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前言合美企划作为专业的房地产代理公司，需要对市场上所供应的各类产品有比较清晰和详细的了解，在这样的要求下，合美市场部首先针对上海市场，制定了各种不同的专题，对各类产品进行研究。
小面积房型专题既属于其中之一。
近年来，小面积房型产品成为了房地产市场上的一个极亮点，受到了各方的青睐，因此对其有一个基本的了解是必须和迫切的。
前期，合美曾经有过一份小面积房型研究报告，这份报告所产生的基础是小面积房型刚开始热销的阶段，在这样的条件下，这份报告对当时一些比较有影响的小面积房型进行了研究，并在这个基础上总结了当时小面积房型的一些特征。
然而，当小面积房型经历了一段时间的快速发展后，产生了新的特征，并有一定迹象表明其存在着一定的隐患。
因此，需要在原有报告的基础上进行新的研究与探索。
这就是本“小面积房型专题研究报告”的目的。
本报告将以营销理论中的4C理论与4P理论的结合来建立研究的模型，同时对目前小面积房型开发中潜伏的隐患以及未来开发中需注意的问题提出看法。
小面积房型概述所谓的小面积房型既指房地产产品中户型面积划分较小的所有产品。
从目前市场上所供应的小面积房型的产品分类来看，主要包括以下三种产品：小面积房型住宅：小面积房型住宅主要是指在整个楼盘的房型规划中有部分或者全部都是小面积的房型，这种产品主要供其目标消费群体居住所使用，由于其面积划分比较小，因此单套总价往往相对比较低，从而吸引众了众多的购房者。
酒店式公寓：所谓的酒店式公寓是指带有酒店式服务性质的公寓产品，从其产品的实质来看，其还是属于供居住使用的住宅类产品，只不过在其产品的附加价值方面要比纯供住宅使用的小面积房型要更高。
由于这个原因，酒店式公寓也吸引了相当一部分的投资者的介入。
酒店公寓:虽然酒店公寓在名字上只与“酒店式公寓”相差一个字，但其产品性质已经发生了巨大的变化。
从产品性质的角度来考量，其已经属于酒店类产品，而不是纯供居住的产品。
因此其在经营上采用“只租不售”的形式，目前市面上所谓的“产权式酒店”虽然针对市场进行出售，但其产权的拥有者一般不是使用者，其实产品性质仍属于“酒店”产品。
上海楼市调研报告总结
上海楼市调研报告总结
本次上海楼市调研报告的目的是对上海市房地产市场的现状进行全面了解和分析。
通过对市场供求、价格走势、政策环境等方面的研究，我们得出了如下的结论：
首先，上海房地产市场供求关系紧张。
随着上海经济的快速发展，吸引了大量人口涌入，对住房需求的增长带动了市场的火热。
尤其是在繁华地段和城市核心区域，楼市供不应求的现象更加明显。
其次，上海楼市价格在过去几年有所上涨。
短期内受到资金的涌入和市场预期的影响，楼市价格呈现出明显的上升趋势。
但是，受到政府调控政策的影响，楼市价格上涨的幅度逐渐趋缓。
再次，政府调控政策对楼市起到了积极的作用。
上海市政府采取了多项措施来控制楼市过热，比如限购政策、限贷政策和调整土地供应等。
这些政策有效地抑制了市场的过度投机和价格的过快上涨，保障了市场的稳定。
最后，上海楼市未来发展前景广阔。
随着人口的不断增长和城市的扩张，上海的房地产市场仍然存在巨大的发展潜力。
尤其是在城市更新和产业结构调整的背景下，上海的楼市将迎来新的机遇和挑战。
综上所述，上海的房地产市场具有供求紧张、价格上涨、政府
调控等特点，但是也存在未来发展前景广阔的优势。
因此，投资者可以积极关注上海楼市的动态，以期抓住市场机遇，实现自己的投资回报。
同时，政府也应根据市场的实际情况，继续加大调控力度，保障市场的健康发展。
