浅析房地产项目中可行性研究的重要性

项目管理与可行性研究课程论文——浅析房地产开发项目中可行性研究的重要性

1 - 1 - 浅析房地产开发项目中可行性研究的重要性

摘要：房地产项目可行性研究是房地产企业建设前期投资决策阶段的一项重要工作，是保证房地产建设项目以最小的成本换取最佳经济效益的科学方法，房地产项目可行性研究工作对房地产企业有着重要现实意义。本文从房地产项目可行性研究的内容、作用及存在的问题对可行研究的重要性进行了分析，以此突出可行性研究在房地产项目中的重要地位。

关键词：房地产项目；可行性研究；作用；重要性

Analysis of the importance of feasibility study on real estate development

projects.

Abstract：Feasibility study

on real estate project is not only an important work for real

estate

enterprises

in the investment decision-making stage,but also the scientific method of real estate

construction project obtaining the best economic effect with minimum cost. The feasibility study

on

real estate

project has

important realistic

significance for real estate

enterprises. This article

analyzes the importance of feasibility study to real estate, from the content,function and existing

problems of feasibility study, aimming to highlight an important position of feasibility study on

real estate.

Key words: the real estate project; feasibility study; function; importance

1 引言

当前，我国的房地产行业进入了“白银时代”。虽然不再是人人弯腰就可以捡到黄金的时代，但白银仍然是贵金属。只不过，过去“胆大为王”，人人皆可赚钱且越胆大越赚钱的时代结束了。房地产问题现在基本上是个人口问题[1]。因此，遵循行业发展规律，在更加激烈的竞争中做好各项工作尤为重要。

房地产开发项目可行性研究则是在房地产开发项目投资决策前，对项目进行全面的技术经济分析、论证，综合研究开发项目的建设必要性、经济合理性、技术可行性，以确定项目是否可行，为投资决策提供依据。房地产开发是较复杂的综合性行业，它除了具备一般行业所具有的生产、流通、消费和服务等特征外，还具有投资额度大、生产周期长、资金周转慢、产品体量大、生产环节多、经济风险高和社会环境影响大等特点。所以在作出房地产项目决策之前，对该项目进行可行性研究分析是十分重要的。

房地产开发可行性研究是以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以系列评价指标为结果，是决定一个开发项目是否应该投资，并以最小的投入获得最大的产出，即以最小的开发成本取得最佳经济效益的科学手段，为开发项目决策提供科学依据的一种科学分析方法。同时，它也是开发商投资决策和项目策划的科学参考依据，是开发项目立项的必要文件，是环保等政府职能部门进行社会、环境评价的依据，是土木工程项目实施的指导性文件。

2 房地产开发项目可行性研究的内容

由于开发项目的性质、规模和复杂程度不同，其可行性研究的内容不尽相同，

各有侧重。一般房地产开发项目可行性研究的内容主要包括以下几个方面[2]。

2.1 项目概况分析。

项目概况分析包括项目基本情况介绍、项目开发企业介绍、项目的产生背景和建设必要性介绍等。具体来说，可以有项目的名称、性质、用地位置、总占地 项目管理与可行性研究课程论文——浅析房地产开发项目中可行性研究的重要性

1 - 2 - 面积、建筑密度、容积率、各类建设的构成、投资总额、总工期等基本情况，介绍项目合作单位、承担可行性研究的单位和各项经济技术指标。

2.2项目市场调查分析。

项目市场调查分析主要包括项目投资环境分析、项目市场状况分析、项目客户分析、项目 SWOT分析和项目定位。具体内容如下。

（1）项目投资环境分析。包括全国和城市政策环境分析、全国和城市经济环境分析、城市社会文化分析（包拓自然地理、历史文化和人口情况）、用地现状分析（包括用地情况、周边环境、地上和地下情况分析、配套设施分析、城市规划分析以及基础设施分析）。

（2）项目市场状况分析。包括全国和城市开发项目市场分析、竞争对手分析和开发产品竞争对手分析。

（3）项目客户群分析。包括客户购买能力分析、客户群消费动机分析、客户群年龄结构分析、客户群家庭人口因素分析、客户群教育水平分析和客户群考虑因素分析。

（4）项目SWOT分析。包括项目优势分析、项目劣分为分析、项目机会分析、项目威胁分析等。

（5）项目定位。包括项目客户定位、项目产品定位和项目价格定位、项目规划设计建议与进度安排。

2.3项目规划建设选择与建议

即对开发项目产品的规划设计提出建议。对各项技术方案提出说明，并对项目的开发进度、施工进度和销售作出安排。主要包括：

（1）项目规划设计建议可包括设计依据、设计指导思想、总平面规划建议、建筑立面建议、户型设计建议、景观设计建议、消防与人防设计建议和配套设施配置建议。

（2）项目技术说明可包括经济技术指标说明、结构设计说明、给排水设计说明、强弱电设计说明、燃气设计说明、暖通空调设计说明、消防设计说明和建筑节能设计说明。

2.4开发进度安排

对开发进步进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段进行。大型开发项目，其建设期长、投资额大，般需要进行分期开发，这就需要对各期开发的内容同时作出统筹安排。

