人民币升值对房价的影响
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人民币汇率变动对我国房价的影响
人民币汇率变动对我国房价的影响
人民币汇率的升值会增加我国购买海外房产的成本，从而减少对海外房产的需求。
随
着人民币汇率的升值，人民币在国际货币市场上的购买力增强，购买海外房产所需支付的
人民币数量也会增加。
这一现象会导致购买海外房产的成本增加，从而减少人们对海外房
产的需求。
相应地，对国内房产的需求会相对增加，推动国内房价上涨。
人民币汇率的升值会减少我国进口建材的成本，从而降低国内房价。
人民币汇率的升
值会使中国企业购买进口建材所需支付的人民币数量减少，同时也会减少进口建材的成本。
这有利于国内建筑行业减少成本，降低房屋建设的费用。
作为建筑行业的主要成本之一，
进口建材的成本下降势必会对国内房价产生一定的压力，导致房价下降。
人民币汇率的变动还会对国内市场的供求关系造成影响，进而影响房价。
如果人民币
汇率升值，国内市场的供应量增加，需求量减少，从而对房价产生下降的压力。
反之，如
果人民币汇率贬值，国内市场的供应量减少，需求量增加，将推动房价上涨。
人民币汇率的变动对我国房价的影响是多方面的。
人民币升值将增加购买海外房产的
成本，减少对海外房产的需求，推动国内房价上涨；人民币升值也会降低进口建材的成本，从而降低国内房价；人民币汇率的变动还会影响海外投资者对中国房地产市场的投资，进
而对房价产生影响；人民币汇率的变动还会对国内市场的供求关系产生影响，对房价产生
压力或推动。
掌握人民币汇率的动向对于了解和预测我国房价的走势具有重要意义。
浅析人民币升值对南昌市房地产市场价格的影响
摘要汇率是一个国家的货币折换成另一个国家货币的比率，是我国作为开放经济中影响广泛的宏观经济信号。
近年来随着我国外汇储备的持续增长和国际游资的大量进入，人民币面临着强大的持续升值压力，自2005年汇改以来，人民币共计升值7.17%；另一方面，房地产业作为国民经济的支柱产业，在国民经济的发展中起着举足轻重的作用。
近年，随着南昌市房地产价格一路节节攀升，房价之高令无数百姓望房兴叹。
而人民币升值对南昌市房地产市场的价格产生较为明显影响。
分析人民币升值对房地产市场价格走势的影响也显得十分必要。
本文从人民币升值的角度来着重讨论其对南昌市地产价格的影响并对稳定房地产价格提出了一些建议和对策。
【关键词】国际游资人民币升值房地产价格AbstractThe exchange rate is a ratio of one national currency converts another national currency, is our country took in the open economy affects the widespread macroscopic economical signal.In recent years continued growth of the international floating capital enters into China along with our country’s foreign exchange reserve increased , the Renminbi exchange rate was facing the formidable revaluation pressure; On the other hand, the real estate industry took the national economy the pillar industry, is playing the important role in the national economy development. Recent years Nan Chang’s real estate price group successively climbed, the house price increased so much that common people have no ability to afford it. But the present Renminbi exchange rate revaluation will have the obvious influence to the real estate market price. The analysis to Renminbi exchange rate revaluation to the real estate market price trend influence is extremely essential.【Key Words】International floating capital ；Renminbi exchange rate,；real estate price目录引言 (4)1 人民币汇率变动与房价变动的理论分析 (4)1.1传导的预期效应 (4)1.2传导的财富效应 (5)1.3传导的通货膨胀效应 (5)1.4传导的地产股票价格效应 (6)2 人民币升值与南昌市房价变动的实践 (7)2.1关于一些指标的选取 (7)2.2短期影响 (8)2.3中长期影响 (9)3 稳定南昌市房地产市场价格的一些建议 (10)3.1削弱市场对人民币升值的预期 (10)3.2加强对南昌市房地产市场的治理 (10)3.3开发经济适用房 (10)结束语 (11)参考文献 (12)致谢 (13)浅析人民币升值对南昌市房地产市场价格的影响引言近年来中国经济发展过程中有两个值得关注的事件，一件事件是人民币不断升值，另一件事情是我国房地产价格一路节节攀升，房地产行业的火爆行情令人嗔目、房价之高令百姓望楼兴叹。
