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中国房地产的非市场特征与对应的调控策略摘要：文章分析了中国房地产的非市场特征及影响房地产价格的主要因素，提出了相应的调控策略。
关键词：房地产非市场化特征房地产价格影响因素调控策略中图分类号：f293.3文献标识码：a文章编号：1004-4914（2012）11-288-02中国房地产市场起源于上世纪末的城市居民住房制度改革。
这项改革使中国的住房真正开始具有了商品的属性。
中国的房地产市场也得以在本世纪初开始启动。
期间，伴随着中国经济高速发展和城镇化步伐加快，房地产的发展与地方政府的收益、国民经济的发展、百姓的日常生活日益密切。
房价的涨跌牵动着方方面面的利益，在经历了2009房价的大幅上涨以后，房地产问题被提升到了政治和道德的层面。
因此，在出台多种货币和税收调控政策无果的情况下，中央政府断然采取了限购这样非市场手段。
纵观中国房地产市场的发展历程，房地产市场虽有2004年、2008年和2011年短暂的低迷，但更令购房者记忆犹新的是2003年、2007年以及2009年的房价的持续快速上涨，在每一次的快速上涨后期，中央政府都会出台一系列的货币、财政政策，但这些经济手段对中国房市的影响有限，中国的房市表现出了对经济调控政策的强大抗击打能力，陷入了越调越涨，越涨越调的怪圈，以至被一些媒体认为“调控”是“空调”。
一、中国房地产市场的非市场特征在中国的房地产市场，由于土地的一级市场完全由地方政府掌控，而呈现独家垄断状态。
土地的价格并不是完全由市场的供需双方均衡决定的，在土地市场上，土地的需求方是处于充分竞争状态，而土地的供应方却是地方政府独家垄断，地方政府完全根据自身利益最大化原则来决定出让多少土地，出让哪些地块，以及什么时点来出让土地。
而开发商除了通过土地的“招、拍、挂”向政府要地，几乎别无他途。
开发商直接购买农村集体土地建房属小产权房，被国土资源部门列为清理和整顿的对象。
地方政府为了追求土地收益最大化，对土地市场进行公司化操作，绝不会愿意低价出让土地。
常见房地简称介绍及由来CBD：传统中央商务区。
是英文Central Business District的缩写,最早产生于上世纪20年代的美国。
现代城市中央商务区由商务办公、金融和服务类三大职能设施构成。
当代城市CBD拥有一下基本特征：1、拥有高盈利水平的产业，以第三产业为主导；2、拥有商务空间的最高聚集度；3、具有最高的交通可大性，无一例外处于城市干道系统的核心；4、拥有最高的地价；5、与城市最初的发源地、目前的地理中心有一定的关联性；6、具有良好的社会服务条件、技术设施和城市景观；7、借助信息交通维持在区域经济活动中的控制作用；8、趋向于在社会组织体系中形成一个阶层，这一阶层与信息、科技领域重合的趋势显著。
CID：中央科技区。
顾名思义，是高新产业最集中的区域。
是指具备了如下特征的城市区域，一是高科技产业中心，二是知识经济的发源地，三是汇聚了时代最有活力的新经济模式，四是科学、教育、文化高度集中，五是一流的人才、超前的创业模式。
CLD：中央生活区。
至位于城市中心地带或紧绕中心而建的大型的高商的居住区域。
CLD因是由CBD的出现而诞生，因此具有明显的CBD 相匹配的特征。
须拥有便利的交通道路网络及完善的生活配套；同时由于为商界成功人士定做的，还要求拥有优美的生态环境、最佳的城市景观，能够永享城市中珍稀的大面积绿地；CLD由于地处城市中心，地段珍贵稀有，其建筑规划设计上集中体现了高速发展的现代建筑的工艺技术。
CONDO：分户式产权公寓。
是英文Condominiums的缩写。
作为一种独立的房屋形态，最早起源于美国，如今，作为一种比Apartment（普通出租公寓）高级的公寓物业，CONDO已经普遍流行于欧美及亚洲的新加坡等地。
CONDO的特征在于它是一个集合的社区，大家共有一个共享的公共部分，而公共部分有完善的生活配套和休闲设施，从而使生活简易轻松，方便自由。