2.5项目费用估算

包括项目总投资估算，项目投资来源、筹措方式的确定，开发成本估算，销售成本、经营成本估算，销售收入、租金收入、经营收入和其他营业收入估算，财务评价。

2.6项目经济、社会效益分析

包括国民经济评价，风险分析，项目环境效益、社会效益及综合效益评价。

2.7项目风险分析。

项目风险分析包括定量分析和定性分析。定量分析即不确定的分析，主要是通过数学方法来计量风险的情况，它主包括敏感性分析、临界点分析及概率分析等三大部分。其中主要是对最低销售价格和最高土地价格的敏感性分析和临界点

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1 - 3 - 分析。定性分析即用文字阐述及说明项目的各种风险影响因素，如法律政策风险、市场风险、经营管理风险、金融财务风险等。

2.8结论和建议

项目可行性研究的结论与建议是土木工程项目可行性研究报告的最后一部分。是对可行性研究分析作出总结并提出相关建议，也就是根据前面所有的研究分析结果，对项目在技术上、经济上过行全面的评价，对建设方案进行决结，提出结论性意见和建议。

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房地产开发项目可行性研究的作用

虽然可行性研究在房地产开发的整个过程中所需的资金最少，但它的重要性却非常大，全生命周期成本影响及其可能性随时间变化如图1所示。房地产开发项目可行性研究作为基本建设程序中建设前期工作的重要组成部分，具有十分重要的作用[3]。

3.1作为项目最终决策前的依据

可行性研究是项目最终决策前的依据，必须坚持科学发展观、建设节约型社会。要实现科学发展观，首先要尊重知识、尊重人才、尊重事物本身的发展规律，这就要求建设项目投资要重视可行性研究，在科学发展观的指导下进行决策。另外，建设节约型社会，构建和谐社会是新世纪党中央做出的重大战略部署，体现在项目建设中，要求可行性研究把保护环境、保护生态作为重点内容。

3.2作为资金筹措和银行贷款的依据

可行性研究是项目建设单位筹措资金的重要依据。凡是应向银行贷款或申请国家补助资金的项目，必须向有关部门报送项目的可行性研究报告。银行或国家有关部门通过对可行性研究进行审查，并认定项目确实可行后，才同意贷款或进行资金补助。

3.3作为与各有关单位签署合作或有关协助的依据

可行性研究是建设单位与各有关部门签订各种协议和合同的依据。建设单位在可行性研究确定的项目实施方案框架内，落实项目的各项工作，并与设计、监理、施工、供应、资金融通等单位签订有关合同。因此，可行性研究是建设单位 项目管理与可行性研究课程论文——浅析房地产开发项目中可行性研究的重要性

1 - 4 - 与项目参与各方签订合同的依据，同时也为上级主管部门提供了定向决策依据。

3.4作为开展设计工作的依据

可行性研究是建设项目投资决策和编制设计任务书的依据。建设项目投资决策就是选择正确的投资方向，确定合理的投资结构，通过对若干个投资方案进行分析比较，做出最优选择，这个过程的依据就是可行性研究。可行性研究不仅对拟议中的项目进行系统分析和全面论证，判断项目是否可行，还要进行反复比较，寻求最佳建设方案，避免方案多变造成人、财、物的巨大浪费和时间的延误。这就需要严格项目建议书和可行性研究的审批制度，确保报告的质量和足够的深度。假如在设计初期不能提出高质量的、切合实际的设计任务书，不能将建设意图用标准的技术术语表达出来，自然也就无法有效地控制设计全过程。

3.5作为安排项目计划和实施方案，进行项目所需的设备材料订货等工作的依据

可行性研究是建设项目进行工程设计、设备订货、施工准备等基本建设前期工作的依据。可行性研究对所要建设的项目规划出实际性的建设蓝图，即较详尽的规划出此项目的规模、总体布置、工艺流程、设备选型、劳动定员、“三废”治理、建设工期、投资概算、技术经济指标等内容，根据这些内容可以进行其他建设前期工作。

4 房地产开发项目可行性研究存在的问题

可行性研究近年来在我国各类建设项目中得到了较为广泛的应用，对有效控制投资、保证科学决策起到了很好的作用，但仍有一些问题应引起高度重视[4-5]。

4.1缺乏对可行性研究作用的认识

对国内外投资项目多年的建设实践证明，即使耗费一定资金进行的可行性研究证明项目不可行，也胜于不做可行性研究就盲目进行项目建设投资。对项目整体效益的影响而言，项目前期进行的可行性研究其费用投入较少（通常不超过投资总额的 1～3％），项目的主要投入在施工阶段；项目前期可行性研究对项目生命期的影响最大，稍有失误就会导致项目的失败，产生不可挽回的损失，而施工阶段的工作则对项目生命期的影响很小。

4.2不注重可行性研究报告内容

（1）很多可行性研究报告的内容不全面，经常缺少建筑节能，环境评价，风险分析和社会评价等方面的内容.

（2）一些特殊的项目，缺乏对关键环节的论证、分析，甚至由于项目本身的问题，单纯为了追求利益而有意避开对不合理，不可行的环节的研究，如：有些项目的实施在节能方面有重要的意义，却缺少节能篇章；有些项目的实施对于周围环境有明显的影响，却不谈或轻描淡写环境保护内容。