人民币升值对房地产市场的影响
人民币升值对房地产市场的影响
(2005-04-21)
摘要：房地产市场是一个资金密集型的市场，一旦汇率发生一些预期性的改变，就会引起大规模短期资本的 流动。一般来说，经济的持续增长会带来货币的趋势性升值。如果人民币升值成为多数人的预期，就有可能引起 资本流动投机行为，从而破坏房地产市场的均衡，也会加剧金融风险。因此，当前和以后对汇率升值和房地产投 资市场的问题展开研究具有重大理论价值和现实意义。
一、经济发展与人民币升值趋势的判断
一直以来，人民币事实上钉住美元，汇率一直保持稳定，促进了经济的发展。那么，问题是“从经济增长的 长期来看，人民币是否有升值的趋势?”关于这个问题，理论界做了很多的研究。一个基本的结论是，当前的汇率 基本是合理的，但是考虑到劳动力的非无限供给(杨长江)，人民币确实存在升值的趋势。去年的人民币升值预期 问题正是这一结论的反映。
2004年著名的学者杰弗裹·弗兰科尔(Jeffrey Frankel)接受《国际经济评论》杂志采访说，他根据 118个经 济体的数据作了计量分析，发现人均实际收入提高1%，相对价格水平就会上升0.38%。与上述规律揭示的水平相
比，中国的价格偏低，这意味着人民币汇率低估。2000年，人民币实际汇率低估35%左右。应该说，巴拉萨一萨缪 尔森效应不是新东西，但用它可以得出有关人民币汇率合理水平的估计。
二、货币升值对房地产投资市场的影响
1.汇率、利率变动对国际短期资本流动的影响
在资本不具有充分流动性的情况下，抵补的和无抵补的利率平价不能准确描述资本流动的特点。本文引用蒙 代尔一弗莱明模型(The Mundell-Fleming Model)的利率平价表达式来解释此种情况下，利率、汇率变动对短期资 本流动的影响。
2.完善我国的房地产金融市场
(2005-04-21)
摘要：房地产市场是一个资金密集型的市场，一旦汇率发生一些预期性的改变，就会引起大规模短期资本的 流动。一般来说，经济的持续增长会带来货币的趋势性升值。如果人民币升值成为多数人的预期，就有可能引起 资本流动投机行为，从而破坏房地产市场的均衡，也会加剧金融风险。因此，当前和以后对汇率升值和房地产投 资市场的问题展开研究具有重大理论价值和现实意义。
一、经济发展与人民币升值趋势的判断
一直以来，人民币事实上钉住美元，汇率一直保持稳定，促进了经济的发展。那么，问题是“从经济增长的 长期来看，人民币是否有升值的趋势?”关于这个问题，理论界做了很多的研究。一个基本的结论是，当前的汇率 基本是合理的，但是考虑到劳动力的非无限供给(杨长江)，人民币确实存在升值的趋势。去年的人民币升值预期 问题正是这一结论的反映。
2004年著名的学者杰弗裹·弗兰科尔(Jeffrey Frankel)接受《国际经济评论》杂志采访说，他根据 118个经 济体的数据作了计量分析，发现人均实际收入提高1%，相对价格水平就会上升0.38%。与上述规律揭示的水平相
比，中国的价格偏低，这意味着人民币汇率低估。2000年，人民币实际汇率低估35%左右。应该说，巴拉萨一萨缪 尔森效应不是新东西，但用它可以得出有关人民币汇率合理水平的估计。
二、货币升值对房地产投资市场的影响
1.汇率、利率变动对国际短期资本流动的影响
在资本不具有充分流动性的情况下，抵补的和无抵补的利率平价不能准确描述资本流动的特点。本文引用蒙 代尔一弗莱明模型(The Mundell-Fleming Model)的利率平价表达式来解释此种情况下，利率、汇率变动对短期资 本流动的影响。
2.完善我国的房地产金融市场
人民币升值对房地产价格的利弊
人民币升值对房地产的利主要体现在：
1、人民币升值有利于增强外资对中国房地产市场的信心，加快投资的步伐。比如，香港地产的四大家族和记黄埔、恒基、新世界、新鸿基都进入了内地，并加大了扩张的步伐。目前，新加坡、台湾、美国等国家和地区的房地产企业也正在通过各种渠道进入内地。
2、人民币升值有利于带来大量的资金，支撑房价稳定增长。人民币快速升值的过程中，大量的外资进入内地，能够有效缓解目前国内货币政策从紧的影响，形成资金支撑，挽救楼市低迷的状况，保持房地产市场的稳定。
2、人民币升值将会加重自住购房者的困难，楼市的可持续发展受到一定的影响。人民币对外是升值，对内是贬值。房地产价格上涨，生活资料价格也上涨，自住购房者用于衣、食、行、用等的花费就会增多，购房能力随之下降。
3、人民币升值将会加重货币政策执行的困难，部分房地产企业融资变得更加复杂。国内目前执行从紧的货币政策，目前就是要减少货币投放，给经济降温。而外资进入后，流通的资金增多，国内的货币政策只好进一步紧缩，将会影响部分房地产企业的融资。
