增长率为0.48%,比上年增长了2.8个千分点。

全市人口中，市辖区人口292.8万人,四县(市)人口406.8万人。

总人口中男性355.7万人,占50.8%；农业人口411.8万人,占58.9%。

2000年末，全市家庭总户数为195.6万户,平均每户家庭人口3.6人,其中市辖区每平方公里817人,四(县)市每平方公里239人。

（2）、政策宏观经济环境2000年是“九五”时期国民经济和社会发展速度最快、质量效益最好的一年。

全市国内生产总值（GDP）824亿元，增长13.1%。

其中,第一产业完成增加值120.9亿元,比上年下降5.1%；第二产业完成增加值365亿元,增长17.4%；第三产业完成增加值338.1亿元,增长14%。

经济结构调整取得阶段性成效，全市三次产业占国内生产总值的比重由1995年的21.6:42.4:36调整到14.7:44.3:41。

人均国内生产总值达到1760，社会消费品零售总额实现311.2亿元,比上年增长16%,物价水平继续在低位运行,居民消费价格总指数为98.8%,商品零售价格总指数97.5%。

人民生活水平大幅度提高，城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到5550元和2420元。

（3）、政府对房地产的相关政策近阶段，央行逐渐调低银行存款利率。

1999年10月，根据国家将房地产业作为新的经济增长点和消费热点的有关规定，长春市出台了《关于搞活长春市房地产市场若干规定》，全面放开了房地产市场，大幅度降低了房地产交易的契税，同时加大了房改力度。