2023年上海房地产前三季度总结【导语】2023年前三季度，上海房地产市场在政策调控与市场需求的共同作用下，呈现出稳中有进的发展态势。
本文将对上海房地产前三季度的发展情况进行总结，以期为关注房地产市场的各方提供参考。
一、政策环境2023年前三季度，我国政府继续坚持“房住不炒”的定位，实施房地产市场调控政策。
上海市政府积极落实中央政策，通过限购、限贷、限价等措施，稳定房地产市场。
此外，上海市还加大了对租赁市场的扶持力度，推动房地产市场健康发展。
二、市场供需1.供应情况：前三季度，上海市商品房供应面积保持稳定增长，尤其是住宅供应面积。
在政策支持下，保障性住房供应力度加大，满足中低收入家庭的住房需求。
2.需求情况：受调控政策影响，上海市商品房成交量有所波动，但总体保持稳定。
前三季度，住宅成交量占商品房成交总量的比重较大，表明市场需求依然旺盛。
三、价格走势2023年前三季度，上海市商品房价格整体呈现稳中有涨的态势。
其中，住宅价格涨幅相对较小，非住宅价格涨幅较大。
在政策调控下，市场预期逐渐稳定，房价涨幅趋于合理。
四、土地市场前三季度，上海市土地市场供需两旺。
一方面，政府加大土地供应力度，尤其是住宅用地；另一方面，开发商拿地热情较高，土地成交价稳中有升。
五、行业动态1.房企竞争加剧：随着房地产市场调控的深入，房企竞争愈发激烈。
部分中小企业面临较大的生存压力，行业集中度不断提高。
2.房企转型：在政策导向和市场环境下，房企纷纷寻求转型，加大在长租公寓、养老地产、文旅地产等领域的布局。
3.房地产金融创新：在融资渠道受限的背景下，房地产金融创新不断涌现，如资产证券化、房地产投资信托基金（REITs）等。
六、总结与展望2023年前三季度，上海房地产市场在政策调控下，总体保持稳定。
展望未来，随着政策效果的进一步显现，房地产市场有望实现更加平稳健康的发展。
2023上海地产市场调查报告2023上海地产市场调查报告本报告旨在对2023年上海房地产市场进行一次宏观性的调查。
根据收集到的数据，本报告展示了上海地产市场发展趋势、市场需求和风险，以及政府采取的政策对市场的影响。
1. 上海房地产市场的发展趋势从2020年开始，上海地产市场一直处于稳定增长态势，以住宅物业为主，工业用地紧随其后。
上海地产交易量继续攀升，政府大力支持新开发小区和二手楼调控市场供应，以确保市场供求平衡。
2020年底到2021年中，上海商品房销售收缩，商品房二手房交易更加活跃。
2. 市场需求上海地产市场从住宅物业开始，在2022-2023年之间需求将不断攀升。
主要原因是比较低的利率水平，以及上海地产的高投资回报率。
除此之外，上海作为经济中心引起了投资者对房地产的兴趣，从而促进了市场需求的增加。
3. 风险1）宏观经济形势不稳定性：上海房地产市场存在着宏观经济形势的不稳定风险，如全球经济不稳定，中国GDP增速放缓，可能会使得市场供需失调，导致房价波动大。
2）投资热度下降：随着投资热度的下降，市场房价可能也会跟着下降。
此外，购房者的偿付能力减弱也会造成市场的不稳定。
4. 政府政策的影响上海政府一直十分重视地产市场的稳定发展，大力推行各种政策，以稳定地产市场的运行。
今年，上海政府下达了大量相关政策，如减税减费，稳定房市供需，健全监管机制，以及加强社会福利等政策。
这些政策可以有助于稳定上海房地产市场。
综上所述，2023年上海地产市场可能会根据政府政策而有所调整，但总体上看，2023年上海房地产市场将会保持稳定的增长。
本报告分析了2023上海房地产市场的发展趋势、市场需求和风险以及政府政策对市场的影响，从而可以作出更好的决定，以保护投资者的利益。
本报告所推论的内容仅供参考，不作为投资决策之依据。