3、人民币升值有利于促进资产价格重估，客观上促进楼市的稳定。国内资产价格是通过人民币计价，人民币升值后，在外资看来，资产价格升值。一旦资产价格继续升值，就能够形成资产的流动性，从而提高房屋等资产的流通速度。
人民币升值对房地产的弊主要体现在：
1、人民币升值带来更多的资金流入，房地产成本上涨压力增大。外资进入我国，必须按比率发行更多的基础货币。基础货币发行过多，就会造成通货膨胀压力。通胀一旦形成，土地、建安、人工、建材等成本就会增加。
人民币升值所导致的资本成本和收入的提升将在长期内改变我国的经济结构，重新赋予行业不同的成长速度，并使不同行业的企业业绩出现分化 人民币升值在短期内改变行业内企业的资产、负债、收入、成本等账面价值，通过汇兑损益的变化影响其经营业绩 人民币升值将对进口比重高、外债规模大、或拥有高流动性或巨额人民币资产的行业是长期利好 人民币升值将对出口行业、外币资产高或产品国际定价的行业冲击较大 沈彤 国海证券首席宏观分析师 人民币升值将通过两种途径对不同行业产生影响。一是因人民币升值所导致的资本成本和收入的提升将在长期内改变我国的经济结构，重新赋予行业不同的成长速度，并使不同行业的企业业绩出现分化。二是人民币升值在短期内改变行业内企业的资产、负债、收入、成本等账面价值，通过外汇折算差异影响其经营业绩。概括而言，人民币升值将对进口比重高、外债规模大、或拥有高流动性或巨额人民币资产的行业是长期利好；而对出口行业、外币资产高或产品国际定价的行业冲击较大；其他则影响较小。 主要受益行业包括：房地产和基础设施类行业是非贸易的不动产行业，升值将全面提升国内地产资产价值，同时提高具有资源有限、垄断性或建设周期较长而供给弹性较小的特点的机场、港口、铁路、高速公路这类基础设施、基础产业的投资价值，以上两大行业因此明显受惠；金融行业，特别是银行业和证券业，属于经营货币和资本业务的资金密集型行业，由于具有较好变现能力和流动性，属于高人民币资产的行业，因此将吸引国际资金大量流入，从而受益；航空、电力、炼油、造纸、工程机械等行业收益于原材料或设备依赖外国采购为主而导致的成本降低，或大额外债而导致的还本付息所产生的汇兑损益方面的收益，对国内市场拥有垄断优势的航空业更为突出；技术进口依赖型的高科技类行业，在关键科技知识产权上还不具有优势，在一定时期内还将保持着大量进口的势头，在汇率升值的前提下，能保持自己在成本方面的优势。 主要受损行业包括：对以出口型为主的行业而言，如纺织业(特别是出口依存度较高的服装行业受损较大，其后依次为棉纺业和毛纺业)、家电、建材等，人民币升值将很大程度上削弱产品的竞争优势；外贸企业在产业链中处于劣势地位，进口业务很难从人民币升值中获取超额利润，但是出口业务则会遭受重大损失；采掘业、石化业、有色金属业由于产品定价国际化将受到冲击。 房地产行业 预期效应：我们认为在评估升值影响时，应该对人们的心理因素给予高度的重视，人们的趋利心理和从众心理非常普遍，并随着市场的升温将表现得非常充分，这会对资本市场和房地产价格上升起到明显的推波助澜作用。 资金流入效应：人民币升值一般意味着国内经济整体向好，投资机会多而且收益水平相对可观(至少可以得到额外的汇兑收益)，因此将有大量的外资通过各种渠道进入国内市场，股市和房地产等市场由于流通性较好将成为这些资金集中的场所，最终导致股市上涨，房地产价格上扬，这在日本和台湾市场表现得比较明显。尽管我国外汇管制比较严格，但从2003年外资流入情况看这种趋势也正在形成：近2-3年来我国外汇储备增额与贸易顺差和外商直接投资之间的缺口呈上升趋势，可能就有大量的投机资金在其中，而且外商直接投资中也不排除改变投资方向，再考虑这部分资金的放大效应，对整个地产的影响不可低估。 财富效应：由于资金面的充裕、股市的上涨以及整体经济的景气，居民的收入水平将得到较大的提高，并进而刺激人们形成强烈的财富效应，那么房地产将作为消费升级的主要聚焦点将得到大家的追捧，从而提升对房地产的有效需求。日本在1985-1990年间日元升值幅度最大时也是股市和房地产市场上涨幅度最大时期。
1、人民币升值有利于增强外资对中国房地产市场的信心，加快投资的步伐。比如，香港地产的四大家族和记黄埔、恒基、新世界、新鸿基都进入了内地，并加大了扩张的步伐。目前，新加坡、台湾、美国等国家和地区的房地产企业也正在通过各种渠道进入内地。
2、人民币升值有利于带来大量的资金，支撑房价稳定增长。人民币快速升值的过程中，大量的外资进入内地，能够有效缓解目前国内货币政策从紧的影响，形成资金支撑，挽救楼市低迷的状况，保持房地产市场的稳定。
2、人民币升值将会加重自住购房者的困难，楼市的可持续发展受到一定的影响。人民币对外是升值，对内是贬值。房地产价格上涨，生活资料价格也上涨，自住购房者用于衣、食、行、用等的花费就会增多，购房能力随之下降。
3、人民币升值将会加重货币政策执行的困难，部分房地产企业融资变得更加复杂。国内目前执行从紧的货币政策，目前就是要减少货币投放，给经济降温。而外资进入后，流通的资金增多，国内的货币政策只好进一步紧缩，将会影响部分房地产企业的融资。
3、人民币升值有利于促进资产价格重估，客观上促进楼市的稳定。国内资产价格是通过人民币计价，人民币升值后，在外资看来，资产价格升值。一旦资产价格继续升值，就能够形成资产的流动性，从而提高房屋等资产的流通速度。