在美国，CONDO已发展为一种高级商务公寓，主要用于投资，相当于目前南方的酒店式公寓。
中国房地产企业的经营模式-概述说明以及解释1.引言1.1 概述中国房地产行业作为一个重要的经济支柱，在中国经济发展中起到了积极的推动作用。
多年来，中国房地产企业的兴起和发展经历了不断的探索和变革，形成了独特的经营模式。
中国房地产企业的经营模式可以概括为以土地储备为核心，以开发建设为主导，以销售盈利为目标的商业模式。
在中国，土地供应主要由政府掌控，房地产企业通过竞拍土地使用权来获取土地资源。
随后，他们会投入巨额资金进行规划、设计和建设，将土地开发成住宅、商业或办公用途的房地产项目。
最后，他们通过销售房产来获取利润。
值得注意的是，中国房地产企业的经营模式还包括其他几个关键要素。
首先，房地产企业常常依靠高额贷款来支持项目的建设，因此房地产开发往往伴随着较高的杠杆。
其次，为了扩大销售规模和提升品牌形象，房地产企业广泛采用各种市场营销手段，如广告宣传、促销活动等。
此外，房地产企业还注重与政府、金融机构和供应商等各利益相关方的合作，通过各类合作伙伴关系来获取资源和获得支持。
中国房地产企业的经营模式也存在一些争议和挑战。
一方面，土地资源有限，导致房地产企业竞争激烈，市场供求失衡时容易出现波动。
另一方面，过度依赖广告宣传和促销手段可能导致市场竞争的不公平，加剧了行业的不稳定性。
此外，房地产企业还面临政策调控、环保要求和社会责任等方面的压力。
总体来说，中国房地产企业的经营模式紧密结合了市场需求、政府政策和金融支持，既推动了经济增长，又面临着一系列的挑战。
随着中国经济的转型和房地产市场的调整，未来中国房地产企业的经营模式可能会面临进一步的改变和创新。
1.2文章结构1.2 文章结构本文分为引言、正文和结论三个部分，下面对每个部分进行详细介绍：引言部分主要包括概述、文章结构和目的。
首先，我们将概述中国房地产企业的经营模式的重要性和研究的背景，引起读者对该主题的兴趣。
其次，我们将介绍本文的结构，明确文章的框架和各部分的内容安排，以帮助读者更好地理解文章的整体结构。
编纂前 言房地产业作为国民经济的重要组成部分，在整个国民经济体系中具有十分重要的地位和作用。
从总体上说，房地产业在国民经济体系中处于先导性、基础性、支柱产业的地位。
房地的行业地位决定了它在国民经济中发挥着重大的积极作用，主要体现在推动城市建设、促进经济增长和提高居住生活水平等方面。
从房地产行业增加值占国内生产总值的比重来看，房地产行业在国民经济中的地位在稳步提升。
2015年，全国房地产开发投资95979亿元，比上年名义增长1.0%（扣除价格因素实际增长2.8%），增速比1-11月份回落0.3个百分点。
其中，住宅投资64595亿元，增长0.4%，增速回落0.3个百分点。
住宅投资占房地产开发投资的比重为67.3%。
2015年，房地产开发企业房屋施工面积735693万平方米，比上年增长1.3%，增速比1-11月份回落0.5个百分点。
其中，住宅施工面积511570万平方米，下降0.7%。
2015年，房屋竣工面积100039万平方米，下降6.9%，降幅扩大3.4个百分点。
其中，住宅竣工面积73777万平方米，下降8.8%。
从竣工率来看，中国房地产开发企业房屋建筑面积竣工率呈不断下滑趋势。
其中，2015年，竣工率仅为13.6%，为近年来历史最低。
2015年，商品房销售面积128495万平方米，比上年增长6.5%，增速比1-11月份回落0.9个百分点。
其中，住宅销售面积增长6.9%，办公楼销售面积增长16.2%，商业营业用房销售面积增长1.9%。
从商品房销售比例结构来看，住宅市场一直占据绝对主力，2010-2015年，其所占市场份额一直保持在87%以上。
其中，2015年，中国房地产开发企业住宅、办公楼、商业营业用房销售比例分别为87.48%、2.27%和7.20%。
2015年，商品房销售额87281亿元，增长14.4%，增速回落1.2个百分点。
其中，住宅销售额增长16.6%，办公楼销售额增长26.9%，商业营业用房销售额下降0.7%。