根据数据分析，2023年上海地产市场的发展将稳步增长。
2020年至2023年间，地产交易量持续上升，房价稳定不明显波动，上海住宅物业销售量保持稳步增长，工业用地投资同比相对稳定。
上海第四代住房设计理念
随着城市化进程的加快，人们对住房的需求也在不断提升。
上海作为中国最具活力的城市之一，其住房设计理念也在不断演变和创新。
近年来，上海开始探索第四代住房设计理念，致力于打造更加宜居、宜人的居住环境。
第四代住房设计理念强调以人为本，注重住房的舒适性和便利性。
在这一理念下，上海的住房设计开始注重空间的合理利用，打破传统的房屋格局，提倡开放式的设计，让居住者可以更加自由地利用空间，打造个性化的居住环境。
同时，第四代住房设计理念也注重绿色环保和可持续发展。
在上海，越来越多的住房项目开始引入绿色建筑理念，采用环保材料和节能设备，打造低碳环保的居住空间。
此外，一些住房项目还注重社区的建设，打造共享的生活空间，提倡邻里之间的交流和合作，营造和谐宜居的社区环境。
第四代住房设计理念还注重科技创新和智能化。
在上海，越来越多的住房项目开始引入智能家居系统，让居住者可以通过手机或其他智能设备来控制家居设备，实现智能化的居住体验。
同时，一些住房项目还引入了智能安防系统和智能健康监测设备，为居住者提供更加安全和健康的居住环境。
总的来说，上海第四代住房设计理念的提出，为城市的居住环境带来了新的活力和可能性。
未来，随着科技的不断发展和社会的不断进步，相信上海的住房设计理念也将不断创新和完善，为居民打造更加宜居、宜人的居住环境。
未来住宅需求特点与变化趋势随着社会的进步和发展，人们对住房的需求也在不断地发生变化。
未来住宅市场将出现新的特点和趋势。
本文将探讨未来住宅需求的一些特点和变化趋势。
一、多样化的住宅形式未来住宅需求将会呈现出多样化的发展趋势。
传统的独立住宅仍然是人们追求的目标，但是现代社会的快节奏和人口增加的压力使得集体住宅也将得到更多的关注。
共享型住宅、公寓和公寓式酒店的出现将满足人们对于生活方式多样化的需求。
二、智能化和节能环保未来住宅将更加注重智能化和节能环保的特点。
智能家居设备、智能化管理系统将成为居民生活中重要的一部分。
通过手机APP或者智能终端，人们可以实现对家居设备的智能控制，提高生活的便利性和舒适性。
同时，节能环保也将成为住宅设计的重要方向，通过使用高效的节能设备和材料，减少对能源和环境的消耗。
三、人性化设计未来住宅的设计将更加关注人的需求和舒适性。
例如，在室内设计上，将会更加注重室内空间的合理布局和功能分区，提供更多的储物空间和灵活的使用方式。
住宅周边的公共设施也将得到提升，例如社区公园、休闲场所和健身设施等，满足居民的各项需求。
四、可持续发展和生态环保未来住宅需求的特点之一是可持续发展和生态环保。
人们对环境保护和可持续发展的意识逐渐提高，因此未来的住宅将更加注重节能、减排和资源的循环利用。
建筑材料的选择将更加关注环境友好型材料，太阳能、地热能等新能源的利用也将得到推广。
五、老龄化社会的影响未来的住宅需求将受到老龄化社会的影响。
随着人口老龄化程度的加深，人们对养老院、老年公寓等老年住宅的需求将不断增加。
因此，未来住宅市场将需要提供更多适应老年人需求的住宅和服务。
六、城市化的趋势随着城市化的加速发展，未来住宅需求将呈现出集中化和密度化的趋势。
人们倾向于在城市中心就业和居住，因此高层公寓和城市小区的需求将逐渐增长。
与此同时，城市基础设施的完善和城市空间的合理规划也将成为住宅发展的关键。
在未来住宅需求的特点和变化趋势中，多样化的住宅形式、智能化和节能环保、人性化设计、可持续发展和生态环保、老龄化社会的影响以及城市化的趋势等方面都将对住宅市场产生重要影响。