人民币升值对房地产的弊主要体现在：
1、人民币升值带来更多的资金流入，房地产成本上涨压力增大。外资进入我国，必须按比率发行更多的基础货币。基础货币发行过多，就会造成通货膨胀压力。通胀一旦形成，土地、建安、人工、建材等成本就会增加。
人民币升值所导致的资本成本和收入的提升将在长期内改变我国的经济结构，重新赋予行业不同的成长速度，并使不同行业的企业业绩出现分化 人民币升值在短期内改变行业内企业的资产、负债、收入、成本等账面价值，通过汇兑损益的变化影响其经营业绩 人民币升值将对进口比重高、外债规模大、或拥有高流动性或巨额人民币资产的行业是长期利好 人民币升值将对出口行业、外币资产高或产品国际定价的行业冲击较大 沈彤 国海证券首席宏观分析师 人民币升值将通过两种途径对不同行业产生影响。一是因人民币升值所导致的资本成本和收入的提升将在长期内改变我国的经济结构，重新赋予行业不同的成长速度，并使不同行业的企业业绩出现分化。二是人民币升值在短期内改变行业内企业的资产、负债、收入、成本等账面价值，通过外汇折算差异影响其经营业绩。概括而言，人民币升值将对进口比重高、外债规模大、或拥有高流动性或巨额人民币资产的行业是长期利好；而对出口行业、外币资产高或产品国际定价的行业冲击较大；其他则影响较小。 主要受益行业包括：房地产和基础设施类行业是非贸易的不动产行业，升值将全面提升国内地产资产价值，同时提高具有资源有限、垄断性或建设周期较长而供给弹性较小的特点的机场、港口、铁路、高速公路这类基础设施、基础产业的投资价值，以上两大行业因此明显受惠；金融行业，特别是银行业和证券业，属于经营货币和资本业务的资金密集型行业，由于具有较好变现能力和流动性，属于高人民币资产的行业，因此将吸引国际资金大量流入，从而受益；航空、电力、炼油、造纸、工程机械等行业收益于原材料或设备依赖外国采购为主而导致的成本降低，或大额外债而导致的还本付息所产生的汇兑损益方面的收益，对国内市场拥有垄断优势的航空业更为突出；技术进口依赖型的高科技类行业，在关键科技知识产权上还不具有优势，在一定时期内还将保持着大量进口的势头，在汇率升值的前提下，能保持自己在成本方面的优势。 主要受损行业包括：对以出口型为主的行业而言，如纺织业(特别是出口依存度较高的服装行业受损较大，其后依次为棉纺业和毛纺业)、家电、建材等，人民币升值将很大程度上削弱产品的竞争优势；外贸企业在产业链中处于劣势地位，进口业务很难从人民币升值中获取超额利润，但是出口业务则会遭受重大损失；采掘业、石化业、有色金属业由于产品定价国际化将受到冲击。 房地产行业 预期效应：我们认为在评估升值影响时，应该对人们的心理因素给予高度的重视，人们的趋利心理和从众心理非常普遍，并随着市场的升温将表现得非常充分，这会对资本市场和房地产价格上升起到明显的推波助澜作用。 资金流入效应：人民币升值一般意味着国内经济整体向好，投资机会多而且收益水平相对可观(至少可以得到额外的汇兑收益)，因此将有大量的外资通过各种渠道进入国内市场，股市和房地产等市场由于流通性较好将成为这些资金集中的场所，最终导致股市上涨，房地产价格上扬，这在日本和台湾市场表现得比较明显。尽管我国外汇管制比较严格，但从2003年外资流入情况看这种趋势也正在形成：近2-3年来我国外汇储备增额与贸易顺差和外商直接投资之间的缺口呈上升趋势，可能就有大量的投机资金在其中，而且外商直接投资中也不排除改变投资方向，再考虑这部分资金的放大效应，对整个地产的影响不可低估。 财富效应：由于资金面的充裕、股市的上涨以及整体经济的景气，居民的收入水平将得到较大的提高，并进而刺激人们形成强烈的财富效应，那么房地产将作为消费升级的主要聚焦点将得到大家的追捧，从而提升对房地产的有效需求。日本在1985-1990年间日元升值幅度最大时也是股市和房地产市场上涨幅度最大时期。
人民币汇率变动对我国房价的影响
人民币汇率变动对我国房价的影响
人民币汇率的变动对我国房价有着不可忽视的影响。
汇率变动是指一种货币兑换另一
种货币的比率的变动，其主要影响因素包括国内外经济情况、政策调整、市场供求变动等。
下面将从汇率升值、贬值两个方面，探讨人民币汇率变动对我国房价的影响。
人民币汇率升值对我国房价的影响。
当人民币升值时，意味着购买其他货币需要更少
的人民币，这将导致人民币对外汇的购买力增强，从而减少外国投资者购买中国房产的成本。
这将推动海外资金流入中国房地产市场，增加房地产需求，从而推高房价。
人民币升
值还会降低进口建材和装修材料的成本，进一步提高了房地产开发商的利润空间，导致房
价上涨。
人民币升值还会增加国内居民对海外房产的购买力，进一步拉动了国内房地产市
场的需求，对房价的上涨起到了推动作用。
人民币汇率的变动对我国房价有着较为显著的影响。
人民币汇率的升值将通过增加外
资流入、降低建材成本等方式推动房价上涨；人民币汇率的贬值将通过减少外资流入、增
加建材成本等方式对房价形成一定的压力。
政府和相关部门应密切关注人民币汇率的变动，合理引导资金流动，适时实施政策调控，确保房地产市场的平稳健康发展。
居民和投资者
也应根据汇率变动情况，合理判断投资方向，防范房价风险。
人民币汇率变动对我国房价的影响
人民币汇率变动对我国房价的影响
人民币汇率是指人民币兑换其他货币的比率，汇率的变动会对我国的经济各个方面产
生影响，其中包括房价。
本文将从宏观经济角度分析人民币汇率变动对我国房价的影响。
人民币汇率的升值会对我国房价产生影响。
当人民币升值时，意味着兑换外币的成本
下降，外资流入我国的规模会增加。
外资对房地产市场的投资需求上升，导致房地产市场
需求增加，从而推动房价上涨。
人民币升值还会增加我国居民购买海外房产的成本，进一
步促使居民加大在国内购房的需求，对房价也会产生上涨的影响。
人民币汇率的变动还会影响房地产市场的供应。
人民币升值会提高进口原材料、设备
等成本，进一步推高房地产开发商的成本，可能会抑制部分开发商的投资决策，导致供应
减少，从而对房价产生上涨的压力。
而人民币贬值则会降低进口成本，降低开发商的成本
压力，推动市场供应增加，对房价可能产生一定压力下降的影响。
人民币汇率变动还会影响居民的购房意愿。
当人民币升值时，居民对国内房价的期望
会上升，认为购房后的资产升值潜力增加，促使居民购房意愿提高，推动房价上涨。
而人
民币贬值则会降低居民对国内房价的期望，可能会抑制居民购房意愿，对房价产生一定程
度的压力下降。
人民币汇率的变动对我国房价有着明显的影响。
人民币升值会推动房价上涨，增加市
场需求和开发成本；而人民币贬值则会对房价产生下降的压力，降低市场需求和开发成本。
政府和相关机构需要密切关注人民币汇率的变动，及时采取措施来平衡房地产市场。
居民
也需要理性看待汇率变动对房价的影响，做出明智的购房决策。
人民币汇率变动对我国房价的影响
人民币汇率变动对我国房价的影响人民币汇率的变动对我国房价有着直接而深远的影响。
人民币的汇率是指人民币与其他国家货币的兑换比率，随着国际经济形势的变化和国内外政策的调整，人民币汇率也会发生变动。
而这些变动往往会对我国的房地产市场产生重大影响。
人民币升值会使得国外投资者更加倾向于购买中国的房地产，从而推高房价。
由于人民币汇率升值，外国货币在中国购买力增强，因此对于外国投资者来说，以外币购买中国的房产成本相对降低。
这就会导致国外投资者对中国房地产市场的需求增加，从而拉动房价上涨。
尤其是在一些一线城市或者特定地区，外国投资者的涌入往往会使得房价水涨船高。
人民币贬值则会对房价产生相反的影响。
如果人民币贬值，外国投资者购买中国的房产成本会增加，使得他们不太愿意投资于中国的房地产市场，这就会导致房价的下跌。
人民币贬值也会导致进口建材、设备等成本的上升，进而也会影响到房地产开发的成本，最终影响房价。
人民币汇率的变动还会影响到国内人民的购房能力。
如果人民币升值，进口商品价格相对下降，导致国内通货膨胀得到控制，这就会提高居民的购买力，从而支撑房价；相反，人民币贬值会导致通货膨胀加剧，购买力下降，这会使得居民购买房产的能力受到影响。
人民币汇率的变动也会直接影响到国内居民的购房意愿和能力。
除了这些直接的影响，人民币汇率的变动还会对房地产市场的投资和开发产生影响。
如果人民币升值，会吸引更多的外国投资者投资于中国的房地产开发项目；而如果人民币贬值，可能会导致一些房地产项目资金链断裂，影响房地产市场的稳定发展。
人民币汇率的变动对我国房价有着直接而深远的影响。
对于房地产市场来说，需要密切关注人民币汇率的变动，及时进行调整和应对。
也需要加强监管，防范因人民币汇率变动而带来的市场波动和风险。
只有这样，才能保持我国房地产市场的稳健发展，同时也保护好国内居民的购房权益。
人名币升值对房地产的影响
人民币升值对房地产的影响摘要人民币出其不意地小幅升值后,房地产市场并没有如预想反响强烈,但大量国际游资豪赌人民币进一步升值的风险仍然存在。
为保障民族房地产业的健康发展,我们应推进汇率制度的稳步改革、加强外资监管和引导合理预期。
2005年7月21日19时,美元对人民币交易价格调整为1美元兑8.11元人民币,我国开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度。
至此,争论不休的人民币升值问题终于以人民币的出其不意的升值暂且告一段落,但业界关于房价会因此大起大落甚至引发楼市泡沫的担忧却丝毫不减。
如今,汇制改革已过大半年,人民币升值也已逼近0.3%的上限,房地产市场反应相对平稳。
究竟人民币升值会给房地产业带来什么影响,本组认为应该放在宏观经济环境中来考虑。
关键词：人民币升值；房地产；影响1.调查目的通过调查中国加入WTO后十年来人民币汇率变动对我国房地产行业的影响，研究人民币升值如何影响房地产行业整体发展模式和方向，针对调查报告作出分析并对房地产行业的发展提出对策和建议。
1.1人民币升值环境下中国房地产发展现状20多年来，中国的外汇储备一直在增长。
自2005年7月，我国对人民币汇率形成机制进行改革以来，人民币兑美元累计升值已经接近5％，人民币升值将足预期趋势。
不断增长的国内投资资金和不断涌人的境外投资资金，在人民币升值预期下纷纷挤向房地产市场。
这些投资资金比重平均已超过40％，成为推动房地产发展的重要因素。
境外资金通过直接购买房产、进行项目合作、直接参股房地产公司等方式，集中投资首都经济罔和长江三角洲等区域。