2023年上海房地产市场分析报告
概述
本报告对2023年上海房地产市场进行了深入分析。
通过对市
场趋势、政策影响、供需情况和投资前景等方面的研究，旨在为投
资者和房地产行业从业人员提供全面的市场信息和发展预测。
市场趋势
在2023年，上海房地产市场将继续保持稳定增长的趋势。
经
济的快速发展和人口的持续增长将继续推动需求的增加。
另外，随
着城市规划的不断完善和基础设施的进一步提升，各个区域的房地
产市场将呈现出更多投资机会。
政策影响
政策对房地产市场有着重要的影响。
2023年，上海市政府将继续推出各种调控措施，以遏制房价过快上涨，并加强对市场的监管。
这些政策措施将进一步减少投资风险，为市场的健康发展提供支持。
供需情况
根据市场数据和趋势分析，预计2023年上海房地产市场的供
需状况将保持相对平衡。
供应量逐渐增加，但仍无法满足日益增长
的需求。
中高端住宅和商业地产领域的需求将继续增长，而经济适
用房市场可能会逐渐放缓。
投资前景
对于房地产投资者来说，2023年上海房地产市场依然具有良好的投资前景。
本市场的稳定增长和政府的支持政策将为投资者带来
稳定回报。
然而，投资者应该注意市场风险和政策变化，以制定合
理的投资策略。
结论
总体而言，2023年上海房地产市场将继续保持稳健增长的态势。
投资者应该关注市场趋势、政策变化以及供需情况，以做出明智的
投资决策。
同时，与专业机构合作并获取专业建议可以帮助投资者
更好地把握市场机会。
一、市场总结2024年上海房地产市场经历了一系列政策调控后，整体呈现出稳定的态势。
市场供求关系逐渐趋于平衡，房价稳中有降，交易量略有回升。
以下是对2024年上海房地产市场的总结：1.政策调控效果显著：2024年上海继续加大房地产市场调控力度，严格限制企业购房、二手房交易和购房贷款，稳步推进租购并举政策。
这些政策措施有效地抑制了市场投机炒房的热情，防止了房价的过快上涨。
2.市场供求关系平衡：供应端方面，上海房地产项目的开发相对谨慎，在政策调控和限购政策的指导下，供应量相对稳定。
需求端方面，市民对于改善居住条件的需求依然较高，加上租购并举政策的引导，市场需求保持一定水平。
因此，2024年上海房地产市场供需关系逐渐趋于平衡。
3.房价稳中有降：受政策调控和市场供需关系平衡的影响，2024年上海房价整体稳中有降。
尤其是二手房市场，房价有所下调，使得更多的购房需求释放出来。
4.交易量略有回升：受政策调控和市场供需关系的影响，2024年上海房地产交易量相对稳定，有所回升。
尤其是二手房市场交易量增加较为明显，购房需求得到一定程度的释放。
二、展望报告2024年上海房地产市场将继续保持稳定的态势，但也面临一些挑战和风险。
以下是对2024年上海房地产市场的展望：1.政策调控将持续：为了稳定房地产市场，上海将继续实施相关政策，包括严格限制企业购房、二手房交易和购房贷款等措施。
政策调控将成为房地产市场稳定的重要手段。
2.市场供需关系进一步平衡：随着租购并举政策的不断推进，上海房地产市场的供需关系将进一步平衡。
市民对于改善居住条件的需求依然较高，这将保持市场需求的稳定。
3.房价保持稳定：受到政策限制和市场供需关系平衡的影响，2024年上海房价将保持相对稳定的态势。
政府将继续控制房价过快上涨，使得房价在可承受范围内保持稳定。
4.交易量有望进一步回升：随着房地产市场供需关系的平衡和房价的稳定，2024年上海房地产交易量有望进一步回升。
上海房地产的现状调研以及发展趋势摘要：近年来，随着房地产在我国国民经济中支柱产业地位的确定，房地产的健康发展对我国国民经济的影响日益显著。