同时在国内，一些大巾城市也相继出现一批炒房族，有人购买多套住房，从中进行炒作。
1.2人民币升值环境下面临的突出问题1. 境外、境内资金参与房地产炒作，房地产价格就会增长过快。
在中国经济快速增长、国内房价上涨、人民币升值等预期背景下，一些境外资金被大规模吸引进入到国内热点地区的房地产领域。
人民币升值对房地产市场的影响
人民币升值对房地产市场的影响近年来，人民币升值成为了一个备受关注的话题，它对中国经济的各个领域都产生了深远的影响。
其中，房地产市场作为中国经济的重要组成部分，自然也受到了人民币升值的影响。
本文将从多个方面探讨人民币升值对房地产市场的影响。
1. 购房成本上升人民币升值会导致进口建材和设备的成本上升，这将直接影响到房屋的建造成本。
由于建筑材料和设备占据了房屋总造价的相当比例，人民币升值将使得开发商的成本增加。
而开发商为了保持正常的利润空间，往往会将这部分成本转嫁给购房者，从而使购房者需要支付更高的价格来购买房屋。
因此，人民币升值对购房者来说意味着更高的购房成本。
2. 置业投资加大随着人民币升值，中国的出口行业将面临更加严峻的挑战。
为了转移风险和寻求更好的投资回报，许多对汇率有一定了解的投资者开始将资金从货币市场转向房地产市场。
这种趋势将推动房地产市场的需求增加，使得房价上涨的压力更大。
由于投资性需求的增加，房地产市场的供求关系发生了改变，进一步推高了房价。
3. 海外购房需求增加人民币升值不仅影响国内房地产市场，还对海外购房需求产生了重要的影响。
随着人民币升值，中国人民的购买力得到增强，这使得海外房地产市场对于中国购房者来说显得更加具有吸引力。
许多中国投资者选择将资金转移到海外市场购买房屋，这进一步推高了一些国外房地产市场的价格。
4. 经济增速放缓人民币升值对中国经济的总体影响是复杂的。
虽然升值可以提高国内人民的购买力，但同时也会对出口企业带来压力。
由于中国的出口业务是经济增长的重要驱动力之一，人民币升值可能导致中国的经济增速放缓，这对房地产市场来说将带来一定的不利影响。
总结起来，人民币升值对房地产市场产生了诸多影响。
购房成本的上升、投资需求的加大、海外购房需求的增加以及经济增速的放缓都是人民币升值对房地产市场所带来的结果。
因此，在未来的发展中，政府和房地产行业需要密切关注人民币汇率的变动，以及合理调整政策，以保持房地产市场的稳定和健康发展。
人民币汇率变动对我国房价的影响
人民币汇率变动对我国房价的影响人民币汇率是指人民币对其他货币的汇率，其变动对我国房价具有重要影响。
人民币汇率的变动会影响进出口、外贸、外资等方面，从而对国内房地产市场产生直接或间接影响。
本文将就人民币汇率变动对我国房价的影响进行分析。
人民币汇率的升值会对我国房价产生影响。
人民币升值会使进口商品价格下降，降低国内通货膨胀压力，但是也会导致出口商品价格上涨，使出口产品竞争力下降。
这样的情况下，出口企业的收益减少，可能会减少对市场的需求，间接影响国内房地产市场。
因为出口企业的减少，可能会导致失业率上升，影响家庭收入，从而减少购房需求，压低房价。
升值还会加大进口商品价格上涨幅度，导致生活成本上升，家庭购房预算减少，减少购房需求，也会对房价造成一定影响。
除了直接影响外，人民币汇率的变动还可能通过外资流入和房地产投资等渠道对房价产生影响。
人民币升值会降低外资进入我国房地产市场的成本，提升外资投资的吸引力，增加房地产市场的供给，影响我国房价。
而人民币贬值则可能会降低外资的投资吸引力，减少房地产市场的供给，对房价产生影响。
人民币汇率的变动对我国房价的影响是多方面的，其影响可能是复杂的，需要全面考虑。
在实际操作中，政府需要通过货币政策调控，稳定人民币汇率的波动，避免对房价产生过大影响。
也需要加大对于外资流入、房地产市场的投资进行监管，以确保汇率变动对房价的影响能够控制在合理范围内。
政府还可以通过其他手段来影响房价，比如完善房地产市场监管政策，通过土地供给等措施来促进房地产市场平稳健康发展。
也可以适当提高房地产税，控制房地产市场过度繁荣，从而稳定房价。
最终的结果将是，政府需要通过多种手段来影响房价，稳定我国房地产市场的稳定发展。
也需要加强与相关部门的协调，形成合力，共同推动我国房地产市场的健康发展。
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人民币升值对房价的影响摘要：房价问题一直是社会各界关注的焦点,同样也日益成为制约市场的首要问题。
汇率作为最有代表性的国际因素对我国的房价产生了潜在的影响，因此我们对人民币的升值对房价的影响做出如下的分析。
首先，研究人民币汇率对房价的宏观影响，把汇率同其他影响房价的指标联系起来，并对候选的7个指标（包含汇率）进行Spearman秩和检验，其结果显示这7个指标都与房价有关。
然后，对以上变量取自然对数，利用ADF法进行单位根检验，并通过AIC、SC 反复验证，建立VAR(1)向量自回归模型，运用Eviews求解，得到关于各指标估计参数，且模型通过AR根模检验和残差检验，其中汇率对房价的影响系数为-0.050998，呈现负相关，这与实际情况相符合。
而后，又通过方差分解分析得到汇率改变会对房价产生长期影响，但影响贡献率仅在5%左右。