而上海作为我国经济发展中心之一，房地产的实际发展虽然持续有效，但也存在着许多的问题。
发展不平衡、绩效不高、结构不合理等问题一一存在。
认识这些问题把握发展趋向并未房地产的持续健康稳定发展提出宝贵的建议对上海经济的发展有着至关重要的意义。
同时，住房是民生之本，是关系国计民生的大事，房地差的发展对于政治稳定和国泰民安都有着不容忽视的重要意义。
关键词：上海房地产；现状分析；优化对策；发展趋势一、引言房产建筑作为城市实体硬件的主要组成部分，其发展空间直接决定于所在城市发展的潜力与空间。
而上海作为未来的国际大都市，国际经济、贸易、金融等中心发展中心。
不仅是我国经济发展中心之一，也是外商最看好的投资场所和居民消费增长迅速的城市，无论是旧城的改造、城市的扩建、新城的建设以及郊县的开发等各个方面都有着巨大的发展空间，这就在宏观环境上为上海房地产经济的发展提供了根本性条件。
房地产经济的长期看好，并不意味其在发展中能够一帆风顺。
为了上海房地产经济快速平稳发展，为上海的国际都市的强大提供有利的硬件支援。
对于上海房产经济发展现状以及存在的问题进行探讨研究并且对发展趋势的把握，以及对于进一步的发展提出相应的对策和建议有着十分重要的现实意义。
上海的整体发展有赖于持续、稳定、健康发展的房地产经济支持，只有这样，房地产经济的发展才能同广大人民消费水平的提高一级全面建设小康社会保持一致。
二、上海房地产市场结构分析市场结构是指厂商之间市场关系的表现和形式，主要包括买卖双方之间在交易、利益之间的存在的关系。
上海的房地产市场有着十分明显的结构特征：（一）集中度分析。
市场集中度是指各行业中若干最大的企业产销量占行业总产销量的百分比，是刻画产业市场结构形状和大企业市场控制力的一个概念。
一般来说，行业集中度反映着市场的垄断程度和市场权力。
上海房地产2022发展趋势：房产抵押成购房最佳途径据上海房地产进展前景分析，上海楼市在经受前三个月的火热进展后开头渐渐降温，近期颁布的关于提高非沪籍人士购房门槛的楼市新政无疑为沪上本地有买房需求的人群供应了良机。
对于没有足够资金的购房者来说,房产抵押渐渐成为解决购房难题的最佳途径。
现对2022年我国上海房地产行业进展趋势分析：“沪九条”的颁布使得过热的楼市渐渐消失降温，房产供求冲突得以缓和，楼市开头回归健康的进展轨道，同时新政的颁布，会让房价趋于稳定，为沪上本地有买房需求的人群供应了购房的良机。
知名房产抵押平台大房东建议有买房需求的居民，要把握当下难得的购房机遇，以早日坐享不久之后房价上涨带来的高收益。
但是购房需要的资金从来都不是小数目，许多人会迫于资金紧急而错过最佳购房时期，今后要想购买与现下同等价值的房产，很有可能要付出更大财力。
在这种状况下，不少具有远见卓识的投资人纷纷另辟蹊径，通过房产抵押的方式来购入具有增值价值的新居产，为将来的人生道路合理规划。
房地产行业分析及市场讨论报告指出，从目前国家经济形势以及政府颁布的相关政策法规来看，在将来一段时间内，房地产行业仍将会保持稳步增长的态势连续火热进展。
作为其细分领域之一的房产抵押行业也将借着房地产行业进展的东风迈向新阶段。
以大房东房产抵押为例，凭借着优质专业的服务，在短短几年内就跻身最受欢迎的互联网金融平台行列，不仅在用户群体中拥有良好的口碑，在行业内也是屈指可数的代表性企业。
作为麦子金服旗下的优质房产抵押融资平台，大房东自成立起就致力于为有融资需求的中小企业主和个人用户供应房产抵押服务，在业内首推0.99%的超低月息政策，并规定此低息政策同样适用于二抵，是真正的将用户放在首位的房产抵押平台。
就目前而言，大房东的服务范围已掩盖至上海15个区，接受一般住宅、别墅、豪宅、办公楼、沿街商铺的房产抵押，最高融资额度高至8成。