再利用上述时间序列的情况下，为分析需要，我们需要截面数据以进一步分析人民币升值对不同地区的影响程度。
然后利用相关检验方法对面板数据进行单位根检验，发现原序列指标之间不具有平稳性且不具有同阶单整性，故对取对数后再做单位根检验，结果表明取对数后的序列非平稳，但均为)1(I过程。
随后采用协方差分析对模型设定类型检验，最终选择固定效应模型，并采用最小二乘法进行模型估计，模型表明人民币升值会促使房价的增长，并进一步分析人民币升值对不同地区的影响程度。
关键词：向量自回归；方差分解；单位根检验；面板数据模型1、研究背景面对一路“高歌猛进”的房价问题，政府予以高度重视，从调整土地供应、改善商品房结构、加强信贷管理为切入点，打出抑制房价上涨的组合拳法。
伴随而来的具体措施，如我国的“十二五”规划将房地产产业作为重点调控产业；2011年1月26日国务院推出的“新国八条”，要求加大保障性安居工程建设力度，提高二套房首付和房贷利率，全额征收二手房交易税等措施；紧随其后在上海重庆建立了房产税征收试点。
随着国内房地产价格成为我国舆论探讨的热点后，国际热点汇率也在潜移默化的影响着这个领域。
自2005年我国实行汇改之后，人民币的汇率由长期平稳转向波动不断。
最新数据显示，2012年4月29日人民币对美元汇率中间价突破6.3，再创2005年人民币汇率改革以来新高。
汇率不断拔高，导致境外资本大量流入国内。
由于房地产是在高通胀时期实现保值的不错选择，再加上可以获得人民币升值收益和房价增值收益的“双价差”，因而很大一部分流入房地产市场，对我国商品房价格的走势产生了很大的影响。
因此汇率对我国房价影响，是我们亟需探究的问题。
2、文献综述关于汇率对房价的影响，国内学者做了很多分析，例如崔玉平【1】在理论上对此进行了定性的分析，许春青【2】建立的ADL模型的人民币汇率对我国房价影响研究，吴祥东【3】等建立误差修正模型，并运用Granger 因果检验方法对两者之间的关系进行了实证检验，原源【4】应用计量OLS 方法对我国房地产销售价格与货币供应量、利率和汇率等变量加以回归分析,邱强【5】基于VEC向量误差修正模型实证分析我国房地产金融调控效果。
国外学者也利用许多不同方法建立数学模型来研究汇率对房价的影响，Constantin 利用Obsifeld和Rogoff模型研究了汇率对美国业主自用型房屋资产的影响[7]；Norman等利用计量经济学方法研究了日元升值对夏威夷房价的影响[8J。
3、实证模型分析通过分析，不难发现，问题的关键在于如何研究汇率对房价的影响。
如果仅仅只是拿汇率一个指标，建立与房价之间的回归方程或其他模型，将会使模型失真，很难真正反映汇率对房价的影响。
故此，我们选取与房价有关的一系列经济指标（包含汇率），再考虑到经济指标间常具有多重共线性。
基于以上考虑，我们认为应建立向量自回归模型，进而再得到汇率对房价影响的系数，由此解决这个问题。
第二，分析汇率变动对不同地域房价的影响，通过收集、处理部分宏观经济数据，结合面板数据模型，分析汇率对全国部分省份的房价的影响，从而分析人民币汇率变化和部分宏观经济指标对全国，以及不同地域的房地产价格的影响进行定量评估。
3.1预期理论分析相关各因素对房价的影响对于汇率的影响，人们提出了汇率预期的作用，有的文献认为对我国商品房价格起着重要影响的是人民币在未来升值或贬值的预期而不是人民币汇率在过去的变动。
由此形成了有关预期的理论主要可归结为四种[7]:近视性预期(myopic expectations)、完美预见性预期(perfect forecasts)、理性预期(rational expectations)和适应性预期(adaptive expectations) [5]。
对此本文利用预期理论对影响房价的各因素先进行定性分析。
3.1.1.汇率与房价的关系。
汇率和房价的关系是间接的，而这一层关系是我们本文的主要研究目标。
汇率的波动具有形成了一定的历史趋势，人们对于过去的趋势产生了主观的预期。
对于我国来说，我国的汇率波动集中反映在人民币的增值上，许多人都对人民币的预期即是人民币在未来的一段时间内，还将处于不断升值的趋势。
对此，大量的国外资本就会把握这个机会进入国内的市场，以赚取汇率拨动产生的价差利益。
而市场中涌入的大量资本，在市场规律的自动调节之下，常常会选择具有巨大保值增值空间的房地产市场进行投资。
而本国的房地产商们也应对大量资本涌入刺激的需求，提高价格以获取更多的利益。
综上，它们的关系可以简述为：我国汇率升值，改变了人们的预期，驱使流入国内的国外资本进入房地产市场，从而普遍的抬高了房地产的价格。
因为汇率的升值反映为汇率值的下降，人民币的升值，从而得到汇率对房价是负影响的关系。
3.1.2.人口数量与房价的关系。
每个地区的房地产的需求数量在一定程度上受当地的人口数量影响。
人口数量多，对房产的需求相对较大，同样受市场规律的引导，房价不断提高。
3.1.3.城市化率与房价的关系。
对房产的需求主力来自于地区的城市居民，商品住房的建筑用地集中于城市地区，这都说明城市化率越高，城镇人口数越多，将导致我国的城市住房的需求量越大。
城市化率同样影响了房产的需求，房产商们顺势提高房价。
3.1.4.CPI与房价的关系。
CPI是当地居民的消费价格指数，反映了一个地区的消费水平。
而房地产在交易时，作为商品，其价格同样受到购买房地产的人群的消费水平的影响，若其消费水平越高，显然对房产的购买力越大，可承受的房价就相对越高。
房产商是利益最大的追求者，他们会最大限度的榨取消费者剩余，所以会抬高房价，获取最大限度的利益。
因此，CPI越高，房价越高，呈现出一种正相关的关系。
3.1.5.人均可支配收入和房价的关系。
人均可支配收入是收入的主要来源，也是支撑消费的主力。
因此人均可支配收入越多，个人的购买力越大，同时消费的动力越大，因此刺激了个人需求，房产商将随之提高房价以应对需求。
3.1.6.房贷利率和房价的关系。
房贷利率是影响房价的重要因素，同时也是政府调控房价的重要工具。
基于当前房价虚高的现状，许多的房产的需求者，他们或许没有足够的资金，但他们可以向银行贷款，来购买住房。
这样的措施解决了无房者的心病，但也可能促成人民的超前消费，从而导致房地产的需求急剧膨胀，刺激房地产的价格不断攀高。
他们的关系可以反映为，贷款利率越高，则房贷的还款利息额越大，这降低了人们对住房的需求，房价随之下降，两者是负相关的关系。
3.1.7.房屋造价与房价的关系。
房屋造价是房价最为基本构成要素，即房屋这项商品的成本，房价是房屋的交易收入，房产商的盈利为房价与造价的价差。
如果房屋的造价越高，即商品成本越大，为了保证商品的既得利益，所以相应的提高房价才能保证房地产的交易利益。
从而两者是正相关的关系。
3.2向量自回归模型3.2.1指标的选取在预期理论对房价的各因素相关分析后，认为以下7个指标可能影响房地产价格：汇率、人口数、城市化率、CPI、人均可支配收入、贷款利率以及房屋造价。
表1.符号说明表符号符号说明x汇率1x人口2x城市化率3x CPI4x可支配收入5x贷款利率6x房屋造价7x房价83.2.2数据来源和说明表2. 房价影响因素数据表年份中间价人口城市化率消费价格指数单位(兑美元) （万人）% (1978=100)1990 478.32 114333 26.41 216.41991 532.33 115823 26.94 223.81992 551.46 117171 27.46 238.11993 576.2 118517 27.99 273.11994 861.87 119850 28.51 3391995 835.1 121121 29.04 396.91996 831.42 122389 30.48 429.91997 828.98 123626 31.91 441.91998 827.91 124761 33.35 438.41999 827.83 125786 34.78 432.22000 827.84 126743 36.22 4342001 827.7 127627 37.66 4372002 827.7 128453 39.09 433.52003 827.7 129227 40.53 438.72004 827.68 129988 41.76 455.82005 819.17 130756 42.99 4642006 797.18 131448 43.90 4712007 760.4 132129 44.94 493.62008 694.51 132802 45.68 522.72009 683.1 133474 46.59 519房价影响因素数据表（续）年份人均可支配收入贷款利率竣工房屋造价房价单位元(年利率：%) (元/平方米) (元/平方米)1990 1510.2 9.45 422.74 703.01991 1700.6 9.72 492.48 786.21992 2026.6 12.24 573.24 994.71993 2577.4 13.14 684.00 1291.51994 3496.2 14.76 797.00 1408.61995 4283 15.3 911.00 1590.91996 4838.9 13.77 1111.00 1806.41997 5160.3 10.53 1175.00 1997.01998 5425.1 8.64 1218.00 2063.01999 5854 6.21 1152.49 2053.02000 6280 6.21 1138.96 2112.02001 6859.6 6.21 1128.14 2170.02002 7702.8 5.76 1184.16 2250.02004 9421.6 6.12 1402.00 2713.9 2005 10493 6.12 1451.27 3168.0 2006 11759.5 6.615 1563.53 3367.0 2007 13785.8 7.45875 1656.57 3864.0 2008 15781 6.894 1795.00 3800.0 2009171755.942021.004681.0资料来源：《2010年中国统计年鉴》3.2.3对指标进行非参数 Spearman 秩和检验斯皮尔曼（Spearman ）相关系数是描述两组变量之间是否存在着相同或相反趋同性的一种指标，由于该检验不需要假定服从正态分布，仅需要确定变量在每个点（时期）上的等级即可获得，因此具有较好的性质。