为了适应更多用户的房产抵押融资需求，大房东在官网申请的基础上又开通了微信端(房东信贷圈)这一新的申请渠道，同时全力优化移动端服务平台，简化房产抵押业务办理流程，让用户通过移动客户端就可以直接申请办理房产抵押业务。
浅述上海住宅房型的发展趋势房型设计是住宅设计最基本和核心的部分，它是将住宅各个不同的功能空间，按照一定的标准，通过一定的形式，形成一套具备完整功能的住宅。
随着人们品质生活的提高，合理优质的房型设计成为了人们关注的焦点。
房型的好坏是由消费者决定的。
市场上成功的往往不是最好的房型，而是消费者最需要的房型。
随着宏观经济和房地产行业的发展，消费者需求的房型也在不断地发展变化。
一、房型的组成元素——功能布置和功能空间1．房型的功能布置房型分为公共活动区、私密休息区和辅助区。
公共活动区主要供起居交流用，如客厅、餐厅、门厅等。
私密休息区主要供处理私人事务、睡眠休息用，如卧室、书房等。
辅助区主要起辅助作用，如厨房、卫生间、贮藏室和阳台等。
2．房型的功能空间卧室卧室是住宅中最私密的空间，应尽量远离入户玄关和起居厅，实现动静分区。
客厅客厅是进入一个家庭给人的第一视野，是一家大小尽享天伦之乐时最主要的活动空间，是迎宾会客的最重要场所。
在客厅的设计要素中，包括开间、进深、阳台、窗、门的数量、门的朝向、餐厅的联接、玄关等。
厨房厨房是重要的辅助空间，收纳、准备料理或是烹饪佳肴，随着消费群体对生活质量要求的进一步提升和家电器具的日益普及，厨房面积有增大的趋势。
餐厅餐厅是居家生活的重要组成部分，它的采光和观景要求是比较重要的因素。
餐厅与厨房应当联系方便，同时应与客厅分开设置。
阳台阳台几乎是一套房子里唯一可以和外界自然环境交流、对话的空间，是最开扬、通畅的地方。
阳台应该与客厅一脉相连，阳台还是将自然风、自然光引入室内的最佳途径。
卫生间卫生间主要是供使用者洗面化妆、淋浴和便溺之用。
卫生间应有良好的通风和采光，进行合理布局。
玄关玄关在客厅里的出现时间较晚，是伴随着“三大（厅、厨、卫）一小（卧）”、功能分区等居住观念而进入普通人家的，并迅速得到部分家庭的认可。
玄关为使用者出入家庭时换鞋、更衣、临时搁物提供了方便，又避免了开门见厅的尴尬。
因此，玄关既有实用性，又增强了住宅的私密性。
二、主流房型的种类和特点1. 一房户型1.1 一房的户型类型一房户型可再细分为一室户，一房一厅户，一房二厅户的三种类型。
一室户只有一间居室，再加上狭小的厨、卫功能空间，而无独立客厅的房型。
这类房型类似于宾馆标房式，居住功能较差，适合于单身青年的过渡性住房需求，或其它年龄段的临时性住房需求。
建筑面积大多在 3 0 多ｍ2- 4 0多ｍ2。
一房一厅即卧室与客厅各一间，再加上相对独立的厨卫空间，具有基本的居住功能。
这一房型既适合于单身人士，又适合于独居老人。
此外，也可作为过渡性的新婚用房，或外来者的暂住用房。
此类房型的面积跨度较大，建面从 5 0ｍ2左右到 7 0ｍ2多均有。
一房二厅即卧室、客厅、餐厅各一间（或模糊双厅），再加独立厨、卫、阳台等。
这一房型通常面积较大，较为宽敞，大多位于高层住宅中，并且较适合于中高收入的独居者。
建面大多在 6 0多ｍ2- 7 0 多ｍ2。
1.2 一房特点容易出租和变现，较适合于投资置业。
总价相对较低，市场流通性较好。
此类房型对地段和交通要求较高，应靠近 C B D 区域和城市快速交通干线，以方便此类房型的使用对象青年白领和商务人士。
相对二、三房而言，一房的居住功能与使用空间均略逊一筹，不如二、三房。
其只能作为住宅的衍生产品，以满足多样化的特定居住之需，或投资理财的购房之需（既衍生为另一种投资产品），而不宜作为住宅的主流消费产品。
一房的空间组织、平面布局相对较难，因受到空间的局限性较大。
螺丝壳里做道场，是其设计要点，也是难点。
2．二房户型2.1 二房的户型种类二房大致包括二房一厅一卫、二房二厅一卫、二房二厅二卫等几种类型。
二房是种实用型的，在上海现阶段较受市场欢迎的一种房型。
二房一厅一卫大多为小二房，面积较为紧凑，居室的基本功能齐全，优于一房。
且总价相对较低（即相对于同一地段或同一楼盘的大中型二房、三房、复式等其它房型而言），能满足实用实惠型的住房需求，适合于夫妇两人或小三口之家的生活，建面大多在 80ｍ2左右。
二房二厅一卫此类房型的客厅与餐厅分离，相对独立，功能区隔比上述一厅式的二房更为细化，更便于使用。
通常还有个独立储藏室。
相对上述二房，其舒适度更高些。
建面大多在 9 0ｍ2左右。
二房二厅二卫此类房型属于二房中的舒适型房型。
双厅、双卫的设计使居家空间更为宽敞，也更便于使用。
各功能空间的区隔也更分明，互不干扰。
此类房型的建面大多在 1 0 0ｍ2左右，也是目前上海二房中最常见的一种房型类别。
2 .2 二房特点能适合如今上海家庭渐趋小型化的基本住房需求。
（现上海家庭人口数已从 9 0年代初的平均 3 . 1人/ 户下降到现在的 2 . 7 人/ 户）。
便于控制总价，有助于扩大市场接受面。
（如今上海的新盘上市，往往都是二房去化最快，最先告罄）。
二房的居住功能基本齐全，且又较能符合目前购房主体的总价承受力，是现阶段以及未来一、二年内上海楼市中的需求主力。
一梯二户中的二房大多是客、餐厅与卧室区域左右分列，区隔分明，且二卧室的门大多经由一个小过道与客厅相连，以使动线集中，又能提高卧室的私密性。
（但二梯三户高层中的前凸套二房，则大多是客厅居中，两侧是卧室，房型相对较差。
）二房二厅一卫的房型，往往是将原双卫中的一卫改为储藏室。
这样反而能增加二房的实用性，更能满足小家庭的居家生活之需。
对于夫妇二人世界或小三口之家来说，一卫也就够了。
因上海当代生活方式的演变，已使在家待客的机率越来越少，客卫的功能也就越来越弱。
而独立储藏室的功能作用却越来越重要。
3. 三房户型3.1 三房的户型种类三房也有大小之分，甚至面积相差悬殊，但功能空间的区隔基本相仿，现上海新盘三房面积大多在 130ｍ2左右- 1 4 0 多ｍ2之间。
其主要包括三房一厅一卫、三房二厅一卫、三房二厅二卫等几大类型。
1）三房一厅一卫大多是三房中的紧凑型，建面大约在 1 0 0 ｍ2 - 1 1 0 ｍ2左右。
这类房型在上海较少（深圳相对多些）。
此类三房大约只相当于通常二房的面积，但其功能性更强，毕竟多了一个房间。
其空间利用率相对较高。
虽说面积不大，但空间区隔更实用，即主卧、次卧，再加书房，更能便于三口之家使用。
在面积相当有限的条件下，以牺牲餐厅、次卫的空间来换回一个独立房间的功能区隔，还是合理、合宜的。
这类房型其实是介于常规二房与三房之间的一种类型，兼具两者之长。
既有二房便于控制总价的优势，又有三房的居住功能（尽管面积较小）。
此类房型设计的关键，在于控制户套面积，否则就失去了这一房型应有的优势特色。
2 )三房二厅一卫这类房型比上述三房稍大些，建面大多在 1 1 0多ｍ2，其大多具有相对独立的客、餐二厅，一般也有一个较小的储藏室或主卧更衣室，但基本仍属于紧凑型。
这类房型也适合于小三口之家（即年轻夫妇加一幼童）。
其居室的活动空间相对较大，较为宽敞。
空间利用率也较高。
且总价也低于同地段的其它常规三房，市场接受度也较高。
但这类房型在上海同样供应较少。
3 )三房二厅二卫这类三房是当今最常见，也最普遍的一种房型。
其面积跨度也很大，大多从 1 2 0 多ｍ2 - 1 6 0 多ｍ2，也有 1 8 0ｍ2左右- 2 0 0ｍ2的，甚至还有个别 2 0 0多ｍ2的超大三房。
此类三房各档次均有。
形式多样，大小不一的各种三房二厅二卫的房型，其优劣高下，相差悬殊。
但总体来说，上海这类三房要优于其它外省市的同类房型。
例如其全明设计（包括双卫双明），动静分明，独立临窗餐厅，隐蔽和统一室外空调机位，以及入户玄关，干湿分离卫生间，小于常规房间面积，大约在 6 - 8 ｍ? 左右的小功能房的设计等。
但随着楼市发展，跟风抄袭之风也相伴而生。
上海此类三房的趋同化倾向也日见明显。
上海房型在普遍优化提高的情况下，要再次创新、提升，其难度也就随之加大。
上海此类房型似乎已进入了一个发展的瓶颈阶段。
3.2 三房特点居室功能较为齐全，动静区隔分明，能满足大多数家庭的居住需求。
上海三房大多都有专设的储存空间，或储藏室，或主卧更衣室等，有的三房还有主卧附设的半圆形、六角形等阳光室。
普遍都有厨房操作阳台和双厅、双卫的设计，并且双卫双明，餐厅能临窗而设，又能普遍注意南北通透，空气流畅。
其舒适度，生态性均优于二房。
三房的平面布局也较二房更灵活，更有变化。
其功能细化的程度一般也高于二房。
三房因其面积跨度大，款式也比二房更为多样化，故其市场的适应面也较广，高、中、低各档楼盘均有。
但因其总价通常比同档同地段的二房更高，因此，其市场承受力和接受度，却反而不如二房。
三房的潜在需求巨大，但现实购买力却有限。
尤其当如今上海房价的高涨已远超过居民收入增长的幅度时，这种三房的潜在需求与现实购买力之间的矛盾，将更为加剧。
这种矛盾已成为如今上海三房的一大普遍现象。
三、房型的发展历程及存在的设计误区1．80年代以前居住建筑主要是多层，住宅标准非常低，多为小房型，小厅小卧室或居室兼卧室，居室兼厨房。
2．80-90年代房型设计上有所改进，对家电的使用纳入了设计的考虑中。
3．90年代房型面积和厅室面积有所改变，功能清晰，出现了单独的客、餐厅，卧室有了主次之分，同时有的地方出现了双卫生间，在房型设计上注重了采光、通风、消防等因素。
4．当代房型的设计如今，购房者除了要解决自身居住的问题外，对住房的美观性也有着强烈的要求。
既要有共性的体现，更要有个性的彰显。
本着这一原则，一些新建的楼盘项目在设计上应更加人文化和科学化，如菜单式精装修、多层安装电梯等，以满足各消费阶层人士的需求。
具体表现为：（1）卧室的强调功能细化卧室特别是主卧室大多朝南，有充足的阳光、良好的通风和较佳的景观效果。
一般卧室面积多在12平方米到25平方米之间,面宽多在3.0m-4.5m 间，进深和面宽比多控制在1.2：1的范围内。
其中主卧室的尺度较大，面宽多在4.2m，且功能细化，多带有卫生间，成为一个相对独立的区域。
主卧室内多选用1.8m宽的大床，往往还会放置电视柜和休息椅，注重舒适和安逸的效果。
而次卧室较小，面宽多3.3m，室内主要采用1.35m宽的床，沿门侧布置衣柜。
有些主卧独立的更衣室，面积4 ㎡-9 ㎡，多用L型设置衣柜，有时要考虑更衣、化妆功能，更衣室的位置往往作为卧室与卫生间的联接点，起存衣和交通作用，而且随着人们对生活质量的注重，独立的更衣室将成为室内空间布局中不可或缺的一部分。
在卧室处理中，较少硬质装修处理，多由家具和陈设来营造室内氛围。
（2）客厅日趋强调实用性目前，一家人围坐客厅聊天看电视的时间越来越少，客厅的家庭交流功能正在减弱，而会客、展示功能正在提升。
客厅位置一般都靠近分户门，面宽多在 3.6m-4.8m间，进深和面宽的比例多控制在1.5：1范围内，形状多为方正，以利布置家具和控制流线。
